成都復地2012年7月1日成都高新區(qū)河心島項目可研報告一、項目概況－基本信息項目名稱成都河心島地塊地塊區(qū)位高新區(qū)三環(huán)與繞城之間，金融商務區(qū)核心位置土地價格掛牌價1000萬/畝。折合樓面價2586元/平米成交時間預計2012年7月份公告，8月成交?？山ㄔO用地約180畝規(guī)劃用地性質(zhì)商辦兼容住宅（住宅兼容40%）容積率5.8計容建筑面積約70萬平方米建筑密度不大于40%

綠地率35%限高180米南部新城本案繞城高速三環(huán)路2二、項目定位－概念方案前期概念設計圖地塊一地塊二3三、項目定位－規(guī)劃指標項目數(shù)量(平米）一期二期三期住宅279500124000155500

-

高層住宅1526007000082600

精裝高層1269005400072900

非住宅41631885270119224

211,824

高端品味風情街55400

3000025400商務公寓89224

89224

超高層甲級寫字樓97200

97,200甲級寫字/p>

89224地下建筑面積27384281926104132

87,784

地下可售車庫243842719269413277784其它30000100001000010,000合計9696602911963788562996084四、項目定位－住宅產(chǎn)品初步定位：平層豪宅；戶型面積在160-260平米左右；客群屬性定位：成都富裕階層、外地在蓉企業(yè)高管、公務員等清水：2013年入市價格為13500元/平米精裝：2013年入市價格為18000元/平米。（精裝成本3000元/平米，參照譽峰）入市后年增長率：6%年度去化量：6.5萬方（第一年開盤去化量7萬方）銷售策略：低開高走——先將各戶型產(chǎn)品清水房作為入市產(chǎn)品，隨后聯(lián)合推出精裝房與清水房產(chǎn)品，逐步抬高樓盤整體品質(zhì)與均價。參考主要競標樓盤—譽峰產(chǎn)品面積段在220-360㎡，價格16000-26000元/㎡，年銷售量約為7萬平米。我們預計在2013年-2017年間河心島項目住宅產(chǎn)品的年平均去化量在6.5萬平米左右，并且價格逐年遞增?！P于住宅價格的推導：項目的初步定為戶型160-260平米左右的平層豪宅，目前的競品主要是譽峰及中海城南1號。泰悅灣由于產(chǎn)品定位稍低（150平米為其主力戶型）、項目規(guī)模較小且成都對其品牌認可度一般等諸多因素，沒有實質(zhì)的可比價值。與譽峰及中海城南1號相對，河心島的位置更好（臨紅星路南延線，金融城核心位置）、景觀資源更好（譽峰及城南1號主要依靠小區(qū)自身景觀）。5四、項目定位－精裝商務公寓面積定位：平均每套100平米產(chǎn)品定位：類住宅精裝商務公寓客群屬性定位：投資客戶、高端商務人士。價格定位：現(xiàn)時點價格14000元/平米含2000元/平米精裝成本。（對標項目海洋中心，銷售均價13000-14000元/㎡，含1500元/㎡精裝成本。）年度增長率:4%年度去化量:５萬方關于精裝商務公寓價格的推導：項目的初步定為戶型100平米左右的類住宅精裝公寓，目前的對標項目為雅詩閣服務式公寓，精裝成本為2000元/平米。銷售策略：彌補市場空缺在河心島項目一期奠定了宜居、商務、精品等形象后，在二期推出精裝公寓，以滿足因總價受限而無法入駐河心島的客戶群體，已達到快速制勝的效果。產(chǎn)品主要借鑒雅詩閣等國際一流服務式公寓風格與管理模式，使精裝公寓項目更能符合河心島商務宜居的特點。城南片區(qū)100平米精裝公寓屬于市場空缺產(chǎn)品，對比類似面積和單價的住宅產(chǎn)品，我們認為精裝公寓每季度銷量在13000方左右。6四、項目定位－辦公產(chǎn)品定位：甲級寫字樓，及超高層的超甲級寫字樓?？腿簩傩远ㄎ唬好嫦虼笾衅髽I(yè)，國際國內(nèi)知名企業(yè)在川總部。價格定位：現(xiàn)時點價格超甲16000元/平米，甲級寫字樓13500元/平米，增長率年漲幅從4%開始，待整體商務氛圍呈現(xiàn)后逐步上漲為6%，最高至8%。年度去化：超甲年去化4.8萬方；甲級年去化６萬方。產(chǎn)品對標項目開盤時間售價（元/㎡）整盤年去化量超甲級寫字樓棕櫚泉國際2011.913500-190004.8萬方時代8號2010.816000-180004.3萬方成都3392012.415000-180005.2萬方甲級寫字樓奧克斯廣場2011.512500-135004萬方新世紀環(huán)球中心2010.1010000-1500023萬方（甲級約占12萬方）東方希望廣場2011.113000-150002.5萬方銷售策略：一期推一棟甲級寫字樓，二期推超甲級寫字樓和另一棟甲級寫字樓推出的1號甲級寫字樓和超甲級寫字樓采用整層銷售策略，以提高項目整體品質(zhì)，最后推出的2號甲級寫字樓將會采用整層結合拆分銷售的策略，最小可售面積定位150㎡，將進入門檻定在200萬元以上。參照全成都最近三年超甲級寫字樓年去化量的TOP3，建議河心島超甲級寫字樓年去化量為4.8萬方。參照金融城三個主要的甲級寫字樓最近三年年去化量，建議河心島甲級寫字樓年去化量為6萬方。7四、項目定