項目10寫字樓項目置業投資實務10.1寫字樓項目投資概述1.寫字樓的含義、分類與特點1）寫字樓的含義寫字樓的原意是指用于辦公的建筑物，或是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。”從這個意義上講，寫字樓是指國家機關、企事業單位用于辦理行政事務和從事業務活動的建筑物.2）寫字樓的分類目前，我國對寫字樓的分類尚無統一的標準，專業人員根據工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現代化程度、綜合條件進行不同的分類。（1）按建筑面積大小劃分：①小型寫字樓：建筑面積一般在1萬平方米以下；②中型寫字樓：建筑面積一般在1～3萬平方米；③大型寫字樓：建筑面積一般在3萬平方米以上。（2）按使用功能劃分：①單純型寫字樓：基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能；②商住型寫字樓：既能辦公，又能提供居住的寫字樓；③綜合型寫字樓：以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如公寓、商場、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。（3）按現代化程度劃分：①非智能化寫字樓：指自動化程度較低或設施設備較簡單的普通寫字樓；②智能化寫字樓：指具有高度自動化功能的樓宇，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、大樓管理自動化等功能。智能化寫字樓一般具有“3A”或“5A”標準。（4）按綜合條件劃分：①甲級寫字樓②乙級寫字樓③丙級寫字樓3）寫字樓的特點（1）地理位置優越，交通便利（2）設備完善先進，建筑檔次高（3）功能齊全，設施配套（4）使用時間集中，人員流動性大

(5）經營管理要求高，時效性強。2.寫字樓投資價值的影響因素1)區位因素(1)位置（2）交通條件（3）周圍環境2）實體因素（1）建筑結構（2）建筑規模（3）裝修水平（4）設施配套（5）商務配套（6）物業管理（7）租戶類型及資信3.寫字樓項目投資分析內容與特點1.寫字樓項目投資分析內容1）市場分析2）投資成本與收入估算3）投資項目財務分析4）投資項目風險分析5）投資方案比選10.2寫字樓項目投資經濟評價及風險分析

1)靜態投資經濟評價指標指沒有考慮資金時間價值的指標，也稱為靜態指標，包括會計收益率(ARR)，靜態投資回收期（即PP）。2)動態投資經濟評價指標又稱動態指標，即考慮了資金時間價值的指標。動態評價指標由于考慮了時間價值，因而彌補了靜態評價指標的缺點。主要包括凈現值(NPV)、內部收益率(IRR)2.寫字樓項目投資風險分析房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險和經濟風險等，其中的經濟風險又可分市場風險、經營風險和財務風險等。10.4寫字樓項目投資案例分析

案例10-1：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。出租經營期間的經營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發生在第1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發生在年末，整個出租經營期為48年，投資者的目標收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。解：簡要分析如下：1．相應指標計算

1）寫字樓投資的基本情況:

（1）寫字樓購買總價：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）2）抵押貸款年還本付息額

3）寫字樓各年凈經營收入情況第1年凈經營收入：

27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經營收入：

27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經營收入：

27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）第4年及以后各年凈經營收入：

27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）本項目投資自有資金的現金流量表，如表11-3所示。年末

0

1

2

34~1516~48股本金投入9531.00凈經營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.13

0.00自有資金凈現金流量-9531.00

284.98

658.231031.481404.733545.86表10-

1

現金流量表（自有資金、稅前）單位：萬元

4）該投資項目的財務凈現值因為ic=14%，故

5）該投資項目的財務內部收益率因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設i2=15%，則：用插入法

2．結論因為NPV=789.81萬元＞0，FIRR=14.78%＞14%，故該項目可行。案例10-2：某寫字樓售價1950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元平均月租金6000元，并以每年5%的速度遞增。設每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的2倍。第1年的經營成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的2%。該物業資產使用15年，按線性折舊法計算折舊費用。折舊基數為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項目是否值得投資？分析：大部分投資者都要依賴籌措的資金進行房地產投資，而抵押貸款是房地產資金籌措的主要形式。投資者經常面臨的問題之一就是權衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應交稅款，還能否獲得預期收益。為了求解這一問題，應分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現金流量，并依據稅后現金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現值及內部收益率，據此作出投資決策。解：1．貸款分期償付計劃已知:該筆貸款年利率r=12%，期限n=15×12=180個月，要求按月還本付息，則：（1）每月計息利率：i=r/n=0.12/12=0.01

（2）月還款系數:

（3）月還本付息額:1500×0.012=18(萬元)

（4）年還本付息額:18×12=216(萬元)

（5）年貸款余額：

把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數值。例：第5年末貸款余額為：又∵某年償還本金=上一年貸款余額–該年貸款余額某年償還利息=每年付款額–該年償還本金∴各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見抵押貸款分期償還計劃,見表11-4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③

0

216

1500

1216

1461.92

38.08

177.92

2216

1419.02

42.9

173.10

3216

1370.66

48.36

167.64

4216

1316.18

54.48

161.52

5216

1254.79

61.39

154.61

6216

1188.42

66.37

149.63

7216

1107.66

80.76

135.24

8216

1019.82

87.84

128.16

9216

920.83

98.99

117.0110216

809.31

111.52

104.4811216

683.62

125.69

90.3112216

542.01

141.61

73.3913216

382.44

159.57

56.4314216

202.62

179.82

36.1815216

0

202.62

13.38表10-2

抵押貸款分期償還計劃表單位：萬元

2．折舊計劃已知：該物業按線性折舊法計算折舊額；折舊基數為：1950×85%=1657.5萬元；則年平均折舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬元）3．稅前現金流量

各年稅前現金流量

=各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經營成本（或經營費用）-年還本付息額。按題設已知條件，（1）該項目年潛在總收入

=單元月租金×單元數×12個月×（1+升幅）（2）該項目空置及其他損失

=2×單元月租金×單元數×（1+升幅）（3）實際總收入=潛在總收入-空置其他損失（4）經營成本：第1年為當年實際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增，即：經營成本=第1年實際總收入×20%×（1+升幅）（5）凈經營收入=實際總收入-經營成本（6）年還本付息額，見表11-4①欄。（7）稅前現金流量=凈經營收入-年還本付息額上述計算結果見表11-5。年份經營收入空置及其他損失實際總收入經營成本凈經營收入年還本付息額稅前現金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00

216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表10-3

稅前現金流量計算表單位：萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續表10-3

稅前現金流量計算表單位：萬元

4．稅金及稅后現金流量計算

稅后現金流量=稅前現金流量-應納稅額應納稅額=應納稅收入×綜合稅率應納稅收入=凈經營收入-利息-折舊-年均分攤融資成本其中：年平均分攤融資成本=1500×2%÷15=2（萬元）；本案例中，該項目應交納的稅金主要有：營業稅、印花稅、房產稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的30.85%。上述稅后現金流量計算結果如表10-4所示。年份凈經營收入還貸利息折舊費分攤融資成本應納稅收入綜合稅率稅額稅后現金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表10-4

稅后現金流量計算表單位：萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續表10-4

稅后現金流量計算表單位：萬元5．凈現值及內部收益率的計算（1）凈現值計算設基準收益率ic為20%，則凈現值計算結果見表10-5所示。年份自由資金投資額