蘭德花園路城市綜合體項目定位報告（第二階段）

宏觀環境分析基于產業分析的辦公樓市場區域發展規劃分析研究思路公寓式酒店物業辦公物業本項目可發展物業定位產品建議物業功能及總體布局建議地塊分期與開發策略建議財務分析項目地塊分析城市宏觀分析城市重點項目分析定位篇市場篇宏觀篇經營篇地塊篇商業物業第一階段第二階段城市產業分析地塊現狀分析公寓式酒店市場項目初步定位相關案例借鑒地塊規劃條件可發展物業市場研究國內外類似案例研究商業市場分析本項目初步定位建議

中原核心商圈地標性城市綜合體蘭德IBC，比肩香港IFC、ICC，樹立中原鼎級商務新坐標鉆石級稀缺旺鋪，超5A級地標寫字樓5A甲級寫字樓時尚商業廣場公寓式酒店蘭德·環球商務中心蘭德·IBC項目總主題蘭德·環球商務中心高檔商業、購物餐飲娛樂中心，購物與休閑娛樂的天堂本項目功能組合建議

5A甲級地標寫字樓公寓式酒店（以小面積公寓為主、擬配置較豐富的面積段，宜居住宜辦公，自用投資都合適）花園路商圈首席集購物、休閑、娛樂、辦公、居住為一體的城市綜合體展示項目形象，增進項目品質商業消費客戶重要組成部分增加辦公配套、提升辦公產品檔次樹立項目形象，增進項目品質輸送公寓居住客戶提供公司形象展示場所寫字樓商務辦公群體的重要組成部分商業消費群體重要的組成部分增加居住配套、提升居住品質三大黃金業態加上花園路商圈全功能的配套，造就鄭州市區最富有投資及自用價值的項目地處主城區核心區域位置為各大園區所圍合項目戰略地緣標桿意義交通要塞高端形象連接主城區與鄭東新區CBD商務區要塞扼守城市主干道花園路與農業路交通要地關虎屯周邊整體高端規劃聚集了大商等大量高端商業成熟的地段主城區國際標準5A級城市綜合體區域內重要標志性項目項目最終定位應充分利用各方驅動因素，以其更大程度符合區域和地塊特點項目定位思路項目初步定位項目發展驅動力分析數據來源：戴德梁行策略發展顧問部各物業評判綜合評價區域匹配市場表現區域適應度物業利好度現狀發展未來空間擬發展物業辦公甲級辦公特色辦公商業購物中心街區式商業公寓式酒店低中高其它特色產品：主要是指企業會所、藝術館、生態餐廳等特色物業擬發展各物業綜合研判數據來源：戴德梁行策略發展顧問部物業類型優勢劣勢特色辦公小面積、低總價作為銷售產品，可快速回籠資金符合市場需求中的中等檔次需求市場去化度高，風險小通常商住兩用，品質不高，檔次較低與區域中心區高端形象不符公寓式酒店作為投資型產品，市場波動相對較大鄭州外來企業高管需求日益增長項目體量不大，缺少酒店配套商業傳統商業核心區商業需求周邊大量高檔住宅區的居民商業需求鄭州外來企業高管數量巨大的商務需求地塊便利的行車交通條件周邊商業成熟，競爭相對激烈周邊區域業態完善，需要差異化發展甲級辦公核心地段的先天優勢全市辦公物業良好的市場表現城市核心區高端辦公的稀缺性形成項目亮點甲級辦公硬件指標高對客戶要求相對較高，會縮小目標客戶群范圍各物業發展的優劣勢分析數據來源：戴德梁行策略發展顧問部項目定位思路項目初步定位區域匹配度與市場表現綜合判斷：區域匹配市場表現特色辦公公寓式酒店街區式商業甲級辦公購物中心可選物業類型：低中高低中低中高建議發展物業：甲級辦公、購物中心、街區式商業協調發展物業：特色辦公、公寓式酒店（體量可根據主導物業進行適當調整）項目物業定位篩選數據來源：戴德梁行策略發展顧問部項目定位思路項目初步定位綜合項目區域特點、地塊規劃以及可發展的物業。項目定位主要考慮如下幾個方案：方案一方案二業態組合包括商業街區甲級辦公公寓式酒店特色辦公業態組合包括商業街區甲級辦公特色辦公我行將分別對其進行分析，并作綜合比較，以甄選出更適合本項目的物業發展方案項目定位數據來源：戴德梁行策略發展顧問部業態組合包括甲級辦公購物中心特色辦公方案三宏觀環境分析基于產業分析的辦公樓市場區域發展規劃分析研究思路公寓式酒店物業辦公物業本項目可發展物業定位產品建議物業功能及總體布局建議地塊分期與開發策略建議財務分析項目地塊分析城市宏觀分析城市重點項目分析定位篇市場篇宏觀篇經營篇地塊篇商業物業第一階段第二階段城市產業分析地塊現狀分析公寓式酒店市場項目初步定位相關案例借鑒地塊規劃條件可發展物業市場研究國內外類似案例研究商業市場分析1.辦公物業市場市場回顧2.本項目辦公物業整體定位3.甲級辦公物業定位4.特色辦公物業定位5.辦公物業特色亮點辦公物業定位思路鄭州目前在售寫字樓市場分布編號項目體量平方米價格（元/M2）1千璽廣場240000260002溫哥華大廈36000126723王鼎國際72445140004領袖國際78206130005金科國際75390100006建業總部港20000100007永和國際155323160008美盛中心160000——9原盛國際300000900010綠地之窗480000889411升龍國際93000900012商都世貿80000600013曼哈頓630001300014興達國貿12000——15時代國際60000——16科技財智60000520017鑫苑商務10590498818鼎盛時代301116500123456789101112131415171816鄭州在售寫字樓分布狀況金水區鄭東核心區鄭東外圍區管城區目前鄭州在售的寫字樓有將近200萬平方米，主要分布在鄭東新區。寫字樓銷售市場分析——小結鄭州市在售寫字樓集中在城市的東部，分布于金水區，鄭東新區和管城區。銷售類寫字樓相對較為集中的區域為鄭東新區。供應特征分布特征價格特征銷售特征銷售類寫字樓總供應量為116萬平方米，鄭東新區總供應面積為62.6萬平方米，占全市總供應面積的一半以上。新增寫字樓平均建筑面積較大，達到83102平方米。全市銷售類寫字樓的平均價格為7728元/平方米。銷售價格受地理位置和內部配置的影響較大，金水區的寫字樓平均價格全市最高，其次為鄭東新區，最低的為管城區。在售寫字樓目前平均售出比例為68%，開盤時銷售速度相對合理，1。5年為鄭州市寫字樓平均清盤時間段。大多數寫字樓分割面積段集中在101至300平方米之間的小戶型為主。鄭州市銷售類寫字樓半數以上集中在鄭東新區，總供應量較大，大多數寫字樓分割面積為101到300平米之間的小戶型為主。數據來源：戴德梁行策略發展顧問部1潤華商務花園2國奧大廈3聯盛大廈4文化嘉園5新田大廈6中孚大廈8國際企業中心9e時代廣場10北晨商務11匯寶商務大廈12航天商務大廈13聚合大廈14豫博大廈15國貿大廈16信息大廈17安華大廈18新迪商務19聯盟國際大廈20天一大廈21清華國際22經緯大廈23鄭州紡織大廈24合立大廈25盛地大廈26富田大廈27凱瑞大廈28江山商務廣場29天明商務大廈30索克大廈31鴻海大廈32富凱大廈33地礦大廈34榮華大廈35永茂世紀大廈36未來大廈37金融廣場38興達財源大廈39廣匯國貿40思達數碼大廈41鑫苑金融廣場42銀豐商務港43財富廣場44東盛國際45財富廣場46英特大廈47興業大廈48省匯中心49海特大廈50金城國際廣場51恒美商務52注協大廈53浦發國際金融中心54科技市場數碼港55聯合中心56綠地世紀峰會57龍湖大廈58藍碼地王大廈59順馳第一國際60綠地峰會天下61金城東方國際62中油國際63新澳世貿大廈64世貿大廈65金運大廈66西大街企業中心67正弘大廈68豫港大廈69金源大廈70亞新投資大廈71長城康橋華城72大河商務樓73華億大廈74興亞廣場75江海大廈76金成國貿77紫金城78紫鼎商務79長江廣場80福華大廈81泰隆商務大廈82科技大廈83裕達國貿84綠城數碼大廈85中州商務寫字樓租賃市場分析——分布特征123456786667686591011121314151617182019212228362425262327293031336537384039485049424543474644515253545756555860596162636462697071728173747576777879808285848334數據來源:戴德梁行策略發展顧問部.寫字樓租賃市場分析——小結鄭州市甲級和乙級寫字樓主要分布在城市東側的金水區，鄭東新區，二七區和管城區內，其中金水區的高端寫字樓數量占全市總數量的半數以上。經三路，花園路沿線為高端寫字樓分布相對較為集中的地段。市場供應分布特征租金和入駐率特征客戶特征2005年之后鄭州市寫字樓市場供應量迅速增長，2006年與2007年年均供應量超過50萬平方米。近年來新建成的寫字樓集中在金水區和鄭東新區。全市甲級和乙級寫字樓的平均租金水平較低，僅為1.28元/米2/天。甲級寫字樓的平均租金在1.3元/米2/天以上，乙級寫字樓的租金在0.8元/米2/天至1.2元/米2/天之間。甲級寫字樓的平均入駐率達到88%，乙級寫字樓的平均入駐率為79%。鄭州高端寫字樓內半數以上為鄭州市當地企業，外資比例較低。入駐高端寫字樓的企業主要集中在商務服務，金融服務，通訊電子，地產建筑，IT技術和貿易進出口業。鄭州市寫字樓集中在城市的東部，供應量較大，但平均租金水平不高，入駐企業大多來自本地。數據來源：戴德梁行策略發展顧問部寫字樓銷售市場個案：鄭州楷林國際楷林國際—概況

