高端住宅（公寓類）設計研究

上海尤埃建筑設計有限公司︱UA國際︱上海尤安建筑設計事務所目錄前言 一. 總則 二. 定位理念篇 三. 規劃建筑篇 四. 景觀設計篇（另詳） 五. 精裝設計篇 （另詳）六. 機電設計篇 （另詳）七. 結構設計篇 （另詳）結語 前言

為了指導UA豪宅產品設計，特此研究高端住宅產品設計，本研究主要針對除別墅外的公寓類高端住宅，UA設計的高端住宅項目應參照本研究進行設計，其他住宅項目可選擇性參考。本文中的基本項適用于所有高端住宅項目，優選項適用于頂級高端住宅項目。一、總則

1.1.我們對高端住宅進行定義，即：面向城市高端人群，價格數倍于城市平均房價，具有稀缺性、高品質、獨特性、高科技、精細化和人性化的住宅產品，包括有形的產品和無形的服務、品牌，并且在城市中享有較高的聲譽和知名度。1.2.高端住宅依據產品檔次分為頂級高端住宅和普通高端住宅兩類，頂級高端住宅指位于上海、北京等一線城市核心地段、預期售價遠高于當地平均房價的住宅項目，普通高端住宅指除一線城市核心地段以外預期售價超過一萬以上并且數倍于當地平均房價的住宅項目。二、定位理念篇

2.1.產品定位UA高端住宅產品設計定位于量產高端住宅，注重營造健康、舒適、環保的生活方式，整合各類資源，提供高附加值一體化產品，包括實體產品、物業服務、高端配套等，在產品定位時應將以上內容整合在一起。2.2.產品特質奢侈品因其稀缺而珍貴，同樣高端住宅也因其稀缺而具有高溢價。高端住宅產品首先應充分利用高端資源，包括城市資源、自然資源、文化資源、生活資源等；其次，產品應做到某種極致，創造若干具有差異化、超越一般思維想象的賣點，形成產品獨特引領性和核心競爭力，從而成為具有極大溢價空間的稀缺產品。產品注重主題創造，體現卓越、專屬、創新、人文的高附加值產品特質，跳脫一般居住功能的基本框架而定位于高端生活方式的提供者。

