課堂紀律手機靜音或關機;不能交頭接耳;不能未經許可接電話;不能未經許可中途離場;以上每項違反者男士現場做10個俯臥撐女士做10個起立下蹲房地產基礎知識培訓

樊志豪2015.6.28前言一名優秀的置業顧問不僅僅是銷售，更是體現企業形象的窗口，所以要求具備專業的基礎知識、高超的銷售技巧、熱情的服務意識、頑強的意志力、誠信的職業精神等。其中具備專業的基礎知識是排在第一位的，可見專業知識的重要性。我們只有比客戶更加專業，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會邁出成功的第一步。提綱房地產的概義房地產的專業術語房地產的類型及賞析第一部分房地產的概義房地產的概義什么叫房地產？房地產都包括什么？房地產含義房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：1、土地2、建筑物（又稱定著物，指：房屋、道路、水塔等）及地上附著物（指：花草樹木）3、房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。地產

土地和固著其上不可分割的部分所共同形成的物質實體以及依托于物質實體的權益。房產

個人或團體保有所有權的房屋連同保有使用的地基以及依托于物質實體的權益。注：所有權是指依照法律、法規對其所有房地產享有占有、使用、收益、處分的權利。地產和房產的含義土地的獲取方式劃撥：用地單位的項目如果符合《劃撥用地目錄》的要求，可以通過縣政府審批無償劃撥獲得劃撥土地的使用權。這種使用權只有使用權，無其他權益。協議出讓：協議出讓已經很少了。招拍掛:

現在國家要求經營性用地一律招拍掛出讓國有土地使用權。土地的分類1、生地生地是指不具備城市基礎設施的土地。2、熟地（1）三通一平：水通、電通、路通和場地平整。（2）五通一平：通水、通電、通路、通訊、通氣和場地平整。

（3）七通一平：給水通、排水通、通電、通路、通訊通、暖氣通、通天燃氣或煤氣和場地平整。房地產市場分類市場分類：房地產一級市場房地產二級市場房地產三級市場房地產一級市場房地產一級市場又稱土地一級市場是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的場。

房地產二級市場房地產二級市場是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。房地產三級市場房地產三級市場俗稱二手房，是指購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。房地產特性房地產的自然特征

A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業的差異性

房地產的經濟特征A、生產周期長B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產的增值性房地產分類按用途劃分：

1、居住：普通住宅、公寓、別墅等生活居住物業

2、商業：酒店、寫字樓、商場、商住樓等有收益物業

3、旅游：依托旅游資源而建的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目

4、工業：工業廠房、技術產業用房、研究發展用房、倉儲等

5、特殊：加油站、飛機場、車站、碼頭、橋梁隧道等，通常為政府特殊許可，這類較少。使用年限1、居住用地70年；2、商業、旅游用地40年；3、工業用地50年；4、綜合用地或者其他用地50年。房地產產業與建筑業的區別房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。與房地產開發有關的政府部門1、發展與改革委員會：負責對項目投資、立項的審批。2、國土與房管部門：負責批地、報建、驗收、權屬登記。3、建設委員會：負責對施工單位、設計院的管理及施工手續的審批。4、消防局：負責對消防設計的審批及消防設施的驗收。5、勞動局：負責對電梯的驗收和維修申報。6、質監站：負責對工程的驗收監督。與房地產開發有關的政府部門7、環保局：負責對環境治理的監督。8、安監站：負責對施工現場安全措施落實的檢查監督。房地產的專業名詞第二部分名詞解釋《國有土地使用證》：證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。《建設用地規劃許可證》：建設單位在向土地管理局申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。《建設工程規劃許可證》：指有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。《建設工程施工許可證》：指項目開工前隊伍招標到位，施工隊伍具備施工資格，現場具備施工條件的憑證。《商品房銷售（預售）許可證》：指開發商在投入方面達到國家要求，有條件對外銷售房屋的憑證。《住宅質量保證書》：開發商對銷售的商品房承擔質量責任的法律文件。《住宅使用說明書》：對住宅的結構、性能和各部位的類型、性能、標準等加以說明，并提出使用注意事項。名詞解釋多層約6個月高層約18個月前期定位方案設計方案審批約3個月施工圖設計相關部門報批約3個月預算招標發包約1個月多層封頂約6個月高層四層約8個月“五證兩書”貫穿整個開發主線：名詞解釋用地紅線：政府審批的土地使用范圍界定線。建筑退線：退離建筑紅線后的建筑控制線坐標：用一組數字代表緯度（北或南）和經度（東或西），以確定物體的精確位置。