地理位置：位于鄭州市金水東路與英協路交匯處，處于老城區與鄭東新區CBD的銜接處。

道路交通：緊鄰中州大道，來往南陽、新鄭機場、火車站等交通便利。

軌道交通：距離鄭州市未來將建成的地鐵一號線黑莊站步行僅需5分鐘。

規劃理念：總體規劃以“自然天成之美”為設計理念，力爭成為由中州大道駛入鄭州市區的第一棟大型標志性建筑，整體設計在主力體現現代化辦公建筑的同時，更融合了國際流行建筑的

“實用、舒適、美觀、節能”的特點。

鄭州地鐵一號線黑莊站楷林國際數據來源：戴德梁行策略發展顧問部楷林國際—建筑特色設計楷林國際地上26層，地下兩層，方案設計由加拿大寶佳國際建筑有限公司設計。建筑面積總建筑面積為78043.17平方米，標準層建筑面積為2857.8平方米，標準層3.65米層高。外型楷林國際將兩棟姊妹樓通過中間連接體聯成一棟塔樓形式，表現了一種明顯的國際合作精神。建筑造型融合了現代與古典的美，突出了寫字樓應具有的穩重與進取并存的特點。外立面玻璃幕墻采取由熱反射膜玻璃及低輻射膜（LOW--E）玻璃組成的中空玻璃，夏季有效地阻擋了室外熱量進入室內，冬季阻擋室內熱量流失室外。順應了節能、環保、舒適、美觀的世界潮流。建筑方式拼板式箱筏基礎、樓體框架剪力墻結構，采用現澆空心樓蓋技術，更好的隔音、增加樓體凈高、減輕樓體自重。

數據來源：戴德梁行策略發展顧問部楷林國際—內部規劃設計八大全景空中花園楷林國際在7、12、14、16、18、20、22層東西兩側打造八大風水景觀花園，四層挑高，開敞布局，鋪陳綠樹、水景、雕塑。地下1-2層，智能化停車場附樓1-3商務配套4層多功能國際會議中心空中花園4-26層標準辦公樓層數據來源：戴德梁行策略發展顧問部停車位地上及地下共計400個停車位，車位只租不售，并配置LCD車位導示屏，可以將車位利用效率提高3-4倍。

大堂楷林國際項目在首層大堂的設計中，采用了15.2米三層挑空無柱空間設計，總面積超過800平方米，東西通透，充分實現自然采光、自然通風。

雙層國際會議中心楷林國際項目特設500平米雙層挑高國際會議中心，適宜于公司業務洽談、拓展培訓、企業年會等的召開。楷林國際—平面層設計全景觀的辦公室標準層布局緊湊，所有附屬功能用房位于核心筒內，將周邊大開間、全方位景觀的面積提供給辦公人群，創造舒適的工作環境。通透的玻璃幕墻可將周邊美景盡收眼底。標準層辦公空間楷林國際層高3.65米，去除設備安裝、裝修吊頂空間，標準層凈高可達2.75米以上（甲級寫字樓標準為2.6米），在滿足建筑標準的基礎上充分實現舒適目標。靈活自主的格局，無固定隔墻的大開間辦公平面可以提供給未來業主靈活自主的空間使用方案。樓層分布雙核心筒的規劃設計，將衛生間、茶水間、吸煙室等配套服務空間都分布在里面。同時在吸煙室的位置分布上，將吸煙室排布在了標準層男衛生間的旁邊。體現了楷林國際建筑規劃設計的人性化設計理念。楷林國際項目還專門配備員工餐廳。充分站在用戶的立場，提供最貼心的配套，確保最高效的工作。數據來源：戴德梁行策略發展顧問部楷林國際—設備設施生態中央空調：采用離心式機組，其能效比高、體積小和運行平穩，更環保節能。在中央空調中加入雙層空氣凈化系統。新風系統：采用高端醫療服務機構專用的中效過濾器，新風量不小于30立方/小時，雙層過濾，除塵除菌功效首次應用于寫字樓，可提升空氣質量，營造健康的工作環境。電梯：楷林國際采用雙電梯廳設計，兩面開敞式的電梯廳設計保證了最短距離到達自己的辦公室，客戶到達每一個標準層均有14部電梯提供服務，速度2.5m/S；電梯最忙時，最長候梯時間也不超過34秒。大樓自動控制系統：車庫自動管理、新風機、風機盤管、送排風、給排水、智能照明系統、樓宇自控系統對冷熱源、變配電等系統進行控制等。通訊自動化系統：主要包括光纜接入、電話線、移動電話網絡等，路由器等配制、無線對講系統等。消防報警系統：包括大堂、車庫、衛生間、辦公部分都應有消防自動報警和噴淋系統、煙感系統等。安全管理自動化系統：設置攝像頭和探測器、一卡通系統、監視系統等、門禁系統、排煙系統。交通動線規劃：采用互不干擾的規劃,即客運和貨運電梯單獨設置出入口,將商務辦公人群與貨運工作人員分離,充分保證辦公空間的純粹與檔次。電梯空氣凈化系統交通動線規劃數據來源：戴德梁行策略發展顧問部現入住大廈的客戶多為金融單位、上市企業及中部地區的實力企業。已經入住和即將入住的企業有：楷林國際—入住公司黃河明珠集團開閥集團河南銀鴿集團河南省中小企業投資擔保有限公司中信銀行中國平安保險河南總部中鐵七局電務工程有限公司中鐵十局二公司杭州海康威視萊美鑫進出口貿易集團崤山集團木林森鞋業利郎服飾數據來源：戴德梁行策略發展顧問部楷林國際—對比銷售類樓盤情況樓盤名稱國際商會大廈藍碼地王大廈榮勛贏座楷林國際區位鄭州市CBD商務外環鄭州市CBD商務外環鄭州市金水區鄭州市金水區大堂10米兩層挑空10米兩層挑空10米高15.2米三層挑空土地使用年限40年40年40年70年單層面積1700㎡1400㎡-1600㎡1800㎡2857.8㎡電梯數量8部客梯6部客梯6部客梯15部客梯銷售情況均價8500/㎡所售房源均為二次轉售2、3、4層

