2010年7月29日

縣域房地產開發貸款項目評估講義農村產業金融部11第一部分縣域房地產開發貸款業務主要制度第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理第三部分縣域商品住房開發貸款項目評估目錄第一部分縣域房地產開發貸款業務主要制度一、房地產法律法規及部門規章二、人民銀行、銀監會及國務院有關部門發布的房地產政策三、我行基本信貸制度四、我行縣域房地產開發貸款有關制度辦法

第一部分縣域房地產開發貸款業務主要制度二、人民銀行、銀監會及國務院有關部門發布的房地產政策

1.國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》；2.中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《經濟適用住房開發貸款管理辦法》；3.中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《廉租住房建設貸款管理辦法》；4.中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》；5.中國銀行業監督管理委員會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》；6.國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》；7.中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于金融促進節約集約用地的通知》；8.商務部等六部門《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》；9.商務部、國家外匯管理局《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》；10.國土資源部、國家發展和改革委員會關于發布實施《限制用地項目目錄（2006年本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本）》的通知；11.人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于印發＜廉租住房建設貸款管理辦法＞的通知》。第一部分縣域房地產開發貸款業務主要制度三、我行基本信貸制度1.中國農業銀行信貸管理基本制度；2.中國農業銀行法人客戶信貸業務基本規程；3.中國農業銀行固定資產貸款管理辦法；4.中國農業銀行項目融資業務管理辦法；5.中國農業銀行固定資產貸款項目調查評估管理暫行辦法；6.中國農業銀行法人客戶信用等級評定管理辦法；7.中國農業銀行法人客戶授信管理辦法；8.中國農業銀行信貸業務擔保管理辦法；9.中國農業銀行關于進一步加強貸后管理的若干規定（試行）；10.中國農業銀行2009－2010年“三農”和縣域信貸業務政策指引；11.中國農業銀行信貸資產風險分類管理辦法（試行）；12.中國農業銀行信貸資產風險分類操作規程（試行）；13.中國農業銀行湖南省分行法人信貸客戶分類管理辦法。

第一部分縣域房地產開發貸款業務主要制度四、我行縣域房地產開發貸款有關制度辦法

1.中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法；2.中國農業銀行城市土地開發貸款管理辦法；3.中國農業銀行總行房地產開發優質客戶管理辦法；4.中國農業銀行湖南省分行分行級房地產開發優質客戶評定及管理實施細則（試行）；5.中國農業銀行經濟適用住房開發貸款管理細則；6.中國農業銀行商品房開發貸款評估暫行辦法；7.中國農業銀行房地產開發貸款監管辦法（試行）；8.關于加強房地產行業信貸管理的通知。第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理一、依據文件二、區域準入三、客戶準入四、項目準入五、省分行級優質房地產客戶評定標準第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理一、依據文件

1.《轉發總行關于印發<中國農業銀行縣域房地產開發貸款業務準入規定>的通知》(湘農銀辦發〔2009〕574號)；2.《轉發總行關于印發<中國農業銀行2009－2010年“三農”和縣域信貸業務政策指引>的通知》(湘農銀發〔2009〕204號)；3.《關于加強房地產行業信貸管理的通知》（農銀辦發〔2010〕534號）。

第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理二、區域準入

根據《中國農業銀行縣域房地產開發貸款業務準入規定》，湖南分行屬三類區域，只能在部分縣域支行開辦商品住房和保障性住房開發貸款業務及土地儲備貸款業務。根據《中國農業銀行2009－2010年“三農”和縣域信貸業務政策指引》，商品住房和保障性住房開發貸款業務我行可準入縣域個數不得超過全省縣域總數的20%即18個，并實行動態管理，一年一定。原則上準入區域必須為總行百強縣域支行所在區域、全國百強縣、中部百強縣。2010年，我行擬定商品住房和保障性住房開發貸款業務準入區域為：長沙縣、望城縣、瀏陽市、寧鄉縣、株洲縣、醴陵市、攸縣、湘鄉市、湘潭縣、常寧市、湘陰縣、安化縣、澧縣、漣源市、冷水江市、永興縣、祁陽縣、溆浦縣。其中株洲縣、湘陰縣、安化縣、澧縣、溆浦縣由于不是百強縣，現已報總行審批。土地儲備貸款業務可準入區域為長沙縣和祁陽縣（總行百強縣域支行所在縣域）。總、分行級優質客戶不受以上區域準入限制。

