珠海西區規劃展示圖2西部城區規劃情況規劃對西區的變化和影響12主要內容西區發展背景簡介3A、B片區是西部中心城區首期開發區域中的核心，交通優勢明顯3西部生態新區土地面積約1173km2，包括磨刀門以西,包括金灣、斗門和高欄港區區域在內。西部生態新城面積共423km2，包括：西部中心城區248km2富山片區151km2平沙片區25km2A片區:6.02km2B片區:7.65km2C片區:3.8km2D片區:6.0km2E片區:3.4km2F片區:7.2km2G片區:7.8km2A片區面積約6.02km2：斗門白藤湖地區，東至友誼河、西至雙湖路、南抵紅心路、北至幸福河。B片區面積約7.65km2：金灣區紅旗鎮中部，東至雙湖路、西至機場北路、南臨中心河、北抵白藤四路。西部生態新區西部中心城區首期開發區域AB片區B西部中心城區西部生態新城富山新城平沙新城A西部生態新區以中國珠江流域與21世紀海上絲綢之路沿線國家合作發展的重要平臺為發展目標，形成五個協同發展的空間板塊核心區西部中心區產業服務板塊面向珠海西部乃至珠三角西岸更大范圍的區域性產業服務區。富山新城產城融合板塊發展成為廣東重要的高端裝備制造業基地、全球領先的家用電器基地和軌道交通裝備基地；打造華南國際影視文化基地。高欄港經濟區板塊建設第三代國際港口、打造世界級的船舶和海洋工程裝備制造基地、國際性石化基地、南海油氣勘探開發后勤服務基地；建設中國游艇綜合發展基地和粵港澳著名的游艇休閑旅游度假區航空產業園板塊打造世界著名的航空旅游博覽基地、華南地區重要的臨空物流基地和國際先進的通用航空制造基地；發展高增值科技產業珠海國家級農業科技園生態文化板塊發展文化博覽產業、健康養生產業，形成以生態產品生產和休閑旅游為特點，展示西江流域文化魅力的休閑文化發展區4發展目標：中國珠江流域與21世紀海上絲綢之路沿線國家合作發展的重要平臺，以及我國推進改革開放先行示范區、創新驅動發展示范區和生態文明建設示范區。發展定位：21世紀海上絲綢之路合作發展的門戶區、港珠澳共建國際都會區的新平臺、珠三角打造世界級先進裝備制造業基地的發展極、珠海建設國際宜居城市的生態文明示范區西部生態新城是珠海市近期城市建設的主戰場，未來將成為珠海中心城區的重要組成部分5發展定位：近期城市建設的主戰場，按照“生態優良、交通暢順、設施完善、特色明顯、產城融合”五大目標，增加新城內的教育、醫療等市級公共服務設施，五年內基本構建生態新城雛形，未來成為珠海中心城區的重要組成部分。發展重點：加快啟動斗門城區，對金灣城區現狀用地進行整合，兩大城區共同打造西部生態新城。本次項目范圍A、B片區已編制了控制線詳細規劃，未來發展藍圖逐漸清晰6西部中心城區首期開發區域包括A、B、C、D、E、F、G7個片區，發展集聚效應，帶動整個西部城區的發展。其中A片區定位：斗門區高品質生態水岸生活區。B片區定位：西部城區商務商貿中心的重要組成部分，帶動周邊產業發展的綜合服務區，高品質生活居住區。BA備注：AB片區控規尚待修訂中，此控規僅做示意參考湖心路珠海大道雙湖路機場北路7西部城區各層次規劃說明概念規劃對AB片區指導12主要內容西部城區發展背景分析38由新加坡新加坡雅思柏設計事務所主要編制的《珠海市中心城區概念規劃》是珠海市政府全力推進的規劃，是珠海現階段的重中之重。其他規劃中均以概念規劃為主導，所有涉及概念規劃的元素均不可調整。概念規劃提出了城市族群概念,對各個等級適宜人口規模、用地規模和功能特點進行了界定。9人口2-3千1.3-2.5萬15-30萬60-150萬300-500萬族群城市銀河家族功能滿足生活需求部分獨立完全獨立獨立又互補建筑組團小區新鎮片區城市星座城市嬰孩兒童少年青年成人家庭新鎮由快速路進行分隔，新鎮中心為全鎮的服務中心。10總戶數=62，500總人口=200，000人新鎮密度=92.2戶/公頃土地使用類別公頃%商業89.806住宅745.7048工業155.2010教育104.307政府機構27.302體育休閑97.406交通205.0013市政設施124.208總量1551.90100路網原則——道路等級分明：高速路服務珠海市及周邊城市；快速路服務珠海中心城區，連接功能區；主干道服務各個功能區內小區；次干道、支路：服務小區及組團。新鎮—典型土地使用分布根據城市族群概念，珠海市由6個片區、28個新鎮組成。各等級配備相應規模的商業中心系統。