2.2萬/㎡-2.3萬㎡低樓層：1.1萬/㎡

高樓層：1.2萬/㎡10層均價1200元/㎡租金分析1.5元/平方米天1.2元/平方米天1.6元/平方米天2元/平方米天客戶群體6-12層拆散銷售小企業居多高樓層為浙江商會民生銀行、黃河旋風等不詳多為上市公司及世界500強企業平安保險、開閥集團、銀鴿實業等項目配套暫無銀行、小超市銀行、會所銀行、高檔餐飲、員工餐廳、多功能會議廳物業服務待定藍碼物業

物業費6.5/㎡/月世邦顧問

物業費10.5/㎡/月第一太平戴維斯駐場顧問

物業費5.5/㎡/月數據來源：戴德梁行策略發展顧問部區域租賃市場代表金水區楷林國際楷林國際類型：甲級租金:1.8-2入住率：55%售價：售價在1-1.2萬元/平方米左右。租售策略:先銷售再招租租賃客戶類型：詳見下頁楷林國際項目經營狀況楷林國際客戶結構:以貿易類、高科技電子信息類、金融類、保險類、咨詢公司企業為主。楷林中心標準層2800平方米，單層分給為16套，平均面積在100-200為主。楷林國際客戶類型及戶型楷林國際—案例借鑒地理位置

1坐落于鄭州市金水區，是河南省綜合改革試點區，地處鄭州東北隅，是省委、省政府所在地，河南省政治、經濟、文化、金融、信息的中心地區，是鄭州市面積最大、人口最多、經濟最發達的城區。方圓不足2公里內聚集鄭州90%高檔餐飲：花園酒店、越秀酒家、祥記鮑魚、香港魚翅皇等；三家五星級酒店：興亞建國飯店，中州皇冠假日酒店，索菲特國際飯店；以及高檔娛樂場所如大浪淘沙旗艦店、在水一方、大溪水、銀鼎精英會所、臉譜會所等。 花園：位于項目東西兩側分層設置獨特的空中花園，提供休閑和交流的商務平臺。裝飾：外墻采用復合一體化保溫板，河南首家。大樓內部即可提供完善的配套設施。餐廳、健身會所、高空商務會所、空中花園、便利店、自行車庫、汽車停車庫及設備用房等等。大廈設有專門的貨運通道，貨車可以通過通道直接聯系每座塔樓所專設的服務電梯，直達各樓層。配套設施

3設計與裝飾2數據來源：戴德梁行策略發展顧問部區域主要已交付項目車位總結項目名稱總建筑面積車位數量車位租售價格每個車位服務面積車位類型招銀大廈360002000240/月18（與商業共享）地下1-2層省匯中心2800040012萬/個，200/月70平方米地下1-2層，局部機械車位國際企業中心45000320150元/月140平方米地下1層地上機械車位楷林大廈78000400250元/月195平方米地下2層智能化停車裕達國貿160000400280元/月400平方米地下4層第一國際58364200150元/月291平方米地下2層綠地峰會天下52124310160元/月168平方米地下3層與世紀峰會互通主要已交付項目電梯總結項目名稱電梯數量電梯品牌標準層面積每個電梯服務面積招銀大廈8日立1600平方米200平方米省匯中心10（2部觀光）三菱1000平方米100平方米國際企業中心12部永大日立1800平方米150平方米楷林大廈15部芬蘭通力2857平方米190平方米裕達國貿8部原裝三菱1600平方米200平方米第一國際10部日立1400平方米140平方米峰會天下6部原裝三菱1200平方米200平方米主要已交付項目外立面總結項目名稱外立面特色招銀大廈玻璃幕墻循環呼吸玻璃幕墻省匯中心墻磚——國際企業中心墻磚——楷林大廈玻璃幕墻雙層中空裕達國貿大理石干掛+局部玻璃幕墻尖頂第一國際玻璃幕墻+鋁塑圓頂綠地峰會天下LOW-E中空玻璃幕墻——1.辦公物業市場市場回顧2.本項目辦公物業整體定位3.甲級辦公物業定位4.特色辦公物業定位5.辦公物業特色亮點辦公物業定位思路本項目辦公物業體量定位未來供應增大，面臨區域內外部市場競爭激烈近年鄭州年均去化量約40萬平方米建議本項目寫字樓體量——甲級辦公3-5萬平方米，根據不同方案不做體量調整；協調發展特色辦公1.2-2萬平方米之間，根據不同方案在體量之間浮動。近年鄭州單個寫字樓項目的年均銷售量約0.8-1.2萬平方米1.辦公物業市場市場回顧2.本項目辦公物業整體定位3.甲級辦公物業定位4.特色辦公物業定位5.辦公物業特色亮點辦公物業定位思路甲級辦公目標客戶定位——金融類客戶鄭州金融類寫字樓客戶的區域分布鄭州金融類寫字樓客戶的行業分布鄭州金融類客戶特征目前金融類企業主要集中在鄭東新區，鄭東新區主要以行政行為為主；金融企業在市場行為主導情況下還是偏好于傳統市中心，因此金水和二七區是金融企業市場行為下首選區域；銀行、證券、人壽保險類企業，集中在人口密度較大、企業較為集聚的市中心考慮到市中心的成熟度、太湖廣場未來的發展定位，以及未來供應中上述兩個區域有眾多高品質、綜合型物業供應，因此在金融類客戶上，鄭東新區競爭力較弱，但在吸引外資銀行、財產保險、投資擔保類企業上存在較大的市場機會。鄭州專業服務類寫字樓客戶的區域分布鄭州專業服務類寫字樓客戶的行業分布鄭州專業服務類客戶特征專業服務類客戶主要分布在市中心在鄭東新區有少量的管理咨詢、投資顧問、會計稅務以及廣告類企業，其業務主要是針對區域內相關主導產業的企業因此，在本項目所處的成熟區域，可能入駐的專業服務類企業，主要是對區域位置比較敏感的專業服務類企業。甲級辦公目標客戶定位——專業服務類客戶鄭州物流商貿類寫字樓客戶的區域分布鄭州專業服務類客戶特征商貿物流類企業對交通便利性和三產的集聚程度要求較高其業務對象通常針對某一行業，屬產業鏈下游的配套型企業因此，與專業服務類企業相似，進入鄭州的商貿物流客戶，均會選擇傳統的市中心區域辦事處，以尋求當地認知度。甲級辦公目標客戶定位——商貿物流類客戶代表客戶——甲級辦公入住客戶驅動力研究城市有機更新驅動市政建設企業房產開發建筑業城市核心區吸引力驅動總部經濟區域辦事處產業升級驅動力金融投資企業咨詢服務業商貿流通業城市地位驅動力總部經濟區域辦事處甲級辦公目標客戶定位三產服務業金融投資管理咨詢商貿服務電子通訊城市服務市政建設工程建設房地產開發總部經濟機械制造業食品飲料礦產資源商貿流通本項目主要針對投資群體，包括個體、私營企業主和企業中高層管理人員、公務員等；還有一部分為本地大中型企業。甲級辦公銷售客戶分析本項目辦公購買的主要客戶群結構：本地外地自用投資主要客戶群主要客戶群自用為主投資為主本地大中型企業市場供應客戶需求本項目建議

上海甲級寫字樓平均

鄭東新區寫字樓平均鄭州企業需求面積

寫字樓標準層面積（M2）2,1041,400-1,600500-1,5001,500使用率（％）67-79％－－70％本項目建議：項目的開發具有一定的前瞻性，但是由于受地塊條件限制，預計未來本項目寫字樓標準層面積在1,500M2，辦公樓使用率在70％標準層面積建議