高端住宅會所——高端生活方式的象征2.3.產品分類及特征分析2.3.1.產品分類高端住宅對高端稀缺資源的占有，首先應集中體現在其區位選址的稀缺性，這是豪宅社區在定位前所必備的潛力基礎。城市稀缺區位主要定義在城市綜合設施環境的稀缺、城市文化價值認同的稀缺、區域優勢自然景觀的稀缺、城市規劃發展潛力的稀缺四個特征基礎之上，根據其在城市的空間分布和占據資源的不同，可劃分為城市核心地段、傳統高尚地段、城市新興發展地段、自然人文資源地段四類高端住宅。2.3.2.特征分析：2.3.2.1.城市核心地段高端住宅：區位特征：位于城市商業金融核心地段，是全體城市居民認同的城市核心區域，區域價值極高，是城市的經濟文化中心。地塊通常毗鄰標志性城市景觀和公共活動中心，如上海陸家嘴地區、外灘沿岸，具備完善的交通、生活、休閑配套資源，一般地塊面積較小。例如湯臣一品、翠湖天地。規劃特征：設計地塊面積較小、高容積率、多采用圍合式布局；產品特征：產品形態為高層甚至超高層，產品定位于或超越五星級酒店，挖掘和利用城市標志性景觀優勢，彰顯和表達城市文化價值認同；生活配套依托區域既有資源。城市核心區域——陸家嘴的高端住宅2.3.2.2.傳統高尚地段高端住宅：區域特征：位于城市中心或成熟區域，如毗鄰歷史文化街區、城市傳統商業區、商貿保稅區、名校、高等級醫院等，在城市長期歷史發展中已經形成了穩定、優越的社區居住大環境，如老徐匯、長寧、盧灣、靜安等傳統高尚地區，區域價值很高。一般用地較小，周邊建筑密度大，綜合配套設施齊全，人文環境好。例如上海香山麗舍、御華山。規劃特征：設計地塊面積小，容積率高，注重與城市之間密切關系；產品特征：產品形態為高層或超高層，產品定位貼近五星級酒店，生活配套依托區域既有資源。城市傳統高尚區域豪宅——香山麗舍2.3.2.3.城市新興發展地段高端住宅：區域特征：城市規劃中確定的城市發展主軸和新城中心區及城市生長過程中的經濟活力潛力區，有著明晰的區域產業定位和發展動力，并伴隨有近期重大基礎性、服務性設施的建設，規劃起點高，設施配套全，發展前景好，區域升值空間大。例如位于浦東新區的星河灣。規劃特征：地塊面積較大，空間尺度寬裕，規劃商業、酒店、教育等配套設施；產品特征：產品形態為高層或低層、高層混合，由于用地面積大，產品在景觀上有較大塑造空間，同時通過公共部位、戶型裝飾、內部高端服務設施配置來塑造高端形象。城市新興區域高端住宅——上海星河灣2.3.2.4.自然人文資源地段高端住宅：區域特征：距離城市中心較遠，擁有優勢顯著、特征突出的自然人文資源，易于形成高端居住氛圍，綜合配套設施有待完善。例如17英里、大連星海灣。規劃特征：設計地塊規模較大、較低容積率、較低密度，區域規劃各類高端設置產品特征：依托優越自然人文環境進行社區打造和產品塑造，全面提升周邊道路、水系等基礎環境，配備高端會所，產品形態為高層、或低層、高層混合，加強周邊高端服務設施的配置，如五星級酒店等。占據優越自然資源的高端住宅2.4.價值定位從產品價值角度分析，一般來講高端住宅目標客戶對產品的景觀環境、公共部位、建筑立面、戶型精裝、空間尺度、設施配置感受最為直接，因此也最為敏感。在這幾方面，產品應盡量做到極致，以形成產品核心競爭力，為提高產品溢價空間提供重要元素。如華僑城波托菲諾結合自然水景成功打造極富魅力的意大利小鎮異域風情、星河灣以世外桃源般景觀、豪華裝修和超大尺度空間感受塑造了豪宅標桿；萬科17英里以無可替代的絕版資源——山地海景打造稀缺豪宅產品；上海御華山雙層幕墻、自由分隔大空間創造豪宅新理念，這些產品在不同方面、不同程度做到了某種極致，從而具有了稀缺性和高價值。下列的產品價值樹劃分了三個價值等級，根據客戶的敏感度對產品各價值點進行定位。產品價值分析樹備注；標準線指品質要求需達到高端住宅產品平均線，標桿線指品質需達到一定極致從而能引領高端住宅產品。標準線標桿線2.5.設計理念要從普通住宅設計思維上徹底轉變，自始至終立足于高品質產品定位目標不動搖，；要打破價格的限制，必須打破思維的限制，先做好產品，再合理控制造價，將產品做到某些方面的極致性，如景觀、尺度等，才能形成產品的稀缺性，而這必將為業主帶來豐厚的溢價回報。2.6.服務理念高端住宅產品由硬件和軟件組成，物業服務質量決定了產品品質的完美延續。高端住宅產品應提供五星級賓館般細致周到服務，嚴密的安保措施，引入高端物業公司或五星級酒店管理公司進行管理，提供個性化高端服務，如個人金融服務等。三、規劃建筑篇

3.1.區域規劃3.1.1整合或提升區域內外各類資源3.1.1.1充分挖掘利用區位選址的優勢和特征，如周邊有景觀資源則應讓盡可能多的住戶享受到，將周邊景觀資源作為本項目的背景；有歷史人文資源則可保留作為社區的組成部分；占據獨特自然資源

3.1.1.2配置高端設施如會所、名校、商業配套、五星酒店等，營造區域高端階層生活方式，打造區域高端生活場景；3.1.2.3優化設計地塊外環境，如全面提升項目周邊道路、河道景觀質量，打造優美的區域基礎環境

