CONTENTS目錄1.2.3.煙臺商業市場威海商業市場榮成商業市場Shandong·Yantai煙臺商業概況[TheCommercialSituationofYantai]>>>煙臺商業概況一、商業發展歷程（一）第一階段：百貨大樓時期煙臺的百貨大樓建設于文化大革命期間。隨著煙臺市區范圍向東、向西擴張，城市商貿交易中心范圍不斷擴大，至上世紀80年代處，商業中心向西偏移，形成了以百貨大樓為主體的商業格局。由于當時城市尚處在改革開放初期的社會環境下，計劃經濟模式依然存在，且城市交通不夠便利，商品流通尚不發達，而具有計劃經濟模式的百貨大樓在商品的種類和質量方面又較有保證，于是受到了居民的信任與追捧，形成了煙臺該時期的主要商業形態。1、代表性項目：百貨大樓2、主要特點：具有計劃經濟的模式，市民購物呈集中購買的形式；該時期商業模式單一，購物場所的可選擇性少；主營日常用品。（二）第二階段：振華商廈、華聯商廈時期該時期大約是上世紀90年代，居民對商品的需求不斷增加，而隨著改革開放的深入，民營經濟的發展和城市交通條件的改善，出現了經營商品更為齊全、經營理念更為市場化的振華商廈和華聯商廈。其中華聯商廈以舒適的購物環境及相對超前的經營理念深受市民喜愛。于是，煙臺商業在該時期形成了“百貨大樓、振華商廈、華聯商廈”“三足鼎立”的競爭格局。1、代表性項目：華聯商廈2、主要特點：經營商品較為齊全；商場經營理念貼近市場，以市民的購物需求為經營導向；商業輻射范圍有所擴大，但商業功能單一。>>>煙臺商業概況（三）第三階段：城市中心商業聚集時期隨著消費者對商品的需求日益增加、對購物環境的要求不斷提高，眾多大型商業網點匯集于煙臺城市中心區，逐漸形成了以海港路、南大街為核心的煙臺市市級商圈，其商業經營規模不斷擴大、經營商品品種日益齊全、經營環境不斷改善，商業輻射力逐漸向四周延伸。同時，海港路和南大街逐步形成了以服裝、餐飲為主的街區式商業，極大的豐富了城市的商業形態。1、代表性項目：南大街購物城、南大街商業街2、主要特點：商業規模擴大，商業輻射力增強，商品種類增多，業態分布趨于多層次；出現較為先進的商業形態，如商業街；購物環境有較大改善；大型商業網點聚集于城市中心區，網點布局不盡合理；網點數量多，而街區式商業少；地面停車位嚴重不足，交通擁擠。>>>煙臺商業概況二、發展歷程簡圖煙臺商圈發展[TheCommercialCircleDevelopmentofYantai]>>>煙臺商圈發展煙臺市主力商業中心為芝罘區，而芝罘區主要分為南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈；三大商圈示意圖而隨著城市的發展，萊山區、開發區的商圈將會形成和發展、壯大。南大街商圈、青年路商圈同屬于市級商業功能區內兩大商圈；幸福商圈屬于區級商業功能區。>>>煙臺商圈發展行政區屬芝罘區地域范圍以海港路、南大街為中心，向西至青年路，南到南大街，北到北馬路，東至西南河路人流結構中偏高檔消費者商業區域由海港路、南大街、西大街及北大西街商業街組成區域價值煙臺最繁華的商業中心，市級商業功能區內最大的商圈商業特點由大型商業網點及商業街組成經營業態以百貨、服裝經營為主，其次有餐飲、電器、家居等典型網點振華商廈、振華購物中心、陽光國際購物中心、南大街購物城、百盛購物中心等購物環境由于煙臺商業大部分都是在自然發展與市場調節中形成的，購物外街道環境較差，大型商業網點內購物環境較好商業氛圍商業集中，人氣旺盛其他配套亞細亞、鐵道大廈等賓館，華達大廈寫字樓、市郵電大廈電子信息中心，市工商銀行、華廈銀行，火車站、港站、長途汽車站等商圈描述1、該商圈以海港路、南大街為中心，為煙臺市最大的市級商圈，形成時間較久，商業氛圍濃厚；2、商圈內大中型商業網點集中，輻射范圍廣泛；3、商業功能較齊全，可滿足多層次人群的商業消費需求；4、商業形態較為單一，缺少街區式商業。（一）、南大街商圈核心區域是以海港路、大海陽路與南大街交匯處為中心向四周擴展，振華商廈、南購、陽光國際購物中心、百盛、大潤發和沃爾瑪做為其主要商業支柱；另商圈內有南洪街、北大街等特色商業街。>>>煙臺商圈發展商圈特點商業功能較齊全商業網點多而密集，功能較齊全；經營商品品種多，消費者選購空間大。輻射范圍廣該商圈是煙臺市唯一的市級商圈，是煙臺市商業最繁華的區域，具備輻射與服務全市區及周邊腹地地區的能力。交通便利該商圈處于煙臺市中心區域，路網發達，交通便利，多條線路公交車抵達。商業氛圍發展均衡該商圈內幾條主要商業街道的商業氛圍較均衡，商鋪投資回報率在7%-8%之間。商業網點間競爭激烈大中型網點扎堆于市中心，經營層次不分明，經營商品同類化，使得網點之間競爭非常激烈。存在的問題網點布局不盡合理大中型商業網點扎堆于該商圈內，其它區域則明顯偏少。商業形態單一大中型商業網點多，缺乏街區式商業。購物環境亟需改善網點配套設施建設不完善，周邊環境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。行業管理未得到重視網點建設缺乏引導機制，處于自然發展和市場調節的狀態，商業設施布局凌亂，缺乏統籌規劃、開發，行業管理沒得到重視。網點的人流導向性不強商業網點頂層商業存在運營差的普遍現象，出現一層與頂層商業人流反差過大、人氣淡和面積空置較高的問題。商業功能受到限制商業網點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優勢互補，商業功能受到限制。南大街市級商圈分析>>>煙臺商圈發展商圈內主要商業項目位置>>>煙臺商圈發展1、商圈內主要商業項目調查分析（1）、振華商廈振華商廈是振華集團的核心店，經過幾次裝修與品牌調整之后，已經形成以國際品牌引領，國內一線品牌為主的中高端商場，在不久前的品牌調整后引進了萬寶龍、碧歐泉等國際一線品牌，提升了商場的整體經營檔次，成為煙臺人心目中無可替代的購物場所，但其只有購物功能，沒有任何休閑餐飲設施，停車場、洗手間、客人休息區等公共設施的匱乏也是其自身弱點。振華是煙臺市經營時間最長、競爭實力最強的商家，其發展擴張的速度非常快，目前，在煙臺市區擁有４家百貨店。其優勢主要在于政府的大力支持和長年培育的客戶忠誠度。老品牌先入為主，在煙臺擁有較高的人氣。煙臺消費者接受新事物比較慢，振華具備較強的競爭優勢，這種優勢在一定時期內將繼續突顯。振華商業呈系列的在煙臺生存并繁衍后代，其作為計劃經濟體制沿襲下的商業長期代表著煙臺整體商業形象。振華歷史較長，1996年重整為振華商廈以來在煙臺消費者中已形成了一定的忠誠度。與政府的關系較好，作為納稅大戶受支持程度高，政府扶持其發展，因此不管是政策方面還是銀行融資方面都有較多優勢。振華每年向各個企業發售購物卡一為作為職工的福利，二為企業之間商務往來贈送禮品之用，因此部分消費者是以購物卡去消費，聚攏了振華的消費人氣。振華在市區各大居民區開設了量販超市，以滿足市民生活需要，有利于維護其市場份額，保持消費者較高的忠誠度。商廈近幾年根據消費者對體驗購物的要求逐漸增高，不斷調整自身品牌，提高裝修檔次，受到廣大消費者的歡迎。>>>煙臺商圈發展基本信息項目名稱振華商廈建筑面積6萬㎡商業類型百貨購物中心營業率100％詳細信息商場業態類別超市、服裝、鞋帽、珠寶、化妝品、飾品、床用家具、手機、家電、數碼等地下一層停車場、地毯、羽絨服、超市一層化妝品、珠寶、名品男裝、皮具、煙酒禮品、名表二層職業女裝，時尚女裝三層女時裝，少女裝，文胸，飾品，女褲四層商務休閑，西裝，男士佩飾，高爾夫休閑五層南鞋，女鞋，商務休閑鞋，內衣，羊絨羊毛六層運動休閑，青春休閑，兒童世界，床用家具

