第二章房地產估價概述第一節我國房地產產權第二節房地產估價的基本問題第三節房地產市場調查與分析2012.21第二章導論第一節我國房地產產權一、土地所有權二、房屋所有權三、城鎮國有土地使用權四、房地產抵押權2012.22第二章導論一、土地所有權

土地所有權是土地所有者對自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權利。土地所有權是土地產權制度在法律上的體現。我國“實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，習慣稱國有(所有)土地和集體(所有)土地。1.國有土地2.集體所有土地2012.23第二章導論1.國有土地含義及特點：國有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收益和處分的權利。這不僅表現為土地所有權的本質：絕對性、排他性和永久性；而且體現于其無限制性，即國有土地為國家最高法律所確認和保護，擁有對國有土地的最終處分權。與此相對，即使是最完整的土地私有制國家，其私有土地所有權也因公共利益的需要而受到法律的限制。2012.24第二章導論我國國有土地主要包括三個部分：①城市市區的土地；②國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地等；③農村和城市郊區中依法沒收、征用、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外)。組成：2012.25第二章導論國家土地所有權的惟一主體是中華人民共和國，其所有權由國務院代表國家行使。國家實行土地所有權與使用權相分離的原則，“國有土地實行有償、有限期使用制度”，通過有償出讓的土地使用權可以依法進入土地(房地產)市場，但行政劃撥的國有土地使用權除外。使用：2012.26第二章導論含義：集體土地所有權是我國土地公有制的另一表現形式。“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”2.集體所有土地2012.27第二章導論集體所有土地同樣具有對其土地享有占有、使用、收益和處分的權利，但其權利的完全性和充分性在一定條件下受到一定的“限制”，“國家因公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。(1)國有土地與集體所有土地存在讓渡，但只能是單向的。(2)集體所有土地的最終處分權屬于國家。(3)集體所有土地在被征用時其經濟利益得不到應有的滿足。限制性：2012.28第二章導論

二、房屋所有權含義：房屋所有權是房屋所有者在法律規定的范圍內對其所有的房產享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權利。2012.29第二章導論我國房屋所有權所有形式：1．國家所有房屋2．集體所有房屋3．公民個人所有的房屋4．中外合資房產所有權和外產所有權2012.210第二章導論這是我國社會主義全民所有制在法律上的體現，是國家財產所有權的重要組成部分。國有房產是我國城鎮房屋產權的重要組成部分，主要包括：①國家授權城鎮房地產管理部門直接管理的公房；②國家授權給機關、團體、企事業單位自行管理的公房；③宗教類用房。1．國家所有房屋2012.211第二章導論

這是我國勞動群眾集體所有制在法律上的體現，是我國社會主義房屋公有制的另一表現形式。集體房屋所有權的主體可以是具有法人資格的各種集體組織。集體房屋所有權所涉及的房屋主要是城鎮集體組織的工業、商業、交通運輸業、建筑業、文化教育等建筑物及其設施。2．集體所有房屋2012.212第二章導論這是國家保護公民合法財產在法律上的體現。城鎮個人所有的房屋大部分是住宅。近年來，隨著多種經濟成分的形成，個體、私營和股份制經濟的發展，城鎮個人非住宅房屋的比例在逐步提高。公民個人房屋所有權的取得主要通過以下途徑：興建、購置、繼承、接受贈與以及其他根據法律規定所取得的。3．公民個人所有的房屋2012.213第二章導論如外國政府、社團，國外及港澳臺企業、私人等在我國境內所有的房產，我國企業與經濟組織和外國政府、國外與港澳臺企業或個人合資建造、購買的房產。4．中外合資房產所有權和外產所有權2012.214第二章導論

三、城鎮國有土地使用權

1．國有土地使用權的種類土地使用權存在行政劃撥和有償使用兩類。有償使用包括：作價入股、土地租賃、有償出讓等形式。行政劃撥：除上述土地使用權的有償使用外，還存在行政劃撥的情況。行政劃撥的土地使用權主要有：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規規定的其他用地。2012.215第二章導論2．出讓土地使用權的收益出讓土地使用權的收益歸國家所有。

其占有權、使用權受出讓年期的限制；收益權除受土地出讓年期的限制外，其土地增值收益之部分，即由土地所有權及土地周圍環境改善而引起的土地增值收益部分，應當歸土地所有者所有；處分權則需在合法的前提下才能行使。2012.216第二章導論四、房地產抵押權房地產抵押含義：房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。在進行房地產抵押時，房屋所有權與該房屋占有范圍內的土地使用權需同時抵押。當債務人不能履行擔保時，抵押權人有權依法從抵押的房地產拍賣所得的價款中優先受償(扣除必要的變現費用，如律師費、估價費、拍賣費等)。

