1|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明核心結(jié)論行業(yè)專題報(bào)告核心結(jié)論行業(yè)專題報(bào)告|銀行證券研究報(bào)告超配受益。地產(chǎn)信用的過(guò)快擴(kuò)2017年開(kāi)始房地產(chǎn)市2020年以來(lái)部分房企仍杠桿；伴隨房企外部融資額8495億元，同比下降50.4%。銀行股行情過(guò)程過(guò)擬合銀行指數(shù)(中信)與上證地產(chǎn)指數(shù)的相關(guān)性評(píng)估銀行股與地產(chǎn)股的市幅分別為-36%、-25%和-31%，跌幅領(lǐng)跑上市銀行。年均承受較大收縮壓力。貸，民營(yíng)且規(guī)模比較小的房企較難獲取授化及地產(chǎn)去金融化的長(zhǎng)期趨勢(shì)不會(huì)改超配超配一年行業(yè)走勢(shì)2022-062022-10現(xiàn)6.04梅S0800518080002luoyamei@系iuchengxianghangxiaohui@究(01.30-02.03)—2023-02-052復(fù)彈性高，建議關(guān)注平安、招行、興業(yè)；主線二高業(yè)績(jī)景氣度的區(qū)域性銀行，建議關(guān)注寧波、2|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明一、新地產(chǎn)周期下的銀行經(jīng)營(yíng)：粗放擴(kuò)張模式退出 41.1新地產(chǎn)周期：擴(kuò)張期 管控期--去化期.........................................................................41.2銀行板塊表現(xiàn)與地產(chǎn)周期演變高度相關(guān) 8 2.1社融增速緩慢下降，房企融資面臨階段性難題 102.22022年銀行板塊市場(chǎng)表現(xiàn)回顧：地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的情緒沖擊與估值壓制 12 3.1“穩(wěn)地產(chǎn)”之融資：困境邁向復(fù)蘇 143.2“穩(wěn)地產(chǎn)”之風(fēng)險(xiǎn)：托而不舉，有效化險(xiǎn) 213.3“低估值”的修復(fù)：地產(chǎn)視角看2023年銀行經(jīng)營(yíng) 23修復(fù)邏輯強(qiáng)化，關(guān)注彈性標(biāo)的 26 圖3：上市銀行貸款結(jié)構(gòu)(22H1) 5款占比 5圖5：2017年之前社融增速持續(xù)高于M2增速(%) 5 房屋新開(kāi)工面積和商品房銷售面積同比增速 6 圖10：房企非銀類融資渠道對(duì)比(2021vs2022，億元) 7圖11：銀行股十年行情復(fù)盤(%) 8圖12：區(qū)域信貸增長(zhǎng)情況熱力圖分布(2022年1-10月新增貸款) 9圖13：房企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標(biāo) 10圖14：房企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標(biāo)(億元) 10圖15：2019年中以來(lái)房地產(chǎn)信托余額大幅壓降(億元) 11圖16：新增社會(huì)融資規(guī)模結(jié)構(gòu)(億元) 11 3|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明 圖21：42家A股上市銀行涉房貸款情況(22H1) 14 8 23圖34：平安銀行涉房非擔(dān)險(xiǎn)資產(chǎn)中代銷信托及基金占比情況 23 年銀行股漲幅前五名個(gè)股統(tǒng)計(jì) 9 表4：11月以來(lái)“第二支箭”意向發(fā)行額度 18 展情況 19表7：2023年1月，首套房利率調(diào)整機(jī)制城市名單(70城中有38座城市符合條件) 20表8：2019-2022部分出現(xiàn)債務(wù)違約/展期房企銀行授信情況統(tǒng)計(jì) 22表9：部分股份行涉房資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)(億元) 24Q貸款不良率環(huán)比下降 24 4|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明一、新地產(chǎn)周期下的銀行經(jīng)營(yíng)：粗放擴(kuò)張模式退出控期--去化期下特點(diǎn)：1)涉及資金量大且集中，房地產(chǎn)的單體價(jià)值往往較大，一幢房屋售價(jià)幾十、幾裝修等一系列復(fù)雜的過(guò)程，相比于其他商品的生產(chǎn)周期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需時(shí)間更長(zhǎng)。乎是一種傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)邏輯，但我們觀察到這樣的經(jīng)營(yíng)邏輯近年來(lái)出現(xiàn)了一些新變化。強(qiáng)。12061206120612061206120612061206120612個(gè)人住房貸款余額:同比增長(zhǎng)社會(huì)融資規(guī)模存量:同比金融機(jī)構(gòu):人民幣:貸款余額:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款:同比45%40%35%30%25%20%5%0%5%0%資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心銀行的信用投放非常依賴房地產(chǎn)，上市銀行涉房貸款占比在30%以上。房地產(chǎn)信用涉及5|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09圖3：上市銀行貸款結(jié)構(gòu)(22H1)基建90%80%70%60%50%40%30%20%10%非按揭個(gè)人貸款按揭建筑業(yè)房地產(chǎn)租賃和商務(wù)服務(wù)制造業(yè)份行份行商行資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心%涉房貸款占比基建貸款占比20172018201920202021資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心基于土地信用的擴(kuò)張，銀行的盈利模式粗放且高效：五大涉房渠道保障高收益信用投放。