七層家電、手機、工藝文化用品、數碼、顧客服務中心>>>煙臺商圈發展（2）、振華購物中心位于南大街沿街，與南購隔著一座過街天橋，人流充足，經營狀況良好；振華購物中心和振華商廈同屬振華集團，在商品檔次上振華購物中心略低于振華商廈，業態也不盡相同，可以說是振華商廈的補充；兩者一南一北相互照應，基本上把海港路、南大街的人流掠奪一空。基本信息項目名稱振華購物中心開發商振華集團商業類型百貨購物中心開業時間2003建筑面積7萬㎡店面開間（㎡）主力25－70營業率100％主要消費人群收入水平中上的中青年人詳細信息商場業態類別超市、服裝、鞋帽、化妝品、飾品、床用家具、手機、家電、數碼、家居等功能分區一層振華量販超市、羽西、玉蘭油、雅芳、美寶蓮等二層經營少女、少淑裝；飾品；青春休閑；女包三層職業、時尚女裝；仕女皮草；文胸四層西裝；高爾夫休閑；商務休閑；男士配飾五層商務休閑鞋；箱包；男、女鞋；羊毛羊絨六層運動休閑；健身器材；內衣；羽絨服七、八層家電、數碼、兒童世界；文化、家居用品>>>煙臺商圈發展（3）、南大街購物城南大街購物城商鋪的主力面積區間為10-20平，隨著近幾年的發展已經擁有一批固定的消費群體——追求時尚、前衛、喜愛淘貨的15-35之間的年輕女性。基本信息項目名稱南大街購物城主要消費人群15-45之間商業類型服裝批發零售城開業時間1999營業店鋪總量約1000家未營業店鋪總量第四層約3/4面積營業率80％建筑面積4萬平方米詳細信息商場業態類別服裝、服飾、鞋帽、箱包、餐飲功能分區地下一層精品服裝、服飾約200多間店鋪一層精品服裝約200多間店鋪二層鞋、帽、箱包約200多間店鋪三層童裝、童鞋、孕嬰裝、兒童樂園約200多間店鋪四層服飾特賣場、電玩2間外圍商鋪百麗、達芙妮、adidas、班尼路、同亨達、小饞貓壽司、華夏銀行、天源海參等等>>>煙臺商圈發展基本信息項目名稱南大街購物城開發商――商業類型服裝批發零售城開業時間1999建筑面積4萬平方米店面開間（㎡）15㎡左右營業店鋪總量約1000家未營業店鋪總量第四層約3/4面積營業率80％主要消費人群15-45之間詳細信息商場租金地下一層5元/㎡.日一層8元/㎡.日二層5.2元/㎡.日三層2.2元/㎡.日四層――商場業態類別服裝、服飾、鞋帽、箱包、餐飲功能分區地下一層精品服裝、服飾約200多間店鋪一層精品服裝約200多間店鋪二層鞋、帽、箱包約200多間店鋪三層童裝、童鞋、孕嬰裝、兒童樂園約200多間店鋪四層服飾特賣場、電玩2間南大街購物城商鋪的主力面積區間為10-20平，隨著近幾年的發展已經擁有一批固定的消費群體——追求時尚、前衛、喜愛淘貨的15-35之間的年輕女性。>>>煙臺商圈發展（4）、第一大道第一大道位于市區主干線大海陽路與南大街交匯處的百盛、大潤發西側，集特色商業，現代辦公，餐飲為一體。項目占地面積近萬余平米，總建筑面積6萬多平米。其中地上1-3層為商業部分，4層為大型餐飲店，5-26層為商務會所及國際綜合辦公寫字樓。另外地下停車場，加上商場門前廣場的臨時停車場，充分滿足了今后商場及寫字樓的停車需求。商場之前定位青春休閑的中檔專業服飾商場，但是由于內部管理問題前期定位沒有得到良好的貫徹實施，早前引進了大連家電連鎖品牌——大連大商，以及能體現新火鍋文化理念的金海洋火鍋，整體項目靠兩大商家苦苦支撐。基本信息項目名稱第一大道開發商永興房地產開發有限公司商業類型百貨購物中心開業時間2006年10月建筑面積6萬㎡主要消費人群16－35歲年齡段詳細信息商場業態類別服裝、鞋帽、珠寶、手機、家電、數碼、飲食等功能分區地下一層大連大商電器連鎖一層福萊金店二層中低檔品牌為主三層以名品折扣店為主四層金海洋火鍋>>>煙臺商圈發展（5）、陽光國際購物廣場陽光國際購物商場位于南大街與海港路交界處，建筑面積為6萬多平米，項目起初定位為大眾購物休閑中心，由于經營管理不善，目前大部分已經停業。主要原因是：煙臺消費者消費慣性較強，任何大的商業項目在開業初期無法改變消費者心中固有的消費觀念，同樣，陽光國際自身存在的問題也限制了其目前的發展。基本信息項目名稱陽光國際開發商天潤投資開發有限公司商業類型百貨開業時間2006年6月15日建筑面積6萬㎡店面開間（㎡）15㎡左右營業率60％主要消費人群15-45歲年齡段詳細信息商場租金地下二層2.2元/㎡.日地下一層4.6元/㎡.日一層聯營二層聯營商場第一、二層以聯營方式經營，地下兩層可租可賣，售價最高為22000元/㎡，最低為19800元/㎡商場業態類別服飾、餐飲、超市、家具、飾品、珠寶、禮品等功能分區地下二層停車場，童裝，童鞋，學習用品，女士內衣，襪品，飾品，家居服，美甲，餐飲（少數經營）地下一層超市，服裝，鞋帽，家具飾品，床品，高檔禮品，保健品（少數經營）一層化妝品，珠寶，女裝二層鞋帽，休閑服裝海螺體餐飲：一層肯德基、二層仙蹤林項目名稱百盛購物中心地理位置西盛街建筑面積8.9萬平方米商業功能購物中心經營模式合作扣點，商場扣點約為商家經營收入的25%項目整體規劃層數及功能分布地上6層，地下1層為大潤發超市營業面積約7萬平方米出入口設置南北向均臨城市主干道，均設出入口停車場南面有大型停車場及綠化廣場建筑結構及特色瓷磚貼面，外觀宏偉，建筑占地面積較大中庭設置形式四方形，2個中庭電梯設置單層：觀光梯2部手扶客梯4部樓梯5部交通到達方式緊臨城市主干道，4路、19路、6路公交經過各層商業空間規劃層數層高主通道寬度（M）輔通道寬度業態分布1層凈空3米約3.6米約2.5米化裝品、珠寶、鞋、包、手表眼鏡等2層男裝、男式飾品、國美電器3層女裝、美容美發4-5層娛樂、休閑大型區域網吧、保齡球等，有大面積的閑置1、基本資料（6）、百盛購物中心>>>煙臺商圈發展1、基本資料商場業態類別服裝、鞋帽、珠寶、化妝品、飾品、床用家具、手機、家電、數碼等功能分區一層化妝品、珠寶、名品男裝、皮具、煙酒禮品、飲食ZA、icon、REVLON、阿迪香水、H2O、SK-II、高夫、ONLY、阿迪麗娜、百麗、哈森、沃利、愛步、他她、森達、皮爾卡丹、華倫世家、卡萊莉爾、米奇、豪蘭爾頓、保羅、BOSS、凱撒、She's、石頭記、駱駝、CK、北京同仁堂、福萊金店、周大福、策樂、羅密瑞姿、菲爾圖、天美意、名鉆坊、味千拉面、豪佳香等二層男裝、電器左岸、愛都、皮爾卡丹、夢特嬌、老船長、金利來、圣大堡羅、鱷魚、鐵師東尼、賓度、羅蒙、袋鼠、丹尼斯頓、爵士丹尼、凱撒大帝、杰凡尼、wolsey、mainsail、leaveland、calamer、joveni、保羅.