中央濟作議出因城策支剛和善性房求今前1個月，國品銷面積121億，比幅降233%房產來仍是市高關的題房地需是還？否有激？從短到期我們對203年房產體各市房產求況行望。1、預計2023年銷售面積是多少？房地市平健發乎融場定濟社發全我們計房地產銷售將在023年季度初復蘇后半市逐步企穩全年商房售面積或達到132億平，同增加15。、203年房地產市場展望房地銷能企主看反購意“心映房力“桿。從政放到場穩要經“增強信心“上杠桿”個程。第一階段是增加購房信心，受四大因素影響。一是期房。部分房企暴雷削弱購房者期信加望情二收預經業勢樂居民預防儲增且斷供房策往更是情房者看下約受到是價漲趨房能選擇觀。當前看，這大因素開出現邊際改善跡。針期房?！辫T房的信近保樓面策頻國也穩產在了作務前“金融16條頒以，行紛落政，房簽約1月4，允許商銀與質地企業展函換售管資業置資用優先用項工建還項到債1月28證會定股融資方調優化5措，允上房非開式再資針對收入預、疫情。分市逐化防措，023年對購消的響減。針對房價政正大地產扶力緩房為去存幅價壓。同時部地政也收購品項作保性租住，穩市。類別政策空間保交樓保交類別政策空間保交樓保交貸繼加（00億000億…）調控除一城他市計都調首房定準杭“認房不貸調是他二線板；降低付例降利調整購域；已過宜行限政會逐取。財稅增值免年由5短至2契稅率惠；個人得減；二手目易節增減免項目清鼓勵國加房產目兼收助化險促行業出清。資料來源：中國人民銀行，住建部，銀保監會，財政部，各地方政府官網，湖北發布微公眾號，澎湃新聞，中國經營報，每經網，第二階段是加上杠桿成直接的購買力策別對付例首套房的定準款率調整能有提購力根據指究監數，今年來已有80城整首商首比例至2據湃聞完統，至少有15個市公金或業個住貸的首比降至0。行2022年來3次低5年其款場價率R5月15，民、銀保會布整別住房貸策關題通于款買通住房的民套房業性人房款率限調為低相期貸款市報利減20個點。9月9，民行、保會一發通知決階性整化住信政符件的市自定在202底階性持下調取當新放套住貸利下。多番政的整我人住貸利大下民行的222三季度中貨幣策執報告顯示從實發放商業性個住房款利看2022年1月發個住房款為409較上降21個點上年末降14基據中研院測據當前有津武等超20個城下首住商利率至4以調套房積款利率05百點5期以利已至31目貸率于史低位，購成本降，利率預計一步行“成本”層整體會是來銷售支項。表：分線樣本城市房利率加點情況類別城市首套房二套房一線北京LPR+5bpLPR+15bp上海LPR+3bpLPR+15bp廣州LPR+0pLPR+6bp深圳LPR+3bpLPR+6bp二線天津LPR-4bpLPR+6bp鄭州LPR-2bpLPR+7bp蘇州LPR-2bpLPR+6bp青島LPR-2bpLPR+6bp三四線南通LPR-2bpLPR+6bp常熟LPR-2bpLPR+6bp無錫LPR-2bpLPR+6bp常州LPR-2bpLPR+6bp資料來源：經紀人調研，LPR:5年圖：貸款市場報價利率LLPR:5年47464544434222-122-222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-1資料來源：wind，個人住房貸款利率（）圖：我國個人住房貸個人住房貸款利率（）657545148454239363322-322-52222-322-522-722-922-122-122-322-522-722-922-122-122-322-522-722-9資料來源：wind，、203年房地產銷售面積測算今年11全商房售面共21平預今年年品銷面合計為3億平同降75其，線市銷積29平右，同比降05線市銷面約052比降4三城市銷面積約9539，同下降1預計023銷會小增一線城預幅20售面達33平二城市計幅0銷售面積達0743萬；線城預增幅1售面達9953平合計223年國售約1200平。表：基于分城市能級銷售面積測算法時間全國售積（萬）一線市售積（萬）二線市售積（萬）三四城銷積（平）201512895647043797836201615749705054779512017169084990556510893201817165473556531166201917158492654251366202017686522954821015202117933530953691201520221112150---202E13000421930529529202E13200430330739693資料來源ind，國家統計，2、2023年各線城市需求走勢怎么？、一線城市需求如何？一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛。一是一線城市經濟實力強、工作機市套完療育源于才房居引力強剛需長期存在00年一城人占國人口比為44DP合計占全國的比重卻高達125%。二是優質供給房源出現、貸款可得性高、房貸利率降、房如期付保障高，障了居購房需三是新政推一線市情策化北京深州期力落“0疫情經濟和人生的響漸小203商房售因此求政放，地方意過松購來保居的住北京布歸京濟技術發管的州臺湖馬橋區品房不執“限。202221及222年10月一城銷面分別為529萬539萬、3608萬占全總面積為303032%03一銷面積預為33平比加20，比33。圖：216023年一城市銷售面積情況一線城市銷面積（位：萬平占全國比例右軸，位：）8007006005004003002001000

