莆田秀嶼木材加工區項目定位報告2012.8發展背景木材加工業在國民經濟中占有重要的地位項目2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP（億元）216314265810314045340902401202471564木材加工及木、竹、藤、棕、草制品行業總產值（億元）2429352048035759739389402011年末，我國木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業企業達7844家，行業總資產達3710億元，同比增長24.99%。2011年全年材加工及木、竹、藤、棕、草制品業企業實現主營業務收入達8873.76億元，同比增長37.36%；實現利潤總額達574.65億元，同比增長45.87%。無木無林卻造就了莆田人領軍全國木業的神話福建省莆田市地處沿海，這里沒有任何森林資源，可十幾年來莆田不僅把木業做成當地的支柱產業，還成為國際木材市場不可忽視的供應商。莆田人在全國各地經營木材人數達16萬人，連結著全國和周邊國家的大林區,具有強大的人才、雄厚的資金和完善的經營網絡優勢，創辦木材貿易加工規模企業750多家，現已在全國各地建立起龐大的木材銷售網點，特別是北京、東北三省、新疆等地市場占有率達70%，上海、廣東等地市場占有率達50%。目前我國比較大型的進口木材口岸，都以莆田人經營為主，掌控70%以上。品牌的樹立提升了莆田林業的影響力2003年9月，中國輕工業聯合會和中國工藝美術學會正式授予莆田市“中國木雕工藝之城”榮譽稱號；2007年4月，中國木材流通協會授予莆田市“中國木業之城”榮譽稱號；2007年7月，中國工藝美術協會授予仙游縣“中國古典工藝家具之都”榮譽稱號。近年來，“海峽藝博會”、“中國(莆田)木業投資貿易洽談會”以及“中國木業發展高峰論壇”、“2007年中國木材行業年會”等相繼在我市舉行。通過區域榮譽稱號的爭創以及各種招商活動的開展，很大程度的提升了莆田林產業品牌，產業優化升級明顯加快。

秀嶼區地處福建東南沿海中部，興化灣、平海灣、湄洲灣三灣環繞。，有天然深水良港東吳港和秀嶼港。目前，山樂嶼島已被福建省政府規劃為國際貨物集散基地，規劃建1—25萬噸級碼頭20個。秀嶼港已開辟為國家一類口岸，是交通部規劃的全國四大中轉港口之一，現港口年吞吐量達1000萬噸。得天獨厚的天然港口優勢加速了木材加工業的發展國家級兩區成為莆田林業發展的核心2004年,國家質檢總局批準在秀嶼港區設立國家級進口木材檢疫除害處理區,成為全國唯一的海港木材進口口岸。2006年1月，經國家林業局正式批復，莆田秀嶼木材貿易加工示范區升級為國家級，為全國唯一。隨著國家級“兩區”的興起,國家林業局、商務部、海關總署又批準莆田為進口原木加工鋸材出口試點基地,我市首批獲準的18家加工、經營企業鋸材出口將不受配額限制，林產加工業發展得到有力促進。秀嶼國家級木材加工區規劃占地面積2萬畝，近期規劃10000畝，一期開發建設5000畝旨在打造東南沿海最大加工區，預計年產值超100億目前入住70余家企業，已動工43家企業，并且10家企業已先后投產本案福廈高速福廈高速鐵路立體交通體系助力木材加工區的壯大以木業、家具、裝飾為主，從總規劃圖上估約大致54家企業憑借開發區地位的提升，交通路網的不斷完善，可以預見，未來整個片區將有更多的企業進駐，形成影響全國林業及木材加工業發展的焦點。——因此，我們必須找準自己的位置！項目研究莆陽新城項目地塊土地性質：工業用地占地面積：703畝容積率：1.55規劃建筑面積：71萬平米從區位上看項目處于工業區西北側，路網成熟，內外交通均相對便捷。北側同為貴司開發的住宅、商業綜合地塊，未來輻射能力較強，可以提升本地塊的吸附力。從環境上看雖處于工業區內，但相對獨立，與其他廠區有一定阻隔，污染較小。而且從住宅地塊與本案的綜合價值考慮看，本地塊也不建議作為工業廠區開發，避免降低綜合品質，影響綜合收益。從規劃上看工業區內多以工廠為主，以加工為主，商務辦公為輔。片區內缺少交易中心、展示中心及物流商務中心等配套設施，甲方投建的木材交易展示中心一定程度上緩解了區域的需求。從潛力上看木材加工行業多以半成品及成品形式入市，多通過電子商務、直接接洽等多渠道，需要一定的實品展示空間，及線上與線下交易平臺，可以成為本案的定位依據。從交通上看本地塊位于涵港大道旁，可以直接鏈接莆田城區及秀嶼港，通達性強，距離高速入口較近，并且建設中的莆田機場及向莆鐵路均在周邊，路網相對成熟，可以滿足物流需求。——綜上，本案已經具備成為木材交易專業市場的條件！案例分析東莞厚街興業木材夾板市場99年開始陸續開發，已經發展成為占地380000㎡的大型專業市