詩丹、與狼共舞、九牧王、EVEFASHION、國美電器等三層女時裝，少女裝，飾品，女褲奇麗爾、依維斯、花聲音像、鹿王羊絨、蝶戀花、歌蔓牽、杉杉、貝尼斯、聲雨竹、哥弟、金由美、沃思堡、鄂爾多斯、研琳、菩萊提、李紅國際、憶玫、馬斯菲爾、名典屋、金羅蘭、郎姿、簡凡、卡琪露茜、蔓琳、天意、一唱紅、古谷惠、陳氏仙妮、曼緦汀、卡蓮芳、夢芭蕾、托碧、法納、撒爾曼爾、依時尚、曼哈芙、賽丹奴、凡琳蒂、香港玫、沃格、SBO、美藤、紅被緹、TOBY、紫淑、JOYO、天之錦、恒源祥、黛安芬、愛慕、曼尼芬、桑扶蘭、歐迪芬、歌琳詩、悠仙美地、家家樂兒童健什益智園、伊可愛、雷洛斯、ZZ.PUART、太和、、蟲蟲、嬌點、未知未覺、夢妮莎、金雅盛、25Y、老爺車、桑萊絲、艾唯都、G2000、拉夏貝爾、衣戀、納紋、多芘.丹娜、金果、維我、SANO、CASIO名表專柜、耐克休閑表專柜、法米尼、朦朧兔、法國淘帝、安迪爾、加菲貓、米娜、貝親、嬰方喜、芭比等四層運動服裝、家居飾品埃古、班尼路、生活幾何、動感地帶、愛樂、探路者、KAPPA、花花公子、李寧、美特斯邦威、耐克、瑞部、威堡、阿迪、、新華書店、益爾高、聯惠家居、夢娣亞、愛麗思住居館、藍藝地毯、華光陶瓷等五層娛樂、休閑、體育運動紀明麗健身俱樂部、凡高印象、百盛新世紀電影院、恐怖屋、臺球俱樂部、羽毛球館以及保齡球館網吧等>>>煙臺商圈發展百盛購物中心原為煙臺商城，其招商工作曾幾起幾落，直至引進百盛購物中心才現商業人流。已引入的商家有：大潤發超市，百盛購物中心，必勝客、肯德基，國美電器等。2、招商情況>>>煙臺商圈發展3、優劣勢分析優勢闡述劣勢闡述購物環境好項目的南面有大型停車場及綠化休閑廣場市場形象不良煙臺商城曾幾起幾落，市場形象不好引入較多知名商家已引入大潤發超市，百盛購物中心，必勝客、肯德基，國美電器等頂層業態定位不準頂層業態定位不準，目前招商乏力，空置面積較大>>>煙臺商圈發展>>>煙臺商圈發展南大街商圈體量比例扇形圖：南大街商圈特征總結分析:規模大，范圍廣，輻射、服務人口眾多商業底蘊深厚，商業氛圍濃厚商圈內大型網點眾多，互相競爭激烈，網點間經營狀況反差過大商業特色街購物環境差，大型網點內購物環境較好總體交通通達性良好，圈內節點交通不暢通業態較齊全，但缺乏足夠的休閑娛樂業態和特色商業街>>>煙臺商圈發展（二）、青年路商圈青年路商業圈內主要的商業網點有：德勝興業廣場、三站批發市場、東方巴黎等。該商圈以商品批發經營為主，德勝興業廣場主要經營手機、通訊、家電，蘇寧電器、五星電器皆進駐經營；而三站批發市場經營商品類型眾多，服裝、茶葉、果品、數碼、家具、家電、飲食、燈飾、皮具等，是煙臺市著名的商品批發經營場所，檔次中下。另外商圈內還有韓國城、九開購物中心等商廈，主要經營服裝百貨、超市，而東方巴黎是社區商鋪，所經營的商品多為社區居民服務，例如茶葉、美容、五金、家裝飾品、影音等。行政區屬芝罘區地域范圍以三站市場、東方巴黎為中心，輻射周邊區域人流結構中偏低檔消費者商業區域由三站市場、東方巴黎、德勝興業廣場、青年路沿街商業組成區域價值煙臺最繁華的商業中心之一，市級商業功能區內的專業性商圈商業特點由大型專業批發市場及商業街組成經營業態以小商品、服裝經營為主，其次有家居、電子產品、電器、五金、機電配件等典型網點東方巴黎、三站小商品批發市場、三站電腦城、韓國城、九開購物中心等購物環境檔次較低的大型批發市場，人車混雜，總體環境較差商業氛圍商業集中，人氣旺盛其他配套汽車站、商務酒店等商圈描述1、商圈內三站批發市場為膠東知名市場，吸引人流高居煙臺商業網點之首；2、商圈內三站批發市場人流鼎盛，而一街之隔的東方巴黎社區商業卻人流稀少；3、商業功能較齊全，可滿足中下消費層次人群的商業消費需求；>>>煙臺商圈發展商圈內主要商業項目位置>>>煙臺商圈發展1、商圈內主要商業項目調查分析（1）、東方巴黎東方巴黎是香港力高集團在煙臺第一個開發項目，也是煙臺最大的舊城改造項目，總占地面積255畝，總建筑面積30萬平方米。項目定位大型歐式居住高檔社區。東方巴黎風情步行街總商業面積約3萬方。汽車總站德勝興業廣場凱旋大廈東方巴黎青年路建設路三站商鋪分布示意圖下圖紅色粗條為商鋪分布位置示意條:商鋪總數東方巴黎總共有約640間店鋪，其中外街鋪約240間，內街鋪（步行商業街）約400間。商鋪規格面積以20－150平為主，外街鋪層高3.6米；步行街商鋪分兩種規格，前進路和臨香榭麗舍散步道商鋪為層高4.5米，米蘭大街商鋪分為兩層，形成別具特色的空中走廊，標準層高。>>>煙臺商圈發展（2）、煙臺三站批發市場煙臺三站批發市場地處市中心繁華地段，北臨汽車站、港口船運站，南靠長途汽車站，距萊山機場15公里，交流方便，是膠東知名的大型批發市場。市場占地30萬平方米，建筑面積35萬平方米，擁有商賈5200多戶，經營商品40余大類6萬多種的大型綜合批發交易市場。其中，服裝、鞋帽、小商品、果品、文化、機電配件、家具、家電、電腦科技、圖書文化、汽車配件、家居裝修和裝飾材料、儲運、娛樂服務等16個專業市場已各具特色。分析：1、三站批發市場占地30萬方，建筑面積35萬平方米，擁有商賈5200多戶，經營商品40余大類6萬多種。龐大的體量和豐富的商品種類造就了三站的商業地位，三站不僅在芝罘區，甚至整個煙臺市縣都響有其名，是煙臺人購物、消費的首選之地；2、三站市場人流眾多，經營狀況良好，但是總體偏低的商品檔次、缺乏特色的商品業態劃分、凌亂的商業布局和低檔的購物環境越來越限制市場本身的發展，三站市場有必要進行相應的業態調整和布局，進行購物環境的改善，才能增強市場競爭力。