①房地產(chǎn)企業(yè)：對(duì)公開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、物業(yè)貸；③其他企業(yè)：以房地產(chǎn)做抵押的貸款(廠房、商鋪抵押的經(jīng)營(yíng)性貸款等)；④居民：個(gè)人按揭貸款等；市發(fā)展--地價(jià)上漲--繼續(xù)用土地抵回落。050社會(huì)融資規(guī)模存量:同比M2:同比資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心6|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明房?jī)r(jià)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行對(duì)貸款進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口，采取措施提高首付比例、貸款、房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿。資料來(lái)源：西部證券研發(fā)中心資料來(lái)源：西部證券研發(fā)中心收緊的情況下有所下降。50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-20.0%-30.0%-40.0%48248260資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心圖9：房地產(chǎn)貸款投放情況房地產(chǎn)貸款(億元)個(gè)人購(gòu)房貸款(億元)個(gè)人購(gòu)房貸款同比增速00000%%%%%%%%%資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心2)去化期：2020年起進(jìn)入經(jīng)濟(jì)去地產(chǎn)及地產(chǎn)去金融化的新周期7|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明兩個(gè)上限，對(duì)超過(guò)上限的金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制；2021年3地產(chǎn)市場(chǎng)。表1：2020年以來(lái)主要房地產(chǎn)融資收緊政策文件08金監(jiān)產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠四檔”，“紅檔”企業(yè)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融房地產(chǎn)貸款集中度制度的通知》03/違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。03《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域知》展經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題專項(xiàng)排查，對(duì)經(jīng)營(yíng)謀求轉(zhuǎn)型，放棄加杠桿甚至開(kāi)始主動(dòng)降杠桿。在“三道紅線”監(jiān)管指標(biāo)，以及外部融資環(huán)境不斷收緊的共同作用下，房企開(kāi)始主動(dòng)降杠桿階段，積極優(yōu)化“三道紅線”指標(biāo)或保持綠檔不觸紅線。1)經(jīng)營(yíng)上，多維度營(yíng)銷促進(jìn)回款加快銷售結(jié)轉(zhuǎn)；2)投資上，減緩拿地節(jié)奏，尋求如合作開(kāi)發(fā)、舊改等多元化的拿地方式，以減少拿地開(kāi)支；3)融資上，以長(zhǎng)期債券替換短期債券等方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。ABSABS信用債信托融資海外債資料來(lái)源：Wind，中指研究院，西部證券研發(fā)中心8|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明-企非銀類融資總額8495億元，同比下降50.4%。其中海外債占比僅為2.1%，同比下降-1.2銀行板塊表現(xiàn)與地產(chǎn)周期演變高度相關(guān)間段均起到重要的推動(dòng)作用。我們通過(guò)擬合銀行指數(shù)(中信)與上證地產(chǎn)指數(shù)的相關(guān)性評(píng))01061102070510030801201501061102070510030801201506120市。期間銀行股絕對(duì)收益為92%，相對(duì)收益為-23.93%。2012.10-2013.02：寬貨幣→2012.10-2013.02：寬貨幣→經(jīng)濟(jì)預(yù)期改善→寬信用→經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)預(yù)期兌現(xiàn)，期間銀行股絕對(duì)收益為58%，相對(duì)收益為31%。0絕對(duì)收益：銀行(申萬(wàn))絕對(duì)收益：滬深3002016.02-2018.02：2020.07-2021.02：寬寬貨幣+地產(chǎn)回溫，經(jīng)濟(jì)預(yù)期持續(xù)改善。期間銀行股絕對(duì)收益為48.1%，相對(duì)收益為3.8%。疫后復(fù)疫后復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)預(yù)期好轉(zhuǎn)。