第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理三、客戶準入（商品住房和保障性住房開發客戶）

（二）房地產開發項目公司及新注冊成立的房地產公司：1．產權清晰，法人治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好；企業及主要管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風險隱患，無國土資源部門、建設主管部門查實的囤積土地、囤積房源行為；2．控股股東為有開發經歷的房地產公司的，符合本條第一款中列明的條件；控股股東為非房地產公司的，其所有者權益應不低于5000萬元；控股股東為個人的，該股東應有3年以上專業從事房地產開發經營的經驗，且業績良好；3．具備房地產開發資質；4．所有者權益不低于3000萬元；5．資產負債率不高于70%；6．主要管理者專業從事房地產開發經營的年限不少于3年，且業績良好；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；7．主要關聯企業經營正常、無重大法律糾紛及風險隱患。

第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理四、項目準入（商品住房）1.取得政府有權部門核發的合法、有效批件；2.別墅項目須于2005年12月2日之前取得《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》；非別墅類低密度住宅項目符合國土資源部和國家發改委2006年聯合下發的《限制用地項目目錄》有關要求，即禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地；3.項目用地已簽訂土地出讓合同，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契稅等）；取得項目用地的《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》；取得項目工程的《建設工程規劃許可證》；貸款發放前取得《建筑工程施工許可證》；項目開始預售的須取得《商品房預售許可證》；4.項目資本金不低于總投資的35%；5.項目整體規劃建筑面積不低于3萬平方米；6.地段優勢明顯，產品適銷對路；7.無非正常停工現象。第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理五、省分行優質房地產客戶評定標準1.符合中國農業銀行商品房開發客戶準入標準，公司治理完善，依法經營，管理規范，報表真實，并提供年度審計報告；2.無不良信用記錄，信用等級AA+及以上；3.上年末所有者權益2億元及以上，資產負債率低于70%；4.近三年總資產平均凈利潤率4%以上，上年度經營性現金流量或近三年經營性現金凈流量之和大于零；

近三年累計凈利潤總額/3近三年總資產平均凈利率=

[(總資產0/2)＋總資產1＋總資產2＋（總資產3/2）]/3（總資產0為第一年總資產年初數，總資產1、總資產2、總資產3分別為第一年、第二年、第三年總資產年末數。）1616第一部分縣域房地產開發貸款業務主要制度第二部分我行現行縣域房地產開發貸款準入管理第三部分縣域商品住房開發貸款項目評估目錄第三部分縣域商品住房開發貸款項目評估

一、評估報告主要內容

二、評估表編制三、評估資料收集與整理四、項目評估案例演示第三部分縣域商品住房開發貸款項目評估

一、評估報告主要內容

第一章前言第二章借款人資信評價第三章項目基本情況評價第四章項目投資估算與資金籌措評價第五章項目市場評價第六章項目償債能力評價第七章貸款方式評價第八章銀行效益與貸款風險評價第九章評估結論及建議一、評估報告主要內容第二章借款人資信評價1．借款人概況。2．經營者素質分析。3．借款人經營狀況與發展前景。4．借款人財務狀況分析。5．借款人信用狀況分析。6．關聯公司基本情況分析。一、評估報告主要內容第二章借款人資信評價

1．借款人概況。主要說明借款人名稱、企業類別、投資背景、歷史沿革、產權結構、股權變更、注冊資本、經營范圍、經營期限、資質等級、組織架構與經營管理模式、對外投資、借款人公司章程或其他制度的特別規定等。

審核注冊資本到位情況，要與公司歷次驗資報告、公司財務報表核對，并要查閱公司實收資本科目下的銀行到賬憑證等，判斷是是否全額到位，是否有抽資嫌疑。對于以非貨幣出資項目，應分析其估值是否合理，是否有虛增實收資本情形。如涉及股權變更，要查閱股權轉讓協議，轉讓款是否付清，協議中是否有其他附加條款，業主是否按協議履行，是否會對項目建設有影響等。應查閱公司章程，評價公司管理制度是否規范。對于項目建設、貸款等事宜，是否是由章程規定和有權人或機構辦理，如非有權人，是否有授權書。對于需應由股東會、董事會決議的是否有有效的決議。一、評估報告主要內容第二章借款人資信評價

2．經營者素質分析。主要說明借款人法人代表、公司總經理、財務總監（或財務負責人）、總工程師（或工程負責人）、銷售總監（或銷售負責人）等高層管理人員的姓名、國籍、年齡、文化程度、行業經歷、信譽、工作能力及歷史業績，有無不良記錄。對經營者基本情況可以通過面談、走訪、查閱個人證件（職業資格證、任職證明）等方式調查，資信狀況調查還應查詢人民銀行個人征信系統。如個人存在不良紀錄但非惡意，應由相關部門（銀行）出具相關證明。一、評估報告主要內容第二章借款人資信評價

