1|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明核心結論行業專題報告核心結論行業專題報告|銀行證券研究報告超配受益。地產信用的過快擴2017年開始房地產市2020年以來部分房企仍杠桿；伴隨房企外部融資額8495億元，同比下降50.4%。銀行股行情過程過擬合銀行指數(中信)與上證地產指數的相關性評估銀行股與地產股的市幅分別為-36%、-25%和-31%，跌幅領跑上市銀行。年均承受較大收縮壓力。貸，民營且規模比較小的房企較難獲取授化及地產去金融化的長期趨勢不會改超配超配一年行業走勢2022-062022-10現6.04梅S0800518080002luoyamei@系iuchengxianghangxiaohui@究(01.30-02.03)—2023-02-052復彈性高，建議關注平安、招行、興業；主線二高業績景氣度的區域性銀行，建議關注寧波、2|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明一、新地產周期下的銀行經營：粗放擴張模式退出 41.1新地產周期：擴張期 管控期--去化期.........................................................................41.2銀行板塊表現與地產周期演變高度相關 8 2.1社融增速緩慢下降，房企融資面臨階段性難題 102.22022年銀行板塊市場表現回顧：地產風險的情緒沖擊與估值壓制 12 3.1“穩地產”之融資：困境邁向復蘇 143.2“穩地產”之風險：托而不舉，有效化險 213.3“低估值”的修復：地產視角看2023年銀行經營 23修復邏輯強化，關注彈性標的 26 圖3：上市銀行貸款結構(22H1) 5款占比 5圖5：2017年之前社融增速持續高于M2增速(%) 5 房屋新開工面積和商品房銷售面積同比增速 6 圖10：房企非銀類融資渠道對比(2021vs2022，億元) 7圖11：銀行股十年行情復盤(%) 8圖12：區域信貸增長情況熱力圖分布(2022年1-10月新增貸款) 9圖13：房企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標 10圖14：房企融資的主要渠道：銀行信貸、債券、非標(億元) 10圖15：2019年中以來房地產信托余額大幅壓降(億元) 11圖16：新增社會融資規模結構(億元) 11 3|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明 圖21：42家A股上市銀行涉房貸款情況(22H1) 14 8 23圖34：平安銀行涉房非擔險資產中代銷信托及基金占比情況 23 年銀行股漲幅前五名個股統計 9 表4：11月以來“第二支箭”意向發行額度 18 展情況 19表7：2023年1月，首套房利率調整機制城市名單(70城中有38座城市符合條件) 20表8：2019-2022部分出現債務違約/展期房企銀行授信情況統計 22表9：部分股份行涉房資產統計(億元) 24Q貸款不良率環比下降 24 4|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明一、新地產周期下的銀行經營：粗放擴張模式退出控期--去化期下特點：1)涉及資金量大且集中，房地產的單體價值往往較大，一幢房屋售價幾十、幾裝修等一系列復雜的過程，相比于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長。乎是一種傳統的經營邏輯，但我們觀察到這樣的經營邏輯近年來出現了一些新變化。強。12061206120612061206120612061206120612個人住房貸款余額:同比增長社會融資規模存量:同比金融機構:人民幣:貸款余額:房產開發貸款:同比45%40%35%30%25%20%5%0%5%0%資料來源：Wind，西部證券研發中心房地產開發企業資產負債率資料來源：Wind，西部證券研發中心銀行的信用投放非常依賴房地產，上市銀行涉房貸款占比在30%以上。房地產信用涉及5|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09圖3：上市銀行貸款結構(22H1)基建90%80%70%60%50%40%30%20%10%非按揭個人貸款按揭建筑業房地產租賃和商務服務制造業份行份行商行資料來源：Wind，西部證券研發中心%涉房貸款占比基建貸款占比20172018201920202021資料來源：Wind，西部證券研發中心基于土地信用的擴張，銀行的盈利模式粗放且高效：五大涉房渠道保障高收益信用投放。①房地產企業：對公開發貸、并購貸、物業貸；③其他企業：以房地產做抵押的貸款(廠房、商鋪抵押的經營性貸款等)；④居民：個人按揭貸款等；市發展--地價上漲--繼續用土地抵回落。050社會融資規模存量:同比M2:同比資料來源：Wind，西部證券研發中心6|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明房價，銀監會要求銀行對貸款進行評估，嚴控房地產風險敞口，采取措施提高首付比例、貸款、房地產企業加杠桿。