期間銀行股絕對(duì)收益為28.3%，相對(duì)收益111212090207060610030801111212090207銀行(中信)與上證地產(chǎn)指數(shù)相關(guān)系數(shù)銀行(中信)與上證地產(chǎn)指數(shù)相關(guān)系數(shù)100.2s時(shí)非標(biāo)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，銀行通過(guò)表外非標(biāo)融資(底層資產(chǎn)大部分為地產(chǎn)類項(xiàng)目)高效驅(qū)動(dòng)9|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明行等股份行漲幅較高。表2：2012-2022年銀行股漲幅前五名個(gè)股統(tǒng)計(jì)招商銀行興業(yè)銀行北京銀行招商銀行農(nóng)業(yè)銀行寧波銀行光大銀行南京銀行杭州銀行成都銀行江蘇銀行光大銀行寧波銀行北京銀行平安銀行農(nóng)業(yè)銀行寧波銀行南京銀行浦發(fā)銀行寧波銀行工商銀行交通銀行招商銀行交通銀行北京銀行招商銀行建設(shè)銀行中國(guó)銀行常熟銀行中信銀行南京銀行南京銀行招商銀行上海銀行平安銀行201420152016201720182019寧波銀行寧波銀行成都銀行成都銀行南京銀行蘇州銀行招商銀行郵儲(chǔ)銀行南京銀行平安銀行招商銀行常熟銀行民生銀行平安銀行興業(yè)銀行華夏銀行浦發(fā)銀行浦發(fā)銀行北京銀行民生銀行20202021202220122013力因杭州銀行、寧波銀行、成都銀行和江蘇銀行等優(yōu)質(zhì)區(qū)域性銀行領(lǐng)漲銀行板塊。資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心10|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09?包括開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、拆遷貸：融資成本相對(duì)較低、與房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期更為匹配，不同房企獲得銀行信貸資源差異較大，銀行根據(jù)企業(yè)排名、規(guī)模等建立了授信“白名單”制度，中小型房企及投資激進(jìn)的房企相對(duì)相對(duì)受限。?發(fā)行節(jié)奏受監(jiān)管層政策引導(dǎo)明顯，不同企業(yè)由于市場(chǎng)對(duì)其信用資質(zhì)認(rèn)可度不同融資成本差異較大，此外，債券二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性波動(dòng)對(duì)一級(jí)發(fā)行影響較大。?融資方式較為靈活，但與債券融資類似，容易受到監(jiān)管的額度控制。?房地產(chǎn)企業(yè)的非標(biāo)融資以委托貸款和信托貸款為主，優(yōu)勢(shì)在于資金發(fā)放流程快且用途、期限、結(jié)構(gòu)均較為靈活，缺點(diǎn)在于其發(fā)行成本較高。隨著銀行委貸業(yè)務(wù)被規(guī)范、通道業(yè)務(wù)被禁止，房企信托融資條件更加嚴(yán)格、信托發(fā)行實(shí)行余額管控，房企非標(biāo)融資難度大幅超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)融資。二、2022年回顧：地產(chǎn)階段性“缺席”寬信用2.1社融增速緩慢下降，房企融資面臨階段性難題銀行銀行貸款發(fā)行債券發(fā)行債券ABSABS資料來(lái)源：西部證券研發(fā)中心00000資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心險(xiǎn)因素考慮會(huì)比較審慎介入房地產(chǎn)信貸所以審批流程比11|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明大型房企而且很多地產(chǎn)公司沒(méi)有境內(nèi)發(fā)債的資質(zhì)，因此境外債也是房企融資的重要構(gòu)成。非標(biāo)融資難度大幅提升。2019年7月以來(lái)監(jiān)管要求地產(chǎn)信托余額不能新增，截至202200032010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/0900%%資料來(lái)源：Wind，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)，西部證券研發(fā)中心時(shí)觀察到較多按揭貸款早償現(xiàn)象。圖16：新增社會(huì)融資規(guī)模結(jié)構(gòu)(億元)0,0000,000000606070809101112010203040506070809101112資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心-02-05-08-02-05-08-02-05-08-02-05-08-02-05-08資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心12|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明個(gè)人購(gòu)房貸款(億元)同比增速(右軸)000000000-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心007654321資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心2.22022年銀行板塊市場(chǎng)表現(xiàn)回顧：地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的情緒沖擊與估值壓制麗業(yè)績(jī)對(duì)行情起到一定催化作用，銀行估值有所企穩(wěn)，期間(03.30-04.15)銀行股漲幅停貸事件頻出，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂，銀行板塊走弱，期間 13|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09%30%20%0%-20%-30%-40%銀行(申萬(wàn))-滬深300相對(duì)收益銀行(申萬(wàn))：絕對(duì)收益滬深300：絕對(duì)收益階段一(01.04-02.23)：寬貨幣催化寬階段一(01.04-02.23)：寬貨幣催化寬信用預(yù)期，期間漲跌幅為5.25%階段九(11.