>>>煙臺商圈發展青年路商圈體量比例扇形圖青年路商圈特征總結分析:專業批發市場型商圈，特色商圈人氣鼎盛，網點之間經營狀況反差過大總體購物環境較差，內部缺乏人流導向性商品品種較齊全，檔次中下與南大街商圈形成互補，兩者有逐漸融合的趨勢商圈地位面臨分化和削弱的威脅>>>煙臺商圈發展（三）、幸福商圈：幸福商圈范圍為幸福中路、幸福路一帶，以振華廣場、九隆廣場為核心，為區級商圈，商圈內主要以百貨、超市以及家居建材城為主。行政區屬芝罘區地域范圍以幸福路和幸福中路為中心，向周邊延伸人流結構幸福區域居民，中青年為主商業區域由幸福路和幸福中路組成區域價值滿足幸福區域大眾化消費需求的區級商業功能區商業特點以幸福路和幸福中路交界處商業價值最大，且以九隆廣場和振華廣場為商業支撐，目前尚未形成區域商業中心經營業態餐飲、服裝、百貨、娛樂休閑等綜合商業主要網點振華廣場、九隆廣場購物環境由于該商圈商業物業是近年規劃建設，動線設計合理，購物環境較好商業氛圍區域商業較為集中，人流較大商圈描述1、該商圈屬幸福區級商圈，主要針對幸福區域居民的日常消費，輻射范圍較小；2、該商圈人流量大，日平均人流量達18萬，與三站商業中心人流量相差無幾；3、形成時間較短，缺乏街區商業；4、商圈內商業建筑設計合理，人流導向性較強；5、該區域居民消費力不強且偏向市中心購物，商業經營情況一般。>>>煙臺商圈發展商圈內主要商業項目位置>>>煙臺商圈發展1、商圈內主要商業項目調查分析（1）、振華廣場基本信息項目名稱振華廣場開發商振華集團商業類型百貨購物中心開業時間2004年底建筑面積約4萬㎡店面開間（㎡）主力25－70營業率100％主要消費人群35-55之間的成功人士詳細信息商場業態類別超市、服裝、鞋帽、珠寶、化妝品、飾品、床用家具、手機、家電、數碼等功能分區地下一層量販超市、家電一層（百貨、鞋帽商場）鐘表、首飾、化妝品、箱包、手機、照相器材、精品鞋、品牌鞋、休閑鞋二層（女裝商場）女正裝、女休閑裝、少男少女裝、少淑裝、女褲三層（男裝商場）精品、正裝、休閑、襯衣西褲、運動休閑、四層（針織、兒童商場）羊毛（絨）衫、羽絨服、床上用品、內衣、童裝、童褲、玩具、文體、運動器材五層（家具商場）現代家具、中式家具、沙發軟體家具、紅木家具、辦公家具>>>煙臺商圈發展幸福商圈體量比例扇形圖:2、幸福商圈特征總結分析：輻射范圍窄小幸福商圈作為一個區級商圈，輻射范圍極其有限，主要針對幸福區域居民的日常消費。人流量大，但區域消費力不強四周居民小區較多，常住人口近30萬，日均人流量達18萬次，周邊居住人口雖然較多，但消費力不強，多為中、低收入者。匯集眾多知名商家，區域商業競爭激烈匯聚了振華廣場、美特好、肯德基、麥當勞、永和豆漿等知名商貿餐飲業及樂天家居大型家居建材城；振華地下超市人氣較旺，樓上部分則差強人意；九隆廣場則是美特好超市經營較好，樂天家居經營十分一般，銅鑼灣則于2005年底撤出經營。威海商業概況[TheCommercialSituationofWeihai]>>>威海商業概況山東·威海世界上最適合人類居住的城市之一。>>>威海商業概況一、威海商業概況威海市是一個地級沿海開放市，位于山東半島東端，北、東南三面為黃海環繞，西與煙臺市接壤，整個海岸線長985.9公里。東及東南與朝鮮半島和日本列島隔海相望，北與遼東半島隔海對峙，是國內距韓國最近的城市。>>>威海商業概況