場入駐商家800余家，100%租賃率主要以木材、木皮、板材的批發為主，木制品及家具為輔的商

業格局年交易量約300—400億元，輻射半徑為珠三角地帶個案概況單間面積約為500㎡，租金標準為35—75元/㎡合同為一年一簽，每合同期內免半個月—一個月租金市場布局個案分析由于開發較早，市場認可度相對較高，租賃態勢良好動線布局相對清晰合理，但是車行道較窄，易于堵塞層高較矮，整體形象一般，空間利用率不足缺少公共空間，公建已難以滿足其需求物業管理相對到位，品牌系統建立相對完善對比東莞厚街，本案周邊有大量木材加工企業，可以滿足企業需求，并且產品供應有保證；地塊規模上本案更大，而且地塊相對規整獨立，利于整體規劃；交通路網通達性強，易于商品流通及交通組織；省內同類專業市場不多，競爭壓力較小。因此，從區位環境及發展潛力上看，本案應定位為：一體化木材成品、半成品交易平臺，一站式物流中心綜上所述，本案開發理念與核心定位應為：海峽兩岸一體化木材加工業物流城規劃建議總體布局建議：三大中心七個組團三大中心即商務中心、交易中心和物流中心三大中心之商務中心分為兩大組團，即會展組團與商務組團與北側商住組團接壤，并且作為與專業市場區隔的屏障，避免互相干擾作為整個專業市場的綜合展示空

間及商務、辦公、居住的綜合性

場所會展組團以現交易中心為核心的組團主要滿足會晤、展示、洽談等需求會展組團商務組團以11—18層建筑為主，規劃為住宅、酒店、寫字樓主要為電子商務中心、交易市場綜合服務中心、物流儲運代理及管理中心、海關檢驗檢疫中心及木材成品半成品認證中心等功能為主，并滿足企業辦公、商務接洽、員工居住等多方面需求商務中心產品規劃建議會展組團會展中心3層獨立建筑約15000㎡商務組團綜合服務樓裙樓3層主樓11層約18000㎡客服、銀行、郵政約3000㎡工商、稅務辦事大廳約3000㎡海關檢驗、檢疫中心約3000㎡木材成品、半成品認證中心約2000㎡電子商務中心約3000㎡物流儲運代理服務中心約3000㎡交易市場管理運營中心約1000㎡寫字樓18層小高層20000㎡宿舍及商務快捷酒店18層小高層約20000㎡合計73000㎡三大中心之交易中心分為三大組團，即原木交易組團、半成品交易組

團及家居建材交易組團北與會展中心接壤，南與物流中

心鏈接作為核心交易區，滿足企業及客

戶需求家居建材組團半成品交易組團原木交易組團商務中心產品規劃建議原木交易組團一層鋼結構大棚約200000㎡單間面積500—1000㎡層高7.8米開間15—20米，進深30—50米采購車道5米，主行車道15米半成品交易組團一層鋼結構大棚約200000㎡單間面積500—1000㎡層高7.8米開間15—20米，進深30—50米采購車道5米，主行車道15米家居建材交易組團三層鋼混建筑約100000㎡單間面積50—100㎡首層層高5.8米，其余3.5米開間5—10米，進深10米合計500000㎡物流服務組團三大中心之物流中心分兩大組團，即物流服務組團、倉儲組團北與交易中心直接鏈接作為物流配送、汽車維護等功能，

提供倉儲服務滿足企業及客倉儲組團物流服務組團汽配服務區物流調度中心倉儲組團物流中心規劃建議物流服務組團物流調度中心4層獨立建筑約30000㎡汽配服務中心1—2層鋼結構建筑約7000㎡倉儲組團倉庫4層鋼混框架約100000㎡合計137000㎡其他配套建筑垃圾中轉站位于原木交易組團與倉儲組團之間，臨渠道而建公共衛生間位于原木交易組團與半成品交易組團及半成品交易組團與家具建材組團之間大型車停車場小型車停車場總體建筑規劃建議商務中心會展中心鋼混框架15000㎡綜合服務樓鋼混框架18000㎡寫字樓鋼混框架20000㎡宿舍及商務快捷酒店鋼混框架20000㎡交易中心原木交易組團鋼結構200000㎡半成品交易組團鋼結構200000㎡家居建材組團鋼混框架100000㎡物流中心物流調度中心鋼混框架30000㎡汽配服務中心鋼結構7000㎡倉庫鋼混框架100000㎡合計710000㎡開發分析開發思路：我司認為，先做必需品，再做提升品，后做奢侈品何為必需品？即能為項目樹立品牌，開發成本相對較低，易于市場接受，能提供可持續發展動力的產品從目前的業態規劃來看，我司認為，屬于必需品的應當是：原木交易組團，半成品交易組團，會展組團上述各組團，除已完成的會展組團，建議先行開發何為提升品？即能提升項目品質，提升整體配套，開發成本適中，易于引起市場關注，提高租戶、業主及客戶的認可度從目前的業態規劃來看，我司認為，屬于提升品的應當是：建材家居組團，商務綜合樓，汽配服務中心上述各組團，建議兩大交易組團引起市場關注后再行開發何為奢侈品品？即能提升項目品質，但需一定的開發成本，且在項目獲得認可前變現能力一般從目前的業態規劃來看，我司認為，屬于提升