房地產融資與融資方式房地產委托貸款房地產項目融資資產證券化課后閱讀第五章房地產開發融資基礎篇房地產企業債券盡管樓市政策一調再調，各大房企三季度成績單依然不俗。據相關部門發布的《2010年前三季度中國房地產企業住宅銷售排行榜》，今年前三季度，房企20強合計實現銷售4710億元，同比增長34.6%。房地產開發與經營20大房企前三季度吸金4710億同比漲34.6%

第一節房地產融資與融資方式一、房地產融資的概念

房地產融資在概念上有廣義融資和狹義融資之分。廣義的房地產融資就是指房地產金融。房地產金融是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過信用渠道進行咨詢、評估、信托、抵押、信貸、按揭等籌資、運用、清算及相關融資活動的總稱。狹義的房地產融資是房地產企業及房地產項目的資金籌集。本教材取狹義的概念。第一節房地產融資與融資方式二、房地產融資的方式我國的房地產業是金融業的主要貸款客戶。可以說沒有現代的金融業，就沒有現代房地產業的快速發展。從目前的運作來看，主要的融資方式有下列幾種：1、信貸市場融資及資本市場融資2、內部融資和外部融資3、直接融資和間接融資第一節房地產融資與融資方式三、傳統的房地產融資渠道傳統的房地產融資渠道屬于金融業的傳統業務。隨著今天金融創新的花樣翻新，融資渠道已經呈現出多元化的趨勢。概括的來說傳統的房地產融資渠道有下列幾種。1、銀行貸款2、合作開發3、房地產信托4、房地產典當5、承建企業墊資6、按揭貸款7、債權融資第一節房地產融資與融資方式四、新興的房地產融資渠道1、股權融資2、房地產基金3、房地產債券4、房地產證券化5、房地產信托投資基金第二節房地產委托貸款一、委托貸款的條件委托貸款是指由委托人提供合法來源的資金，委托業務銀行根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款業務。第二節房地產委托貸款二、委托貸款的程序1、委托貸款的期限、利率2、委托貸款的業務流程3、委托貸款的費用第二節房地產委托貸款互動話題要想成為企業家，只有首先成為債務人。你對這句話怎么理解？第三節房地產信托一、房地產信托概述房地產信托是指信托投資公司以發行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對募集資金實行多元投資組合策略，投資于不同類型的房地產項目和業務，獲得的凈收益分配給廣大投資者，信托投資公司則獲得相應的管理費的一種投資形式。每當銀行收緊房地產項目貸款的時候，房地產信托資金成為房地產行業資金供給的重要渠道。第三節房地產信托一、房地產信托概述房地產信托包括資金信托和不動產信托兩大類。資金信托是有關機構或個人委托信托機構運用和管理房地產信托基金，包括普通信托存款、特約信托存款和特約信托貸款。不動產信托是信托機構對房屋及不動產進行管理或經營的信托業務。第三節房地產信托二、房地產信托的運作模式1、傳統的信托貸款方式2、信托公司以股權的形式向房地產企業注入資金3、交易方式的信托產品第三節房地產信托三、房地產信托融資的局限性房地產信托產品雖然火爆，但是在我國金融市場中，制約我國房地產信托業務發展的一些根本性問題尚未解決。1、信托公司自身的制約因素2、信托產品融資額度的限制3、運作模式的限制第三節房地產信托互動話題你如何運作房地產信托？房地產信托的關鍵點是什么？第四節房地產企業債券一、房地產企業債券概述企業債券是指企業依照法定程序發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券。根據深、滬證券交易所關于上市企業債券的規定，企業債券發行的主體可以是股份公司，也可以是有限責任公司。申請上市的企業債券必須符合規定條件。第四節房地產企業債券二、房地產企業債券的分類房地產企業債券按不同標準可以分為很多種類。最常見的分類有以下幾種：1、按發行方式分類，企業債券可分為公募債券和私募債券。公募債券指按法定手續經證券主管部門批準公開向社會投資者發行的債券；私募債券指以特定的少數投資者為對象發行的債券，發行手續簡單，一般不能公開上市交易。2、按照期限劃分，企業債券有短期企業債券、中期企業債券和長期企業債券。根據中國企業債券的期限劃分，短期企業債券期限在1年以內，中期企業債券期限在1年以上5年以內，長期企業債券期限在5年以上。第四節房地產企業債券三、房地產企業債券的法律基礎《企業債券管理條例》第二條規定，“本條例適用于中華人民共和國境內具有法人資格的企業在境內發行的債券”，“除前款規定的企業外，任何單位和個人不得發行企業債券”。《公司法》第一百五十九條規定，“股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，可以依照本法發行公司債券”。從法律法規角度看，企業債券概念比公司債券概念的外延要大得多，正如企業涵蓋公司一樣，企業債券也涵蓋公司債券。第四節房地產企業債券互動話題你讀過《公司法》嗎？房地產企業債券是可以隨便發行的嗎？企業債券發行程序及關鍵點是什么？第五節資產證券化一、資產證券化概述資產證券化是指將缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。1、廣義的資產證券化廣義的資產證券化是指某一資產或資產組合采取證券資產這一價值形態的資產運營方式，它包括以下四類：（1）實體資產證券化：即實體資產向證券資產的轉換，是以實物資產和無形資產為基礎發行證券并上市的過程。（2）信貸資產證券化：是指把欠流動性但有未來現金流的信貸資產（如銀行的貸款、企業的應收賬款等）經過重組形成資產池，并以此為基礎發行證券。（3）證券資產證券化：即證券資產的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎資產，再以其產生的現金流或與現金流相關的變量為基礎發行證券。