威海市商貿流通經濟保持增長，整個消費品市場呈現貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。

2003年，當威海市被聯合國人居署評為“最適合人類居住的地方”后，其城市建設、經濟得到了飛速的發展。據統計，威海市（含環翠區、高區、經區）的家庭數已達20.38萬之多，常駐人口約60.92萬，流動人口為11萬左右，現階段城市人口還在快速擴張。家庭結構上，2人和3人家庭分別占到總戶數的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分別占到總戶數的11.48%和2.84%。其中農業人口為160647人，占總人口的26.37%；非農業人口為448553人，占總人口的73.63%。威海市市區商業網點按行業分類統計匯總表按區域分：環翠區的網點數最多，共5265個，占總個數的44%；經區共有3709個，占31%，高區共有2992個，占25%。>>>威海商業概況>>>威海商業概況威海經濟地位被眾多經濟發達城市包圍。即將竣工的青榮城際高鐵（青島-榮成）使威海與青島、煙臺真正形成了1小時的膠東經濟圈。高鐵威海站設在經區，將對整個經區發展起到極大的帶動作用。>>>威海商業概況由下圖可知：威海市GDP在山東省排名第六，2011年GDP為2110億，相比2010年1944億增加了8.5%。>>>威海商業概況由下圖可知：威海市人均GDP在山東省排名第三，2011年人均GDP為75222.8元，與2010年的76778元比較減少了2%。>>>威海商業概況由下圖可知：威海市人均可支配收入在山東省排名第六，2011年人均GDP為22000元，與2010年的22235元比較減少了1%。威海商圈發展[TheCommercialCircleDevelopmentofWeihai]>>>威海商圈發展二、威海商圈發展經區高區環翠區>>>威海商圈發展（一）環翠區商業物業現狀分析

根據市場調研分析，環翠區目前共有14家大型商業地產，其中檔次最高的為華聯購物廣場、華聯商廈、百貨大樓、友誼現代商城、威勝大廈等；大世界、環球廣場、海港大廈等為中檔；金地商廈、韓國服裝城等為低檔。另外還有天壇家具城、鑫城電腦城、金谷圖書批發市場等為專業的商業物業地產。樓盤名稱威勝大廈海港大廈韓國服裝城大世界環球廣場金地大廈建筑規模(m2)6萬1.68萬2萬5.5萬1萬1.2萬層數4層6層4層3層3層7層樓盤名稱金谷圖書批發市場百貨大樓華聯購物廣場華聯商場友誼現代商廈小商品批發市場建筑規模(m2)8萬4萬2萬6萬N/AN/A層數3層15層5層20層4層3層目前環翠區各商業地產戶型面積主要以45㎡以下的戶型面積為主，46-70㎡、71㎡以上的戶型面積為輔。這只要是因為經營業態的因素，而導致的戶型面積配比主要是小戶型為主。從戶型面積的配比上可以看出環翠區的各商業地產所經營定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業態，大戶型的面積主要集中在專業商業地產內。