4．借款人財務狀況分析。

綜合借款人近3年來的財務報表，計算其各項財務指標，進行比較分析。重點說明借款人資產與負債、收入與支出、現金流入與流出的構成，分析借款人各項財務指標的合理性與增減變動情況及原因，找出其變動趨勢，預測變動帶來的影響，估算借款人償債能力、營運能力、盈利能力的強弱，同時應說明貸款項目已完成投資在報表中來源與運用的具體體現。需重點關注的會計科目：資產類科目：貨幣資金、應收及預付款項、存貨、對外投資、固定資產、無形資產等負債類科目：短期借款、應付賬款、預收賬款、長期借款等權益類科目：實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等損益類科目：營業收入、銷售成本、管理費用、銷售費用、財務費用、經營利潤等需計算的財務指標有：償債能力指標：資產負債率、流動比率、速動比率和利息保障倍數營運能力指標：存貨周轉率盈利能力指標：銷售利潤率、總資產利潤率、凈資產利潤率、近3年總資產平均利潤率等一、評估報告主要內容第二章借款人資信評價5．借款人信用狀況分析。調查說明借款人在各家銀行的開戶、信用評級、綜合授信、銀行借款與還本付息情況、信用風險分類，計算其貸款付息率、到期貸款償還率、在農行存貸比率和銷售款歸行率等指標。對本筆貸款進行風險預計分類及客戶分類。要查詢人民銀行企業征信系統，反映公司信用紀錄。如有非惡意的，應由相關部門（銀行）出具證明。不規范、不合法的融資行為對項目建設可能會給項目帶來重大法律、債務糾紛，評估應通過查詢公司財務證賬、走訪職工及社會群體，判斷是否有民間借貸情況，并由業主承諾（按湘農銀辦發〔2008〕601號文件客戶民間高息借貸情況(包括向內部職工集資情況)）。一、評估報告主要內容第三章項目基本情況評價

1.項目建設背景。簡述項目建設背景、運作過程，分析項目建設的目的及意義。說明項目是否屬區域內競爭性客戶，是否屬經營行主動營銷，以及其他金融機構對項目營銷的態度。2.項目概況。調查說明項目地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、車位數量等經濟技術指標，以及項目拆遷面積、拆遷安置計劃與進度等。應查閱項目相關批件，列示項目各項目經濟技術指標。如項目存在分期的，應說明分期情況，同時列示總項目經濟技術指標。如需拆遷的，拆遷進展是否正常，拆遷款項目是否支付，有無居民阻工情行、有無經濟、民事糾紛等。一、評估報告主要內容第三章項目基本情況評價

3.項目合法合規性。調查說明項目土地取得與土地款支付情況，項目立項、報建、招投標、“四證”辦理及環保批復等情況。對照我行客戶和項目準入標準，判斷是否符合我行準入條件。項目土地取得是否合法，土地款及稅費是否繳納。土地出讓合同中是否有相關限制性條件，業主是否能落實。項目建設是否取得有權部門核準批復，報建手續是否完善，是否有環保部門批復。“四證”：建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，已預售的應取得商品房預售許可證。如有未取得的，需說明原因并明確取得計劃。是否屬閑置土地、停工項目，閑置土地建設、停工項目復工是否取得批復。一、評估報告主要內容第三章項目基本情況評價

4.項目建設內容。詳細說明項目規劃設計要點各項指標，說明項目總建筑面積與各類建筑的分布，商業建筑的臨街與樓層分布情況，住宅物業的主力套型、面積，項目基礎設施與公共配套等。簡要概括項目設計的特點、風格。5.項目開發周期與進度計劃。調查說明項目建設進度計劃與實際形象進度與投資情況。二個角度：形象進度、投資完成情況。綜合以下因素進行判斷：1）與土地出讓合同上規定的開發年限核對；2）實地察看工程進度；3）與施工證上的竣工期核對。一、評估報告主要內容第三章項目基本情況評價

6.項目建設條件。主要分析項目建設期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調查評估項目建成后水、電、氣、交通、通訊等條件的落實情況。7.項目相關單位評價。調查說明項目拆遷、設計、施工、監理、銷售、物業管理等相關單位的資質、業績等，看是否能滿足項目建設需要。核實資質等級證書、營業執照、相關合同，調查了解經營業績、列舉標志性項目，有無不良記錄。一、評估報告主要內容第四章項目投資估算與資金籌措評價