（4）現金資產證券化：是指現金的持有者通過投資將現金轉化成證券的過程。第五節資產證券化一、資產證券化概述2、狹義的資產證券化狹義的資產證券化是指信貸資產證券化。按照被證券化資產種類的不同，信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-BackedSecuritization，MBS）和資產支持的證券化（Asset-BackedSecuritization，ABS）。第五節資產證券化二、資產證券化的種類與范圍1、根據基礎資產分類。根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。2、根據資產證券化的地域分類。根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。國內融資方通過在國外的特殊目的機構（SpecialPurposeVehicles，SPV）或結構化投資機構（StructuredInvestmentVehicles，SIVs）在國際市場上以資產證券化的方式向國外投資者融資稱為離岸資產證券化；融資方通過境內SPV在境內市場融資則稱為境內資產證券化。第五節資產證券化三、資產證券化的有關當事人資產證券化交易比較復雜，涉及的當事人較多。資產證券化主要市場主體包括：發起人、SPV、資產存管機構、信用增級機構、信用評級機構、承銷人、投資人和其他服務機構等組成。第五節資產證券化四、資產證券化應注意的問題在資產證券化過程中，最重要的有三個方面的問題：1、必須由一定的資產支撐來發行證券，且其未來的收入流可預期。2、即資產的所有者必須將資產出售給SPV，通過建立一種風險隔離機制，在該資產與發行人之間筑起一道防火墻，即使其破產，也不影響支持債券的資產，即實現破產隔離。3、必須建立一種風險隔離機制，將該資產與SPV的資產隔離開來，以避免該資產受到SPV破產的威脅。后兩個方面的問題正是資產證券化的關鍵之所在。其目的在于減少資產的風險，提高該資產支撐證券的信用等級，減低融資成本，同時有力地保護投資者的利益。第五節資產證券化互動話題請列舉幾個資產證券化的實例？資產證券化的程序及關鍵點是什么？第六節房地產項目融資一、項目融資概述從廣義上講，為了建設一個新項目或者收購一個現有項目，或者對已有項目進行債務重組所進行的一切融資活動都可以被稱為項目融資。從狹義上講，項目融資（ProjectFinance）是指以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或有限追索權的融資或貸款活動。通常提到的項目融資僅指狹義上的概念。第六節房地產項目融資二、項目融資的種類1、無追索權的項目融資無追索權（No-recourse）的項目融資也稱為純粹的項目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項目的經營效益。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產取得物權擔保。如果該項目由于種種原因未能建成或經營失敗，其資產或受益不足以清償全部的貸款時，貸款銀行無權向該項目的主辦人追索。第六節房地產項目融資二、項目融資的種類2、有限追索權項目的融資有限追索權（Limited-recourse）項目的融資，要求除了以貸款項目的經營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。貸款行有權向第三方擔保人追索。但擔保人承擔債務的責任，以他們各自提供的擔保金額為限，所以稱為有限追索權的項目融資。第六節房地產項目融資三、項目融資的參與者由于項目融資的結構復雜，因此參與融資的利益主體也較傳統的融資方式要多。概括起來主要包括以下幾種：項目公司、項目投資者、銀行等金融機構、項目產品購買者、項目承包工程公司、材料供應商、融資顧問、項目管理公司等。第六節房地產項目融資四、項目融資的應用流程項目融資一般要經歷融資結構分析、融資談判和融資執行三個階段。1、融資結構分析階段2、融資談判階段3、融資執行階段第六節房地產項目融資五、項目融資的申請條件1、項目本身已經經過政府部門批準立項。2、項目可行性研究報告和項目設計預算已經政府有關部門審查批準。3、引進國外技術、設備、專利等已經政府經貿部門批準，并辦妥了相關手續。4、項目產品的技術、設備先進適用，配套完整，有明確的技術保證。5、項目的生產規模合理。6、項目產品經預測有良好的市場前景和發展潛力，盈利能力較強。第六節房地產項目融資五、項目融資的申請條件7、項目投資的成本以及各項費用預測較為合理。8、項目生產所需的原材料有穩定的來源，并已經簽訂供貨合同或意向書。9、項目建設地點及建設用地已經落實。10、項目建設以及生產所需的水、電、通訊等配套設施已經落實。11、項目有較好的經濟效益和社會效益。12、其它與項目有關的建設條件已經落實。第六節房地產項目融資六、項目融資計劃書的主要內容1、項目的經營對象和范圍2、投資規模3、所需要的融資服務的規模4、建設周期5、項目收益的主要來源（這部分要詳細可信）6、項目的年回報率（詳細可信）7、項目建設者和經營者的資歷（此處也是重要部分）8、其他情況，其中包括是否經主管部門批準，有特殊的項目是否已經辦理好特殊手續。是否是國家或者地方重點扶持項目等等。第六節房地產項目融資互動話題請列舉幾個項目融資的實例？項目融資的程序及關鍵點是什么？課后閱讀張民耕：被逼出來的房地產金融創新2010年8月11日-14日，觀點地產新媒體主辦的“2010博鰲房地產論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。以下內容為