伊寧恒大項目競品項目梳理2013-10-9

項目由新疆祥匯綠城房地產開發有限公司開發建設，總占地面積1223畝，總建設規劃用地面積660561平米（約990畝），總建筑面積813430平米，其中高層建筑面積417820平米，多層建筑309010平米，商業建筑面積52150平米，會所和其他配套建筑面積34450平米，容積率為1.23，建筑密度為20.8%。代建的城市公園占地面積約243畝，規劃設計為伊寧市一流的城市公園；為提升項目的綜合價值，在公園地塊西北角，計劃營造一個五星級酒店。綠城·蔚藍公寓項目概況項目位于伊寧市南端，伊犁河北岸，南環路以南，220省道起始點與伊犁河一橋之間的區域，項目北至濱二路，南至濱河路，西鄰632電臺，東至濱二路，園區由A組團觀瀾苑、B組團紫霞苑、C組團彩虹苑，三個居住組團和一個城市公園--南岸寧和公園組成。觀瀾苑紫霞苑寧和公園彩虹苑項目整體區域情況二、桂花系列建筑特點的建筑元素：三段式：桂花系列建筑講究對稱、追求細節的特點，將建筑的外立面劃分為橫向與豎向的三段式，建筑的整體視覺效果敦實、穩重、典雅。橫向三段：一個中心體量，兩邊各有一個輔助的小體量；豎向三段式：底段是干掛石材，中間段由清水面磚和質感涂料組合，頂段屋面是灰色水泥瓦斜坡屋頂。八角窗：桂花系列第二個標志性元素，讓主人享有別墅般的豪華居住體驗。坡屋頂、老虎窗、威盧克斯窗：不僅解決了閣樓的采光與通風，而且增強了建筑外立面的視覺體驗。一、框架剪力墻結構綠城·蔚藍公寓多層建筑亦采用框架結構建造，防水性、隔音性以及整體性得到了很大的提高。特點：結構牢固、抗震系數高，空間利用度高。1、家庭背景音樂系統