1128個人口：15-30萬6個人口：60-150萬珠海市人口：300-500萬商業中心系統中央商務區區域中心鎮中心新鎮片區城市人口：15-25萬面積：25-30ha人口：60-100萬面積：45-50ha人口：150-300萬面積：2-3km2城市族群概念規劃在空間上將珠海分為了6個片區和1個港區，本次規劃范圍分屬片區C和片區D6個片區A.中心城區+唐家灣B.橫琴新區+南灣城區C.斗門城區D.金灣城區+三灶新城E.富山新城+平沙新城+平沙鎮F.鶴洲（新中央商務的選址）1個港區高欄港區12AB北B南A片區和B北片區同屬一個新鎮，B南片區屬一個新鎮。規劃區內有一個新鎮中心和一個片區中心，其位置和商業規模不可調整。A片區和B北片區交界處為服務整個新鎮的中心，商業規模為21.54haB南片區東南部為整個片區的服務中心，商業規模為27.45ha13新鎮中心片區中心B北AB南AB北B南控規中劃定的各種用地性質容積率均高于概念規劃的標準，應參照概念規劃的要求適度調低14概念規劃控規AB片區絕大部分地區容積率控制在0.8以下。位于AB交界處的新鎮中心和B南的片區中心容積率可達1.9-2.2二類住宅用地原則上容積率控制為2.0-3.5，用地開發以中高層為主。商業用地容積率控制為1.5-2.0VS對比結論：概念規劃將規劃區大部分地區容積率控制在較低水平，服務中心容積率略高，但也控制在2.2以下。控規中住宅用地和混合用地容積率劃定偏高，應在概念規劃的指導下適度調低部分地區容積率。混合用地容積率控制為3.5-4.0文化活動用地容積率控制為1.0-1.5體育用地容積率控制為0.5-1.0市政公用設施用地容積率控制為0.5-1.015西部城區各層次規劃說明概念規劃對AB片區指導12主要內容西部城區發展背景分析3“黃金三角”，重構珠海城市價值，珠海將面臨新的發展空間和格局珠三角三城格局重構：由單一的廣深沿線發展轉變為黃金三角協同發展珠海城市價值重構：由珠三角邊緣轉變為核心之一16香港、澳門、珠海一體化強化珠海珠江西岸橋頭堡地位香港珠海目前：3個小時未來：30分鐘港珠澳大橋至拱北隧道京港澳高速廣珠西線港珠澳大橋延長線京珠高速、西部沿海高速、江珠高速、機場高速、高欄港高速直貫整個珠江西岸地區乃至泛珠三角區域“邊緣”“核心”背景分析30分鐘，速度成就夢想，珠海將迎來更加國際化的前景17珠海的發展動力改變，經濟增長加速；港澳置業人數大增，推動珠海住宅市場攀升；港澳置業比例：橫琴90%，拱北40%，西部板塊15%；交通成本降低，港澳客戶到珠海租買寫字樓；新寫字樓樓盤富華里港澳辦公租客占比20%；珠海廣州深圳香港澳門60分鐘30分鐘珠港澳30分鐘生活圈、商務圈珠海直接受到廣深港澳的經濟輻射成就珠港澳30分鐘生活圈、商務圈50分鐘30分鐘港珠澳大橋背景分析后發優勢，珠海西部是珠三角最后的戰略高地18廣深珠深圳土地資源非常有限，城市發展進入存量盤整的階段，完全沒有大規模的戰略空間儲備南沙廣州具備港口這樣戰略資源的空間在南沙。但是南沙距離主城市的距離過遠，空間上屬于末端和盡頭，很難受到城市配套的支撐珠海西部板塊擁有港口、機場、大型產業基地以及世界知名的航展等資源支撐，同時距離珠海市距離適中，是珠三角最后的戰略高地珠三角的戰略空間：三個城市為核心以及廣珠、廣深之間地帶背景分析完善的陸路交通體系便捷的軌道交通體系珠海西部集萬千優勢要素于一身，從處于劣勢的區域盡頭變身為珠三角交通樞紐未來的西部城區集聚海陸空交通要素，從處于劣勢的區域盡頭變身為珠三角交通樞紐，集萬千要素于一身世界級深水大港。依托高欄港建立的高欄港經濟技術開發區是珠江口西岸首個國家級經濟技術開發區毗鄰港澳，地理位置優越。區域內還有重大項目珠海航空產業園和中國航展中心。高欄港珠海機場1234567891011121314151高欄港高速(建成）2港珠澳大橋西沿線（建設中）3機場高速（建成）4機場北路（建成）5金海路(建成）6珠海大道（建成）7香海路（建設中）8西部沿海高速（建成）9珠斗城際（規劃中）10城市軌道5號線（規劃中）11有軌電車金灣環線（建設中）12城市軌道1號線（規劃中）13城市軌道2號線（規劃中）14城市軌道3號線（規劃中）15城市軌道6號線（規劃中）19背景分析根據珠海總規，西部新城將是“珠海中心城區的重要組成部分”，是珠海城市真正意義上的綜合性、全面性升級，不同于其他新城都設定某種發展導向20科教城中心城區橫琴新區西部生態新城珠海中心城區：香洲城區和南灣城區組成珠海中心城區，是全市經濟、文化和行政中心；橫琴新區：是珠江西岸、粵西地區與港澳聯系的門戶，規劃定位為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區、深化改革開放和科技創新的先行區和促進珠江口西岸地區產業升級發展的新平臺。