增速（右軸單位：）216 217 218 219 220 221 22E

151050-5-0-5-0-5-0-5資料來源：wind，、二線城市需求如何？二線城市需求主要來自三個方面。一是城市間人口流動需求，如周圍三四線市的口入線市房的求據計200年全城流人達00萬人較200加300人二是周邊鄉鎮房需求，周基設建設較落的鎮民城市業房需01我常人城鎮率647目城化于較發階們計未十年約00萬農村人轉為鎮住口會生大購求三是一線城市輕口返鄉置業需求線市杭西南省會市也乏青島等一城市這市生壓沒一城大業展未仍大的空距家較對無在線市家年輕的引越越對年輕口吸未也帶動房求增。以上需求會由于各地市放松限購限貸政策而逐步釋放。二線居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。一是購房資格，主要由購等城施策施影響二是購房能對于二城市講，高、套均總金較高居民賴信貸，要由付比、貸款利等信環境響而至2月0，6個二城中有35通過布調房付例、貸款消購調積貸限方式寬購貸如近期杭州宣二套付降，且對于套房付成的認定件由認房認貸”調為“房不認，是熱二線市政策松的樣三是購房，則主“價否續上“房否交心預影二線城市是民企前期積極布陣的區域，市場恢復速度尤其受保交樓進度影響。年以有不類保樓的施續臺大集陸與大托五礦信托多信公簽協議將分城項離給托司托向項目公投資以障目后開建至03年3月1前央向商業行供00免息貸支商行提配資用支“保交樓，些穩購對市的期。表：222年以來有關同類型保交樓的措施分類舉例金融構項目恒大集團陸續與光信、五礦信托等多家托司簽署協議，部城項剝給信公，托司項目司投入金保項后開發設。合作抱目合作開發項目由資方管。如創重墊蔡家萬州等域項，由金方亨手購權并成城市公主后項開建設。已售期付項目政策性銀行商業銀行供配套融資支持至23年3月31前央將商行供200億免貸款支持商銀提配資用于持保樓。無抵物剩余售貨值、售也被走目缺乏有效解決措施可能央處理資料來源：中國搜索，和訊網，每日經濟新聞，20201及222年110二城銷積分為5442萬539萬、610平占總銷面比為11、299、35203年二線售積為373萬，比加0占比33。圖：216023年二城市銷售面積情況二線城市銷面積（平）占全國比例右軸，位：）6,005,004,003,002,001,000

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403020100-0-0-0-0-0資料來源：wind，2.、三四線城市需求如何？需求主要來自四個方面。一是本地居民住房需求，包括對住房消費品質、消費面積級需及育購需二是外地務工人員置業需求包期在本地居購婚嫁本人的三是返鄉置業需求部分年輕來三線生活作驗房地市趨返業需求將續至年輕會擇在地業作資配四是邊鄉鎮的購房需求括邊療教質低的鎮民來置和村婚里買房的需求。以上需求順利釋放需要兩大條件：有購房能力、有購房意愿。對于購能相于線的房高價首付來三線房屋購買度多城年調住公金款策更低置門檻于購房意愿，地政府對“保交樓高度視，房者信心不斷復，由于房高買暴情況再現至一旦成手就失流動性三線房趨要三線市場化在城市群的四城人仍流不城市圈中北乏核心城的四城人口持大凈市因求縮面壓。202、221年及202年110月三線銷售積別為1615萬、12015、8451，占國售積的5、672733，2023年四銷面積6953萬，比加1，比73。圖：216023年三線城市銷售面積情況三四線城市售面積萬平）占全國比例右軸，位：1000100010008,006,004,002,000