2012.217第二章導論以有償出讓方式獲得的土地使用權可以設定抵押權，此時為單純的土地使用權抵押，這在房地產開發中是經常的。事實上，房地產開發中，房地產開發商往往將已合法取得的土地使用權(價值量一般較大)設定抵押權，進行抵押，以作為向金融機構融資的擔保資信，獲取房地產開發所需的大量資金。從理論上而言，開發商從金融機構中獲得的融資在整個投資量中的比例越大，開發商的獲利也越大。

2012.218第二章導論以行政劃撥方式取得的土地使用權一般不可以設定抵押權，但在必要的情況下，也可設定抵押權。此時，劃撥土地使用權之抵押權的處置有兩種方式：①在設定抵押權前將劃撥使用土地通過出讓轉化為有償使用土地，此時相當于以出讓方式獲得有償土地使用權的抵押情況；②不改變行政劃撥土地使用方式直接進行抵押。但當抵押失敗，債務人不能履行債務擔保，抵押權人依法以抵押的土地進行拍賣時，從拍賣所得的價款中應最先扣除相當于拍賣時應繳納的土地使用權出讓金，上繳國家，余后抵押權人方可享受優先受償權利。2012.219第二章導論五、房地產租賃權房地產租賃是指房地產合法權益人作為出租人將其合法擁有的房地產出租給承租人使用(主要是房屋)，并由承租人向出租人支付租金的行為。房地產租賃權的設置實際上是房地產所有權權益的暫時讓渡，承租人具有暫時的占有、使用乃至收益的權利，但具有不損壞房屋本體之義務。出租人則從承租人中獲取一定的租金，以作為房地產暫時讓渡的補償。2012.220第二章導論第二節房地產估價的基本問題一、房地產估價的涵義二、房地產估價的內容三、房地產估價的特點四、房地產估價的基本要素五、房地產估價的必要性六、房地產估價的原則2012.221第二章導論一、房地產估價的涵義房地產估價，英文為realestateappraisal或realpropertyvaluation；日本和韓國稱不動產鑒定評價，簡稱不動產鑒定；香港常稱為物業估價。房地產估價是指由房地產專業估價人員依據國家的有關法律、法規和有關資料，根據特定目的，遵循適用的原則和標準，按照法定的程序，應用科學的估價方法，并結合估價經驗與對影響房地產價格因素的分析，對房地產的價值、使用價值和最可能實現的合理價格作出真實、客觀、合理的推測與判斷的過程。2012.222第二章導論正確認識什么是房地產估價，最核心的是把握以下幾點：1．房地產估價既是一門科學也是一門藝術。2．房地產估價不是對房地產價格的主觀確定，而是把房地產客觀實在的價格通過估價活動正確地反映出來。3．房地產估價，既是對房地產價格的評估，也是對房地產價值和使用價值的評估。4．房地產估價工作不是任何人都能從事的工作，它是一項專業性很強的工作，從事這項工作的人需要經過專門的訓練和考核，也需要具備專業化的知識和職業道德品質。2012.223第二章導論二、房地產估價的內容

