樂東土地市場調研報告前言本次調研通過樂東縣政府網站、房管局官網搜集了政策，通過新華社、海南日報、南海網以及同行等搜集市場信息，通過部分網絡媒體進行收集進行調研匯報。本次調研從海南西部：儋州、洋浦、澄邁、臨高、昌江、東方和樂東，隨著西線高鐵開工等一系列利好條件顯現，海南西線價值洼地逐漸被眾多品牌地產集團重視，中南地產項目投資100億元，恒大地產項目投資50億元，國信龍沐灣投資超50億，海南西部從房地產業開始，悄然崛起。“十二五”將樂東的建設重點放在旅游資源開發上，旨在把樂東建設成為海南省首屈一指的旅游勝地。因此針對三亞后花園，濱海城市樂東進行土地市場分析。樂東房地產市場分析21樂東政策分析樂東區域解讀樂東房地產市場分析4樂東房地產市場小結5樂東土地市場近況3十二五期規劃中樂東將會被打造為特色旅游強縣在今年的海南省“兩會”上，省人大代表、樂東黎族自治縣縣委書記林北川表示，樂東將優化產業結構，在“山?；印碧厣糜谓ㄔO邁出新步伐，同時積極發展低碳資源型工業，提高經濟水平，促進城鎮居民增收。到2016年，城鎮居民人均可支配收入預計達到28500元，年均增長15%；農民人均純收入預計達到11000元，年均增長15%；農村貧困人口逐年減少。在城鎮化建設方面，繼續加大縣城舊城區改造力度，完善縣城市政設施，重點推進樂興路、樂達路、感恩路等道路建設，推進抱由東坊村和縣看守所的搬遷改造工作。加快江北新城區建設，重點推進永甘大橋、山榮大橋、江北新區路網二期工程等項目建設。信息來源：南海網完善的旅游規劃將會為樂東的發展奠定堅實的基礎樂東全縣十一個鎮編制總體規劃的有十個，規劃覆蓋率達90.9%。在旅游業規劃方面，重點編制了《旅游發展總體規劃》、《龍沐灣國際旅游度假區總體規劃（2008-2020）》、《龍棲灣旅游度假區總體規劃》、《海南尖峰嶺旅游區總體規劃（2010～2020）》等多個旅游度假區總體規劃。發展旅游是樂東實現跨越式發展的主要戰略之一。為了科學規劃全縣旅游業的發展，樂東近年來注重旅游發展規劃先行。樂東縣委、縣政府緊緊抓住國際旅游島建設和海南西部開發的重大機遇，著眼全局，進一步修編和完善全縣總體發展、產業布局和產業發展、區域項目發展等規劃，使各項規劃有機銜接發揮區位、資源優勢，突出自身發展特色。數據來源：中國日報小結：

政府的政策扶持將會推動樂東旅游地產發展在海南省加快國際旅游島建設的步伐中，樂東縣以臨近三亞旅游城的區位優勢，加大了旅游房地產項目的引進和開發力度，“十二五”將樂東的建設重點放在旅游資源開發上，旨在把樂東建設成為海南省首屈一指的旅游勝地，昔日黎族貧困縣正以嶄新的面貌面向世人，火熱的開發建設更推動著當地旅游地產的蓬勃發展。21樂東政策分析樂東區域解讀樂東房地產市場分析4樂東房地產市場小結5樂東土市場近況3海南地產板塊分布入選十大旅游區根據《海南省旅游發展總體規劃》，將全力打造10個旅游區，“十區”就是海南全省劃分為：海口、三亞、五指山、文昌、博鰲／萬泉河、石梅灣／興隆、儋州、尖峰嶺、棋子灣／霸王嶺、西沙群島等１０個旅游區。融入三亞都市圈《海南省城鄉經濟社會發展一體化總體規劃》。全省以?？凇⑷齺啞偤?、儋州為核心組織4大都市生活圈，樂東位于三亞都市生活圈內。樂東是大三亞的西線三亞都市生活圈三亞樂東保亭陵水五指山西線地產崛起-樂東山海景觀蘊藏巨大潛力依托海口和三亞等中心城市，加大資金投入力度，構建起“一區三帶九重點”，南北互動、東西相融。西線的澄邁、臨高、儋州在去年二級土地市場都取得了不錯的成績，東方以一線海景的低價格駁得客戶青睞，作為三亞后花園的樂東不僅有海景、山景的獨特資源，蘊藏著巨大的潛力。緊鄰三亞，享有三亞后花園的美譽