1.投資估算的范圍說明。2.投資估算的原則、依據、前提與假設條件。3.項目總投資估算（分項目估算）。4.項目資金籌措計劃。5.項目資金到位與運用情況。

一、評估報告主要內容第四章項目投資估算與資金籌措評價

1.投資估算的范圍說明。結合項目分期情況，說明項目評估項目為項目哪一期。并根據項目建設進度計劃，設定的項目建設及銷售期間。2.投資估算的原則、依據、前提與假設條件。原則：真實、合理，盡可能與與實際情況相符。依據：根據可信度層級，由低到高有：可行性研究報、初步設計報告、投資預算書、施工合同、決算報告、實際結算金額。調查評估人員平時自已需要積累工程造價方面的知識，同時對建材市場信息價格有一定的了解。針對項目分期，確定分期的理由。最好是立項時就明確分期，未明確的話看四證能否分開，盡量避免人為進行分期的情況。如四證為整體的，土地應按占地面積分攤，公共部分應按建筑面積分攤。一、評估報告主要內容第四章項目投資估算與資金籌措評價

3.項目總投資估算（分項目估算）。估算項目：土地費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、其他費用、不可預見費用。說明各項投資的估算過程、取費標準與參數。不可預見費用應按未結算工程施工及設備采購及安裝費用的一定比例計提，一般為5-10%。調查說明原計劃（可研或設計）與實際評估情況，對產生差異的地方說明原因。根據實際情況調整后的投資估算是否可行。

一、評估報告主要內容第四章項目投資估算與資金籌措評價

4.項目資金籌措計劃。資金籌措方式：項目資本金、銀行借款、銷售收入轉投資。資金結構比例：要充分考慮項目實際情況、股東實力及當前房地產市走勢。對于房地產市場處于高位運行時，應適度提高資本金比例，降低貸款比例。根據經驗，4：4：2較為合理。對確定的資金籌措方案與原計劃進行比較，如尚未到位或需增加的資本金部分，應說明業主解決方案和明確的到位計劃。5.項目資金到位與運用情況。

包括資本金及其他自籌資金。資本金到位核對：到賬憑證、公司財務報表（實收資本、資本公積、未分配利潤等權益性科目）。對于同時有其他項目開發的，應按項目分開資金占用情況，并要進行出資金能力分析。

資金使用：全部用于本項目的資金。如發現有用于其他的，應予以剔除。一、評估報告主要內容第五章項目市場評價1.當地社會經濟發展水平。2.當地房地產市場狀況。3.當地同類房地產市場狀況。4.本項目租售計劃分析。5.同類項目比較分析。6.本項目SWOT綜合分析。7.項目市場前景預測。一、評估報告主要內容第五章項目市場評價1.當地社會經濟發展水平。調查說明當地經濟、財政狀況，人們收入與生活水平等。相關數據應來自權威部門或當地統計公報。2.當地房地產市場狀況。調查說明建設投資、新開工、竣工、供求狀況、價格、空置等的現狀與發展趨勢。應以剛性需求為主。如有國家重大宏觀調控政策出臺，應說明對當地房地產市場的作用效果。3.當地同類房地產市場狀況。評估可選取本地具有可比性的案例，說明其建設投資、供求狀況、價格、空置等的現狀與發展趨勢。一、評估報告主要內容第五章項目市場評價4.本項目租售計劃分析。分析項目整體營銷方案與分階段的租售計劃的合理性與可行性。5.同類項目比較分析。按照同類地段、同類區域、同類性質建筑、同檔次項目、規模相當、交易期間相近的原則選取比較項目，加以詳細的對比分析據以評價項目的定價與市場競爭能力。6.本項目SWOT綜合分析。

SWOT的含義：四個英文意義首字母，S－Strength，強項、優勢；W－Weakness，弱項、劣勢；O－Opportunity，機會、機遇；T－Threat，威脅、對手。

分別列舉四個方面體現在哪些方面，重點分析在建與將建同類項目對本項目的威脅。一、評估報告主要內容第五章項目市場評價7.項目市場前景預測。根據對當地市場狀況與同類競爭項目的比較分析，預測項目租售價格與租售進度，對項目的市場前景與市場競爭能力做出判斷。價格定位、物業檔次、功能結構、戶型設計和銷售對象項目地理位置、周邊配套設施、政府發展規劃、設計方案一、評估報告主要內容第六章項目財務效益與償債能力評價1.損益與靜態指標評價。

