房地產企業預征所得稅的計算與會計處理為加強房地產開發企業所得稅的征收管理，避免房地產開發項目因結算周期長,不能及時結轉收入和成本導致所得稅不能均衡入庫的問題，國家稅務總局于2003年下發了《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號文）,文件規定對房地產預售收入預收企業所得稅，83號文件的執行，使房地產開發企業所得稅稅額有了較大幅度的增長。2006年3月國家稅務總局又下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006131號）文件，對83號文件又進行了修正補充，但總體的預征原則沒有變：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。個人理解國稅發[2006]31號文件規定的房地產開發企業所得稅的計算公式應為：當期預計毛利額=開發產品預售收入'預計計稅毛利率當期應納稅所得額=當期預計毛利額+當期實現的應納稅所得額當期實現的應納稅所得額=當期會計利潤+納稅調整增加額一納稅調整減少額當期應納所得稅額=（當期預計毛利額+當期實現的應納稅所得額）x適用稅率一以前期間累計預繳的所得稅由于存在期間費用和納稅調整等因素,企業利潤總額不是按房地產開發項目分別計算的.而31號文件規定開發產品完工后，要分項目結算調整實際毛利額與原預計毛利額的差額，計入完工年度的應納稅所得額。如果企業同時存在多個開發項目，各個項目開發時間、預售時間、完工時間均不同，按預計毛利額預繳的所得稅與當期的所得稅費用交織在一起，開發產品完工時的所得稅結算調整將是非常困難的。如不能正確轉銷，預計毛利額要預繳所得稅，企業當期正常的應納稅所得額也要繳納所得稅，就會造成重復納稅的現象.2006年4月國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于修訂企業所得稅納稅申報表的通知》（國稅發[2006]56號），文件中規定從事房地產業務的納稅人開發產品預售收入按規定預計計稅毛利率計算的預計毛利額做為納稅調整增加額處理，相應的完工結算時轉回的已納稅的預計毛利額作為納稅調整減少額處理。這就為房地產開發企業預繳所得稅的結算調整指明了方向。為保證此項差異及時準確的轉回，個人認為應在開發項目完工時隨著預收賬款結轉為主營業務收入而陸續轉回，每結轉一筆預收賬款就同時、同比例轉回一筆原預計毛利，調減當期應納稅所得額。企業應單獨設置開發項目預計毛利額調

整應納稅所得額備查簿，分項目登記每一筆預計毛利額產生、轉回的時間及金額。同時主營業務收入、主營業務成本、開發產品、開發成本、預收賬款科目必須按成本計算對象進行明細核算，正確區分房地產預售收入與主營業務收入，嚴格按會計制度的規定結轉房地產預售收入.相關會計處理如下：1、 將開發項目預計毛利額并入當期實現的應納稅所得額計提企業所得稅時：借:所得稅 （當期實現的納稅所得+預計毛利額）X適用稅率貸:應交稅金一一應交企業所得稅（當期實現的納稅所得+預計毛利額）X適用稅率2、 上交企業所得稅時：借:應交稅金一一應交企業所得稅貸:銀行存款3、 項目完工后，每將一筆預收賬款結轉為主營業務收入，就把與該預收賬款相對應的原預計毛利額做為當期納稅調減項目，調減當期應納稅所得額，計提企業所得稅：借：所得稅（當期實現的納稅所得-轉回的原預計毛利額）X適用稅率貸：應交稅金-—應交企業所得稅 （當期實現的納稅所得-轉回的原預計毛利額）X適用稅率舉例：某房地產開發企業資料如下：2003年8月開發A小區，2003年10月開始預售，2004年9月完工。2003年取得預售收入1200萬,2004年取得預售收入1500萬，2004年12月31日預收賬款結轉主營業務收入2000萬,2005年6月30日預收賬款結轉主營業務收入700萬.2004年銷售現房取得主營業務收入300萬，2005年銷售現房取得主營業務收入600萬。A小區預收賬款明細賬:期間摘要借方貸方累計余額2003年1季度預售收入200萬200萬2003年2季度預售收入400萬600萬2003年3季度預售收入300萬900萬2003年4季度預售收入300萬1200萬

2004年1季度預售收入500萬1700萬2004年2季度預售收入500萬2200萬2004年3季度預售收入500萬2700萬2004年12月結轉主營業務 2000萬700萬31日收入2005年6月30結轉主營業務 700萬0日 收入2004年5月開發B小區，2004年7月開始預售，2005年6月完工.2004年取得預售收入1400萬，2005年取得預售收入1400萬.2005年12月31日預收賬款結轉主營業務收入2800萬，2005年銷售現房取得主營業務收入1200萬。B小區預收賬款明細賬：期間摘要借方貸方累計余額2004年3季度預售收入700萬700萬2004年4季度預售收入700萬1400萬2005年1季度預售收入700萬2100萬2005年2季度預售收入700萬2800萬2005年3季度預售收入02800萬2005年4季度預售收入02800萬2005年12月31日結轉主營業務收入2800萬02005年3月開發C小區,2005年4月開始預售,2006年3月完工。2005年取得預售收入3400萬,2006年取得預售收入1500萬元.2006年直接銷售現房取得主營業務收入2000萬元,2006年4月30日將預收賬款4900萬元全部結轉主營業務收入。

C小區預收賬款明細賬:該企業2003――2006年各期利潤總額及應納稅所得額:

