TOSPURTOOLBOXPRODUCTDEPARTMENT容積率研究專題獨棟聯排合院疊加平墅洋房小高高層STEP1容積率的突破基礎容積率1.容積率的計算1.影響因素STEP2容積率的調配1.突破手法2.案例研究STEP3容積率一個地塊的總建筑面積與用地面積的比率物業形態獨棟聯排合院疊加平墅各物業形態容積率各為多少？洋房小高高層基礎容積率各物業形態基礎容積率匯總物業形態容積率案例案例備注獨棟＜0.4綠城玫瑰園（0.18）招商海廷（0.33）多位于市郊別墅區聯排0.5---0.8兩河流域（0.6）英郡別院（0.79）0.4-0.5可排布類獨棟、雙拼合院0.6---0.8旭輝圓石灘（0.66）龍湖好望山（0.78）/疊加0.8---1.0美蘭湖高爾夫（0.8）仁恒森林雅苑（1.0）/平墅1.0---1.2金地天境（1.0）萬科五玠坊（1.0）容積率與層高成正比洋房1.2---1.5蘭湖美域（1.3）金地藝境（1.5）/小高層（18F以下）1.5---2.0同濟.城市雅筑（1.6）保輝.香景園(2.0)產品分布較廣高層（18F-24F）＞2.0海珀旭暉（2.3）上海灘大寧城（2.4）小高層、高層社區高層（33F)＞3.0品尊國際（2.9)復地新都國際（3.75)純高層社區市中心豪宅基礎容積率獨棟＜0.4聯排0.4-0.8合院0.6-0.8疊加0.8-1.0平墅1.0-1.2洋房1.2-1.5小高1.5-2.0高層＞2.0規劃產品設計1.規范范圍內間距取最小值2.消防規范內減少消防車道3.全地下開挖釋放建筑空間4.產品創新提升住宅品質突破目的1.提高項目市場價值2.提升產品品質容積率的突破容積率的突破保利葉上海（0.67）創新“品”字合院，聯排容積率，實現類獨棟產品品質突破手法案例研究產品創新錯排類獨棟1.西南方向傾斜，改變傳統聯排排屋式排布2.建筑部分采用私家庭院相連，南北兩個庭院打造獨棟品質。產品創新“品”字合院1.創新“品”字合院，A為雙拼，B、C類獨棟2.半合院錯排，增加合院組團，提高私密性3.兵營式排布，最大限度利用空間庭院庭院庭院ABC合院錯排錯排類獨棟合院組團6個半合院庭院拼接容積率的突破龍湖好望山（0.78）創新合院別墅，用聯排的容積率打造獨棟、雙拼、聯排多元化社區突破手法案例研究創新16合院，組團占地面積4400㎡，建筑面積3500㎡，相比傳統聯排，有效利用南北向空間，增加兩棟雙拼，提升容積率。產品創新獨棟獨棟獨棟獨棟雙拼雙拼四聯排四聯排800平米庭院25米30米產品創新圍合式院落，實現獨棟、雙拼、聯排產品多元化，打造集中央景觀，兵營式排布充分利用地上空間。容積率的突破龍湖滟瀾山（1.0）節省地面公共空間，釋放其建筑排布空間，滿足疊加、聯排、雙拼的排布突破手法案例研究南北向南北樓棟間距采用了1.2倍的公寓常規日照間距而非別墅常規采用的1.5倍間距，因此最大化的釋放了其南北向可排建筑空間。東西向（狹窄）東西狹窄且間距滿足了消防管道可達的范圍，因此在規劃中采用只在東邊排布一條車行道，而非常規的環形車道，最大限度的釋放了其東西向的空間，增加了建筑排布空間。車庫全地下車庫，減少車道面積，提升地面空間使用率。產品建筑：采用疊加拉高容積率，且疊加采用退臺設計，改善因間距縮小帶來的日照不足。容積率的突破仁恒怡庭（1.2）創新三疊疊墅，不計容地下會所，打造1.2容積率的疊加別墅。突破手法案例研究創新六層疊加別墅，上中下三疊，縱向增加建筑面積，提升容積率。疊加會所產品創新會所設計4000㎡全明不計容非集中下層式景觀會所及商業會所，有效釋放住宅建筑面積。下層式會所車庫設計全地下車庫設計，有效釋放地上建筑排布空間地下車庫入口容積率的計算1.計算公式2.影響容積率的因素2.1地塊條件2.2當地規范2.3產品創新基礎容積率獨棟＜0.4聯排0.4-0.8合院0.6-0.8疊加0.8-1.0平墅1.0-1.2洋房1.2-1.5小高1.5-2.0高層＞2.0調配目的1.實現產品多元化2.實現產品價值差異化容積率的調配容積率的調配案例計算案例計算產品類型：聯排、小高（18F）城市規劃容積率土地面積(平方米)假設X、Y1.510W0.7*X*10W+2.0*Y*10w=1.5*10W且X+Y=1X=39%；Y=61%已知0.7、2.0容積率：聯排、小高*根據基礎容積率估值備注*根據項目需求略有變動*根據物業類型增加設值聯排%小高%占地比例X*10W*0.7/Y*10W*2.0物業體量容積率的調配計算公式各物業參考容積率公式各產品用地比例城市規劃容積率土地面積（平方米）假設RaX.YJSRa*X*D+Rb*Y*D+Rc*Z*D……=J*SX+Y+Z+……=1XYZ...已知容積率的調配影響因素計算得出大致物業配比，但存在一些因素影響各物業容積率，配比可能出現變動地塊原有條件當地設計規范產品創新東西向與南北向的長度比影響因素地塊的完整性限高建筑南北間距日照時間建筑排布組合設計戶型設計建筑山墻間距上海：獨立住宅1.4H；多層1.2H；高層0.5H且≥24m沈陽：多層1.5H且≥9m；高層1.7H上海：低、多層0.5H且≥4m；

高層≥13m沈陽：低