樂東縣位于海南島西部，距離三亞鳳凰機場約83公里，離三亞市中心約90公里，區域發展相對落后。年平均溫度24℃，年降水量1600㎜。樂東全縣國土面積2763.2平方公里，海域面積1726.8平方公里?，F有人口50多萬，有11個鎮、188個行政村、606個自然村，縣境內轄3個國營農場和鶯歌海鹽場、尖峰嶺林業局。樂東是海南省少數民族自治縣中人口最多、土地面積最大、文化較為發達的縣份。樂東緊鄰三亞市，是海南西部地區離三亞最近的市縣，是一個新興的房地產市場，房地產開發尚處于起步階段西線高速直達三亞，更有西線高鐵規劃建設中，交通極為便利交通要道東線高速、西線高速、中線高速距三亞70公里距鳳凰機場60公里距南山35公里樂東外部交通便利，臨近多條交通干道，距三亞、機場等地點較近。未來西線還將在儋州建設機場，以及跨海大橋等交通工程項目。樂東內部交通以鄉鎮公路為主，225國道和環島鐵路西線橫穿整個項目，是與外界聯系的主要交通設施。樂東城區距海邊通達性較差，進入海邊需要穿過海邊的村莊，路況較差，車輛無法直接進入。西環鐵路225國道33公里長的海岸線資源暢享濱海度假生活龍棲灣四河分布海岸線沙灘濱海資源優越，海水清澈，沙質細膩，海岸線長達33公里。龍騰灣海岸人為活動較少,沿線均為防護林帶。龍棲灣沿岸分布大量養殖水塘，海岸遭到輕微破壞?，F有山海韻·龍棲灣，波波利海岸開發。項目內分布四條天然河流，其中望樓河入?？跒樘烊槐茱L良港。望樓港海水河道入?？诓糠趾┰馄茐纳胶Ｏ噙B全國十大最美森林之一尖峰嶺國家森林國家公園坐落其間，自然資源得天獨厚尖峰嶺國家森林公園—稀缺的生態資源總面積4.5萬公頃，森林覆蓋率達96%，擁有我國面積最大、保存最完好的熱帶原始雨林，因其獨特的地理位置、地質結構、海洋環境和良好的自然生態系統造就了它別具特色的生物物種、自然景觀和宜人的氣候條件，被稱為“熱帶北緣生物物種基因庫”。

景點：主要有熱帶雨林自然保護區、山水植物園、“四海奇觀”、“虎嘯龍吟”、“鳳鳴谷”等。

資源：氣候宜人，空氣潔凈，富含大量對人體有益的負氧離子，有天然大氧吧的美譽，是海南島絕佳的森林探險、康復療養和避暑消閑勝地。

尖峰嶺國家森林公園豐富的非物質文化遺產彰顯樂東人文底蘊樂東的機關文化、企業文化、校園文化、街頭文化、廣場文化、家庭文化等競相發展；剪紙、少年美術書法、交誼舞、文化創作舞蹈、蒲公英鋼琴等6個輔導基地應運而生；文化下鄉等城鄉文化活動異彩紛呈。黎族農民羊永生的剪紙作品《磨谷》在日本展出。大安鎮被國家文化部命名為"中國民間剪紙藝術之鄉"，縣歌舞團跳拉彈唱有特色，為城鄉群眾送歌送舞，被國家文化部授予"全國文化先進集體"稱號，鶯歌海鎮文化站獲國家文化部頒發的"全國社會文化工作先進單位"獎，黃流鎮被文化部命名為“中國民間花燈藝術之鄉”，千家鎮被文化部命名為“海南省黎族傳統棉紡織工藝保護工程試點單位”，2003年樂東縣被國務院命名為“全國少數民族體育運動先進縣”。樂東房地產板塊保持快速增長趨勢房地產和金融業保持快速增長。分行業看，一是房地產在逆勢中持續快速發展。2012年，在房地產調控政策依然從緊的情況下，樂東縣繼續加快保障性住房建設進度，同時房地產開發商加大商品房促銷力度。全年房屋銷售面積18.6萬㎡，比上年同期增長9.8%，房屋銷售額141393萬元，比上年同期增長52.7%；全年房地產業增加值完成33704萬元，同比增長22.8%。2012年以來，樂東縣強力推進“項目建設年”各項工作，上下狠抓項目擴大投資，加快城鄉交通、商住房、公共設施等民生基礎設施建設步伐。同時連接西部工業走廊和三亞旅游圈，樂東產業格局優勢明顯樂東縣的產業發展舉措大力發展新型工業抓好金礦、鉬礦生產，提升食鹽、蔗糖等傳統工業

