項目經理日常對內操作手冊項目經理在進行項目管控時，對外需要對接甲方及業務單位，過程中嚴格執行各項對接流程，做好檔案管理；對內需要嚴控項目部常規工作執行及公司對接。項目經理對內工作主要分為：1、項目常規文件制作及交接；2、項目財務文件制作及交接；3、OA項目管理門戶；4、項目明源管理；項目經理對內操作內容項目常規文件制作及交接項目常規文件是公司對于項目管控的主要資料，分為總綱性文件及月度文件兩類。總綱性文件：項目合同要點摘要，項目年度預算、年度獎懲申報、年度質詢報告月度文件：月度合同執行反饋、月度培訓計劃、月度獎懲申報、月度績效設定及打分匯總、月度質詢報告；以上所有文件模板見附件項目常規文件制作及交接項目合同要點摘要：項目經理在與甲方簽署正式項目合同后，需立即進行項目合同要點摘要的編寫，編寫內容經分管副總確認后作為項目后期執行直接的指導資料；編寫時間：接案后立即編寫；提交對象：分管領導；項目年度預算：依據項目實際情況，按照公司確認的年度預算報表模板詳實編寫項目各類預算，預算內容經分管副總確認后作為項目年度內各項指標設定的依據；編寫時間：一般為每年1月中上旬；提交對象：分管領導；項目常規文件制作及交接年度獎懲申報：年度獎懲是公司對于員工最大的肯定，項目負責人需嚴肅對待，在年底給予分管領導真實、有效建的議；申報時間：每年12月底；申報對象：分管領導；年度質詢報告：質詢會作為新景祥最重要的管理會議，項目負責人需高度重視，充分思考后編寫年度工作總結及計劃；提交時間：一般為每年1月中上旬；提交對象：人事行政部；項目常規文件制作及交接月度合同執行反饋：根據當月項目運作的實際情況對比合同要點摘要后，如實填寫執行反饋，反饋內容需經分管領導確認；提交時間：每月最后一天；提交對象：人事行政部；月度培訓計劃：根據項目實際需求制定下月項目部培訓內容，計劃制定完畢后需經分管副總確認；提交時間：每月最后一天；提交對象：人事行政部；月度獎懲申報：對于項目部月度表現突出者進行獎懲申報；申報時間：每月5日前進行上月申報；申報方式：通過OA流程；項目常規文件制作及交接月度績效設定及打分匯總：每月初根據年度預算中業績分解情況進行每月項目部所有成員績效內容制定，下月初進行上一個月績效打分及評定，設定及評分結束后都需及時提交給人事部；提交時間：績效設定當月5日前，績效評分下月5日前；提交對象：人事行政部；月度質詢報告：月度質詢與月度執行是公司高管進行項目執行監控的重要方式，每月底根據月度項目實際情況編寫月度質詢報告；提交時間：每月最后一天；提交對象：人事行政部；項目財務文件制作及交接項目財務文件是公司對于項目管控的主要財務報表，主要用于甲方確認業績及傭金、項目部獎金發放，分為以下幾類：項目獎金分配方案、業績確認及傭金結算表、傭金分配及發放明細表。（模板見附件，業績確認、傭金發放表可根據項目實際情況與甲方及財務確認后制定適合各自項目部的版本）項目獎金分配方案：根據公司獎金分配管理制度的標準，制定項目部分配方案，其中項目部總提點需嚴格按照公司標準執行，項目部各崗位比例項目負責人可根據人員實際情況進行分配，但分配比例需在公司要求范圍之內，方案需經總經理確認后執行；提交時間：項目開盤前；提交對象：分管領導；項目財務文件制作及交接業績確認及傭金結算表：依據項目結傭條件及方式，每月底根據本月銷售及回款實際情況將符合結傭條件的業績及對應傭金制成報表，經OA流程確認后，財務部交予公司蓋章。項目負責人將蓋章后報表交與甲方，跟蹤甲方審核及付款流程，直到傭金到賬。提交時間：每月1日提交上月報表；提交對象：OA流程（為簡化流程，先與財務部確認后再進行上傳）傭金分配及發放明細表：項目負責人與財務確認傭金到賬后，根據項目獎金分配方案制作傭金分配及發放明細表，經公司OA流程確認后，財務部予以發放。提交時間：傭金確認到帳后；提交對象：OA流程（為簡化流程，先與財務部確認后再進行上傳）OA項目管理門戶OA項目管理門戶是公司檢查項目運營過程的區域，同時也是項目部工作成果展示的規范區域，分為銷售報表區與工作文件區。進入路徑：1、進入OA后，先于右上角選擇項目管理門戶OA項目管理門戶2、進入項目管理門戶后，左上角有項目工作導航，進入路徑：項目中心——項目工作區——銷售報表區、項目工作區OA項目管理門戶3、銷售報表區上傳報表路徑：銷售報表區——上海公司報表管理——項目——年度銷售管理報表——日報、周報、月報。上傳時間：日報：每天9：00前上傳前一日報表；周報：每周一10：00之前上傳上周周報表；月報：每月4號09：30之前上傳上月月報。備注：報表上傳前必須按照規定路徑進入，點擊日報、周報、月報后進行上傳，否則上傳報表不在區域，上傳無效。OA項目管理門戶4、項目工作區上傳路徑：項目工作區——上海公司——項目——財務層面、客戶層面、內部運營、學習成長層面。