標高：標高表示建筑物各部分高度。標高分相對標高和絕對標高。棟號與層數名詞解釋冬夏季太陽高度角變化日照間距日照間距日照間距是指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。日照間距系數是根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。日照時間的長短，是由房屋和太陽相對位置的變化關系決定的，相對位置以太陽高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理緯度、建筑方位以及季節、時間有關。通常以建筑物正南向，當地冬至日（大寒日）正午十二時的太陽高度角作為依據。根據日照計算，我國大部分城市的日照間距約為1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地區日照間距越小，往北則越大。名詞解釋容積率：指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。容積率=建筑面積÷占地面積綠地率：居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率綠地率=綠地面積/土地面積×100%。綠化率：綠化覆蓋率，指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。建筑密度：建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例。建筑密度=建筑物的基底面積總和/規劃建設用地面積。建筑間距：指兩棟建筑之間的水平距離。名詞解釋總占地面積:行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積。一畝≈666.66㎡建設用地面積:經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。總建筑面積:指在建設用地范圍內住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計入容積率面積和不計入容積率面積。規劃建筑面積=土地面積×容積率異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內不出現柱楞便于使用。名詞解釋房屋使用面積（套內使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算，包括臥室、客廳、廚房、衛生間、室內走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產權面積：指產權者依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋預測面積：主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，是開發商進行合法銷售的面積依據（合同約定面積）。房屋實測面積：指商品房竣工驗收后，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構對樓宇進行實地勘測、繪圖、計算得出的面積，是開發商和業主的法律依據，使業主辦理產權證、物業費的最終依據（產權登記面積）。名詞解釋開間：住宅的開間就住宅的寬度。指采光面的寬度。計算的是軸線距離。進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。垂直采光面的長度。計算的是軸線距離。名詞解釋層高:層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離凈高:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高層高套內陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺100%計算面積，半封閉陽臺50%計算面積。套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積分攤公用面積=建筑面積－套內建筑面積建筑面積=商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用建筑面積名詞解釋名詞解釋建筑容積率＝總建筑面積÷總用地面積建筑密度＝建筑基底總面積÷總用地面積×100%綠化率＝各類綠地總面積÷總用地面積×100%面積誤差比＝（產權登記面積—合同約定面積）×100%÷合同約定面積分攤系數：公用分攤面積之和÷套內建筑面積之和出房率（得房率）、實用率=套內建筑面積÷建筑面積×100%名詞解釋樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房產證為止，所出售商品房為期房。現房：消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已取得商品房竣工驗收備案證明的商品房。毛坯房：指住宅在交房時未經裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預留水、氣管道。混凝土:由水泥（起膠凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”（tong)。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。中空玻璃：傳統單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態，故稱“中空玻璃”。陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物、儲存的空間。露臺：住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積較大，非封閉結構或上面沒有屋頂，所以稱露臺。玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據常年的日照及風向，大多數房屋最佳朝向應該是南偏東45度－南偏西15度。名詞解釋名詞解釋綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設備層：建筑物中專為設置暖通、空調、給水排水和配變電等的設備和管道且供人員進入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層分攤公用面積分攤公用面積=建筑面積－套內建筑面積應分攤公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯。內外廊、公共門廳（入戶大廳）、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟服務的值班室、樓梯間、電梯機房（電梯井）、水箱房名詞解釋第三部分建筑形態建筑類別建筑布局戶型結構建筑結構建筑風格建筑形態板樓塔樓蝶式退臺式板樓是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。板樓優點：

①南北通透，便于采光通風②板樓均好性強③管理成本不高④面積使用率很高板樓缺點：①建筑密度低，房價高②戶型格局不宜改造塔樓塔樓優勢：①節約土地資源，房價較低②空間結構靈活，宜于改造③結構強度高，抗震性好塔樓缺點：①均好性差，居住密度高②面積使用率不高，存在灰色空間主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的小高層及高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。