客戶需求：通過訪談鄭州寫字樓內的企業，發現普遍需求面積集中在100-500M2為主，而甲級寫字樓內的一些大型企業，需求面積則集中在500-1,000M2，其他特大型企業則租賃面積在1000M2以上。現有供應：參考目前上海甲級寫字樓平均標準層面積，主要集中在2,100M2左右；鄭州未來主要競爭項目鄭東新區甲級寫字樓的平均標準層面積，主要集中在1,400-1,600M2左右甲級辦公標準層建議注：方案2的L型甲級辦公樓的標準層面積為2500M2，是1300M2平方米+1200M2的兩個標準層辦公樓拼接，類似鄭州金水路的楷林國際廣場項目。建筑層高4.0米室內凈高2.80米架空地板高度130mm樓層高度上海甲級寫字樓平均鄭東新區平均本項目建議建筑層高(m)4.023.744.0室內凈高(m)2.762.62.80架空地板(mm)110-150－－130考慮到市場發展對于物業品質需求的提升，我行建議，本項目寫字樓層高為4.0米，室內凈高為2.80米，架空地板高度為130毫米。標準層層高建議甲級辦公層高建議高度(M)大堂寫字樓層高(M)層數(層)層高(M)層數(層)100634.020寫字樓層數（層）大堂層數（層）標準層面積（M2）寫字樓體量（M2）203*1,50030,000合計30,000層數（層）標準層總層數寫字樓大堂面積（M2）層高(M)232031,5004.0預計本項目100米高的標準寫字樓的體量共為30,000㎡。*建筑面積按照二層計算23層寫字樓（4-23層）大堂（1-3層）體量建議

甲級辦公體量建議企業辦公面積需求分析

需求：租戶需求調查供應：鄭州寫字樓平均M2建筑面積（M2）總套數比例（％）23F整層11.3%21-22F半層45.2%4-20F3001610.4%1503220.8%10015462.3%合計//100%單元劃分考慮到本項目甲級寫字樓的地標形象，建議入駐企業要有一定的規模和市場知名度；根據鄭州市目前甲級寫字樓入駐企業辦公實際面積需求，建議21層以下平均單元分割面積控制在100-300平方米左右，以符合中等規模企業的辦公面積需求。21層及以上分別以半層和整層起租，以符合大型或跨國企業的辦公需求；本項目內部采取無柱式空間，客戶可根據自身需求對整層自由分割。單元面積分割建議甲級辦公單元面積分割建議市場供應本項目建議上海甲級寫字樓鄭東新區首層大堂凈高（M）9-1212-15≥12挑空樓層數（層）222本項目大堂建議

大堂高度

12米以上

大堂建材進口石材

大堂商務配套接待臺、水牌寬敞通透高檔次的寫字樓大堂，可以為本項目寫字樓提供較佳的商務形象；同時，建議本項目寫字樓在大堂入口處，點綴藝術品，借此營造高尚氛圍，提升寫字樓檔次。產品建議——大堂甲級辦公大堂建議客用電梯現狀供應本項目建議

上海甲級寫字樓平均鄭州寫字樓平均單部電梯服務辦公面積（M2/部）4,9897,5605,000100M，23層本項目甲級辦公面積（M2）29,400-52,000單部客梯服務辦公面積（M2/部）5,000本項目客梯數（部）6-11目前上海甲級寫字樓單部電梯服務辦公面積平均接近5,000M2，而鄭州鄭東新區未來供應寫字樓單部電梯服務辦公面積平均為7,560M2，考慮到項目的標桿作用，我行建議：本項目單部客梯服務辦公面積為5,000M2，客梯數量為6-11部/棟。本項目機電系統（電梯）建議100M，23層（每棟）客梯服務梯區域低區高區消防/停車數量（部）331服務樓層1、4-131、14-26地庫-26層產品建議——機電系統（電梯）

甲級辦公電梯建議說明FCU（風機盤管系統）VAV（變空氣流量系統）VRV（變制冷劑流量系統）系統類型集中式中央空調系統半集中式中央空調系統主要工作原理集中的冷熱源通過水作為媒介將負荷送至房間末端的分機盤管，在末段與房間內的空氣完成熱交換集中的冷熱源通過水作為媒介將負荷送至每層的空調機房，與空氣完成熱交換后從空調機房內由風管將空氣送至各個房間內一臺室外機獨立控制多臺室內機，室外機將冷媒送至房間內的室內機中，在末端與房間內空氣完成熱交換技術成熟度高高高前期投資成本低高高占用空間高度中大小用戶調節自由度低低高室內空氣質量低高中改造靈活性低高低長期運營能耗中低高寫字樓三種主流的空調系統比較產品建議——空調系統甲級辦公空調建議項目名稱竣工日期空調系統城建國際中心2006VAV淮海國際廣場2006VAV嘉華中心2005VAV匯亞大廈2005VAV花旗集團大廈2005VAV企業天地2004VAV世紀商貿廣場2004VAV上海早期竣工的部分寫字樓項目名稱竣工日期空調系統財富時代廣場2006VRV裕景國際廣場2006VRV旺角廣場2005VRV嘉麒大廈2005VRV飛洲國際廣場2005VRV盛高國際廣場2005FCU均瑤國際廣場2003VRV上海新建的銷售型寫字樓上海新建的部分高品質寫字樓項目名稱竣工日期空調系統香港新世界2003FCU萬都中心2002FCU上海城2002FCU浦項廣場1999FCU香港廣場1998FCU力寶廣場1997FCU國際貿易中心1994FCU上海早期竣工的寫字樓基本都采用FCU系統近三四兩來，VAV系統在保障更佳的空氣質量方面獲得客戶認可，因而，新建的高標準的租賃型寫字樓中絕大部分采用VAV系統VRV技術近來內得到了快速的發展，其獨立靈活控制、安裝簡便、節省層高的優點使得新建的銷售型寫字樓絕大部分采用了VRV系統建議本項目寫字樓采用VAV空調系統產品建議——空調系統甲級辦公空調建議智能化OA辦公智能化BA樓宇自動化FA消防智能化SA安保智能化CA通信自動化子系統甲級寫字樓配置現狀

物業管理系統智能卡管理系統公共信息服務系統

暖通自控系統給排水自控系統供配電及照明監視系統電梯監視系統空調系統

自動報警和消防聯動系統廣播音響系統

閉路監視系統巡更系統紅外報警系統停車場管理系統

綜合布線系統電話通信系統衛星及有線電視系統

很少使用，人工操作代替駐戶自行安裝門禁智能卡系統通常大堂入口安裝查詢機或顯示屏

監視主機，終端監控監控水泵、水箱監視高配電參數、照明開關控制監視電梯運營，調節運行程序

自動消防報警，啟動噴淋系統緊急狀態下啟動廣播

監視主要公共區域人工樓宇巡更外圍區域及地庫至核心筒紅外報警圖象對比（采用較少）、收費系統

光纖與網絡線（超五類）接入總機房，多個運營商；每10平方米1對，電話，接入標準層配電箱有線電視信號、鑫諾一號接收天線智能化是隱性系統，客戶不易感知，目前甲級寫字樓智能化方面差異不大產品建議——智能化系統甲級辦公智能化系統建議市場供應客戶需求本項目建議鄭州單棟甲級寫字樓平均