上傳時間：資料確認后即可上傳，月初進行上月上傳資料梳理，補充缺失內容。備注：月初的《合同執行反饋》、《月度培訓計劃》經分管領導確認后第一時間上傳，正常上傳時間：每月5日前。OA項目管理門戶A、目前層面分類在公司《OA項目管理門戶管理規范及操作指引》的基礎上有所調整，每個層面的各類資料依然按照制度中要求進行收集；B、上傳前需先點擊資料分類，如：上傳獎金發放明細需先點擊《09項目部獎金發放明細》，否則上傳內容不顯示在上傳區域，上傳無效。項目明源管理明源軟件是目前公司項目部銷售管理的核心工具，其中的項目客戶資料、銷售數據是項目管理者進行項目管理有效的參考；此外，大量的的客戶資料可以給項目操盤提供很好的數據支持，同時各項目匯總的區域客戶信息也將成為公司區域領先地位的重要資源。針對明源軟件中項目的建立與運行過程中的操作要求，公司有明確的管理制度《售樓軟件規范操作管理制度》，制度見附件項目明源管理項目準備：1、項目正式進駐案場前兩周，由項目經理向IT專員提出申請，進行項目登記。（操作路徑：項目準備——項目登記）2、項目經理于項目登記開通后一周內，需會同相關市場和企劃人員，由分管副總（或總經理）主持，對項目的業務參數進行設置，并由參會人員簽字確認。（操作路徑：項目準備——業務參數設置）3、項目主管在相應模塊中須錄入項目的相關信息和確認項目團隊人員。（操作路徑：項目準備——項目登記）4、項目開盤前一個月內，由項目主管根據實際情況，設置戶型，并上傳戶型圖。（操作路徑：項目準備——項目登記）5、項目開盤前一個月內，由項目主管根據項目資料，設置區域和樓棟，并生成房間。（操作路徑：項目準備——房源生成）項目明源管理項目準備：6、IT專員在開盤前一周內，檢查生成房間的資料，有問題及時調整。7、由項目主管定義付款方式，特別要留意設置付款方式明細（需與開發商確認后錄入）。（操作路徑：項目準備——付款方式定義）8、由項目主管定義折扣，折扣類型要規范（需與開發商確認后錄入）。（操作路徑：項目準備——折扣管理）9、項目主管應根據具體情況，來確定用定價方案還是直接錄入來進行定價，并逐一檢查核實。（操作路徑：項目準備——價格管理）10、項目主管負責對放盤的房間在軟件中進行放盤處理。（操作路徑：項目準備——房間管理）項目明源管理軟件操作管理：置業顧問要求（重點內容）1、置業顧問在軟件的銷售機會中輸入當天接待客戶的基本資料。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）2、在銷售機會中錄入客戶資料的同時要如實的錄入客戶滿意度調查問卷。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）3、老客戶來訪、來電或是去電等交互活動，要及時、詳細的將交互資料錄入。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）4、及時在客戶臺帳中完善客戶資料，保證客戶資料的完整性。（操作路徑：客戶跟進——客戶臺賬）項目明源管理軟件操作管理：案場經理、行政助理要求（重點）1、檢查置業顧問的銷售機會和交互錄入的及時性。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會、交互明細查詢）2、抽查客戶滿意度調查問卷錄入真實性。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）3、檢查客戶資料錄入的完整性，發現問題，及時糾正。（操作路徑：客戶跟進——客戶分析）4、每天下班前，錄入銷售日志。（操作路徑：交易管理——銷售日志）項目明源管理軟件操作管理：案場經理、行政助理要求（重點）5、交易信息，認購、簽約等，當天錄入完成。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——認購、簽約）6、回款信息，及時錄入。按揭多付款的，需先進行合同按揭金額修改。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——金額修改）7、有換退房時，及時在價格管理模塊中進行退房審核，并進行相應的財務處理。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——業務變更）8、如果是按揭合同，要根據實際情況及時進行相應的按揭服務和放款處理。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——付款情況）項目明源管理軟件操作管理：項目經理要求（重點）1、檢查項目各項數據錄