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806040200-0-0資料來源：wind，3、值得注意的是過去三四線城市需求主要來源于棚改，未來則是政府購買商品房作保障性租賃房上一輪市場刺激主要于三四線城市的棚區造。014年以來棚改幣化撬動了三四線的房地產市場，并成為拉動全國銷售增長的重要因素之一。20142018年實執的棚套逐上，別為7060、0669、626萬但218下半開始調整棚改政取貨幣化安置政策大幅低了三四線房地產市的際購買力和市場熱29年改際行36萬套，比降49。20年221，改套數續降分為29和15套棚已段性成歷使。表：我國歷年棚改及住宅銷售拉動情況時間實際執行（萬套）消化庫存（億平）商品住宅銷售面積占比2014470041053%2015601151214%20166062513818%20176093114521%20186262114814%2019316081505%2020209041552%2021165011571%資料來源：wid，國家統計，備注假設貨幣化安置套均85.1平假設2017201年貨化安置比例分別為60%4、30%、2%、1今后，政府購買商品房作為保障性租賃房將是重點。地方政府直接回購或鼓勵國有企業回購商品6月底河一子案住宅化期18月城市足際購量品房于障和置7月鄭國表將鄭州市范內購量源用于才8浙江州布知出鼓勵收滯困地產業滯國有業為安置用房9月南企利用籌金購00套商房于賃備房。10蘇市劃對6及4個市共10板購約1套房。表：政府購買商品房策情況時間地區政策簡述收購商品規模2022年6月8日河南省《河省徹實住經濟一子策施施方案住去周期18以上立實存量品用保房和安置。截至1月5日，封收購90套房源至9月21日鄭州市購2萬間全年收目為10套間2022年8月5日浙江州《關持促湖市房地產穩康展通知鼓收滯房困難地企的銷鼓勵有業保障安用等。-2022年9月5日山東南《收存房助租市場—團開購會優存房為賃備房濟城發集3000套團在南歷區中蔭橋城區高區圍存量源于賃備住房。2022年9月0日河北鄲縣《關支房產良性循環健發的條政策措可置量品房用異安住者提高幣安比極盤活量場產去化期長項可申請轉為障租住避免復設。-2022年9月4日新疆勒泰《阿泰區進地產市場穩康展五條具體施：施度障性住建時先購非住宅品改為障性租賃勵有購市房用保性住房鼓房產發庫存品投保性租賃住市。-2022年10月12日江蘇州蘇州政部“回購部新項的會議紀：州對64個共10個塊回購約1套房。1000套資料來源河南省人民政府騰訊新聞湖州市住建局華夏時報新疆阿勒泰地區行政公磁縣人民政府，財聯社，在市場承壓的環境下，地方政府收購商品房首先能夠實現快速去庫存，減輕房企的資金周轉壓力；其次可以穩定房價，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價售房的壓力。4、中長期住房需求來自哪里？4.、六大需求第一，城鎮化水平步升，農村人口持續城。021我常人城化率647。發達濟城鎮率在80以比，國鎮仍較發展空前國鎮仍處較發階據聯國測來9我國城鎮率計均升08百點至00到70年均10村人轉為鎮住口。圖：我國城鎮化進程未來趨勢城鎮化率城鎮化率（%) 預測值70605040302010117818018218418618819019219419619820020220420620821021221421621822022E22E22E23E資料來源：聯合國，第二，城市間人口移加。根統局七國人普數020國城流人口820人較210年加300萬人城間濟展平衡將動口續發達市在級城安置一務工人員實一資積后回四城返業長珠城市群主城群人增長速集度大。第三，住房觀念、域費升級。一是住房消費觀念級998年買房居的住觀如解有住”的問，房行198年房推，房物配被停商住市啟動居開重小套等民居服業管行從到漸發展成。入21世居民求品生，房消上現對林化、建材質智家、體化修提高求實現住房。二是消費區域升間房求小鎮教育療業條更善的大城集城內新老區區設施即在城房的居民也到區買善型房。三是疫情影響下的居住質升級。疫讓民體會周配、小業、房屋向因重要一面對質物的求意識到高質物服不關系住非時還和主康全切關。另一林化周邊業療基配齊全樓更歡林綠化和生境決業身心康居體周具有行達基配重要性顯。圖：我國居民購房觀升級進程圖資料來源：第四，居住條件改。一是我國基本告別房缺但住房質量有很改善空間據計據，200我城居人住房筑積386方、農均68平米，根據鎮農人數家庭數5戶略200我住套約為11且據220年口普國鎮房成套為59約2為條件差平5為1999年修。圖：220年按建筑年統計的城鎮家庭戶量房情況戶數間數面積6戶數間數面積5%4%3%2%1%0%1970年以前 17-99