為了給業主們提供一個溫馨、舒適的生活環境，綠城?蔚藍公寓為每戶設計安裝了1套網絡型家庭背景音樂系統。

2、新風系統（會呼吸的房子）

綠城?蔚藍公寓每戶配備新風系統，讓您的房子24小時不斷送入新鮮空氣，保證室內高品質空氣質量，營造健康舒適生活。

3、同層排水系統

所以污、廢水排放采用同層排水系統，用HDPE壓力管材焊接，杜絕漏水的可能，同時方便業主改裝及維修。

4、地下車庫管理系統

采用人車分流的交通系統，充分保障品質社區生活的安全、舒適及便利性。

5、建筑保溫系統

綠城?蔚藍公寓建筑節能按照新疆維吾爾自治區規定的標準進行建造，即65%的節能率。其外墻保溫系統采用10cm厚的高密度苯板。

6、智能安防系統

巡更系統、監控系統、周界報警系統、網絡系統。

7、分戶熱計量系統

為了提高住戶的節能意識，讓每一份熱量都能盡其所用，綠城?蔚藍公寓采用集中供熱，分戶計量的供暖方式。

三、九大智能系統項目總體概況項目地址伊寧市桂花路2號開發商祥匯綠城房地產開發有限公司首次開盤時間2012年9月8日項目規模（項目總建面120萬㎡）物業類型公寓,別墅,商鋪本期推售情況推出時間2013年9月20日推出組團項目分三期開發，目前處于蔚藍公寓一區二期推出樓棟及貨量共70棟樓，共計5334套。2013年2月15日推出房源400套，面積區間116-320㎡，8月18日推出4-5層電梯洋房3棟，共計70套房源，2013年9月20日推出4棟電梯洋房，共140套房源。戶型面積面積區間119-330㎡銷售價格價格在5300-6000元/㎡銷售/優惠情況開盤當天銷售20套房源；開盤優惠1萬元抵2.5萬元客戶情況老客戶轉介紹數據來源：新疆合富輝煌市場研究部樓盤數據庫綠城·理想之城：項目鳥瞰圖項目配套：周邊配套有第七小學、南市區中學、新華醫院；小區內配套露天泳池、音樂噴泉等配套。開盤期間針對綠城一區二期老業主，誠邀伊寧知名影樓專業團隊打造價值2000元精美全家福套照活動，開盤當天勁銷20套，銷售情況良好。優惠：定房即送5000元油卡及一年物業費。綠城·蔚藍公寓近期開盤情況綠城·蔚藍公寓——A戶型展示綠城·蔚藍公寓——B戶型展示綠城·蔚藍公寓——D戶型展示綠城·蔚藍公寓——H戶型展示項目實景照片展示樣板間圖片展示售房部圖片展示園林實景景觀圖片展示園林實景景觀圖片展示項目位于北京路中段，東鄰北京路、北鄰河北路與金蘋果2期相鄰，西鄰州福利院、南鄰開發區農貿市場。項目總占地12萬㎡，總建筑規模22萬㎡，是伊寧市首個框剪6+1電梯花園洋房社區。項目由多層社區6+1花園洋房、小高層9+1、11+1、12+1電梯公寓共同組成。車位660個，地上180個，地下360，機動車庫120個，項目從南到北，由低到高的建筑規劃，營造出富有節奏感和層次感的天際線。項目總體實現了人車分流，動靜分離的健康科學人性化的規劃。是以九城文化為底蘊的伊寧市新的精品住宅標桿。仁和·寧遠郡項目概況仁和·寧遠郡丁香苑玫瑰苑紫荊苑槐花苑梧桐苑四期一期三期二期項目總體概況項目地址伊寧邊境經濟合作區北京路與河北路交會處開發商伊犁仁和房地產開發（集團）有限責任公司首次開盤時間2011年項目規模項目總建面22萬㎡物業類型6+1多層框架電梯花園洋房、9+1、11+1、12+1小高層框剪電梯花園洋房本期推售情況推出時間2012年年底推出組團項目分四期開發，目前處于第四期，推出樓棟及貨量推出2棟（梧桐苑、槐花苑）高層共計256套房源。戶型面積面積區間89-205㎡銷售價格均價：3900元/㎡、起價：3480元/㎡、最高價：4200元/㎡銷售/優惠情況95%，一次性付款優惠50元，分期付款優惠30元客戶情況以本市個體私營業主客戶為主，八縣客戶占多數，部分業主是企事業單位項目周邊配套周邊配套是漢濱鄉農貿市場、仁和金蘋果社區、婦幼保健院、伊寧市三中。戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示戶型展示項目實景照片展示門頭實景照片展示小區內部裝飾實景照片展示1、產品類型方面：由于恒大產品戶型均是小而緊湊型戶型，不適合當地居民居住。尤其是衛生間、廚房、臥室都非常緊湊，業主也多次反映。此類戶型符合內地一、二線城市人口較密集的城市發展需求，而新疆伊寧市屬于四線城市，生活習慣，居住氛圍都要求大氣感，客臥一體戶型在當地不是很暢銷，如：臥室、客廳都要求寬敞，衛生間及廚房實用性較多的區域要求寬闊舒適自由。根據現有市場發展的現狀，建議該開發商后期在產品戶型類型上有所改動，開發出更能符合當地居民居住及生活習慣的戶型，也采納一些更能符合市場需求的戶型。2、公攤大方面：恒大樓層公攤屬于新疆伊寧市56個項目中最大的公攤項目，純屬首屈一指，當地多層公攤12-15%之間、小高層公攤18-20%之間、恒大屬于塔樓超高層公攤在23-25%之間，所以當地居民強烈反映出公攤太大的不滿現象。建議開發商考慮其公攤大因素，后期可以相對改善。如：可選板式高層降低公攤提高使用率。3、精裝修方面：本地對恒大1500元/㎡的精裝修標準上獨樹一幟，精裝修已被當地居民熟知，但是在裝修的精細化程度標準材質上客戶有不一樣的看法，裝修風格較單一，建議開發商在打造產品上更精細化，裝修風格上更豐富多樣化，內部燈飾櫥柜裝修更具有時代感，這樣使得業主可供選擇空間面較廣。提升樓盤綜合素質的具體建議4、樓宇間布局方面：結合當地的項目，如：綠城集團打造的蔚藍公寓的建筑布局采用點條結合的形式，以3個獨立組團共享中心開放景觀，小高層則采用圍合庭院的方式組織，多幢樓宇共享一個封閉的庭院，庭院的南面為多層住宅，以保證院內有充分的日照。建議開發商適當的多角度采納一下。5、建筑特點方面：恒大建筑風格在當地采取歐式風格，園林采取歐式皇家園林，給人以大氣尊貴感，為此可借鑒綠城桂花系列建筑特點，如：三段式、八角窗、坡屋頂、老虎窗、威盧克斯窗等讓業主享有別墅般的豪華居住體驗。使得增強了建筑外立面的視覺體驗。6、層高方面：恒大層高3米，參考綠城房產打造的產品標準層層高3.1米，整個房間的空間感更強，給人以舒適自由的感覺，提升尊貴感，同時為裝修提供保障。7、后期服務團隊的建設：建議開發商提前籌備社區商業經營管理團隊，這樣可以使得對目前投資業主提供延展性的服務。提升樓盤綜合素質的具體建議8、售房部現場包裝：售房部現場飾品較少，未體現出高品質、高雅的飾品文化展示，如綠城售房部會有鋼琴演奏，給客戶展示出高雅的文化氣質之感。9、公益事業的發展：綠城集團十八年來，事業涉及房地產、物業、教育、醫療等范疇，并將自身定位于“以商業模式運營的社會公益事業”，以“做中國最具完整價值的房地企業”為