鉑金時代定價方案一、市場形勢與銷售任務二、項目定價原則一、市場形勢與銷售任務1、市場調研2、銷售任務3、跟競爭項目對比4、VIP客戶情況株洲市統計局數據顯示：——銷售方面，1~6月，全市商品房銷售204.71萬m2，同比增長-16.5%，增速比1~5月下降37.6個百分點。實現銷售額87.61億元，同比增長-12.6%，增速比1~5月下降57.2個百分點。——供應方面，今年上半年，株洲城區商品房上市(批準預售)127.82萬m2，同比增長43.74%，6月供應放量，達到了35.84萬m2，同比增長13.59%，環比增長154.04%。供應增加，銷售萎縮，市場宏觀面不佳！株洲市場近期銷售去化量下滑趨勢明顯加劇周邊存在同質競爭在售項目成交價格基本位于4200-4500之間項目名稱規模綠化率主力戶型小區配套園林景觀優惠方式成交均價新桂廣場42萬㎡43%87-90㎡兩房、119-127㎡三房、149㎡四房幼兒園、21000㎡風情商業走廊、大型商業廣場、國際貼身物業管家200米超寬園林景觀軸、3000㎡中央湖景、30000㎡皇家奢華園林優惠房款2萬元后再98折后再99折（一次性97折），4763元/㎡金色荷塘24萬㎡35.20%89㎡兩房、116㎡三房、緊鄰紅旗和紅港商圈，商業、文化、娛樂、休閑、金融等生活配套齊全500米歐式經典園林主軸景觀首付可分期，特價房3900，一次性89折，按揭91折4496元/㎡中鐵荷塘星城37.7萬㎡35.96%82-86㎡兩房、100㎡2+1、113-146㎡三房3000多平米生活超市、2300㎡幼兒園、會所近萬㎡山體公園，15000㎡水景園林直減8萬，買樓王送車位，還免契稅，再送5噸汽油。4795元/㎡三一歌雅郡35.6萬㎡34.71%78-88㎡兩房、125-136㎡三房3000㎡國際幼兒園、生活超市1700多㎡的羅馬假日廣場、大面積西班牙風情的噴泉、水景、園林景觀和休閑廣場首付一成3萬起，88㎡小三房3980元/㎡起4419元/㎡金馨花園5000㎡36%93㎡、99㎡2+1、125㎡、127㎡四房/小區內部綠化6月29日晚舉行開盤選房活動4329元/㎡中央皇庭11萬㎡42%81㎡兩房、105㎡小三房，125、132㎡舒適三房，150㎡四房中心休閑廣場、多功能會所、籃球場2萬余平米皇家園林，2000余平米生態水系特價房3980元/㎡，買三房送車位，老帶新最高獎勵3000元現金4457元/㎡萊茵小鎮28萬㎡45%93㎡兩房、126、142㎡三房柏枷風情街，庭院式會所，小哈弗美語幼稚園，小區運動公園原生態黑森林，疊水景觀，雕塑小品97.5折后再優惠3萬元。老帶新現金獎勵。4253元/㎡項目名稱主力戶型蓄客方式對外公布均價新桂廣場134-139平米2萬抵8萬優惠策略4900荷塘星城143-146平米2萬抵10萬優惠策略4800御景龍灣79-133平米（1255戶）1千抵1萬、2萬抵4萬，預計開盤9月份開盤4300-4400田心公館84-129平米

（1000戶）1千抵2萬、前100名按順序選房、后100名搖號選房4200-4300凱風·桂花城總面積20萬㎡計劃于13年9月份對外推出/印象華都31-71平米VIP5千抵1萬，前100名入會開盤后可首付1萬元/時代云龍城97-129平米