加快發展以農副產品包裝、保鮮、儲藏為主的加工業

大力發展能源電力、商貿、物流等產業，積極培育新的經濟增長點，不斷壯大縣域經濟實力

重點規劃和建設南巴河、富光、保力等一批小水電項目

加快發展以特色旅游為重點的現代服務產業積極作好濱海旅游開發文章，引進大企業、大項目，使之建設成為獨具特色的濱海港灣

重點做好“一山二嶺三灣”的規劃建設，大力開發我縣豐富的旅游資源，主動融入大三亞旅游圈樂東黎族自治縣東方市崖州灣大三亞旅游圈西部工業產業帶產業格局將逐步優化未來樂東第一產業的比例將逐年下降，二三產業的比例將快速提升與周邊區域相比，樂東區域在資源規劃、產業結構方面均具有較高競爭力樂東：融入西部工業和三亞旅游圈，產業格局逐步優化九所新區：打造集工業創業、居住生活、休閑娛樂于一體的新興城市龍沐灣：依托濱海資源，打造國際性旅游度假勝地樂東縣的高規格規劃與發展奠定了項目較高的競爭力與周邊區域相比具備足夠競爭力21樂東政策分析樂東區域解讀樂東房地產市場分析4樂東房地產市場小結5樂東土地市場近況32010年土地第三季度項目集中在九所新區、尖峰嶺附近拿地

位于樂東縣九所新區九龍大道南原行政大樓旁的四塊土地更是拍出“2.7億元”高地價，該地塊編號為“樂新儲2010-3”，該地塊土地用途為“住宅用地”，土地面積為5.6406公頃，出讓年限“70年”，受讓單位為“海南利唯房地產開發有限公司”。另外三塊面積分別為5.5146公頃，3.357公頃，3.0027公頃的地塊成交價也不低，分別為16500萬元，6100萬元，5500萬元。第三季度樂東尖峰嶺5塊地塊出讓用商服用地，面積分別為：4743.04平方米、7669.95平方米、6193.99平方米、10922.75平方米、278.83平方米。樂東黎族自治縣抱由鎮樂祥西路也成功出讓了3塊土地用作經濟適用房建設。有業內人士表示，樂東土地交易市場大放量一定程度上表明了這里的房地產行業發展的速度在加快。2013年7月第一周土地市場慘淡樂東大力推進灣區開發2013年7月第一周（7.1-7.7）海南土地市場總成交面積為199.913755公頃，其中成交住宅面積為14.81242公頃，總成交金額達11755.062394萬元。總供應面積為612576.49平方米，其中供應住宅面積為324260.08平方米。全省土地總成交面積為199.913755公頃，成交住宅面積為14.81242公頃。2013年7月（7.1-7.7）海南土地供應及成交用地性質供應成交供應面積（㎡）成交面積（公頃）成交金額（萬元）住宅324260.0814.8124210337.232工業51634.82

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——商業236681.59185.1013351417.830394其他

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——總計612576.49199.91375511755.062397.1-7.7成交宗數成交面積（公頃）供應宗數供應面積（平方米）?？?0.351335551634.82樂東9425508.11昌江15.015612000澄邁17.3039文昌

2110097.96五指山3187.24292123335.6總計6199.91375518612576.492013年7月(7.1-7.7)樂東供應情況一覽表區域