：“穩(wěn)地產(chǎn)”資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)塊回暖。階段五(06.02-06.30)：上海解除靜態(tài)管理，期間漲跌幅為3.43%階段三 (03.30-業(yè)績(jī)催化，期間漲跌幅為4.21階段四(04.16-06.01)：上海疫情超預(yù)期反撲，期間漲跌幅為-6.95%。階段六(07.01-08.10)：停貸風(fēng)波擾動(dòng)，期間漲跌幅%階段七(08.11-09.15)：銀行中報(bào)業(yè)績(jī)催化，估值得以邊際修復(fù)，期間漲跌幅為2.39%階段八(09.16-11.10)：經(jīng)濟(jì)預(yù)期走弱，期間漲跌幅為-8.71%24-03.29)：俄烏沖突升跌幅為-4.88%資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心融數(shù)據(jù)，社融增速再次回落，同時(shí)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)起色，經(jīng)濟(jì)預(yù)期走弱。期間 有2022.07.01-2022.10.31期間招商銀行、興業(yè)銀行和平安銀行股價(jià)漲跌幅分別為-36.4%、4.5%和-31.0%，跌幅在上市銀行中排名靠前。14|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明銀行類型銀行名稱銀行類型國(guó)有行工商銀行建設(shè)銀行農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)有行按揭貸款對(duì)公房地產(chǎn)貸款33.1%35.9%33.1%35.9%33.0%36.6%占比(pct)-2.2-2.2-2.6-2.6-2.-2.7涉房貸按揭貸款超標(biāo)款超標(biāo)區(qū)間漲跌幅(0701-1031)-7.7%同比增速7%%8%%占總貸款同比增速7%%8%%比例(億元) 29%863 32%1590 28%1022 29%678同比增速不良率5.47%2.98%3.97%5.67%4%4%同比增速不良率5.47%2.98%3.97%5.67%4%4%比例(億元)-5%-5% -7%4%-7494%-335873郵儲(chǔ)銀行交通銀行股份行招商銀行中信銀行浦發(fā)銀行民生銀行興業(yè)銀行平安銀行光大銀行華夏銀行浙商銀股份行0132%%%% 22%8923%%%%4%%%720%%%23%%28121%0132%%%% 22%8923%%%%4%%%720%%%23%%28121%%203%%% 7%%%-5189741741-45-458--64--331--97436%2.82%2.89%3.83%2.99%0.77%2.56%0.62%0.90%29%-0.636%2.82%2.89%3.83%2.99%0.77%2.56%0.62%0.90%29%-0.6-2%-2%-6%-9%-2.8-0.4-0.7-0.62%-2.8-29%-34.4%228.5%-0.5-0.9-0.5-0.9 25.0% 22.7%30.30.2%30.30.4%-25%-25%% 25.4%25.4%????-28.0%-36.4%-24.5%-31.0%-9.6%上海銀行江蘇銀行寧波銀行南京銀行杭州銀行上海銀行江蘇銀行寧波銀行南京銀行杭州銀行長(zhǎng)沙銀行貴陽(yáng)銀行成都銀行鄭州銀行重慶銀行青島銀行蘭州銀行蘇州銀行西安銀行廈門銀行齊魯銀行5%7%城商行 45979242-29-426%-20141244227224732%%6%8%%-20141244227224732%%6%8%%-62-52 %6%6%7% %3%%3%%%%2%%2%3%-2.3-21%-7%7% -2% 20%2.89%-2.3-21%-7%7% -2% 20%2.89%0.87%1.01%3.46%-2.4-3.0-4%-8%-4%-0.7-0.1---28%5.58%-1.71%23.2%-0.1-0.1.5 -- -- 25.7%25.7%2.70%29%26.9%26.9%23.2%23.2%-0.8-0.8-20%-23%- 2020.8%21.3%21.3%????-2.-2.8%-34%??-2-24%-0.8.407 % 2%29% 06-66--34.3%-2.7???-24----294145-0.8.407 % 2%29% 06-66--34.3%-2.7???-24----2941451無(wú)錫銀行蘇農(nóng)銀行滬農(nóng)商行渝農(nóng)商行青農(nóng)商行紫金銀行張家港行常熟銀行瑞豐銀行江陰銀行 %% -24.6%-2.3 農(nóng)商行5%%3%-----8.5% -0.5-0.9 % 4 1 -6 ---2.094%??-6%-%42%--6-6%-9%-24%資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心到階段性緩解。15|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明表3：2022年11月以來(lái)重要涉房政策梳理會(huì)議/政策文件2022/11/8交易商協(xié)會(huì)“第二支箭”延期并擴(kuò)容支持民營(yíng)企業(yè)債券融資在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。2022/11/14央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。