資料來源：西部證券研發中心資料來源：西部證券研發中心收緊的情況下有所下降。50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-20.0%-30.0%-40.0%48248260資料來源：Wind，西部證券研發中心圖9：房地產貸款投放情況房地產貸款(億元)個人購房貸款(億元)個人購房貸款同比增速00000%%%%%%%%%資料來源：Wind，西部證券研發中心2)去化期：2020年起進入經濟去地產及地產去金融化的新周期7|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明兩個上限，對超過上限的金融機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制；2021年3地產市場。表1：2020年以來主要房地產融資收緊政策文件08金監產企業被分為“紅、橙、黃、綠四檔”，“紅檔”企業《關于建立銀行業金融房地產貸款集中度制度的通知》03/違規流入房地產市場。03《關于防止經營用途貸違規流入房地產領域知》展經營貸違規流入房地產問題專項排查，對經營謀求轉型，放棄加杠桿甚至開始主動降杠桿。在“三道紅線”監管指標，以及外部融資環境不斷收緊的共同作用下，房企開始主動降杠桿階段，積極優化“三道紅線”指標或保持綠檔不觸紅線。1)經營上，多維度營銷促進回款加快銷售結轉；2)投資上，減緩拿地節奏，尋求如合作開發、舊改等多元化的拿地方式，以減少拿地開支；3)融資上，以長期債券替換短期債券等方式優化債務結構。ABSABS信用債信托融資海外債資料來源：Wind，中指研究院，西部證券研發中心8|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明-企非銀類融資總額8495億元，同比下降50.4%。其中海外債占比僅為2.1%，同比下降-1.2銀行板塊表現與地產周期演變高度相關間段均起到重要的推動作用。我們通過擬合銀行指數(中信)與上證地產指數的相關性評)01061102070510030801201501061102070510030801201506120市。期間銀行股絕對收益為92%，相對收益為-23.93%。2012.10-2013.02：寬貨幣→2012.10-2013.02：寬貨幣→經濟預期改善→寬信用→經濟好轉預期兌現，期間銀行股絕對收益為58%，相對收益為31%。0絕對收益：銀行(申萬)絕對收益：滬深3002016.02-2018.02：2020.07-2021.02：寬寬貨幣+地產回溫，經濟預期持續改善。期間銀行股絕對收益為48.1%，相對收益為3.8%。疫后復疫后復蘇，經濟預期好轉。期間銀行股絕對收益為28.3%，相對收益111212090207060610030801111212090207銀行(中信)與上證地產指數相關系數銀行(中信)與上證地產指數相關系數100.2s時非標業務迅速發展，銀行通過表外非標融資(底層資產大部分為地產類項目)高效驅動9|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明行等股份行漲幅較高。表2：2012-2022年銀行股漲幅前五名個股統計招商銀行興業銀行北京銀行招商銀行農業銀行寧波銀行光大銀行南京銀行杭州銀行成都銀行江蘇銀行光大銀行寧波銀行北京銀行平安銀行農業銀行寧波銀行南京銀行浦發銀行寧波銀行工商銀行交通銀行招商銀行交通銀行北京銀行招商銀行建設銀行中國銀行常熟銀行中信銀行南京銀行南京銀行招商銀行上海銀行平安銀行201420152016201720182019寧波銀行寧波銀行成都銀行成都銀行南京銀行蘇州銀行招商銀行郵儲銀行南京銀行平安銀行招商銀行常熟銀行民生銀行平安銀行興業銀行華夏銀行浦發銀行浦發銀行北京銀行民生銀行20202021202220122013力因杭州銀行、寧波銀行、成都銀行和江蘇銀行等優質區域性銀行領漲銀行板塊。資料來源：Wind，西部證券研發中心10|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09?包括開發貸、并購貸、拆遷貸：融資成本相對較低、與房地產企業的開發周期更為匹配，不同房企獲得銀行信貸資源差異較大，銀行根據企業排名、規模等建立了授信“白名單”制度，中小型房企及投資激進的房企相對相對受限。?發行節奏受監管層政策引導明顯，不同企業由于市場對其信用資質認可度不同融資成本差異較大，此外，債券二級市場流動性波動對一級發行影響較大。?融資方式較為靈活，但與債券融資類似，容易受到監管的額度控制。?房地產企業的非標融資以委托貸款和信托貸款為主，優勢在于資金發放流程快且用途、期限、結構均較為靈活，缺點在于其發行成本較高。隨著銀行委貸業務被規范、通道業務被禁止，房企信托融資條件更加嚴格、信托發行實行余額管控，房企非標融資難度大幅超過標準化債權融資。二、2022年回顧：地產階段性“缺席”寬信用2.1社融增速緩慢下降，房企融資面臨階段性難題銀行銀行貸款發行債券發行債券ABSABS資料來源：西部證券研發中心00000資料來源：Wind，西部證券研發中心險因素考慮會比較審慎介入房地產信貸所以審批流程比11|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明大型房企而且很多地產公司沒有境內發債的資質，因此境外債也是房企融資的重要構成。