鄭東新區單棟寫字樓平均鄭州企業需求車位數寫字樓停車位個數（個）299380－450停車位數/百平方米0.540.450.50.6產品建議——停車位配比本項目建議：預計未來本項目寫字樓的停車位配比在450個，每百平方米停車位個數為0.6個。客戶需求：通過訪談鄭州寫字樓內的企業，發現企業普遍對停車位的需求集中在每百平方米0.5個，而甲級寫字樓內的一些大型企業，對停車位的數量需求則更大。現有供應：參考目前鄭州寫字樓的停車位個數，集中在300個左右，而主要競爭項目鄭東新區甲級寫字樓的停車位數量集中在260-500個。甲級辦公停車位建議全玻璃石材加玻璃窗玻璃加金屬板ArtDeco風格玻璃加金屬肋玻璃加玻璃肋無論是以玻璃為主元素還是以石材為主元素的幕墻，均可實現較佳視覺效果玻璃為主元素的幕墻時代感覺鮮明，石材為主元素的幕墻給人以厚重莊嚴感在造價方面，不同材質的玻璃價格差異很大，石材也是如此，相比較而言，金屬板則較為經濟目前上海新建的高品質寫字樓中普遍采用全玻璃幕墻，主要原因在于全玻璃幕墻更容易將陽光及室外景觀導入室內，因而受到多數駐戶的青睞建議本項目采用全玻璃幕墻，并在外立面上突出豎向線條，增加項目的挺拔感產品建議——外立面甲級辦公外立面建議外立面泛光照明優點缺點光線柔和，彰顯質感能夠塑造穩重、莊嚴的建筑物形象影響客戶夜間的工作外部條件可能限制架設光源線條勾肋建筑輪廓設計安裝簡便、節能配合獨特的外立造型和動感線條燈光，可營造生動活潑的建筑形象對于無特色的外立面造型的建筑，容易造成呆板的形象建筑外立面積透光照明易塑造通透明亮的建筑形象燈光眾多，高耗能巨型LED、電腦變色系統絢麗奪目，易在夜間突出建筑標識性造價昂貴本項目在區域內相對高度突出，尤其是大氣的頂部設計配合巧妙的夜景燈光將顯著提升項目標識性。產品建議——夜景燈光甲級辦公夜景燈光建議建議在建筑內或建筑外充分考慮水景、綠化、雕塑等小品設計，為項目增色產品建議——景觀小品甲級辦公景觀建議天花板隔音吊頂地板架空地板墻身辦公區：乳膠漆飾面公共走廊：乳膠漆（或墻紙）飾面窗簾卷簾窗簾門玻璃單元門（只適用于分割單元）視頻會議提供接入條件電腦地線每層均提供接點國際互聯網每層均提供接點衛星系統提供預留安裝空間，通過通信衛星接受天線接收多個衛星頻道產品建議——交房標準甲級辦公交付標準建議1.辦公物業市場市場回顧2.本項目辦公物業整體定位3.甲級辦公物業定位4.特色辦公物業定位5.辦公物業特色亮點辦公物業定位思路各面積段體量配比原則垂直系統布局原則主力面積分割原則高區低區將戶型面積較小、總價較低的戶型置于低層，通過價格杠桿來爭取合適的消費群體，增強項目的抗風險能力。將戶型面積大、總價高的戶型置于高層，做一部分LOFT，使其擁有最好的視野和景觀；結合市場供應、市場需求及本項目SOHO/LOFT兩種物業之間的協調，建議本項目SOHO/LOFT的面積劃分多樣化，總體而言，以50-100M2為主要面積段；以填補甲級辦公樓帶來的面積段空缺。SOHO適當增加100M2以下小戶型比例，滿足面積需求較小的客戶，同時由于其面積小總價低，經濟上較容易承受，未來出租也相對容易，從而吸引一定的投資客戶；特色辦公產品建議——標準層面積分割原則特色辦公分割面積段配比綜合考慮了市場需求、市場供應及本項目內部競爭條件等因素。高區低區垂直系統布局圖（僅做示意）大堂+其他配套商業設施2F商業區LOFT21-25層2-20層(25層)特色辦公產品建議——標準層面積分割建議特色辦公戶型面積數量總戶數比例

LOFT

452417613.6%6081764.5%8041762.3%

SOHO

902017611.4%752017611.4%604017622.7%554017622.7%452017611.4%SOHO建筑層高3.0米LOFT建筑層高5.20米SOHO標準層室內凈高2.7米LOFT標準層室內凈高4.8米架空地板高度100mm特色辦公產品建議——標準層層高建議SOHO/LOFT標準層層高建議：市場供應案例借鑒客戶主要需求本項目建議市場平均大寧國際風云國際客戶調研SOHO標準層層高（M)32.7（凈高）333市場供應案例借鑒客戶主要需求本項目建議市場平均祥騰蘇河1號客戶調研LOFT標準層層高（M)5.25.45.05.45.4通過市場供應、客戶需求及典型案例借鑒，建議本項目SOHO物業標準層層高為3米，室內凈高2.7米；LOFT物業標準層高為5.4米，室內凈高4.8米。特色辦公產品建議——空調系統建議空調形式區域市場本項目建議SOHO以風機盤管系統（PCN）為主風機盤管系統（PCN）LOFT以風機盤管系統（PCN）為主風機盤管系統（PCN）空調品牌區域市場同檔辦公物業標準本項目建議SOHO國內空調國內知名品牌國內知名品牌LOFT國內品牌國內外品牌國內知名品牌SOHO/LOFT空調系統建議：根據區域SOHO/LOFT現狀及同檔次物業標準對比分析，我行建議：本項目SOHO/LOFT空調系統均采用風機盤管系統（PCN）,可以實現單獨控制和隨意調節各個房間的溫度；空調品牌建議采用國內知名品牌產品。特色辦公產品建議——交付標準建議天花板隔音吊頂地板架空地板墻身辦公區：乳膠漆飾面公共走廊：乳膠漆（或墻紙）飾面窗簾卷簾窗簾門玻璃單元門視頻會議提供接入條件電腦地線每層均提供接點國際互聯網每層均提供接點衛星系統提供預留安裝空間,通過通信衛星接收天線接收多個衛星頻道SOHO/LOFT交付標準建議：“創智坊”物業定位：考慮到項目用地性質均為商業用地，開發商利用SOHO這一居住、辦公兩相宜的產品形式規避市場風險，形成融居住與辦公功能于一體的多功能社區。建筑布局：采用多層建筑與庭院式花園的設計手法，在一個院落內居住位于日照條件較好的南側，辦公位于北側，整體環境迎合年輕創業者的工作習慣和生活方式。面積配比：除去配套商業設施，居住與辦公面積之比基本為1：1。配套設施：從生活設施、配套服務等方面提供便利，商業設施有咖啡茶座、藝廊、書吧、小飾品店、數碼沖印、干洗及小便利店等。創智坊1區A座含公寓式辦公66套，公寓77套，均為多層電梯全裝修房，平層型的SOHO辦公物業層高不小于3.2米。創智坊1區A座本項目產品定位—特色辦公借鑒案例創智坊“創智坊”SOHO房型示意創智坊大部分的公寓或公寓式辦公均采用挑高4.8米的LOFT形式，提供靈活多變的功能空間，可根據業主需要進行分割布局。LOFT下層平面LOFT上層平面工作/辦公氛圍居家/生活氛圍項目提供建筑面積在60平方米~180平方米之間多樣化房型，LOFT房型的面積多集中在130平方米~140平方米。本項目產品定位—特色辦公借鑒案例創智坊1.辦公物業市場市場回顧2.本項目辦公物業整體定位3.甲級辦公物業定位4.特色辦公物業定位5.辦公物業特色亮點辦公物業定位思路特色亮點1：甲級辦公樓頂層“中原會”企業會所企業會所是目前國內發展最為高端的俱樂部會所形式，企業會所多為會員制并且收費較高，多為國際集團式管理。其發展會員要求嚴格，會員均為國內外知名企業的領袖，政界領袖等，如北京長安俱樂部、京城俱樂部、美洲俱樂部、上海雍福會，杭州西湖會等。本項目作為城市核心區黃金地段，在特色亮點打造上以精品為主，打造鄭州首家企業會所——中原會，直接吸引河南乃至國外最頂級的客戶，直接為甲級辦公和公寓式酒店品質提供保障。本項目亮點打造——鄭州首家企業會所：中原會為河南企業家打造一個頂級的商務交流平臺特色亮點2：甲級辦公樓頂層直升機停機坪國際出臺《低空空域管理改革指導意見》明確，在北京、蘭州等5個飛行管制區分類劃設低空空域。隨著時間的推進，開放低空空域已經成為大勢所趨。直升機停機坪是長方型的，具體尺寸為20*12米，每兩個停機坪間用6米的寬的草坪隔開，建議本項目設計一個停機坪。本項目在此背景下亮點打造——總裁飛行停機坪為河南企業家打造一個頂級的商務出行途徑特色亮點3：甲級辦公樓總裁專屬通道4.5*7米總裁專屬車庫，非觸式智能感應識別器只向擁有特殊權限的人開放專屬私家車道，企業總裁可通過地下車庫的專屬電梯直達總裁獨立辦公廳。項目亮點打造——總裁專屬電梯、專屬停車庫為企業家提供私密、安全、至尊的出行出道建議增加高端總裁專屬電梯：至尊、至榮、至安全－獨立門廳設計，私家會所空間，尊榮禮賓服務－頂級配置電梯，豪華內裝，一站直達，安全私密特色亮點4：甲級辦公樓BA系統－電和人工煤氣雙能源供給