2.現金流與動態指標評價。3.不確定性分析。4.其他還款來源分析。

一、評估報告主要內容第六章項目財務效益與償債能力評價1.損益與靜態指標評價。收入、成本、稅費、利潤總額、凈利潤、投資利潤率、投資利稅率、銷售利潤率、靜態投資回收期、動態投資回收期、貸款期限等。說明各項目計算方法、依據。無權威部門特別批復的，一律按國家有關法律法規規定執行。有特別批復的，應提供文件證明。貸款期限：寬限期、還款期、提款有效期。2.現金流與動態指標評價。稅前/稅后財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期等。行業折現率i=10%。內部收益率高于i=10%，項目財務可行，否則，不可行。一、評估報告主要內容第六章項目財務效益與償債能力評價3.不確定性分析。盈虧平衡分析，測算項目保本點、臨界點。一是在假定銷售率不變化的條件下測算保本價格；二是在銷售價格不變條件下，測算項目保本銷售率。敏感性分析，應抓住影響項目收益的主要因素，向不利各有利方向變動10%的情況下，測算項目財務情況。一般可采用開發成本各銷售收入兩個因素進行分析。4.其他還款來源分析。預測非本項目還款來源的可靠性及其影響，如財政返回、公共設施費返還等。一、評估報告主要內容第七章貸款方式評價1.項目貸款擔保方式確定。一般應選用抵押擔保方式，并將本項目土地與在建工程作為抵押物，如抵押不夠，應增加其他有效擔保。控股股東為集團客戶的，可增加集團本部或集團核心公司全額連帶保證擔保。控股股東為自然人的，還應由股東提供全額連帶保證擔保。2.抵押物狀況。應說明土地面積、類型、容積率、權屬有無爭議、現狀等。3.抵押物價值。土地應原始購置價、通過同類土地比較，評估當前估價，合理確定土地價值。在建工程應根據實際投資確定價值。測算貸款抵押率是否在規定范圍內。4.抵押物變現能力分析。

針對當前市場情況，分析其變現能力。一、評估報告主要內容第八章銀行效益與貸款風險評價1.銀行效益評價。預計發放貸款可增加的資產、負債、中間業務等經濟效益，融洽與政府、主管部門、其他優質客戶等關系，擴大農行影響、提升農行形象的社會效益。2.貸款風險分析及防范措施。綜合分析借款人和項目承貸主體資格、開發能力、信用觀念、項目合法性、資金籌措、項目市場、貸款擔保、銀行監管等方面存在的風險大小，并提出銀行防范風險的措施建議。一、評估報告主要內容第九章評估結論與建議1.借款人與項目總體評價。根據前二－八章內容，簡要對項目及客戶進行歸納性總結。2.評估結論。評估應作出是否同意貸款的明確結論。如不同意，請說明理由。如評級、授信、貸款風險預分類、客戶分類合并申報的，應一并作出明確結論。3.建議。對同意貸款的，應進一步提出貸款額度、期限（寬限期、還款期、提款有效期）利率及浮動比例、還款方式、擔保方式、信用發放條件、用款條件、貸款管理等具體建議。第三部分縣域商品住房開發貸款項目評估

二、評估表編制附表1：借款人基本情況表附表2：項目基本情況表附表3：項目投資概算表（可按前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用編制輔助表）附表4：項目資金來源與運用表附表5：同類項目比較表附表6：項目財務效益表（計算復雜的可分別編制收入估算表、成本估算表、稅金估算表等作為輔助）附表7：項目財務指標測算表附表8：貸款償還預測表附表9：敏感性分析表附表10：項目貸款綜合效益測算表附表11：項目貸款風險定價測算表（編制方法結合案例講解）第三部分縣域商品住房開發貸款項目評估

三、評估資料收集與整理（一）銀行內部資料（二）公司基本資料（三）公司財務資料（四）項目資料（五）貸款擔保資料三、評估資料收集與整理（一）銀行內部資料1.二級分行貸款事宜請示文件2.項目評估人員分工表3.貸款主責任人名單表4.固定資產貸款申報單、調查表[農銀發〔2009〕417號文件附件1-4、1-5、1-6]5.項目貸款評估報告6.項目評估附表7.借款人在農行開立基本或一般存款賬戶的證明書8.借款人本年度資信評級資料（測算表，已批復的提供批復文件即可）

三、評估資料收集與整理（一）銀行內部資料9.借款人本年度綜合授信資料（授信測算表，已批復的提供批復文