非標融資難度大幅提升。2019年7月以來監管要求地產信托余額不能新增，截至202200032010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/0900%%資料來源：Wind，中國信托業協會，西部證券研發中心時觀察到較多按揭貸款早償現象。圖16：新增社會融資規模結構(億元)0,0000,000000606070809101112010203040506070809101112資料來源：Wind，西部證券研發中心-02-05-08-02-05-08-02-05-08-02-05-08-02-05-08資料來源：Wind，西部證券研發中心12|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明個人購房貸款(億元)同比增速(右軸)000000000-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09資料來源：Wind，西部證券研發中心007654321資料來源：Wind，西部證券研發中心2.22022年銀行板塊市場表現回顧：地產風險的情緒沖擊與估值壓制麗業績對行情起到一定催化作用，銀行估值有所企穩，期間(03.30-04.15)銀行股漲幅停貸事件頻出，地產風險再度引發市場對銀行資產質量的擔憂，銀行板塊走弱，期間 13|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09%30%20%0%-20%-30%-40%銀行(申萬)-滬深300相對收益銀行(申萬)：絕對收益滬深300：絕對收益階段一(01.04-02.23)：寬貨幣催化寬階段一(01.04-02.23)：寬貨幣催化寬信用預期，期間漲跌幅為5.25%階段九(11.：“穩地產”資產質量預塊回暖。階段五(06.02-06.30)：上海解除靜態管理，期間漲跌幅為3.43%階段三 (03.30-業績催化，期間漲跌幅為4.21階段四(04.16-06.01)：上海疫情超預期反撲，期間漲跌幅為-6.95%。階段六(07.01-08.10)：停貸風波擾動，期間漲跌幅%階段七(08.11-09.15)：銀行中報業績催化，估值得以邊際修復，期間漲跌幅為2.39%階段八(09.16-11.10)：經濟預期走弱，期間漲跌幅為-8.71%24-03.29)：俄烏沖突升跌幅為-4.88%資料來源：Wind，西部證券研發中心融數據，社融增速再次回落，同時房地產銷售數據尚未出現起色，經濟預期走弱。期間 有2022.07.01-2022.10.31期間招商銀行、興業銀行和平安銀行股價漲跌幅分別為-36.4%、4.5%和-31.0%，跌幅在上市銀行中排名靠前。14|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明銀行類型銀行名稱銀行類型國有行工商銀行建設銀行農業銀行中國有行按揭貸款對公房地產貸款33.1%35.9%33.1%35.9%33.0%36.6%占比(pct)-2.2-2.2-2.6-2.6-2.-2.7涉房貸按揭貸款超標款超標區間漲跌幅(0701-1031)-7.7%同比增速7%%8%%占總貸款同比增速7%%8%%比例(億元) 29%863 32%1590 28%1022 29%678同比增速不良率5.47%2.98%3.97%5.67%4%4%同比增速不良率5.47%2.98%3.97%5.67%4%4%比例(億元)-5%-5% -7%4%-7494%-335873郵儲銀行交通銀行股份行招商銀行中信銀行浦發銀行民生銀行興業銀行平安銀行光大銀行華夏銀行浙商銀股份行0132%%%% 22%8923%%%%4%%%720%%%23%%28121%0132%%%% 22%8923%%%%4%%%720%%%23%%28121%%203%%% 7%%%-5189741741-45-458--64--331--97436%2.82%2.89%3.83%2.99%0.77%2.56%0.62%0.90%29%-0.636%2.82%2.89%3.83%2.99%0.77%2.56%0.62%0.90%29%-0.6-2%-2%-6%-9%-2.8-0.4-0.7-0.62%-2.8-29%-34.4%228.5%-0.5-0.9-0.5-0.9 25.0% 22.7%30.30.2%30.30.4%-25%-25%% 25.4%25.4%????-28.0%-36.4%-24.5%-31.0%-9.6%上海銀行江蘇銀行寧波銀行南京銀行杭州銀行上海銀行江蘇銀行寧波銀行南京銀行杭州銀行長沙銀行貴陽銀行成都銀行鄭州銀行重慶銀行青島銀行蘭州銀行蘇州銀行西安銀行廈門銀行齊魯銀行5%7%城商行 45979242-29-426%-20141244227224732%%6%8%%-20141244227224732%%6%8%%-62-52 %6%6%7% %3%%3%%%%2%%2%3%-2.3-21%-7%7% -2% 20%2.89%-2.3-21%-7%7% -2% 20%2.89%0.87%1.01%3.46%-2.4-3.0-4%-8%-4%-0.7-0.1---28%5.58%-1.71%23.2%-0.1-0.1.5 -- -- 25.7%25.7%2.70%29%26.9%26.9%23.2%23.2%-0.8-0.8-20%-23%- 2020.8%21.3%21.3%????