（共10棟）共10棟，1、2棟計劃在13年10月份面世，12月份開盤.團購均價3680元/㎡繽紛世家80-127平米

（797戶）13年10月份即將推出第一期/鉑金時代83-122平米1千抵6千、1萬抵2萬/后續市場放量加劇，同質化競爭惡化在市場不景氣的情況下我們要面對的銷售目標是——計劃8月底開盤，年內完成88%的銷售目標項目總房源426套，去除80套安置，實際可銷售房源：346套年前銷售任務305套項目面臨空前的壓力年前銷售任務鋪排年前總目標88%，305套。10月份：45套11月份：30套12月份：20套內部認購150套開盤當月60套年度任務緊湊，開盤必須成功！1、從地段上來看，有一定的優勢，但跟周邊項目對比形成不了絕對優勢；2、從小區規模來看，無小區規模優勢，新桂廣場、御景龍灣、金色荷塘、荷塘星城小區規模優勢非常明顯；3、從園林景觀上來看，項目地塊規模小，園林景觀難突出，且園林方案尚未落實；4、小區配套上來看，有商業配套，打造城市綜合體，但尚未有具體的定位；5、從戶型上來看，面積區間合理，符合主力市場需求，但面臨區域同質化競爭；6、從銷售價格上來看，周邊樓盤競爭樓盤實行特價房、大優惠，我們價格未出；7、從工程形象上來看，競爭項目或是現房或工程進展迅速，本項目工程進展緩慢，工地目前仍無大規模動工跡象，很難樹立客戶購買信心。與在售競爭樓盤比較我們似乎什么都沒有，要讓消費者買單前提——給出實在優惠！雖已經辦卡90多組，據現場跟蹤了解，至少有20組以上的VIP客戶基于周邊競爭項目是現房無需等待，且性價比較高，已經出手購買。

已經辦卡的客戶流失嚴重——直接“訂房定價”給出實在優惠為了讓VIP客戶安心選擇本項目，不再左顧右盼。二、項目定價原則1、價格策略2、參考樓盤選定3、首批入市房源定價原則價格策略迅速掀起銷售高潮，緩解后期競爭壓力。——低開高走，理性入市參考樓盤選定根據本項目的產品特點及房地產銷售的市場區域性特點，現選定與本項目同區域同質樓盤、同區域相似產品及目標客戶相同或相近的樓盤、相近區域同質樓盤作為本項目定價的參考，以求做到定價準確。同區域同質樓盤：荷塘星城同區域認可樓盤：新桂廣場同區域競爭樓盤：金色荷塘項目名稱權重實收均價新桂廣場40%4763金色荷塘40%4496荷塘星城20%4795各參考樓盤同類產品價格權重實收均價的初步合成

項目名稱實收均價(元/平方米)權重權重均價(元/平方米)新桂廣場476340%1905金色荷塘449640%1798荷塘星城479520%959100%4662參考市場價格后的均價合成：說明：本案考慮地段價值、在同等工程進度下，可按4660元價格左右銷售。同時考慮本案從規模、形象與周邊項目比不具備優勢，生活配套、戶型等存在一定的同質化。且前期為快速實現銷售回款，建議首批入市房源實際成交均價區間在：4300-4500元/平米，能使項目在銷售過程中減緩銷售壓力及獲取一定的價格優勢，搶先銷售。首批入市房源定價原則

1號棟兩梯六戶設計為實現快速消化價格相對2、3號棟-100元/㎡;考慮到高樓層去化難的問題，層差價只定10—20元/㎡;根據戶型設計不同實行±50元/㎡的價格差越往東南面越貴朝向差遞增50元/㎡；N+1戶型性價比較高+150元/㎡,105平米2+1戶型辦卡客戶意向選擇+170元/㎡;2號棟的03號房客廳開間3.8米比3號棟的03號房客廳寬0.2米，故價格貴20元/㎡;拿1號棟最差的一套底層做特價房3980；——不同樓棟、不同戶型、不同朝向分別定價首批入市房源定價原則統計整體統計總推建筑面積銷售總價整體銷售均價最高價最低價20259.0189627823442446603980(1套)樓棟差層差價戶型差朝向差贈送面積差-10010—205050150、1701號棟建筑面積1號棟均價銷售額83.44㎡兩房均價（03）85.75㎡兩房均價（04）99.93㎡三房均價（05）8073.6432934950614429843004380