土地編號

土地位置

土地用途

土地面積（㎡）

保證金（萬元）

出讓年限（年）

出讓方式發布日期

樂東B1海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地28660.296418270掛牌2013-7-3樂東B2海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地27212.101376970掛牌2013-7-3樂東B3海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地6377.4388570掛牌2013-7-3樂東B4海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地24941.396342070掛牌2013-7-3樂東B5海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地14253.328195570掛牌2013-7-3樂東B6海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地24212.921333070掛牌2013-7-3樂東B7海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地29478.054404570掛牌2013-7-3樂東B8海南省樂東縣龍沐灣B區其他普通商品住房用地59026.594810570掛牌2013-7-3樂東B9海南省樂東縣龍沐灣B區住宿餐飲用地211345.993047740掛牌2013-7-32013年7月第一周樂東龍沐灣B區大力拿地城市供需：?？谌齺喒┬璺€定，樂東土地供需比例均衡成交價格：瓊南城市中三亞、保亭、陵水土地單價超千元，三亞周邊城市屬樂東最低，具有升值投資潛力旅游地產價值基礎：樂東：依托西線自然資源，借力三亞優勢配套三亞：南部中心城市、稀缺北緯18°濱海熱帶氣候保亭：中部溫泉資源型城市21樂東政策分析樂東區域解讀樂東房地產市場分析4樂東房地產市場小結5樂東土地市場近況3Part.1樂東房地產概況樂東房地產項目呈現海景與非海景兩級分化狀態項目名均價在售情況國信龍沐灣16000元/㎡在售波波利海岸14000元/㎡在售美好·龍沐灣12000元/㎡在售龍棲灣溫泉花園9000元/㎡在售龍棲灣溫泉1號9000元/㎡在售山海韻·龍棲灣8150元/㎡在售九龍灣7500元/㎡在售福樂多花園6800元/㎡在售梅嶺雅居5300元/㎡在售江南樂居5200元/㎡在售公園一號5000元/㎡在售山海灣溫泉家園4800元/㎡在售樂東項目分布圖海景項目非海景項目樂東房地產海景項目主要集中在沿龍棲灣和龍沐灣，非海景項目集中在樂東縣城板塊。案名區域均價裝修標準品牌容積國信·龍沐灣龍沐灣160003000元/平米國信(海南)龍沐灣投資控股有限公司1.19波波利海岸龍棲灣140003000元/平米海南龍棲灣發展置業有限公司1.51美好龍沐灣龍沐灣12000精裝海南美好中和房地產有限公司1.2九龍灣九所新區7500簡裝海南金茂源投資置業有限公司2.98江南樂居樂東市區5200毛坯樂東福安房地產開發有限公司2.73公園一號樂東市區5000毛坯鞍山市盈超房地產開發有限公司1.24沿海片區龍沐灣和龍棲灣已精裝修別墅公寓為主，價格普遍在1萬以上市區內高層公寓毛坯房為主價格在5000-8000之間目前除國信外少有大品牌開發商進駐樂東市場樂東項目體量即有1萬㎡的小項目，又有千萬㎡級的大項目，區域項目體量兩級分化明顯項目名稱占地面積/萬㎡建筑面積/萬㎡龍棲灣·波波利海岸1938.52美好·龍沐灣266.6819.73龍棲灣溫泉花園13.339.5龍棲灣溫泉1號821山海韻·龍棲灣5280九龍灣39.27福樂多花園1.45.25梅嶺雅居10.736.6江南樂居5.1213.97公園一號1.464.59山海灣溫泉家園11.6439.91國信龍沐灣15303416國信龍沐灣占地面積1530萬㎡，建筑面積3416萬㎡，以大規模大體量，領跑樂東房產市場。（備注：由于差距太大，國信龍沐灣未在表中提現）樂東項目體量分析-總戶數最高達10000戶山海韻·龍棲灣總戶數共10000戶，主要有別墅、公寓等物業類型，成為樂東戶數規模體量最大的樓盤；緊隨其后的是山海灣溫泉家園的6300戶。山海韻·龍棲灣灣區海景項目成交均價約9000元/㎡，非海景項目價格約5000元/㎡，區域內項目整體價格較低，后續發展潛力實足樂東以國信龍沐灣、龍棲灣·波波利海岸、美好龍沐灣等項目依托優勢海景資源以及成熟綜合配套，均價突破萬元。整個樂東縣海景項目均價在9000元/㎡，非海景項目為5000元/㎡左右，區域極具投資潛力與開發潛力。樂東區域項目產品以公寓為主導項目名稱物業類型國信龍沐灣公寓、別墅龍棲灣·波波利海岸公寓、別墅美好·龍沐灣公寓、別墅龍棲灣溫泉花園公寓龍棲灣溫泉1號公寓山海韻·龍棲灣公寓、別墅九龍灣公寓福樂多花園公寓梅嶺雅居公寓江南樂居公寓公園一號公寓山海灣溫泉家園公寓樂東項目業態分析中，公寓占比75%，別墅占比25%。樂東項目戶型面積段-以32-85㎡為主項目名稱面積段國信龍沐灣67-423㎡龍棲灣·波波利海岸51-133㎡美好·龍沐灣35-79㎡龍棲灣溫泉花園38-155㎡龍棲灣溫泉1號38-87㎡山海韻·龍棲灣54-106㎡九龍灣32-94㎡福樂多花園36-74㎡梅嶺雅居45-85㎡江南樂居48-120㎡公園一號70-80㎡山海灣溫泉家園43-82㎡67-423㎡國信龍沐灣50㎡以下51-100㎡101-120㎡120㎡以上35-79㎡波波利海岸51-133㎡美好·龍沐灣38-155㎡龍棲灣溫泉花園38-87㎡山海韻·龍棲灣32-94㎡九龍灣70-80㎡福樂多花園梅嶺雅居江南樂居公園一號山海灣溫泉家園龍棲灣溫泉1號36-74㎡45-85㎡48-120㎡54-106㎡43-82㎡樂東項目戶型區間-以1房和2房為主項目名稱房型國信龍沐灣1F、2F龍棲灣·波波利海岸1F、2F、3F、5F美好·龍沐灣1F、2F龍棲灣溫泉花園1F、2F、3F龍棲灣溫泉1號1F山海韻·龍棲灣1F、2F九龍灣1F、2F福樂多花園1F、2F梅嶺雅居1F、2F江南樂居2F、3F公園一號1F山海灣溫泉家園1F、2F波波利海岸與美好龍沐灣均以約50㎡一房為主波波利海岸在售戶型配比戶型面積（㎡）套數占比單間46㎡1089%1房2廳50-56㎡41935%1房1廳65-69㎡25121%1房1廳76㎡、77㎡948%1房1廳98-104㎡504%2房1廳80㎡504%2房2廳133㎡1139%5房2廳242-286㎡1139%