到2006年每個季度應申報繳納的企業所得稅。為計算簡便，除了商品房預售收入預計的毛利額外，不考慮其他納稅調整因素，也不考慮會計與稅法在收入確認上的差異,季度所得稅預繳稅率統一按33%計算。一、2003年所得稅計算及會計處理:1季度：當期預計毛利額:A小區：200x15%=3O萬

當期應納稅所得額:一40萬預計毛利額調增當期應納稅所得額后的應稅所得：30-40=—10萬當期虧損，不繳納企業所得稅.在備查簿中登記：A小區2003年1季度預計毛利額調增當期應納稅所得額30萬元。2季度：當期預計毛利額：A小區：400x15%=60萬累計預計毛利額:A小區:600X15%=90萬累計應納稅所得額：一60萬納稅調整后累計應納稅所得額:90-60=30萬當期應納所得稅：30萬X33%=9.90萬會計處理：借：所得稅9.90萬TOC\o"1-5"\h\z貸：應交稅金一一應交企業所得稅 9。90萬借：應交稅金-—應交企業所得稅 9。90萬貸：銀行存款 9。90萬同時，在備查簿中登記:A小區2003年2季度預計毛利額調增當期應納稅所得額60萬元，當年累計調增應納稅所得額90萬元。3季度：當期預計毛利額：A小區：300X15%=45萬累計預計毛利額：A小區：900X15%=135萬累計應納稅所得額:-90萬納稅調整后累計應納稅所得額：135—90=45萬當期應納所得稅：45x33%—9。9=4。95萬會計處理：TOC\o"1-5"\h\z借:所得稅 4。95萬貸：應交稅金一一應交企業所得稅 4。95萬借：應交稅金一一應交企業所得稅 4.95萬貸:銀行存款 4。95萬同時，在備查簿中登記:A小區2003年3季度預計毛利額調增當期應納稅所得額45萬元,當年累計調增應納稅所得額135萬元。

4季度：當期預計毛利額：A小區：300x15%=45萬累計預計毛利額:A小區：1200x15%=180萬累計應納稅所得額:一150萬納稅調整后累計應納稅所得額：180-150=30萬當期應納所得稅:30x33%-9°9—4。95=-4。95萬經當年匯算清繳，多繳所得稅4.95萬元,稅務機關予以退還。會計處理：借:所得稅 一4.95萬貸:應交稅金一一應交企業所得稅 -4。95萬借:銀行存款 4。95萬貸：應交稅金一一應交企業所得稅 4。95萬同時，在備查簿中登記：A小區2003年4季度預計毛利額調增當期應納稅所得額45萬元,當年累計調增應納稅所得額180萬元。2003年所得稅費用為9。9萬元,''應交稅金一-應交企業所得稅〃明細科目余額為零。二、2004年所得稅計算及會計處理：1季度：當期預計毛利額:A小區：5O0x15%=75萬當期應納稅所得額:一30萬預計毛利額調增當期應納稅所得額后的應稅所得：75—30=45萬當期應納所得稅：45x33%=14.85萬會計處理：借:所得稅 14。85萬貸：應交稅金--應交企業所得稅14.85萬借：應交稅金一一應交企業所得稅14。85萬貸:銀行存款 14.85萬同時，在備查簿中登記:A小區2004年1季度預計毛利額調增當期應納稅所得額75萬元。2季度：當期預計毛利額:A小區：50Ox15%=75萬

累計預計毛利額：A小區：10O0X15%=150萬累計應納稅所得額：-70萬納稅調整后累計應納稅所得額：150-70=80萬當期應納所得稅:80x33%-14。85=11。55萬會計處理：借：所得稅 11。55萬貸:應交稅金一一應交企業所得稅 11。55萬借:應交稅金一一應交企業所得稅 11.55萬貸：銀行存款 11。55萬同時，在備查簿中登記：A小區2004年2季度預計毛利額調增當期應納稅所得額75萬元,當年累計調增應納稅所得額150萬元。3季度：當期預計毛利額：A小區：500X15%=75萬B小區：700X15%=105萬累計預計毛利額:A小區：1500X15%=225萬B小區：700X15%=105萬累計應納稅所得額：-100萬納稅調整后累計應納稅所得額：225+105-100=230萬當期應納所得稅：230x33%-14.85-11.55=49。50萬會計處理：借：所得稅49.50萬貸:應交稅金--應交企業所得稅 49。50萬借：應交稅金-—應交企業所得稅 49.50萬貸：銀行存款 49。50萬在備查簿中登記:A小區2004年3季度預計毛利額調增當期應納稅所得額75萬元，當年累計調增應納稅所得額225萬元;B小區2003年3季度預計毛利額調增當期應納稅所得額105萬元.4季度：當期預計毛利額：A小區：0B小區：700X15%=105萬

累計預計毛利額：A小區：1500xl5%=225萬B小區：1400x15%=210萬雖然A小區2004年第4季度當期沒有預收賬款，但由于所得稅計算中均采用累計數，所以A小區前3個季度的預收賬款在計算第4季度所得稅時也應考慮。因為A小區2004年9月份完工，預收賬款開始按照會計制度規定結轉主營業務收入，原預計毛利額調增應納稅所得額的部分此時應予以轉回，作納稅調減處理。由于A小區預收賬款沒有全部結轉主營業務收入，所以應分配計算納稅調減額：A小區累計調增應納稅所得額的原預計毛利額：180+225=405萬納稅調減額:405x2000/(2000+700)=300萬當期累計應納稅所得額：400萬納稅調整后的應納稅所得額：225+210+400-300