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2000年以后資料來源：國家統計局，二是城鎮主力置業口量保持穩定但年齡中上移住房改善的能力升。3560歲改善需求年齡占比提升力業口2034歲首需為，3560歲改需為對善求行分545一為次房首改群560歲為次及上再和改體。020年2060鎮主力置人總為82億人中350改需求齡占為45。第五，經濟增長帶動居民住房消費持續增加。居民居住消費水平和經濟發展水平相國16008年人房費P持在85103兩者增速相系達073中國205208年民終居消費P穩于5466，增速相關系為059。國內外經驗，經濟發展會帶動居民房消費加一是戶收入長動民體費增是隨溫題解決經增對房帶動增以國1981201城居費性支增和民支收入速關數為0，具強相關。01年，國鎮民穿支出為416，支出為234。美國個人住房消費支出/GPDP增速個人住房消費支出增速圖：美國個人住房消費支出/GPDP增速個人住房消費支出增速1%1%1%8%6%4%2%1160162164166168170172174176178180182184186188190192194196198200202204206208資料來源：美國經濟分析局，我國經濟基數低、增速快，未來增長空間大。未來經濟增長將帶動居民住房消費持增178221年國P從足40億至14萬元年內約1倍經發展得世目績同時存增空，然DP總位世第但均P剛過1美元僅美的1德英的1，濟速居界前。圖1：改革開放以來我經濟增長情況中國P（萬億元） 中國人均DP（右軸：美元）101010806040200

1,001,00800600400200116-216-216-216-217-217-217-218-218-218-219-219-219-219-220-220-220-221-221-221-222-2資料來源：Wind，第六，家庭結構變化，規模小型化，裂生出更多住房需求。042021年，均人由34下為77人204至209，根統局布抽家庭戶況算一戶二人家占分由78、95升至81、290三戶庭比由312下至18二人已代人成我國最要家結類。 平均家庭戶規模（ 平均家庭戶規模（右軸，人戶）一人戶占二人戶占三人戶占3%3%2%2%1%1%

3.43.33.23.132.92.82042052062072082204205206207208209211212213214215216217218219資料來源：Wind，未來我國家庭結構變化將繼續推動家庭規模小型化。一是婚姻觀念改變、婚姻成本高適人性比失婚率降離婚上單和核心家庭加209全婚率6‰較210年降27個分婚率3較210年升14個點婚提較難庭結將更的人和單親核心庭發，產住房剛需。二是代城生活方式傳統庭功弱化代分形更代和代隨高節的市活逐漸普及，老父母子女養的依賴因退金機和日趨完的養服務弱已婚女求密間自立戶象遍及同的統家數量減代兩戶是城就機多落門下房等配套施善，引輕人城立。圖1：我國婚姻登記情況 粗離婚率（‰）粗結婚率（‰）1086421178179180181182183184185186187188189190191192193194195196197198199200201202203204205206207208209210211212213214215216217218219資料來源：Wind，、中期房地產市場空間測算六大因素產生三大住需求一是人增需自城化和城市間口移加二城市新造求來于住質提和房費區域升三是住件善需自置人中改群占提濟增長帶住消增，房消升以家結變化致家小化。、測算方法長周期住房需求分方為當年商品住房需求（1有效需求漏損率鎮人口增長需求城市更改造需求居住條件改善求）城鎮常住人口增長需求全國總人口×城鎮化率×人均住房面積。據口增來城常人增長求分城常人口然長求農非城鎮住口總人人自增率城鎮率用合orldUbniainPosecs18中預根際統數進修鎮人均房積據204019年年增，一定率減算來速進行測。城市更新改造需求存量住房面積×拆遷折舊率×貨幣化安置比例。2013200采當改新工數貨化比例每棚新住需求851平算并行當調。021及后以20002020年量房面積拆折率10貨幣置例20估。居住條件改善需求當年城鎮常住人口×人均住房面積增量。用人均住面積長示居條改善生自需。當年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×未來住房市場總需求。2019201“個1億（促約1億業轉人落城約1人住城棚區和中導約1億在中部區近鎮、疫情因影下漏率維低，至負202年始假漏率回至213至221年來的值。、測算結果分階段看到030年房市場空間預計仍穩年均1億平左右222030年我預全商房需均15與2013205年國住房銷面相。中022025年206200年年分為18億、時間城鎮常住口增加需（億平）其中人然增需求（億時間城鎮常住口增加需（億平）其中人然增需求（億）其中農進城求（億）人均住面積增（億平）城市更改造需（億平）需求漏損（億平）商品住房新需求（億平2013791464690234162014781760710447105201592137873156812201696197776255913820179117741013179145201882126910421591482019791168710505150202072056778040115520215101507903241572022200E301039470913732022200E560451750520152022205E530845820421182026200E570256700520122031200E330942400812692041200E04232729130739資料來源：國家統計局，住建部，分類別看，我們計222030年，城鎮常住增長、城市更新和住改善需求分別占總求的411、3和55。表：未來我國住房需結構占總需求比重城鎮常住人口增加需求其中人口自然增長需求其中農民進城需求人均住房面積增長城市更新改造需求2013526%96%430%459%14%2014511%14%397%465%24%2015508%75%433%407%85%2016488%96%392%385%127%2017409%77%33