根據市場調查，環翠區各商業物業大都是售租并舉進行經營，其出租率和出售率平均在五成左右，目前環翠區各商業地產中，韓國服裝城、金地大廈兩家商城，其出售、出租率僅為48%、68%。其余商城出售、出租率均為90%以上。

1、環翠區>>>威海商圈發展威高廣場>>>威海商圈發展（二）環翠區商業網點房現狀分析

1、售價分析

根據調查資料顯示，環翠區商業網點房地產其出售價格分別為：花園南路、和平路、新威路和統一路三個街區商業網點房，其出售價格分別是1.6萬元/㎡、1.4萬元/㎡、1萬元/㎡和0.9萬元/㎡。

2、租金分析

根據調查資料顯示，環翠區商業網點房出租價格分別為：統一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個街區商業網點房，起出租價位分別為：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、業態分析

在環翠區各商業網點房現有業態的調查中發現，目前從事最多的前四位業態是娛樂休閑業、茶店、零售業及藥品業和家具業，（藥品業和家具業并列）其分別占總業態的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娛樂休閑業位居總業態榜之首。其次是圖書音像業、洗染業、服裝/鞋業、餐飲業及其它業態，分別占總業態的7%、7%、5%、5%和2%。

>>>威海商圈發展（三）環翠區商業案例分析（1）小商品批發市場

小商品批發市場位于威海最大的居民生活區附近，周邊人流量較多，其經營定位準確，主要以小商品批發零售為主。目前該廣場出租價格在1.4-2元/㎡/天，在威海商業地產中屬于低檔價位。因目前已經基本售完，出租率達到100%，所以未能探知其出售價位。該項目定位在小商品批發零售，其在前期的招商、出售過程中，因投資商資金周轉方面的因素，導致前期營銷推廣過程中受阻。后因政府的相關介入，其招商工作才得意順利完成。目前該廣場主要以10-16㎡的戶型對外出租，其統一的管理，獨立店鋪、自主經營的運營模式得到了廣大業主的喜好。項目名稱小商品批發市場項目類型專業小商品、雜品、百貨用品、食品批發零售開發商一輕開發，罐頭廠出資，政府入股出租率100%層數3層地理位置文化中路開業時間2001年12月21日1、2層試營業，2002年8月20日正式營業>>>威海商圈發展（2）環球廣場

環球廣場位于昆明路（大世界西側），威海首條步行街區內。地理位置優越，開發商強大的資金勢力為該項目前期操作奠定了堅實的基礎。在項目前期操作中，其強大的廣告渲染力，吸引了大量的投資者的目光。該項目主要以經營服裝批發零售為主，其經營面積有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡和120㎡以上等不同類型的面積，供置業者選擇。該廣場良好的購物環境，成為本地消費者娛樂休閑購物場所。究其原因，一是該廣場統一管理、獨立店鋪、自主經營的經營模式。其次是良好的物業公司的介入，為消費者提供了一個良好的購物休閑環境。其中良好的物業公司介入對置業者在購買投資過程中，增加了一定的信心。目前該廣場的出租率達到98%左右。項目名稱環球廣場

項目類型服裝商場

開發商環球建設有限公司

物業公司威海環球廣場物業管理公司

地理位置昆明路（大世界西側）

開業時間1998年

總建筑面積1萬平方米

出租率98%左右

層數3層>>>威海商圈發展（3）威海天虹

威海天虹位于東城路86號（老汽車站原址）是天虹商場在山東開設的第1家分店、全國第50家分店，2011年12月29日正式開業。

商場現有營業面積3.5萬平方米，共5層。經營品類主要包括：超市、化妝品、鞋類、服裝、皮具箱包、鐘表首飾、兒童用品、床上用品、體育用品、數碼產品、兒童樂園等。

威海天虹致力于打造“百貨+超市+餐飲”的家庭式一站式購物中心，為威海市民帶來全新的購物體驗。商場營業時間夏季早上9:00至晚上21:30，冬季早上9:00至晚上21:00，超市每天早上8：30開始營業。

威海天虹以滿足顧客需求為目標，以顧客需求為向導，以“自始至終地為顧客傾注一點一滴的關懷”為使命，以“親切、便捷、專業”為服務理念，提供專業的導購服務，快速的收銀服務，周到的售后服務，溫馨的便民服務，努力成為威海商業服務的領先者。>>>威海商圈發展超市\煙酒\茶\保健品\數碼產品\花卉\飾品\面包鞋類\化妝品\首飾\鐘表\眼鏡\精品\機器修鞋\鐘表維修\餐飲\自助銀行少女裝\少淑女裝\淑女裝\飾品\時尚女包\美甲\VIP體驗室