板樓與塔樓的優劣比較板樓優點：一般南北通透或東西通透，因而通風好，室內空氣的流通性強。進深較小，采光日照質量較好。戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。而且通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設計更容易出精品。板樓對外采光面多，因此更易做成明廚明衛，符合中國因有的居住習慣。板樓每一個交通核負擔戶數少，因此每戶具有很好的獨立性，居家生活也比較清靜，符合現代人的居住心理需求。同一棟樓各戶型均好性強。板樓缺點：體形一般比較龐大，立面比較呆板，感染力不強。板樓小區庭院空間由日照系數決定，宅間綠地狹長局促，不易營造景觀中庭。對于純板樓小區來說，小區的視線、通風效果較差。行列式的空間與兵營式排列布局帶來壓迫感，外部環境較單調。高層板樓消防問題不易解決，由于要增加消防電梯防煙樓梯等設施，造成高層板樓交通面積加大，從而公攤面積加大。高層板樓搞震性能相對較差。塔樓優點：體形修長挺拔，立面層次感強，容易塑造較好的形象。一般一梯多戶（常見的四戶以上），因此交通空間節約，公攤面積較小。容易設計出較好的小戶型，具有更大市場適應性。對塔樓小區來說，整體通風效果好，視野也較好。容易出面積，節約土地，小區綠地空間比較較自由靈活，容易形成大面積集中綠地。塔樓小區外部空間環境豐富，建筑布置自由靈活，容易設計出有感染力的小區景觀。塔樓缺點：每戶面積較小，大多僅有兩個采光面，而且是相鄰的，同樣的采光長度，采光沒有板樓好，容易形成黑房間。相鄰戶型存在夾角，容易產生不規則房間。通風效果不佳。戶型容易出現東西向及北向戶型，朝向欠佳。戶型之間干擾較大。相鄰住戶容易形成局部對視，即在塔樓靠陰角的部分相鄰住戶有可能形成對視，影響了私密性。國家建筑單體生活間距是18米左右，樓與樓之間的對視在設計也應該注意避免。蝶式蝶式優點：①很好地解決了通風和采光的問題。②減小公共面積。③戶型方正。蝶式缺點：①抗震性差；②建筑成本較高；③位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會受到一定的影響。蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅結合了板樓和塔樓的優點。退臺式又稱為“臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名。這類住宅的建筑特點是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個大平臺。退臺式優點：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的采光和通風；是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺的缺點是：一部分建筑空間轉作平臺，建筑容積率減少，占地較多，因此，地價在總造價中的比重提高。建筑類別低層住宅：為1-3層（且建筑高度不大于11米）多層住宅：為4-6層（且建筑高度不大于24米）中高層住宅：為7-9層（且建筑高度不大于30米）（不含6躍7高層住宅：10層及10層以上超高層：建筑高度大于100米的民用建筑為超高層。習慣稱呼：1-6層為多層7-11層為小高層住宅16層以上為高層住宅40層以上為超高層注：這是業界通常叫法，國家規范只有低層、多層和高層三種概念。建筑類別超高層高層小高層多層低層建筑布局行列式圍合式點陣式混合式行列式行列式布局采用條式單元住宅或聯排住宅，按一定的朝向和間距成排布置。優勢：布局對房型設計較為有利，所選用的房型基本上可做到套型南北通風房間全明，使每戶都能獲得良好的日照、通風條件，居住起來舒適度高。缺點：多用于三四線城市，造型單一，無法形成中央景觀，觀景性差圍合式所謂“圍合式”住宅就是建筑圍繞環境而設計，仿中國傳統建筑遺風，創造出一個具備良好私密性的生活空間。優點：在采光和通風等性能上也比傳統設計更勝一籌，采光更為通透，通風更為順暢。缺點：在采光和通風等性能上也比傳統設計更勝一籌，采光更為通透，通風更為順暢。點陣式又稱點群式，即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規律或自由地布置，從而形成一個組團。優點：其住宅樓的形態美觀多變，樓棟布置更靈活，很容易與周邊建筑物區別開來容易創造出圓形、弧線等特色房型。缺點：相對來說基本沒有什么缺點，選樓一定要選擇大間距的，不然通風差些，容易形成一線天的錯覺混合式顧名思義，就是多種融合在一起，通常大型小區都是這樣優點：多種格局，可分為不同區域針對不同消費客群建筑結構平層、錯層、復式、LOFT、躍層式、別墅平層、LOFT平層：大家比較常見的結構，也稱標準層，指一套房屋的廳、臥、衛、廚等所有房間均處于同一層面上。所有標高均相同LOFT：字面意義是倉庫、閣樓的意思，但在二十世紀后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。有一種“我的空間，我做主”的感覺。ＬＯＦＴ復式：復式樓，實際為兩層樓，而非一層分成兩層，每層都有自己獨立的標準層高，只是兩層間有一個一樓直通二樓頂的共同的互通空間（一般是客廳，客廳頂直通二樓頂，層高達五米以上），從樓下能看到樓上的走廊和欄桿。在結構上是按兩層樓的結構來做，在房產面積中，算兩層的面積，一樓直通二樓頂的那個公共空間只算一層面積。錯層：錯層是標準的單層建筑，戶內樓面高度不一致，錯開處有樓梯連接。主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。復式、錯層錯層躍層、別墅躍層：樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接別墅：為獨立的莊園式居所。建筑結構磚混結構框架結構剪力墻結構框剪結構磚混結構磚混結構優點：造價低，房間內部無凸梁凸柱，方正實用。缺點：抗震性能差，浪費寶貴耕地資源。框架結構框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質材料填充隔墻分戶裝配而成的住宅。優點：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點：抗震性能差，不宜家具布置和裝修剪力墻結構剪力墻：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結構。特點：剛度大、空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結構形式，具有良好的抗震性能。不足之處：結構自重大框剪結構框剪結構：框架—剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度。特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結構，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間。現在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結構，相對于全剪力墻結構節約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當地有特殊抗震要求的話，就要用全剪力墻結構，或者鋼結構。建筑風格中式歐式西班牙及北美↗↗↗↗↗↗復古中式新古典歐式（簡歐）地中海風情北美風情現代中式古典歐式：英式、法式、德式、意大利式等中式中式風格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征：?明確表達著鄰里、街坊的半私密空間。?主街寬，胡同窄，內庭院又豁然開敞，空間序列處在連續的變化之中，一層層地變得更私密。?頗高的圍墻完全將私家院落領地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。?制式門樓、帶有傳統花窗的圍墻、傳統民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統住宅的經典符號，明確體現著中式宅院的風格法式法國風格：典雅、貴族特征：?布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。?外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點睛立面（一層或多層）通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設計。?細節處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢。?常用八角窗設計等裝飾品使建筑外觀更為生動。英式英國風格：比例和諧、典雅特征：