配備高端會所

優化周邊道路景觀，創造優美社區環境3.2.規劃理念3.2.1.注重產品主題精神的挖掘打造，規劃有生命力的社區前期定位應確定社區規劃主題，規劃、景觀、建筑都要圍繞主題展開設計，并在保證基本品質基礎上突出契合主題的產品特質，如17英里突出濱海生活產品特質、北京MOMA突出源于歐洲的高科技產品特質、湯臣一品突出濱江金融核心的產品特質。3.2.2.創造高品質的鄰里生活交流平臺，為營造社區活力提供設施場所在設計上，通過四維設計來創造高品質的鄰里生活交流平臺。四維設計是跳脫傳統三維空間設計概念，將規劃、景觀、建筑整合一體，針對人們的生活方式進行設計,將第四維——時間融入空間設計，把焦點關注在人們是怎么使用和感知他們所處的環境。3.2.3.創造行人的社區,為人的尺度而設計的社區為行人設計的社區，滿足其步行的功能和便捷，考慮到老人和孩子的活動場所，配套服務設施應在步行距離范圍內。3.2.4.空間滲透理念，減少呆板單一化的空間建筑與景觀互為界面互相滲透，景觀以建筑為背景，建筑以景觀為襯托，通過空間滲透、對景借景，減少空間呆板單一化。3.2.5.合理多樣化的社區建筑及景觀環境在空間層次、造型和材料上豐富多元化，提供人們精神層次上的享受；活動的靈活性、多樣性必須貫穿于環境設計的各個角落。建筑及環境設計所追求的境界就是使多元的因素秩序化，形成有機統一和諧共存的整體，從而產生美的享受。3.2.6.為未來而設計，設計永久的社區以前瞻規劃發展視角來作為規劃原則，通過空間環境的舒適度和人性化、設施材料的先進性和高品質、綠色環保的可持續性、設計實施的精細化來實現面向未來、具有長久生命力的社區。3.3.規劃設計策略——基本項3.3.1.整體規劃布局應有統一性、系統性，同時注重層次感，并重點處理過渡部位空間節點。3.3.1.1.規劃布局應首先具有統一、完整的結構。如結構分類上主要有自由式和禮儀式兩類。采用自由式布局，應重點營造庭院深深、世外桃源般景觀體驗，體現低調、內斂的風格特征；采用禮儀式布局，應重點控制軸線的設置，建筑與景觀序列的組合關系與尺度配合，全面彰顯空間的莊重與尊貴。優美室外景觀3.3.1.2規劃層級設置：規劃形成小區——組團——單元多級體系，組團出入口設組團大堂，并綜合考慮私家車、步行、出租、訪客多種交通方式的進出；對應的景觀院落形成既隔斷又聯系的整體，形成小（庭院、花園、社區）到大（庭院、花園、社區）的有機結合；組團大堂的設計3.3.2.從進入小區開始，塑造宜人尊貴的規劃尺度，小區入口應有標志性，并有效遮擋外界視線，注重私人住宅的隱秘性。3.3.3.場地條件允許的話，地塊標高盡量抬高，從區域向外看有俯瞰的感覺，產生高貴的感覺，同時也便于形成高低錯落的景觀、開放式環境優美的車庫、順暢的排水系統；3.3.4.組團內實行人車分流，車輛全部進入組團地下車庫，車庫應整潔明亮，采用下沉庭院或采光天窗將綠化園林還有陽光延伸至地下室，停車位比例大于每戶1.5輛轎車，車庫凈高應考慮家具搬運車輛通行，同時考慮適當比例的訪客停車位；車庫的下沉綠化

從車庫看室外下沉綠化

3.3.5.室外環境充分考慮人性化尺度，設置步行道、老人和兒童活動場所，結合多級物管體系營造層次化景觀空間；3.3.6.設置泛會所設施如室外泳池、活動健身場所等，有條件應盡可能設置大型水景，活躍社區氣氛，營造優美環境。如設置室外泳池與金魚池，中間以透明有機玻璃隔斷，形成人魚共泳的奇特感受，營造優美環境、活躍社區氣氛；高低錯落的水景優選項3.3.7.小區空間私有化,公寓別墅化，每棟公寓可設置獨享的私家花園、游泳池和私屬的“領地”，每棟樓設置尊貴的獨立出入口設計；3.3.8.可考慮全組團設風雨長廊，從組團大堂連接各單元入戶大堂，形成全天候室外步行空間；3.3.9.條件允許，可考慮預留直升機停機坪。3.4.建筑設計理念盡可能創造產品差異化，創造超越一般想象的設計元素，增加產品對高端客戶的吸引力，如新加坡烏節路小高層豪宅可以讓客戶的豪華車開到樓層家庭車庫；大戶型設計不是簡單地把小戶型的圖紙放大，戶型設計要兼顧各種功能，除去純居住外，體現社交、顯貴的高端生活方式，應該細致考慮到每個空間的變化和感受，功能分布細化，一個房間或者一個空間只有一種功能；室內交通流線應注重多流線、多通道設計，滿足不同生活空間相互聯系的便捷性和各部分的相對獨立性，同時增加了空間的層次感；室內空間打破傳統戶型布局，注重空間的流動性或儀式感，擁有良好寬廣的視野；室內尺度放大，如某些區域的面積、高度及空間超出客戶的預期，不計算常規住宅的指標，如得房率等；