成熟女裝\家居用品\內衣\家居服\床上用品\兒童用品\兒童樂園\VIP專享空間男裝\商務休閑裝\體育用品\健身器材\休閑裝\皮具\改縫褲腳

商品布局>>>威海商圈發展樓層平面>>>威海商圈發展樓層平面>>>威海商圈發展樓層平面>>>威海商圈發展樓層平面>>>威海商圈發展樓層平面>>>威海商圈發展威海天虹考察圖片購物指南商場入口商場手扶梯商場裝飾頂部燈飾商場一層>>>威海商圈發展（4）威高廣場：本商業尚在規劃階段，并未開業。A、項目簡介威高廣場---37萬㎡中央都會綜合體，總投入40億元，緊鄰威海市政府、環翠區政府，西觀環翠樓，東望劉公島，是威海政務、商務、旅游、購物中心、城市核心區，商圈成熟。項目包括威高購物中心、御泉灣酒店式私屬溫泉公寓、威高SOHO、頂級智能寫字樓、連通劉公島和環翠樓的迪尚步行街。>>>威海商圈發展威高購物中心定位為已快時尚為主要風格的國際時尚購物中心，打造威海城市新亮點。>>>威海商圈發展開發商：威海市萬通置業有限公司投資商：威高集團、迪尚集團物業公司：仲量聯行項目特色：公園地產,教育社區,旅游地產,品牌地產,城市豪宅,水景住宅,軌道沿線,世外田園,低密居所,科技住宅,觀景居所容積率：2.1綠化率：20%>>>威海商圈發展B、項目交通項目位于威海市環翠區新威路、昆明路、海濱路、寶泉路圍合處，四面臨主干道，具備良好的交通條件，臨近環翠區政府、幸福公園，附近商業氣氛濃厚。>>>威海商圈發展C、業態分布威高購物中心是目前威海最大型的商業項目，融入MALL在花園里、花園在MALL里的國際理念，定位于威海首家集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等為一體的“一站式”購物廣場項目。目前招商主力店ZRAR、H&M已達成進駐意向，樂天百貨、樂天百貨和威海首家的樂天IMAX影院已簽訂協議。>>>威海商圈發展樓層主要業態分布四/五層IMAX影院、休閑咖啡館、國際美食、量販式KTV、電玩游藝三層兒童娛樂、精品餐飲、高雅西餐二層國際時尚品牌、國內名品服飾、潮流配飾首層國際時尚品牌、國際名品服飾、高級珠寶名表、國際化妝品、連鎖咖啡廳地下一層大型超市、家電數碼、品味家居、運動休閑、美食廣場、輕便餐飲、生活服務、洗浴會所>>>威海商圈發展2、高區（一）高區商業物業現狀分析

根據市場調研分析，高區目前共有5家大型商業地產，其中檔次最高的為利群購物廣場；建城廣場為低檔。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿城、棱方園家具廣場等為專業的商業物業地產。項目名稱棱方園家具廣場大屋建材裝飾商場威韓商貿城建盛廣場利群購物廣場建筑規模（m2）2.3萬2.5萬4.1萬30002萬層數1層5層1層7層4層目前高區各商業地產戶型面積主要以45-80㎡之間的戶型面積為主，45㎡以上、75-200㎡的戶型面積為輔。這主要是因為經營業態的因素，而導致的戶型面積配比以中戶型為主。從戶型面積的配比上可以看出高區的各商業地產所經營定位特性，小戶型的面積主要表現在零售業態，大戶型的面積主要集中在專業商業地產內。

根據市場調查，高區各商業物業大都是售租并舉進行經營，其出租率占主

導地位，目前高區各商業地產中，除建盛廣場出租率較低外，其余商業出租情況較好。>>>威海商圈發展>>>威海商圈發展（二）高區商業案例分析：利群購物廣場門店簡介：青島利群集團威海購物廣場有限公司是一家綜合型百貨商廈，隸屬于利群集團。該購物廣場于2002年8月24日開業，位于山東省威海市高新產業技術開發區文化西路166號，建筑面積2萬平方米，是利群集團第一次向地級城市擴張的嘗試。商場導航：

一樓為珠寶、化妝和超市，經營珠寶首飾、鐘表眼鏡、美甲、鮮花、茶葉、藥品、生鮮食品、干海產品、糖果、水果、蔬菜、調料、煙酒、滋補品、休閑食品、日用百貨、洗化用品等；

二樓主要經營男女皮鞋、文體用品超市、書店、健身器材、電腦、箱包，針織、婦用、床上用品、并設有運動休閑專廳、特色小吃區；

三樓主要經營男裝、女裝、休閑裝、童裝、童鞋、兒童玩具、兒童游樂場；

四樓為家電商場，主要經營電視、冰箱、洗衣機、空調、音響、手機、電話、櫥具、照相器材等。>>>威海商圈發展3、經區根據市場調研分析，經區目前共有3家大型商業地產，其中檔次最高的為僑鄉購物廣場；另外還有齊魯商城、萬發裝飾建材城兩家專業的商業物業地產。項目名稱僑鄉購物廣場萬發裝飾材料城齊魯商城建筑規模（m2）5萬2萬1.2萬層數3層1層3層經區位于威海市南部，是威海經濟開發區的中心，是威海市未來的行政區域和交通樞紐。2002年交易額達86005萬元，2003年交易成交額達142855萬元，日平均人流量達8萬人次左右。交易區內以家具裝飾材料、家具裝飾用品等專業批發零售經營為主。其中，區內萬發裝飾材料商場、齊魯商場等專業市場都集中在青島路齊魯大道一帶。商場開業率達93%以上。檔位面積為中，面積分別為50-70㎡、140-150㎡。環境適中，它們擁有一定的固定客源。>>>威海商圈發展九龍城休閑購物廣場>>>威海商圈發展（二）經區商業案例分析：（1）齊魯商城齊魯商城位于齊魯大道附近，由東方集團實業有限公司投資開發。商場優雅的購物環境，吸引了周邊大量居民的關注。其單體經營面積主要集中在50-70㎡之間，其出租率為93%左右。

萬發裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬平方米的經營面積，促使其成為經區唯一一家大型裝飾建材市場。其開發商為威海汽運有限公司，優越的地理位置和準確的經營定位，為其發展奠定了良好的基礎。目前改裝飾建材城出租率為100%。項目名稱齊魯商城

項目類型家具裝飾用品商城

地理位置齊魯大道青島路，竹島

總建筑面積12000平方米

實用率93%

建筑風格現代寫字樓現代展覽中心

主力單位面積

50-70㎡、

60—75㎡、80—95㎡、90—130㎡、120—135㎡、140—150㎡

經營模式及效果獨立店鋪，自主經營。

目標客戶群周邊社區居民，中等收入人群經營定位家具建材各層經營內容及面積一樓：木地板、實木門、各種板材、木線條。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。主要經營板材、潔具、陶瓷、板材市場；