西部生態新城：由航空城和濱江城組成，是近期城市建設的主戰場，增加新城內的教育、醫療等市級公共服務設施，五年內基本構建生態新城雛形，未來成為珠海中心城區的重要組成部分。科教城：即唐家灣新城。規劃定位為高新技術成果孵化基地，區域性高等教育、文化旅游、生態休閑中心。海港城：包括高欄港經濟技術開發區和平沙新城。規劃定位為以現代裝備制造業、港口產業和旅游度假產業為主導的現代化港口新區富山城：即富山工業園，是斗門區的重要組成部分，作為高欄港經濟技術開發區產業功能的延伸，規劃定位為新型工業化示范基地、重要的制造業和現代物流基地。）背景分析西部珠海人口、產業基礎雄厚，卻有業無城，格局分散21高欄港經濟技術開發區新青工業園航空產業園富山工業園平沙游艇制造區三灶工業園斗門城區金灣城區區域人口（萬人）面積（平方公里）人口密度（平方米/人）斗門區75.83613.88809.55金灣區38.88559.601439.30工業園工業總產值（億）工人數量（萬人）企業數量（家）富山工業園219.54.6155新青工業園40010300平沙游艇制造區20——40三灶工業園300——300高欄港經濟技術開發區547.917——航空產業園13——20產業發展特點西部城區產業實力雄厚，工業產值占全市均在50%以上，呈現良好發展勢頭西部工業基礎良好，近年來規模以上工業產值占全市比重超過百分之五十，顯示了西部經濟實力的雄厚，并且呈現良好的發展勢頭22產業發展特點現狀的配套服務需求由若干個層次較低的“產業—生活”中心滿足，僅能提供最基本配套功能23高欄港經濟技術開發區新青工業園航空產業園富山工業園平沙游艇制造區三灶工業園斗門城區金灣城區居民配套需求由井岸鎮區90年代水平的落后配套解決產業園和城區低端人口就近由基本的配套解決，高端人口前往中心城區解決需求居民配套需求由三灶鎮區90年代水平的落后配套解決居民配套需求由紅旗鎮區90年代水平的落后配套解決富山工業園職工宿舍三灶鎮落后配套斗門鎮落后配套產業工人住在集體宿舍，其他配套需求就近解決產業發展特點高端產業人口采用鐘擺式的通勤生活方式，致使西部無法匯聚優秀人才和優勢資源24低端人口依賴工作地附近的基本配套解決生活問題高端人口需要通勤來達到工作和生活的平衡低價農民房職工宿舍周邊學校簡單商業周邊基礎生活配套就可以滿足低端人口的生活需求，所以低端人口基本不存在遠距離通勤問題，對于高品質的生活配套也無太大要求。上午，珠海大道往西行方向擁堵下午，珠海大道往東行方向擁堵“珠海很多個體戶和公務員，住在吉大香洲工作在西區，所以上下班的時候珠海大道很堵

，珠海剛需客一般都被擠到坦洲買房，也導致往坦洲方向上下班堵車嚴重。“

產業發展特點西區人口結構多元，外來人口比重大。人口遷移的主要動力為產業發展、房地產洼地、西部城區規劃開發引力25產業人口市區外溢人口省外養老投資人口西區人口結構多元港澳人群斗門/金灣區原住民珠海目前主要產業園區有9個，其中西部城區分布了6個，是西部經濟的重要支撐。帶來產業人口在西部城區的不斷聚集；從西部城區現狀總人口及戶籍人口對比可以發現，戶籍人口占總人口比例約49%數據來源：珠海/斗門區統計年鑒、珠海統計概覽相比三亞這里更有優勢，這里唯一和港澳相連，兩個機場，珠海和澳門機場，港珠澳大橋，港珠城軌。這里區位優勢非常優越；回顧珠海房地產發展，從90年開始每年來珠海的外地的人占買房的50%，尤其北方過來買的多，以后會來的更多，霧霾沙塵暴等原因北方環境惡化97.148.04人口結構西部城區服務業發展嚴重不足，配套不完善且檔次低，不能滿足人群的日常生活需求26消費環境及配套特點從問卷中可以反映出，西部城區消費環境極差，各種配套供應檔次及體量均不足，西區產業人群對生活性配套和休閑娛樂設施需求高西部現在的休閑娛樂配套低端，大型商業綜合體極度缺乏，餐飲檔次低；電影院規模小檔次低；教育和醫療配套不足，尤其是國際學校

現狀消費配套的缺失，導致大量的中高層收入人群消費外溢至市區及周邊城市27西部城區產業高管主要消費空間西部現