2016年財產行為稅熱點問題解答（一）——土地增值稅、契稅、附征部分1一、房地產開發企業分別繳納地上部分和地下部分的土地出讓金，其土地成本應如何計算？

對國有土地使用權出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，在計算土地增值稅扣除項目金額時，應根據《國家稅務總局關

于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條規定，土地出讓金直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分），不作為項目的共同土地成本進行分攤。2首先要看土地出讓金是直接成本還是共同成本。如果企業繳納土地出讓金，并明確約定了是針對地上部分繳納的，這就是直接成本，那么就在地上建筑物進行成本費用分攤，不可以參與地下建筑的成本費用分攤。3二、房地產開發項目清算后尾盤銷售的土地增值稅的計算方法

1.單位成本的確定

根據國稅發〔2006〕187號文規定，清算后再轉讓房地產單位成本的計算方法為：單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

其中，清算時的扣除項目總金額包含營業稅金及附加。2.增值額的計算方法

清算后尾盤銷售的，應以每月銷售的房地產作為清算單位，單獨計算增值額，確定適用稅率，按月申報繳納土地增值稅。4重點：1.清算后尾盤銷售的，應按月進行申報，就是把當月銷售的不動產視為一個清算單位。2.扣除成本=單位建筑面積成本費用*當月銷售面積3.單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積5三、房地產開發企業在劃撥用地上建造經濟適用房并銷售，是否列入土地增值稅清算范圍？

根據條例規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應繳納土地增值稅。房地產開發企業在劃撥用地上建造并銷售房屋（含經濟適用房）產權并取得收入的，屬于土地增值稅征稅范圍。6四、房地產開發企業在計算土地增值稅時，交納的地方教育附加是否允許計入營業稅金及附加予以扣除？

根據《土地增值稅實施細則》的規定，“因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除”。國家稅務總局公告2016年第70號中明確規定，“與轉讓房地產有關稅金扣除包括實際繳納的城市維護建設稅和教育費附加”。

因此房地產開發企業實際交納的地方教育附加不作為“與轉讓房地產有關的稅金”項扣除。7五、增值稅一般納稅人，是否可按《關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12號）文件，享受教育費附加和地方教育附加的優惠政策？

按照財稅【2016】12號文件第一條規定，繳納義務人只要符合按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元），均可享受相關優惠政策。與繳納義務人的屬性、繳納稅種類型無關，因此對符合上述規定的自然人（含按次納稅的自然人）、繳納消費稅的納稅人和一般納稅人等，都可以享受上述優惠政策。8首先無論是一般納稅人也好小規模納稅人也好，按月納稅也好按次納稅也好，都可以享受優惠政策。其次不但是增值稅的教育費附加和地方教育費附加可以享受優惠，消費稅的教育費附加和地方教育費附加也可以享受優惠。9六、不同家庭共同購買一套住房如何認定？

對兩個或兩個以上家庭共同購買一套住房，以每個家庭為單位分別認定納稅人是否符合規定的優惠條件，并按每個家庭所占該共同購買房屋的份額適用相應稅率，計算繳納契稅。10舉例：兩個不相關的人A和B共同買房，面積100平方米，價款100萬，A名下已有兩套房產，B名下暫時沒有房產套數認定：A是第三套房產，B是第一套房產；面積認定：