(一)土地價格估價

(二)建筑物價格估價（三）房地產估價（四）期貨房地產的估價（五）滅失的房地產的估價2012.224第二章導論三、房地產估價的特點即時性市場性預測性公正性咨詢性專業性2012.225第二章導論四、房地產估價的基本要素估價的對象估價的目的估價的主體估價標準估價程序估價方法2012.226第二章導論五、房地產估價的主要依據供需原則變動原則替代原則最有效使用原則2012.227第二章導論六、房地產估價的必要性理論上的必要性現實中的必要性房地產交易的需要房地產抵押的需要房地產保險和損害賠償的需要房地產稅收的需要房地產征用和拆遷補償的需要房地產糾紛解決的需要房地產管理的需要企業合資、合作、聯營、股份制改組、上市、兼并買賣、破產清算的需要2012.228第二章導論七、房地產估價的原則合法原則最高最佳使用原則替代原則估價時點原則公平原則綜合性原則2012.229第二章導論第三節房地產市場調查與分析一、房地產市場特點二、房地產市場調查房地產市場調查的內容房地產市場調查的程序房地產市場調查的方法2012.230第二章導論一、房地產市場特點房地產市場是產權交易市場房地產市場是區域性市場房地產市場是不完全競爭市場房地產市場具有周期性2012.231第二章導論房地產市場調查的內容房地產市場環境調查房地產市場需求和消費行為調查房地產產品調查房地產價格調查對項目周邊居民消費傾向的調查2012.232第二章導論房地產市場調查的程序調查準備。確定調查的問題及地域范圍，制定調查計劃與方法。正式調查。收集資料。結果處理。將收集的資料進行分類、統計、分析。2012.233第二章導論房地產市場調查的方法直接調查法。直接與調查對象接觸、交流。間接調查法。通過報刊、電視、網絡收集有關房地產資料，然后進行分析，去偽存真。直接征詢。問卷調查。現場“踩點”調查。調查者偽裝成買樓者，獲取交易資料。2012.234第二章導論(2)集體所有土地的最終處分權屬于國家如國家因鐵路、公路等大型交通設施或其他基礎設施如環境保護等建設的需要而需征用集體所有土地的，集體土地所有單位應服從國家建設和發展的需要，同意征用，具有明顯的強制性；集體土地所有權不能轉讓，但可以承包，既可以承包給本集體經濟組織的成員，也可以承包給本集體經濟組織以外的單位或個人；集體所有土地只有經征用轉化為國有土地后，才能出讓、轉讓，進入土地(房地產)市場。2012.235第二章導論(3)集體所有土地在被征用時其經濟利益得不到應有的滿足

盡管對集體所有土地的征用有一定的經濟補償，但僅僅是補償，并非是對等的經濟交換關系，也不考慮實際的市場情況及其發展趨勢。然而，土地的價格主要地是由土地未來能給所有者或使用者可能帶來的經濟收益所決定的，而不是過去的收益水平。過去的收益水平僅是一種參考。2012.236第二章導論房地產估價表現為一種主觀的活動，但要剔除主觀因素的干擾，客觀的評估。為此，許多國家規定：估價人員與被估價房地產有利害關系時要采取回避的辦法；估價收費不能與估價額完全掛鉤；規定了估價規范或標準。2012.237第二章導論即時性房地產價格具有很強的時間性，同一宗房地產在不同的時點上就會有不同的價格；對過去已經消失的房地產和未來尚未建立的房地產的估價均必須將其模擬為某一時刻存在。2012.238第二章導論市場性

房地產估價以實際市場為基礎，在模擬市場條件下，對房地產現實狀況進行評估。而不論該房地產是否需要進入市場交易。估價結果的有效性，需要按市場標準進行檢驗。2012.239第二章導論預測性

是指房地產的估價工作是用預測房地產在未來時空的潛能說明現實的。即通過預見未來而判定現實的價格。表現在：通過預測未來的收益借以評估現在的價格；通過預期未來的房地產的使用狀況借以評估現在的房地產價格；通過預期房地產的使用年限來評估出現在的價格。2012.240第二章導論公正性

是指房地產估價行為對于估價當事人具有獨立性，它服務于房地產估價本身的需要，而不是服務于估價當事人中任何一方的需要。表現為：房地產估價是按公正的估價標準與規程進行的。估價主體應該是與估價對象房地產及評估當事人沒有利害關系的第三者。2012.241第二章導論咨詢性指房地產估價結論只是一種有關待估房地產價值的專業化意見，這種意見本身并無強制執行的效力。評估結論為房地產買賣提供參考，成交價不一定就是評估價；房地產估價機構可以為房地產交易提供專業服務，也可以為房地產投資、經營、開發提供咨詢服務。2012.242第二章導論專業性房地產估價機構擁有專業人員，專業人員具備專業知識、專業資格、專業職稱。為社會提供“房地產估價”這一專業服務。2012.243第二章導論估價目的

指為何種需要而評估房地產價格。房地產估價目的的類型有：房地產交易；房地產課稅、保險；房地產管理；處理房地產糾紛；房地產經營。2012.244第二章導論估價標準指估價中應遵循的公允的價格標準，這一價格標準是公開的市場價值，即在公開市場條件下房地產最可能實現的價格。房地產評估價格是客觀價格，又稱公平價格，而不是委托人或估價人員所希望或認定的價格。2012.245第二章導論理論上的必要性房地產市場是不完全競爭市場，難以形成公眾容易識別的適當價格；對房地產價格評估需要專門的知識和經驗，非專業人員難以做到；有助于建立合理的房地產交易秩序，保障房地產交易的公平