2022/11/23央行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(一)穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放；(二)支持個(gè)人住房貸款合理需求；(三)穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；；(四)支持開(kāi)發(fā)貸款；(五)保持債券融資基本穩(wěn)定；(六)保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；(七)支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；(八)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；(九)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；(十)積極探索市場(chǎng)化支持方式；(十一)鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息； (十二)切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；(十三)延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期安排；(十四)階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；(十五)優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)；(十六)拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具(“第二支箭”)政策框架下，出具對(duì)龍湖2022/11/23交交易商協(xié)會(huì)“第二支箭”擴(kuò)容首批民營(yíng)房企落地集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。債服務(wù)。2022/11/28證監(jiān)會(huì)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)一、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；二、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；三、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；四、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；五、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二22023/1/5央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。年降約130BP。但價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)銷售的改善卻收效甚微，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年首套平均房貸利率(%)全國(guó)二套房貸平均利率(%) LPR:5年(%).0.09.5.0-02-04-06-08-02-04-06-08-02-04-06-08資料來(lái)源：Wind，貝殼研究院，西部證券研發(fā)中心360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)圖23：2022年各陣營(yíng)房企銷售額均有所下滑0銷售額均值(億元)同比增長(zhǎng)率-10%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100資料來(lái)源：中指研究院，西部證券研發(fā)中心16|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明新增個(gè)人存款(億元)0新增個(gè)人存款(億元)000資料來(lái)源：人民銀行，西部證券研發(fā)中心00000TOP100銷售總額(億元)增速(右軸)20182019202020212022-10%資料來(lái)源：中指研究院，西部證券研發(fā)中心新增個(gè)人定期存款(億元)定期存款占比(余額口徑，右軸)000002016201720182019202020212022資料來(lái)源：人民銀行，西部證券研發(fā)中心地產(chǎn)行業(yè)。17|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明00%%%%%%%%%45.2%45.2%44.4%43.0%40.8%39.3%39.9%40.5%39.2%41.0%40.4%2010201120122013201420152016201720182019資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心“三支箭”政策組合落地效果跟蹤：授信銀行數(shù)(家)8642金地金地金輝仁恒置地生創(chuàng)展利發(fā)展秀利發(fā)展秀資料來(lái)源：中指研究院，西部證券研發(fā)中心(數(shù)據(jù)截至2022年12月13日)整的背景下，地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)明顯回18|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-08-09表4：11月以來(lái)“第二支箭”意向發(fā)行額度意向發(fā)行額度(億元)2023-11-102023-11-152023-11-17金地集團(tuán)-11-22-11-22股集團(tuán)-11-25-01-3100000到期償還量(億元)凈融資額(億元)資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心00-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-08-09資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心19|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明表5：2022年12月以來(lái)房企“第二支箭”落地情況簡(jiǎn)稱票面利率(%)-12-06金輝集團(tuán)-12-06.00-12-012022-12-13.30-12-27.302023-01-16.20-01-20.10