-2.-2.8%-34%??-2-24%-0.8.407 % 2%29% 06-66--34.3%-2.7???-24----294145-0.8.407 % 2%29% 06-66--34.3%-2.7???-24----2941451無錫銀行蘇農銀行滬農商行渝農商行青農商行紫金銀行張家港行常熟銀行瑞豐銀行江陰銀行 %% -24.6%-2.3 農商行5%%3%-----8.5% -0.5-0.9 % 4 1 -6 ---2.094%??-6%-%42%--6-6%-9%-24%資料來源：Wind，西部證券研發中心到階段性緩解。15|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明表3：2022年11月以來重要涉房政策梳理會議/政策文件2022/11/8交易商協會“第二支箭”延期并擴容支持民營企業債券融資在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。2022/11/14央行、銀保監會、住建部《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。2022/11/23央行、銀保監會《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展的通知》(一)穩定房地產開發貸款投放；(二)支持個人住房貸款合理需求；(三)穩定建筑企業信貸投放；；(四)支持開發貸款；(五)保持債券融資基本穩定；(六)保持信托等資管產品融資穩定；(七)支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；(八)鼓勵金融機構提供配套融資支持；(九)做好房地產項目并購金融支持；(十)積極探索市場化支持方式；(十一)鼓勵依法自主協商延期還本付息； (十二)切實保護延期貸款的個人征信權益；(十三)延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；(十四)階段性優化房地產項目并購融資政策；(十五)優化住房租賃信貸服務；(十六)拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。中債增進公司在民企債券融資支持工具(“第二支箭”)政策框架下，出具對龍湖2022/11/23交交易商協會“第二支箭”擴容首批民營房企落地集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。債服務。2022/11/28證監會股權融資方面調整優一、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資；三、調整完善房地產企業境外市場上市政策；四、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；五、積極發揮私募股權投資基金作用。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二22023/1/5央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。年降約130BP。但價格政策對房地產銷售的改善卻收效甚微，根據中指研究院統計，2022年首套平均房貸利率(%)全國二套房貸平均利率(%) LPR:5年(%).0.09.5.0-02-04-06-08-02-04-06-08-02-04-06-08資料來源：Wind，貝殼研究院，西部證券研發中心360統計數據圖23：2022年各陣營房企銷售額均有所下滑0銷售額均值(億元)同比增長率-10%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100資料來源：中指研究院，西部證券研發中心16|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明新增個人存款(億元)0新增個人存款(億元)000資料來源：人民銀行，西部證券研發中心00000TOP100銷售總額(億元)增速(右軸)20182019202020212022-10%資料來源：中指研究院，西部證券研發中心新增個人定期存款(億元)定期存款占比(余額口徑，右軸)000002016201720182019202020212022資料來源：人民銀行，西部證券研發中心地產行業。