福州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案按照中央有關精神及《國土資源部住房城鄉建設部關于印發〈利用集體建設用地建設租賃住房試點方案〉的通知》（國土資發〔2017〕100號）要求，經市政府研究同意，結合我市工作實際，制定本方案。一、指導思想全面貫徹黨的十九大精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，以構建租購并舉的住房體系為方向，加快落實我市建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，著力構建城鄉統一的建設用地市場，為全面建成小康社會提供用地保障。二、基本原則把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場等改革協同推進，形成改革合力。保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，滿足存量建設用地的性質要求，增加住房有效供給；以滿足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營。堅持自主運作。尊重集體意愿，統籌考慮集體經濟組織實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。提高服務效能。支持市場經濟方向，發揮市場配置資源的作用，落實“放管服”要求，優化審批流程，提高辦事效率。三、試點范圍在我市倉山區、晉安區住房需求強烈的區域，統籌兼顧、循序漸進，適當集中建設，分批開展試點。試點項目區域基礎設施完備、醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。首批試點地塊為：（一）倉山區建新鎮洪光村，洪塘路與園亭路交叉以西，面積約12.94畝。（二）倉山區建新鎮聯建村，興順物流以西，面積約23.82畝。（三）倉山區蓋山鎮竹欖村，三環路以北，蘇閩物流以南，面積約22畝。（四）晉安區新店鎮戰峰村地塊，土地面積約20.3畝。（五）晉安區新店鎮后山村地塊，土地面積約30畝。四、試點任務（一）項目審批程序集體租賃住房試點項目審批程序參照我市使用集體建設用地審批程序辦理規劃、供地、建設等相關手續。準入條件。①項目用地符合土地利用總體規劃、城鄉規劃，不屬于政府納入征收或近期規劃實施收儲范圍內用地;②項目用地為存量集體建設用地，且權屬清晰無爭議；③項目申請人為項目所在地的集體經濟組織 ；④建設項目符合環保審查要求；⑤在政府批準供地前，已形成凈地”提出申請。項目申請人按本實施方案規定擬定項目建設方案，經集體經濟組織成員大會或成員代表大會討論決定。項目建設方案包括：項目名稱、建設地點、用地面積與四至范圍、土地權屬情況、土地利用現狀及相關圖件、用地規劃及相關圖件、建設規模、資金來源和測算，以及項目建設和運營模式、收益分配等內容。與市、區屬國企合作、與社會資本聯營的要明確聯營方案。方案由鎮政府（街道辦事處）初審同意后，上報區政府。項目初審。區政府通過“多規合一”平臺，征求項目所在地發改、自然資源和規劃、房管、建設、環保、等部門意見，各部門按照本實施方案的相關規定對是否符合申請條件進行審核。經審核符合試點條件的，由區政府批準同意。建設審批。按具體建設項目的審批權限，由發改、自然資源和規劃、房管、建設、應急管理等相關主管部門根據區政府批準的項目建設方案，依各自職責進行項目審批，并出具相關許可（備案）文件。供地方式。自然資源和規劃、房管部門擬定使用集體土地方案報市政府批準，項目按使用集體土地方式供地。所使用的集體土地的開發成本，由用地單位和土地開發單位結算。產權登記。項目宗地只能辦理整體產權，不得分割登記。不動產權利證書中應備注：該項目為整體產權租賃住房，只能整體持有，不得分割登記、轉讓、轉租，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售行為。（二）建設和運營機制鼓勵多主體參與建設、經營。集體經濟組織經批準后，可通過聯營、入股等方式，與市、區屬國有企業合作開發建設，也可通過聯營等方式選擇社會資本運營。為保障集體經濟組織權益和項目建設、運營平穩有序，項目開工建設前，項目合作公司應擬定項目建設和運營管理方案，并按規定經集體經濟組織成員大會或成員代表大會討論決定同意后，報項目所在地區政府備案。項目建成后，由項目合作公司運營管理。集體租賃住房戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過75平方米，住房質量、裝飾裝修應符合相關條件標準。集體租賃住房的租金水平應統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場，與房屋租賃市接軌，防止租金異常波動。（三）監測監管機制各職能部門應依職責分工嚴格落實監管責任，保障集體經濟組織權益，防止出現“小產權房”或“以租代售”等現象。1.加強房屋租賃監管。集體租賃住房項目納入全市租賃住房盤子統一監管,將租賃房源納入政府住房租賃信息服務監管平臺，統一進行管理，提供便捷規范的租賃信息發布服務，推行統一的住房租賃合同示范文本，實現住房租賃合同網上備案。對參與運營房源的住房租賃機構加強備案管理，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。住房出租應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉租。合同約定租賃期限最長不超過年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續租條款。合同期滿符合條件的，可以申請續租并重新簽訂租賃合同。不得違規使用租金貸。2.加強項目產權管理。集體租賃住房項目禁止轉讓，止分割銷售或以租代售等變相銷售行為。集體經濟組織內部可享受權益的成員平均持股，嚴禁個別人多占股份。成員個人股禁止轉讓。五、保障措施（一）加強組織保障市政府成立集體建設用地建設租賃住房試點工作領導小組。領導小組辦公室定期召開專題調度會，協調調度各職能部門，研究解決工作中的重大問題，有序推進集體建設用地建設租賃住房試點建設。定期召開試點工作聯席會議，及時通報試點進展情況，會商和解決相關問題。（二）有序推進試點各職能部門應制定相關配套實施文件，爭取有具體項目開工建設，試點工作取得初步成果。2020年底前，全面完成試點工作，并做好工作總結。（三）明確職責分工自然資源和規劃、房管、發改、建設、執法等相關部門及相關區人民政府，要對照試點實施方案，強化集體土地租賃住房建設和租賃監管的部門聯動和信息共享，形成工作合力。要按照各自職責，切實加強集體土地租賃住房的規劃建設、批后監管、用途管制和服務保障工作，及時