>>>威海商圈發展（2）九龍城休閑購物廣場：本商業尚在規劃階段，并未開業。A、項目概況：九龍城休閑購物廣場項目是由山東省著名企業—家家悅集團投資，國際專業一線地產服務公司—戴德梁行全程顧問，經多年籌劃，巨資打造的準現房高端綜合體地產項目，業態主要包括：15萬平米威海最大shoppingmall，甲級5A智能化觀景寫字樓，酒店式服務高級公寓（40平米到500平米）。建成后將成為集購物，辦公，居住為一體的威海國際商圈。政府的良好規劃，使九龍城投資、置業潛力與日增加。>>>威海商圈發展B、項目區位：項目位于經濟開發區香港路西大慶路南的十字路口，毗鄰威海火車站、威海汽車站、青煙威榮城際高鐵站，交通非常方便。>>>威海商圈發展C、配套信息綠化率:30%容積率:3.5配套設施：商場及超市：齊魯商城、每美商城、樂天瑪特、佳世客、豪業圣迪、特乙甲全球家居廣場、美樂樂天家居、時代廣場

商務酒店：鉑麗斯國際大酒店、楊家灘商務酒店、速8酒店、錦江之星、格林豪泰、順心酒店、菠蘿蜜時尚主題酒店

娛樂休閑：KTV洗浴皇家銘洋國際娛樂會所豪業圣迪影院、佳世客大地影院

戶外娛樂：樂天世紀休閑體育公園（包括羽毛球、網球、足球、籃球、乒乓球、高爾夫球、環形跑道等）停車位:地下2層為6萬多平方米的停車場，停車位1000個（其中地下1000個，地上未定）>>>威海商圈發展D、物業服務>>>威海商圈發展E、圖片參考商場室內效果圖商場室外實景圖商場外立面施工圖>>>威海商圈發展F、樓層平面：一層>>>威海商圈發展F、樓層平面：二層>>>威海商圈發展F、樓層平面：三層>>>威海商圈發展F、樓層平面：四層>>>威海商圈發展F、樓層平面：五層榮成商業概況[TheCommercialSituationofRongcheng]>>>榮成商業概況>>>榮成商業概況榮成簡介榮成市位于中國山東半島最東端，與韓國、日本隔海相望，是中國沿海經濟和口岸雙開放城市。全市轄13個鎮、一個管理區，863個行政村，92個居委會，總面積1392平方公里，總人口67.1萬人。>>>榮成商業概況由下圖可知：榮成市在山東各省市GDP中排名較靠后，與濟南、青島、煙臺等城市差距較大，該情況也與其人口較少、城市規模較小有關。>>>榮成商業概況由下圖可知：榮成市在山東各省市中人口較少，只有煙臺市人口的10.3%。>>>榮成商業概況由下圖可知：榮成市在山東各省市人均GDP除東營市外位列第二，達到104232.5元。說明榮成市雖然人口較少，但是消費潛力非常大。>>>榮成商業概況由下圖可知：榮成市在山東各省市人均可支配收入中排名第三，僅次于濟南市、青島市，并且高于山東省人均可支配收入21.8%。>>>榮成商業概況榮成房地產市場的發展趨勢之一是房價會持續上漲。房地產的價格不但不會往下走，而且肯定會持續增長，作出這樣的判斷主要是基于四個方面的因素：

其一，經過多年的蓄勢待發，榮成的城市基礎設施建設完善，05年眾多重點工業、農業、旅游業投資項目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環境，外來資金、人才、流動人口的大量積聚，房地產市場的需求勢必處于快速增長的態勢。其二，近年榮成商業地產開發程度不高，目前更因為政策調控導致商業地產的開發門檻拔高，因此當前通過審批的商業地產項目將在一段時期內成為稀缺性產品，在喚醒市場投資潛能同時，也推動著城市商業的良性發展。其三，隨著榮成市區的進一步發展，對周邊縣鎮移民的吸引力更大，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。其四，拆遷安置增加房地產市場的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續加快，這部分需求將保持穩定的增長。>>>榮成商業概況榮成的商業市場的特征從整體上看，受限于城市、人口規模、消費總量，商業發展水平較低、對周邊地區輻射力較弱。商業中心以沿河北街街口為中心，向四周輻射，集中式商場成為本地的商業主流，其次是老商業街的持續繁榮，并不斷篩選出優勢行業進行集中式發展，如市中心服飾百貨、通訊、摩托、電器等業態的比重逐漸加大。商業步行街發展名不副實：數家集中式商場占據80％的臨街位置，臨街商鋪數量較少。市中心已形成以服裝百貨、家電為主的專業市場，非中心區域已形成以裝飾材料、家私為主的專業市場，個別區域形成主要、餐飲、工業機電為主專業街。城市居民可支配性收入逐年遞增，消費水平、購買力趨強，民間一般性消費以本地為主，高檔消費習慣性向威海、青島流向，對本地商業發展構成客觀影響。榮成商圈發展[TheCommercialCircleDevelopmentofRongcheng]>>>榮成商圈發展一、市中心商業目前自然形成，市民、商家所公認的商業集中區域，

界定范圍：南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定標準：1、商業區內主要客群來源于全市及外地客群，完全不局限于本區

2、商業區的知名度與影響力是全市范圍3、商業區市場容量、經營規模、商業集中程度均屬全市前列市中心商業>>>榮成商圈發展【市中心商業案例分析】1、沿河北街>>>榮成商圈發展A、傳統商業老街，服裝百貨業仍然是主流。B、在城市百貨商業中，商業老街享有得天獨厚的地源優勢。C、品牌服飾發展緩慢，市場空間極大。>>>榮成商圈發展2、沿河步行街>>>榮成商圈發展1、超大型商場經營慘淡，阻礙步行街發展。2、新購物中心出現，取代老霸主地位。3、集中式商場數量多，臨街商店數量少，商業結構不平衡。4、市中心商業輻射力有限，步