17|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明00%%%%%%%%%45.2%45.2%44.4%43.0%40.8%39.3%39.9%40.5%39.2%41.0%40.4%2010201120122013201420152016201720182019資料來源：Wind，西部證券研發中心“三支箭”政策組合落地效果跟蹤：授信銀行數(家)8642金地金地金輝仁恒置地生創展利發展秀利發展秀資料來源：中指研究院，西部證券研發中心(數據截至2022年12月13日)整的背景下，地產債發行規模仍實現明顯回18|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-08-09表4：11月以來“第二支箭”意向發行額度意向發行額度(億元)2023-11-102023-11-152023-11-17金地集團-11-22-11-22股集團-11-25-01-3100000到期償還量(億元)凈融資額(億元)資料來源：Wind，西部證券研發中心00-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-08-09資料來源：Wind，西部證券研發中心19|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明表5：2022年12月以來房企“第二支箭”落地情況簡稱票面利率(%)-12-06金輝集團-12-06.00-12-012022-12-13.30-12-27.302023-01-16.20-01-20.10雅樂居-01-20.70-01-317.50表6：“第三支箭”部分房企股權融資進展情況企企11/15/12/6/12/7/12/6雅居樂11/16/12/611/30/12/7星股份11/30馬股份/12/8/12/6格力地產/12/8超過8億元茂股份11/30/12/911/3012/1211/3012/13/12/9信中國12/1311/3012/16/12/2景泰富12/18/12/212/2012/15湘印象12/20/12/212/21金科/12/512/22/12/520|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明表7：2023年1月，首套房利率調整機制城市名單(70城中有38座城市符合條件))市否符合新建商品房住宅價格指數：同比(%)新建商品房住宅價格指數：環比(%)2022-112022-102022-092022-112022-102022-0........3.5肥州.........門...家莊..7.3州............4陽........6.121|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明..4.5桂林............埠...金華.................9.2.3陽...州...1月中旬以來地產支持政策的超預期寬松，尤其是房地產信貸、債券、股權融資政策的全面寬松，房企融資環境出現明顯回溫，22Q4地產信用債違現了明顯的下行。22|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明度度度度09度2405261435971506886金地集團8控股4金科地產2福建陽光集團768526佳兆業集團60447542657259398697279418俊發集團4度0度度度1度度2950877379435113898549912712480802實質違約及展期數量(家)房企違約債券規模(億元)5000-01-02-03-04-05-06-07-08-09資料來源：Wind，西部證券研發中心圖32：2022年房企信用債違約比例房企違約比例(%)0.0%-01-02-03-04-05-06-01-02-03-04-05-06-07-08-09資料來源：Wind，西部證券研發中心表8：2019-2022部分出現債務違約/展期房企銀行授信情況統計度22H1度度917038968523|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明創0貿集團04廈門禹洲鴻圖43674集團04204佳源創盛控股779834670276中國)置業30地產41)對于表內授信，銀行需承擔信用風險(擔險)，主要包括實有及或有信貸、自營債券投2)對于表外融資，銀行不承擔信用風險(非擔險)，主要包括房地產相關凈值型理財、委、主承銷債務融資工具等。資產比例整體壓降。其中擔險資產以對公房地產貸款為主，多聚焦名單內優質房企客戶，%%%%%%%%%1164.24271.111.85務投資承銷資料來源：公司公告，西部證券研發中心圖34：平安銀行涉房非擔險資產中代銷信托及基金占比情況代銷信托及基金(億元)占非擔險資產比例(右軸)00%%%%%%24|請務必仔細閱讀報告尾部的投資評級說明和聲明表9：部分股份行涉房資產統計(億元)承擔信用風險的對不承擔信用風險的公房地產余額對公房地產余額比資產/資總額43470%16.30%15.78%21.60%340%1837443%4006專項借款，重啟PSL工具，地產融資“三箭齊發”，以及保函置換預售監管資金等地產寬松政策頻出，多維度利好房企現金流改善，增強房地產企業償債能力。一方面，伴隨商業銀行加大房企融資支持力度，疊加樓市銷售端政策加碼提振居民購房意愿，房地產企業現金流有望回暖，利好銀行風險緩釋；另一方面，上市銀行對公房地產風險敞口不斷收縮，涉房不良生成趨緩。三季度末平安銀行對公房地產貸款不良率已現明顯改觀，