3.5.平面布置和設計原則基本項3.5.1.每棟樓設酒店式門廊出入口和五星級酒店式大堂，有專人服務，車庫大堂與首層大堂聯通，強調地下室的人性化設計，同時所有電梯直達地下；3.5.2.一層空間可作為泛會所功能設置，盡可能不布置住戶，如確實要安排住戶，可參照疊加別墅設置室外花園；挑高的豪華首層大堂

采光良好、環境優美的地下室電梯大堂

3.5.3.大戶型的電梯配置為一梯一戶，電梯直接入戶；電梯廳創新設計，每戶相對獨立或完全獨立，具有較高的私密性與使用性；配備樓層智能控制系統，通過智能卡控制電梯達到樓層，進一步保證了業主的私密性與安全性。另外，須配置工作電梯一臺，用于家庭后勤人員出入和貨運及應急使用，可搬運沙發、鋼琴等大型物品等。3.5.4.戶型功能分區應清晰，大戶型由最私密的主人起居空間、次位生活及起居空間、公共的生活空間、后勤配套及服務空間組成；主仆活動流線應加以區分，會客區和私密區分區設計；主人起居空間應注意功能分區清晰、奢華配置，體現套中套的感覺；客人用房獨立設置，生活流線避免與主人相互間的干擾；3.5.5.大戶型室內布局體現儀式感，例如可以圓廳加十字軸線布局形式，這種布局使主人感到一種主宰四方之感，如下圖所示：3.5.6.大戶型室內空間注重流動性，例如可設計循環動線讓整個建筑平面變得流暢,人可以在室內自由環繞。室內環繞所產生的動線距離,讓參觀者經由步伐感知房子的大尺度空間。如下圖所示：后勤區主臥私密區：觀景設計交通區：獨立電梯廳公共會客區圓廳十字軸線次位生活起居空間3.5.7.戶型設計原則避免門戶相對設計原則:原則上設置獨立入戶電梯廳，如公用電梯廳，戶門不宜相對而設，應適當隔離視線；入門設置衛生間：宜在靠近入門處設置公用衛生間，使到訪客人方便尋找；多套房配備原則：每戶臥室均配置獨立衛生間；獨立書房設計原則：書房均獨立設計，避免干擾；在套房的臥室、更衣、洗浴三大空間的比例分配上，與普通住宅有明顯的不同，即更衣、洗浴房間的面積較大。室內尺度要求：層高3.4米以上，大戶型可以考慮局部挑高,室內空間應寬裕舒適，房間面積、走廊寬度等尺度應比普通住宅放大，觀景窗應盡量增大開窗面積，減少分隔，使戶內最大限度享用景觀及視線；挑空房型設計：開闊的視野、良好的光線戶內擁有寬廣的視野優選項戶內宜設置家庭保險庫，并做到恒溫恒濕、通風通訊；設置中西廚房和早餐廳；主人房可設獨立起居空間，分設男女主人獨立的寬敞儲衣空間，衛生間結合健身設施統一設計，如各種健身器械、桑拿房、蒸氣房等；考慮為即將成年的主人子女設置高標準次主臥，配置獨立衛生間、衣帽間、書房等；可以考慮設置豪華寬敞的空中花園或泳池，營造別墅般居住空間；大戶型設置雙工人房。設置空中泳池3.6.高端住宅房型設計要求3.6.1.A類頂級高端住宅的房型要求功能空間：●—Y/—No○－Y/N編號可銷售面積㎡200-300300-400400-600>600備注1主臥室(開間≥5100)●●●●含獨用衛生間2第二臥室(開間≥4500)/○●●3小臥室(開間≥3600)○●●●4主臥衣帽室延長米＞10000●●●●5第二臥室衣帽室延長米＞5000/○●●6小臥室衣帽室延長米＞3000●●●●7門廳●●●●