應對上海地區夏季用電緊張的情況－末端采用VAV空調系統

使得空調水源不進入辦公區域，根本避免運行中的潛在問題－空調水系統采用4管制，辦公區域分內外區

滿足內外區全年同時供冷供熱，提供充分的舒適度－二氧化碳濃度監測控制

帶來自然舒適的生態化辦公環境－客戶冷卻水系統

全年24小時，可提供客戶機房的不間斷冷源

－后備發電機

專用于高端客戶24小時不間斷備用電源

從項目內部打造甲級標準寫字樓，為客戶提供感官的享受。特色亮點5：甲級辦公樓立面創新獨特的鱗狀幕墻：-也簡約也豐富-又大氣又獨創陽光下的光影變化使中信廣場具備地標建筑的充分標識性環保節能：－100M高空開窗，具備其他寫字樓難以比擬的環保通風性能－對能源依賴降低到最低效果圖特色亮點6：甲級辦公樓陽光電梯廳挑高12米全采光電梯廳的設計，色調高貴典雅，層次關系明確，大大增加了大廈內部空間的采光度，使辦公區域無臨窗和內部之分，視野、景觀極大提高，彰顯卓爾不凡的國際品質。陽光電梯廳將為客戶提供絕無所有的享受，全面提升項目品質。項目亮點打造——陽光電梯廳為住戶提供開敞、陽光空間，徹底改變寫字樓壓抑的現狀特色亮點7：甲級辦公平面創新建議采用U型平面布局，可以提供辦公效率單層約1400M2，進深約10M-12M，位于現代甲級寫字樓領先水平專為金融企業所設計的承重要求,梯次變化，指定區域承重可達1噸/平米會議室8m×10m3m7KN/平米10KN/平米讓寫字樓空間不再壓抑－4-18層層高約4.0M，凈高約2.8M

－19-23層層高約4.2-4.5M，凈高約3.0M4500420012M12M10M為金融企業量身定制，部分高區樓層采用比標準層高的超高層高，為客戶提供舒服辦公享受。特色亮點8：甲級辦公外立面燈光創新建議采用多層次的照明設計，在每個立面上營造主題式燈光效果，演繹備受矚目的地標性燈光景致。產品建議：通訊系統實現CA-通訊自動化是本項目寫字樓通訊系統的基本要求：綜合布線系統：綜合布線支持電話系統和計算機網絡系統，實現一個開放性網絡

平臺。室內鋪設架空地板，地面線槽，網絡地板。提供以5

類線為基礎的綜合布線信息通道。

無線通信轉發系統：移動信號增強系統，辦公樓各層設有移動信號增強系統。提供無線網絡服務：無線網絡通訊技術作為傳統綜合布線系統的補充和延伸，將大大提高辦公環境及辦公人員的靈活性和可適應性，并提升本項目寫字樓的品質。特色亮點9：甲級辦公通訊系統產品建議：智能化系統樓宇設備自動化系統(BA)

對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統和電梯、自動扶

梯進行監視及控制。

以狀態監視為主，控制啟停為輔。

包括空調自控系統

、供排水自控系統、變配電監視系統、電梯監視系統

安全防范系統（SA）1-閉路監視系統2-防盜報警系統3-停車場管理系統火災自動報警和消防聯動控制系統（FA）1-設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制。2-廣播音響系統通信自動化系統（CA）1-綜合布線系統

2-無線通信轉發系統辦公自動化系統（OA）以物業管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統。特色亮點9：甲級辦公智能化系統宏觀環境分析基于產業分析的辦公樓市場區域發展規劃分析研究思路公寓式酒店物業辦公物業本項目可發展物業定位產品建議物業功能及總體布局建議地塊分期與開發策略建議財務分析項目地塊分析城市宏觀分析城市重點項目分析定位篇市場篇宏觀篇經營篇地塊篇商業物業第一階段第二階段城市產業分析地塊現狀分析公寓式酒店市場項目初步定位相關案例借鑒地塊規劃條件可發展物業市場研究國內外類似案例研究商業市場分析第階段商業市場分析2.區域商業市場分析1.商業市場回顧3.本項目商業定位鄭州市主要商圈分布鄭州市核心商圈分布目前鄭州商圈主要包括二七商圈、紫荊山商圈、花園路商圈、碧沙崗商圈、大學路商圈、曼哈頓商圈、鄭東商圈等在內的7個大型商圈。二七商圈是全市商業體量、零售總額、人流量都最大的核心商圈，隨著業態的更新和商圈的升級，其核心地位和輻射能力也不斷增強。大學路商圈在升龍國際中心、碧沙崗商圈在中原萬達廣場和偉業時代廣場等的推動下，將共同架起西區的大商圈氛圍。同時，近年來，隨著城市的東擴，東部的商圈快速崛起，而曼哈頓廣場、寶龍城市廣場等大型項目的落成也標志著新商圈的形成。目前東部的新區CBD商圈、金水路曼哈頓商圈以及花園路商圈幾乎已經連成一片，未來幾年內，城東商圈將會同二七商圈共同成為鄭州的核心商圈之一。鄭州市商圈分布的發展趨勢隨著二七商圈升級換代、花園路商圈的能級提升、鄭東商圈的蓄勢待發，鄭州市商圈呈現兩個特點：在政策和基礎設施的推動下，東部商圈蘊藏巨大潛力，本項目所在花園路商圈高檔地位以及深入人心。二七商圈的核心位置在一定時期內還難以改變。二七商圈碧沙崗商圈紫荊山商圈大學路商圈花園路商圈曼哈頓商圈鄭東商圈新興商圈傳統商圈隨著城市的東擴，鄭州市商圈分布向東發展的趨勢，特別是花園路商圈能級提升，高檔商業區的定位逐步深入人心，這給本項目帶來發展帶來很大的契機。城市東擴，商圈東移傳統核心商圈、地位根深蒂固新興商圈、蓄勢待發；能級提升，和核心商圈抗爭能力初步顯現傳統商業氛圍較弱的區域、短期弱勢地位難以改變未來發展定位以區域中心為主。**指商圈1F商鋪的平均租金水平。各大商圈租金水平