別墅260㎡618%167㎡1441%141㎡1441%美好龍沐灣（9號樓戶型配比）戶型面積（㎡）套數占比一房一廳40.9㎡8429%46.23㎡4214%一房二廳51.08㎡4214%67.18㎡4214%兩房兩廳88.31㎡4214%兩房兩廳91.68㎡4214%龍棲灣·波波利海岸戶型圖D戶型

面積:51.00m2美好·龍沐灣D2戶型1室1廳1衛1廚35.75㎡樂東客戶主要以東北客戶為主，購買需求主要以養老為主山海灣置業顧問：客戶主要來自東北一帶，有小部分來自長三角地區，也有部分來自西南片區。龍棲灣溫泉花園置業顧問：一般東北退休客戶，更愿意接受低總價海南房子。如果價格太貴，更愿意去三亞租房過冬?？蛻舾粗貎r格，環境次要，投資客戶也是東北人比較多。綜述：以東北客戶為主，主要原因在于樂東大部分項目由東北地區的開發商開發，引導過來的東北客戶偏多?？蛻魜碓粗饕獊碜詵|北等高寒地區小部分來自江浙及西南片區客戶特征客戶以中老年群體為主經濟購買力不強剛性過冬需求為主，部分帶有投資目的客戶偏好鐘情熱帶氣候；對產品總價敏感；熱衷于一房等小面積戶型Part.2樂東房地產項目概況國信龍沐灣均價：16000元/平方米建筑結構：高層公寓，層數18-24層戶型面積范圍：67-423平方米占地面積:15300000平方米

建筑面積:38911000平方米

開工時間:2009-11-01

物業管理附加信息:物業費5元

開發商:國信(海南)龍沐灣投資控股有限公司

物業管理公司:第一太平戴維斯

工程進度:運河施工中(2013-07-14)

產權年限:70年

容積率：1.19（溫泉海景公寓一期）

綠化率：45.94%（溫泉海景公寓一期）

總戶數：1386戶A1戶型1室1廳1衛1廚66.40㎡A2戶型2室1衛1廚94.75㎡A3戶型1室1廳1衛1廚77.04㎡B1戶型1室1廳1衛1廚71.38㎡B3戶型2室1廳1衛1廚89.83㎡B3戶型2室1廳1衛1廚89.83㎡A4戶型1室1廳1衛1廚74.08㎡A5戶型2室1廳1衛1廚107.93㎡國信·龍沐灣戶型圖建筑博覽凱撒皇宮龍沐灣酒店五星級溫德姆至尊豪庭花園酒店五星級凱賓斯基別墅度假酒店溫泉海景公寓商業配套漁人碼頭商業街公寓配套商業體育公園國信龍沐灣項目特色龍棲灣·波波利海岸均價14000元/平方米物業類別

住宅、別墅、酒店容積率

1.51綠化率

45%占地面積:190000平方米

建筑面積:385265平方米

竣工時間:2012-10-01

物業管理附加信息:物業費3元/平·月

開發商:海南龍棲灣發展置業有限公司

物業管理公司:深圳之平物業管理公司

產權年限:70年

戶數:總戶數3241戶當期戶數1198戶樓層狀況8棟28層，101套別墅

首推3棟高層，34套別墅龍棲灣·波波利海岸整體規劃山地高爾夫別墅區海岸廣場波波利海岸陽光海岸別墅區別墅和海景公寓區龍棲灣·波波