8廚房1●●●●中式/西式9廚房2/○●●西式/中式10客廳1(開間≥6300)●●●●含化妝間11客廳2/○○●可與13合并12餐廳1(開間≥4500)●●●●

13餐廳2//○●可與11合并14書房1○●●●

15書房2/○●●含于主臥室內16多功能室1//●●

17多功能室2///○

18內部樓梯///○只適用錯躍層19內部電梯///○

20獨立儲藏室●●●●

21服務人員臥室0-111-2＞2含獨用衛生間22工作房/○○●

23保險(避難)室//●●

24設備房●●●●

備注：200平方米以下房型根據具體情況確定。3.6.高端住宅房型設計要求3.6.2.B類頂級高端住宅的房型要求功能空間：●—Y/—No○－Y/N備注：200平方米以下房型根據具體情況確定。編號可銷售面積㎡200-300300-400400-600>600備注1主臥室(開間≥4200)●●●●含獨用衛生間2第二臥室(開間≥3900)/○●●3小臥室(開間≥3600)○●●●4主臥衣帽室延長米＞6000●●●●5第二臥室衣帽室延長米＞4000/○●●6小臥室衣帽室延長米＞4000●●●●7門廳●●●●

8廚房1●●●●中式/西式9廚房2/○●●西式/中式10客廳1(開間≥5000)●●●●含化妝間11客廳2/○○●可與13合并12餐廳1(開間≥4200)●●●●