**(元/天/M2,截止2010年8月)鄭州市主要商圈體量及租售現狀各大商圈商業體量*(萬M2,截止2010年8月)鄭州市商圈租售水平本項目所在花園路商圈由于其定位較高，租金水平也較高。達到6元/天/M2，180元/月。本項目所在花園路商圈目前一層商業物業售價在3-5萬元左右。主商圈商業一層售價元/平方米代表項目二七商圈5-8萬德化路購物街花園路3-5萬暫時無項目出售，咨詢花園路中介所得鄭東新區3-4萬中油國際名品街西區商圈2萬偉業國際廣場典型項目售價水平代表項目商業經營模式研究（表一）市場主流商業項目（目前市場在售在租項目）項目名稱招商模式餐飲娛樂購物業態配比是否有主力店中原萬達廣場（西區）1、自有主力店品牌，2、次主力店和精品店對外招商，目前已經完成；3、售價預計3-4萬是一層連接二層的6:2:2購物/餐飲/休閑娛樂萬千百貨、萬達院線、大歌星vktv，大玩家電玩、沃爾瑪超市、迪卡儂、國美電器等偉業國際廣場（西區）后街直接銷售、負一層淘寶街直接銷售，價格預計要2-3萬。購買后可委托出租。地鐵沿街1-5層直接持有出租，面積幾十平方到幾千平方，單層面積一萬方左右。租金根據位置不同2.6到6.6元/平方米天，銷售類估計10月開盤。4:3:3購物/餐飲/休閑娛樂負一樓主力超市在談，五樓新美院線已經入駐中油國際名品街（新區）商業三層，全部帶租約銷售。前三年代為管理，年回報率8%，銷售時直接打76%折，是比較好的銷售模式。目前全部售完，一樓售價在3萬元以上，三樓售價在1萬6-1.9萬左右。單鋪面積60左右開始。5:3:2購物/餐飲/休閑娛樂與澳大利亞零售服務商LJHOOKER合作，由其代為商業管理和品牌引進資金注入等，業態定位以引入國際知名品牌為主二七商圈大上海城（二七）銷售，可委托物業招租經營。負一層bobo街4區產權商鋪銷售，住宅用地，商鋪性質，5成首付。得房率約40%，面積有35到100平方左右，主力面積在60平方左右，售價均價1萬6。由于使用面積比較低，換算到使用面積售價都在3萬以上。但是由于1區2區租金回報率非常高，一般能到300到900一個月。雖然四區的位置最差，但是銷售去化還是比較好。目前銷售率在95%左右。主要考察負一樓時尚街鋪的配比8:1:1購物/餐飲/休閑娛樂一樓以上大上海商場，負一樓時尚潮鋪。代表項目商業經營模式研究市場主流商業項目（目前市場在售在租項目）項目名稱招商模式餐飲娛樂購物業態配比是否有主力店花園路東風路正弘藍寶灣沿街商鋪（花園路）全部銷售，沿花園路售價2.7萬到3萬，主力面積400平方，總價在1000萬以上。內街售價1萬左右一平方，有小面積商鋪70-200左右。以全部銷售為主，預計業態以購物和餐飲為主。面積70到600平方，主力店不詳丹尼斯商業步行街（新區）總體量達20萬方，投入資金10個億，采取全部持有經營的模式7:1.8:1.2購物/餐飲/休閑娛樂丹尼斯百貨，丹尼斯精品超市CBD東環步行街（新區）整體招租，目前美食娛樂區已經招租完成，古玩藝術品區也有很多商家在裝修，均價50元/平方米/月。業主方面說未來會考慮帶租約銷售，但是目前售價未定。該項目應該也是先租賃后帶租約銷售的模式。項目分三個區一區為休閑娛樂美食區，；二區為古玩藝術品區，三區為奇石和旅游商品區。6:3:1購物/餐飲/休閑娛樂主力店不詳永威步行街（新區）經營模式采取整體持有租賃的方式，目前租金還沒有出來。負一樓：大型超市、運動館等；一樓：定位為IT體驗中心、通訊器材品牌店、數碼專營店以及各種高檔商務配套等；二樓：該區域定位為家居、家飾、手工工藝品等，另外，相對輕松的書吧、音像制品以及文化用品、辦公禮儀用品等也適合在此布局；三樓：該區域定位為休閑類中西餐飲、網吧、書吧、茶坊等業態；7:1:2購物/餐飲/休閑娛樂主力店不詳寶龍時代廣場總體量達到19萬平方的大型商業綜合體，除了持有型主力店，一些小鋪帶五年租約銷售，鋪面40-400，售價在1.5萬-2萬左右。目前租金50-80元左右。6:2:2購物/餐飲/休閑娛樂大商百貨、美食廣場、溜冰場、橫店影城、蘇寧電器等代表項目商業經營模式研究項目周邊（已運營）項目名稱招商模式餐飲娛樂購物業態配比是否有主力店關虎屯生活廣場（花園路）分割小鋪銷售，自主招商，頭幾年免租金。目前一個15平方左右的檔口，售價在2萬5左右，月租金600元，商業氛圍不濃，主要消費客群為周邊寫字樓客戶。主要考慮一樓購物街的配比，基本以購物業態為主。二樓有個超市曼哈頓廣場（金水路）統一招商帶兩年租約銷售，目前入住率很高，僅有少量店鋪空余未租，租金不高，目前是2.3到3.5(報價140到200平方米/月，實際租金對折優惠)，銷售價格一樓3.3到3.5萬，二樓2.5萬均價，全款94折，按揭95折。7:2:1購物/餐飲/休閑娛樂；以購物業態為主的特征非常明顯沃爾瑪超市、國美電器、奧斯卡影城等國貿360廣場(花園路)統一招商，根據不同品牌和位置提供不同的租金，一般保底租金在115到200，在保底的基礎上進行扣點，整體引入品牌的檔次都比較高。8:1:1購物/餐飲/休閑娛樂c&a，必勝客，哈根達斯等酒店式公寓摩爾國際底商直接銷售，一層層高六米，均價1萬5，二層4.5米高，均價7500，目前尾房銷售未知未知項目周邊商業街目前以花園路商業街最為繁華，農業路、黃河路其次。目前項目周邊商業街街鋪無論是購買還是租賃都比較困難，典型的一鋪難求的局面。街鋪檔次較低，花園路街鋪目前市場轉讓價在3萬一平方以上，租金在150-250之間。以花園路為例，大致是7:2:1購物/餐飲/休閑娛樂————商業市場分析2.區域商業市場分析1.商業市場分析3.本項目商業定位區域商業市場分析我們把本項目所在的花園路商圈以及附近的曼哈頓商圈共同組成金水商圈，一級輻射范圍以周邊3公里輻射半徑，作為區域商業市場進行重點分析。花園路商圈曼哈頓商圈新興商圈傳統商圈金水商圈（花園路商圈+曼哈頓商圈）3公里區域商圈內大型商業花園路商圈曼哈頓商圈新興商圈傳統商圈金水商圈（花園路商圈+曼哈頓商圈）3公里區域商圈內大型商業物業商業體建筑面積（平方米）檔次商業類型大商新瑪特總店70,000高檔購物中心丹尼斯百貨68,000中高檔百貨正道中環百貨54,000中高檔百貨正道花園百貨30,000高檔百貨國貿360購物中心40,000高檔購物中心丹尼斯關虎屯生活廣場15,000中檔服裝購物市場大型商業分布商業體建筑面積（平方米）檔次商業類型曼哈頓廣場60,000中高檔商業街區名門廣場40,000中高檔商業廣場目前花園路商圈大型商業體量約30萬方，主要沿花園路呈帶狀分布。曼哈頓商圈大型商業體量約10萬方，作為花園路商圈的補充。花園路商圈曼哈頓商圈區域商圈內寫字樓裙房商業——經過對區域商圈內幾大寫字樓的群商商業業態進行走訪調研，發現主要的商業業態為銀行營業部、餐飲和休閑娛樂主力店、電器賣場等等，其余業態較少。——大部分群商以銷售型商鋪為主，銷售后招商。其中僅有國貿大廈的群商作成了購物中心，經營方式是長期持有收取租金為主。