雅樂(lè)居-01-20.70-01-317.50表6：“第三支箭”部分房企股權(quán)融資進(jìn)展情況企企11/15/12/6/12/7/12/6雅居樂(lè)11/16/12/611/30/12/7星股份11/30馬股份/12/8/12/6格力地產(chǎn)/12/8超過(guò)8億元茂股份11/30/12/911/3012/1211/3012/13/12/9信中國(guó)12/1311/3012/16/12/2景泰富12/18/12/212/2012/15湘印象12/20/12/212/21金科/12/512/22/12/520|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明表7：2023年1月，首套房利率調(diào)整機(jī)制城市名單(70城中有38座城市符合條件))市否符合新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)：同比(%)新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)：環(huán)比(%)2022-112022-102022-092022-112022-102022-0........3.5肥州.........門...家莊..7.3州............4陽(yáng)........6.121|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明..4.5桂林............埠...金華.................9.2.3陽(yáng)...州...1月中旬以來(lái)地產(chǎn)支持政策的超預(yù)期寬松，尤其是房地產(chǎn)信貸、債券、股權(quán)融資政策的全面寬松，房企融資環(huán)境出現(xiàn)明顯回溫，22Q4地產(chǎn)信用債違現(xiàn)了明顯的下行。22|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明度度度度09度2405261435971506886金地集團(tuán)8控股4金科地產(chǎn)2福建陽(yáng)光集團(tuán)768526佳兆業(yè)集團(tuán)60447542657259398697279418俊發(fā)集團(tuán)4度0度度度1度度2950877379435113898549912712480802實(shí)質(zhì)違約及展期數(shù)量(家)房企違約債券規(guī)模(億元)5000-01-02-03-04-05-06-07-08-09資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心圖32：2022年房企信用債違約比例房企違約比例(%)0.0%-01-02-03-04-05-06-01-02-03-04-05-06-07-08-09資料來(lái)源：Wind，西部證券研發(fā)中心表8：2019-2022部分出現(xiàn)債務(wù)違約/展期房企銀行授信情況統(tǒng)計(jì)度22H1度度917038968523|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明創(chuàng)0貿(mào)集團(tuán)04廈門禹洲鴻圖43674集團(tuán)04204佳源創(chuàng)盛控股779834670276中國(guó))置業(yè)30地產(chǎn)41)對(duì)于表內(nèi)授信，銀行需承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)(擔(dān)險(xiǎn))，主要包括實(shí)有及或有信貸、自營(yíng)債券投2)對(duì)于表外融資，銀行不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)(非擔(dān)險(xiǎn))，主要包括房地產(chǎn)相關(guān)凈值型理財(cái)、委、主承銷債務(wù)融資工具等。資產(chǎn)比例整體壓降。其中擔(dān)險(xiǎn)資產(chǎn)以對(duì)公房地產(chǎn)貸款為主，多聚焦名單內(nèi)優(yōu)質(zhì)房企客戶，%%%%%%%%%1164.24271.111.85務(wù)投資承銷資料來(lái)源：公司公告，西部證券研發(fā)中心圖34：平安銀行涉房非擔(dān)險(xiǎn)資產(chǎn)中代銷信托及基金占比情況代銷信托及基金(億元)占非擔(dān)險(xiǎn)資產(chǎn)比例(右軸)00%%%%%%24|請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀報(bào)告尾部的投資評(píng)級(jí)說(shuō)明和聲明表9：部分股份行涉房資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)(億元)承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的公房地產(chǎn)余額對(duì)公房地產(chǎn)余額比資產(chǎn)/資總額43470%16.30%15.78%21.60%340%1837443%4006專項(xiàng)借款，重啟PSL工具，地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”，以及保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等地產(chǎn)寬松政策頻出，多維度利好房企現(xiàn)金流改善，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力。一方面，伴隨商業(yè)銀行加大房企融資支持力度，疊加樓市銷售端政策加碼提振居民購(gòu)房意愿，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流有望回暖，利好銀行風(fēng)險(xiǎn)緩釋；另一方面，上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口不斷收縮，涉房不良生成趨緩。三季度末平安銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率已現(xiàn)明顯改觀，