13餐廳2//○●可與11合并14書房1○●●●

15書房2/○●●含于主臥室內16多功能室1//●●

17多功能室2///○

18內部樓梯///○只適用錯躍層19內部電梯///○

20獨立儲藏室●●●●

21服務人員臥室0-111-2＞2含獨用衛生間22工作房/○○●

23保險(避難)室//●●

24設備房●●●●

3.7.建筑造型3.7.1.立面造型應有標識性，采用精致的現代風格立面或具有價值感的新古典主義立面，注重材質的匹配、細部的塑造；具有標志性的現代風格經典的傳統風格3.7.2.注重夜間形象設計，配置泛光和LED照明，采取公建化夜景效果；3.8.建筑部品建筑部品是建筑的細節體現，從多個方面影響品質，如材料、工藝、品牌、細節、性能等，部品部件的各項技術指標達到國家《住宅性能評定標準》3A級性能要求。各種材料以高檔的形式以及精密的實施呈現在客戶面前，出現多種高端建材；建筑部品要求材料高質：高端住宅和最貴的材料無必然聯系，重要的是整體感覺的永恒、有品質和耐久，用材既要彰顯品質，也要經久耐用，打造百年傳承的高端住宅；建筑部品用材的品質感工藝考究：手工工藝的藝術，安裝工藝的“零”誤差，機械加工的線條，處處體現著細節的考究和工藝的精益求精，這既是與豪宅用戶價值觀吻合又能體現其價值。如欄桿選用鑄鐵、鍛鐵或不銹鋼玻璃等材質，仿石材窗套或線腳采用預制的保溫板或GRC制作，工廠化制作，現場裝配。細節關懷：建筑實施的細節各個部品、節點都應充分考慮，每個洞口、每個預埋件、都經過各專業的確認，通過細節的設計保證房屋的各項性能的高標準；如衛生間的穿管洞口預埋專用的防水套管，提高了防滲漏等級等。性能卓越：部品的性能的提高，對用戶的使用感受有很大的改善。如在喧囂的市區，采用隔聲性能高的門窗、進戶門、樓板和分戶墻，使用戶遠離噪音干擾。3.9.綠色宜居綠色節能是未來住宅的發展方向，提供健康環境是對用戶的貼心關護，通過引入國際領先的LEED認證或綠色建筑標準認證，按照UA宜居住宅標準建造，提供給居住者綠色、健康、舒適、科技的生活空間。健康舒適：產品注重居住空間以及社區空間的健康與舒適，居住環境健康舒適性包括住區環境、住宅空間、空氣環境、熱環境、聲環境、光環境、水環境、綠化環境和環境衛生等方面，社會環境健康舒適性包括住區社會功能、住區心理環境、健身保健體系、公共衛生體系、文化養育體系、社會保障體系、健康行動和健康物業管理等方面。綠色節能：節約資源和保護環境，考慮產品設計與居住環境、社會環境相協調，采用環保建材，以綠色建筑星級標準建設，使綠色節能最大程度貼近居住者。人性科技：以人性科技的技術手段和設計管理理念，提高住宅高新技術的含量和居住環境水平，滿足居民現代居住生活的需求和對未來生活的向往與體驗。子項序號技術措施實施方法備注（必選/可選）選址用地1-1遠離污染源，避免和有效控制水體、空氣、噪聲、電磁輻射等污染根據環評報告評議●氣候狀況1-2當地空氣質量條件良好根據專項報告評議●布局13人員活動區域、建筑遮擋、陰影分布情況良好需進行住區陰影遮擋分析○1-4住棟布置滿足住區風環境要求根據專項報告評議○需進行住區通風分析道路交通1-5住區內道路路面及便道選材和構造合理選用透水地面技術50%面積采用○1-6自行車停車位隱蔽、使用方便根據具體情況評議○1-7人員至車庫、停車位距離合理，取用方便距離＜100m○室外噪聲1-8等效噪聲級設計合理白天≤55dB(A)；黑夜≤45dB(A)●需進行專項檢測1-9黑夜偶然噪聲級設計合理≤55dB(A)●需進行專項檢測空氣污染控制1-10無排放性污染源或雖有局部污染源但經過除塵脫硫處理根據專項報告評議●1-11無溢出性局部污染源，住區內的公共飲食餐廳等加工過程設有污染防治措施根據專項報告評議●1-12空氣污染物控制指標日平均濃度不超過標準值（mg/m3）：飄塵為0.30、SO2為0.15、NOx為0.10、CO為4.0根據專項報告評議●需進行專項檢測綠色宜居住宅技術措施表（一）場地選擇及規劃子項序號技術措施實施方法備注（●必選/○可選）房型2-1起居室（廳）、臥室有自然通風和采光，無明顯視線干擾和采光遮擋，窗地面積比不小于1/7（修改）根據專項報告評議●需進行詳細的套型自然采光通風分析圍護結構保溫隔熱2-2合理設計圍護結構節能率，保證每個房間的熱環境均勻性圍護結構節能優化●需進行能耗分析2-3合理考慮外窗遮陽根據具體情況評議●需進行模擬分析合適的氣流組織2-4氣流分布滿足室內舒適的要求，生活或工作區3/4以上有氣流通過根據專項報告評議○需進行模擬分析無障礙設施（公共區域）2-57層及以上住宅，每單元至少設一部可容納擔架的電梯，且為無障礙電梯根據具體情況評議○室外照明2-6有較好的室外燈光效果，避免對居住生活造成眩光等干擾根據專項報告評議●設備管網布置2-7豎向干管集中外移、橫向支管不穿樓板根據具體情況評議○（二）建筑設計隔聲性能（設備）2-8水泵、風機、空調等設備采取了減震、消聲和隔聲措施根據專項報告評議●可進行專項檢測采暖空調系統2-9積極采用地源熱泵系統等運行效率和能效比符合相應區域節能設計標準要求根據專項報告評議○空調器種類2-10達到能效等級標準要求達到國家空調器能效等級標準中2級以上；○室外機的位置2-111，隱蔽整齊安裝，避免其噪聲對環境影響2，滿足通風要求，且不易受到陽光直射根據具體情況評議●新風系統設計2-12普通設有組織的新風系統，新風經過濾處理。新風量≥每人每小時30m3●2-13設有組織的新風系統，新風經過濾、加熱加濕（冬季）或冷卻去濕（夏季）等處理后送入室內，新風量≥每人每小時30m3。室內濕度夏季≤70％，冬季≥30％○可再生能源利用2-14創造條件積極利用太陽