案例省匯中心B座裙樓商業業態品牌樓層分布使用面積購物河南晟鑫煙酒商貿公司1樓100其他中國聯通營業部及辦公1樓-3樓800餐飲全聚德1樓-3樓1000餐飲紅高粱快餐1樓-2樓500餐飲優樂自動火鍋餐廳2樓800餐飲橘子酒吧2樓500休閑娛樂盧浮宮海派攝影3樓900金融保險中荷人壽保險4樓900金融保險邦成擔保4樓600金融保險安邦財產保險5樓1500省匯中心B座沿農業路，設置了5層裙房，主要引入的業態為餐飲、休閑娛樂、聯通營業部、以及攝影中心和金融保險企業。其中餐飲業態占30%，共四家主力店。金融保險占40%，主要分布在位置較差的4-5層，一樓主要作為品牌主力店的入口，如全聚德、紅高粱餐飲店的入口，如中國聯通的對外營業部等。省匯中心五層裙房商業配置了六部觀光電梯，商業客戶和寫字樓客戶通過不同的電梯入戶，有效分割。車停靠在寫字樓門前廣場或寫字樓的停車場（地下、地面）案例省匯中心B座裙房商業動線組織商業觀光梯寫字樓電梯停車區域商圈內其他類型商業分析花園路商圈商業步行街概況主商業街主要特色平均入駐率一樓平均租金一樓商鋪均價花園路大型商業集聚、金融機構較多99%3~830000文化路餐飲和時尚購物類店鋪最多、金融機構較多98%2~523000經三路金融商務一條街98%2.5~727000農業路金融+購物、餐飲類97%2~420000黃河路購物+餐飲為主95%2.0~3.516000金水路金融、購物、休閑娛樂、辦公等95%2~622000其他次干道購物、休閑娛樂都比較多90%1~1.512000花園路商圈內商業街商鋪出租旺盛，入駐率高達95%以上，很少有商鋪轉讓。主街幾乎沒有商鋪出售。商鋪均價以花園路和經三路最高（咨詢二手房中介以及參考以往項目）。目前花園路商圈售價已經突破3萬元/平方米。商圈一級輻射圈內主要物業及輻射人群預測一級商圈內消費客戶預測——近期新房建設導入的人群本項目一級輻射圈輻射到的新房包括已售罄、在售、和未售的樓盤大約有50個左右，總體量約500萬平方米，覆蓋高端人群約15萬人（新增），這部分人群包括高端居住客戶一級高端辦公客戶兩類。本項目已售完在售未售一級輻射圈本項目本項目一級輻射圈輻射到的老小區一共有400個左右，按平均每個小區3萬方體量算，總體量達到1200萬平方，總輻射人口約36萬人。這批消費群以商圈內原住民為主，也有早期簽入的政府機關、金融機構的家屬院等機關小區、他們是本項目所在花園路商圈得以快速發展的基礎。老校區原有人口加上新小區新增或導入人口，本項目所在商圈所輻射的一級商圈本地消費人數預計超過50萬人。其中商務和辦公客戶預計5萬人，居住客戶預計15萬人。一級輻射圈一級商圈內消費客戶預測——老小區固有的人群商業市場分析2.區域商業市場分析1.商業市場分析3.本項目商業定位項目商圈現狀分析商圈距離常住人口主要消費群構成典型特征主商圈3公里范圍內約35萬人/（注：近年新增導入人口約15萬人）消費群以3公里范圍內原住民為主，也有早期遷入的政府機關、金融機構的家屬院等機關小區。新增客戶主要是辦公及經商客戶、新建小區入住客戶。由區域內大商業導入的其他客戶。鄭州花園路板塊周邊是典型的富人集中區，機關小區、金融機構福利房聚集，包括高級政府官員、公務員、企業高管、高級白領等，購買與消費能力非常強。次商圈5-7公里范圍間約80萬人包括金水路曼哈頓板塊、鄭東新區部分新入住劇集的住戶，辦公客戶。花園路南面紫荊山板塊、以及北面和西面的老居住區客戶第二商圈客戶分以下幾個部分，東面曼哈頓板塊是新形成的富人集聚區，其他幾個方向屬于傳統老城區居住小區為主，這個圈層的客戶是主商圈客戶的重要補充，也是非常具有消費能力的重要客群。邊緣商圈10公里范圍間約120萬人把商圈大致分成東西兩半部分，東部屬于新開發區域，靠未來人口導入客戶為主，包括居住客戶和辦公客戶為主，西部以老市區居住客戶為主。邊緣商圈客戶呈現典型的目的性消費特征，本項目商圈劃分呈現不規則型，西南面輻射范圍較短，東北面輻射范圍大，主要考慮到傳統的二七商圈強大的客戶集聚力。鄭州西區比鄭州東區落后，亦即鄭州的富人區居住在城市的東面。因此從項目所在區域分析，本項目主要輻射范圍內的客戶是鄭州高端消費客戶主力集中區。西東商圈2010年2013年（預測）2015年（預測）2018年（預測）3公里范圍內總人口（萬）35505560常住人口（萬）30434548就業人口（萬）5710125－7公里范圍間總人口（萬）8095110120常住人口（萬）65758595就業人口（萬）1520232510公里范圍間總人口（萬）120150175200常住人口（萬）105132153175就業人口（萬）15182225項目商圈人口預測人口規模從預測的人口規模來看，項目所在花園路商圈輻射人口規模龐大，屬于市級主商圈之一，按照這個人口基數，本項目商業適合發展包含購物中心在內的各類商業物業形態和商業業態。我們將結合市場研究結論，從市場競爭性和客戶需求性以及知名商業案例的經驗借鑒等多角度考慮最適合本項目發展的商業物業形態和商業業態。區域市場商業競爭性分析競爭性分析——大型商業217編號商業體建筑面積（平方米）檔次商業類型1大商新瑪特總店70,000高檔購物中心2丹尼斯百貨68,000中高檔百貨3正道中環百貨54,000中高檔百貨4正道花園百貨30,000高檔百貨5國貿360購物中心40,000高檔百貨6丹尼斯關虎屯生活廣場15,000中檔服裝購物市場7丹尼斯購物中心（未來供應）100,000高檔購物中心34以大商、國貿360購物中心、丹尼斯、正道中環百貨等為代表的高端百貨商場帶狀分布于花園路兩側，本項目西北角的空地規劃建造大型購物中心，現狀購物中心類大型商業體量約30萬方，未來供應大型商業一個，總計體量約40萬方。高檔商業約24萬方，中高檔商業13萬方。大型商業分布競爭性結論：目前項目周邊大型商業集聚，以百貨以及購物中心為主，高檔商業約24萬方，具有較大的競爭壓力。56本項目農業路金水路文化路花園路經三路未來路中州大道花園路商圈內步行街林立，商業氛圍濃厚。等級較高的主街包括縱向花園路、文化路、經三路；橫向的金水路、黃河路和農業路。次街包括這幾條道路中間的縱向的經八路、經七路、經六路、經五路、政六街、政七街、經二路、經一路等；橫向的主要有農科路、豐產路、紅專路、紅旗路、緯五路、緯四路、緯三路、緯二路、緯一路等等，由于商業氛圍很濃，很多支路的住宅一樓都破墻開店。本項目黃河路豐產路競爭性分析——商業街競爭分析競爭性結論：雖然商業街較多，但是花園路競爭性最強，無論從售價、還是租金表現來看，花園路商業街都是區域內最高的。花園路商圈商業步行街概況主商業街主要特色平均入駐率一樓平均租金一樓商鋪均價花園路大型商業集聚、金融機構較多99%3~830000文化路餐飲和時尚購物類店鋪最多、金融機構較多98%2~523000經三路金融商務一條街98%2.5~727000農業路金融+購物、餐飲類97%2~420000黃河路購物+餐飲為主95%2.0~3.516000金水路金融、購物、休閑娛樂、辦公等95%2~622000其他次干道購物、休閑娛樂都比較多90%1~1.512000花園路商圈內商業街商鋪出租旺盛，入駐率高達95%以上，很少有商鋪轉讓。主街幾乎