第十章房產(chǎn)面積測算房產(chǎn)面積測算均指水平面積的測算1.房屋面積測算2.套面積計算和共有建筑面積的分攤3.房屋用地面積測算第一節(jié)房屋建筑面積測算的范圍房屋面積測算包括:1.房屋建筑面積測算2.使用面積測算3.產(chǎn)權(quán)面積測算4.共有建筑面積的測算與分攤房屋用地面積測算包括:1.房屋占地面積的測算2.用地面積的測算房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括:1.使用面積2.輔助面積3.結(jié)構(gòu)面積4.房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計算，還包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。測算面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高2.20m和2.20m以上的永久建筑。房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。1.房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積.2.不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層的面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。根據(jù)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍的條件：具有上蓋；應(yīng)有圍護物；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；層高在2.20m或2.20m以上；可作為生產(chǎn)或生活的場所。一、計算全部建筑面積的范圍１.單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。層高低于2.20m的房屋都不能計算面積。２.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。３.穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。４.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。５.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。６.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。７.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算８.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。９.房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

10.地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的。按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。11.有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。13.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m部位的外圍水平面積計算。15.伸縮縫與沉降縫統(tǒng)稱變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中的一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。二、計算一半建筑面積的范圍１.與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。２.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。３.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。４.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計算。５.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算三、不計算建筑面積的范圍１.層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。２.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。３.房屋之間無上蓋的架空通廊。這里還應(yīng)包括無上蓋的挑廊。４.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。５.建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。６.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。７.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。８.活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的房屋都不應(yīng)計算建筑面積。９.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干支線。１０.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。第二節(jié)套面積計算與共有建筑面積的分攤一、共有建筑面積１.可以分攤的共有建筑面積２.共有的電梯井、管道井、垃圾井、觀光井（梯）、提物井；３.共有的樓梯間、電梯間；４.為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；５.為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；６.共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；７.共有的電梯機房、水箱間、避險間；８.共有的室外樓梯；９.共有的地下室、半地下室；１０.公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。（二）不應(yīng)分攤的建筑面積１.作為人防工程的建筑面積；２.獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；３.為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；４.用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；５.用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。（三）共有面積的處理原則１.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；２.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分割。（四）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人。（五）共有建筑面積的分類與確認１.全幢共有共用的建筑面積２.功能區(qū)共有共用的建筑面積３.層共有的建筑面積二、套面積計算與共有建筑面積的分攤（一）套內(nèi)建筑面積的內(nèi)容１.套內(nèi)使用面積２.套內(nèi)墻體面積３.套內(nèi)陽臺面積在實際工作中，也可以按照套型的中線尺寸，直接計算套內(nèi)建筑面積，但陽臺面積則應(yīng)按外尺寸計算，即使用外墻至外墻的尺寸計算陽臺面積，當兩陽臺相鄰共用一公共墻體時，此時對共墻的尺寸使用中線尺寸。（二）層、功能區(qū)、幢面積的計算１.層面積的計算

SＣi=∑SＴi+ΔSＣi（10-1）式中SＣi——各層（i層）的建筑面積，m２，i為層號；

SＴi——本層（i層）內(nèi)各套建筑面積，m２，i為套號；

ΔSＣi——本層內(nèi)共有共用的建筑面積，m２，i為層號。２.功能區(qū)面積的計算

Sgi=∑Sci+ΔSgi

（10-2）式中Sgi——各功能區(qū)（i功能區(qū)）的建筑面積，m２，i為功能區(qū)號；

Sci——本功能區(qū)（i功能區(qū)）內(nèi)各層的建筑面積，m２，i為層號；

ΔSgi——本功能區(qū)內(nèi)共有共用的建筑面積，m２，i為功能區(qū)號。３.幢面積的計算

SＺ=∑Sgi+ΔSＺ（10-3）式中SＺ——本幢全幢的建筑面積，m２；

Sgi——本幢內(nèi)各功能區(qū)的建筑面積，m２；

ΔSＺ——本幢由全幢分攤的幢共有建筑面積，m２。４.面積計算的檢核

SＺ=∑SＴi+∑ΔS（10-4）式中SＺ——全幢的總建筑面積，m２；

∑SＴi——全幢內(nèi)各套建筑面積總和，m２；

∑ΔS——本幢內(nèi)全部共有面積之和，m２；∑ΔS=∑ΔSＣi+∑ΔSgi+ΔSＺ，即∑ΔS為各層、各功能區(qū)和幢的共有建筑面積之總和。二分之一外墻墻體面積=∑（ω外／2）=外墻面包圍的面積（S外）－墻體中線所包圍的面積（S中），即∑（ω外／2）=S外－S中（10-5）（三）外墻體一半面積的計算共有建筑面積中包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。當房屋為矩形時，也可根據(jù)矩形的兩個邊長a和b以及墻的厚度ω計算二分之一外墻墻體面積∑（ω外／2）。根據(jù)外邊長計算∑（ω外／2）=（a外+b外）ω-ω２根據(jù)中線邊長計算∑（ω外／2）=（a中+b中）ω+ω２根據(jù)內(nèi)邊長計算：∑（ω外／2）=（a內(nèi)+b內(nèi)）ω+3ω２（四）住宅樓共有建筑面積的分攤１.分攤原則住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進行分攤，根據(jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取整幢住宅樓的分攤系數(shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋的分攤面積。各套房屋的分攤面積２.各套房屋的分攤面積δSＴi=KＺ·SＴi（10-7）

KＺ=ΔSＺ／∑SＴi式中KＺ——整幢房屋共有建筑面積的分攤系數(shù)；

SＴi——各套（第i套）房屋的套內(nèi)建筑面積，m２，i為套號；

∑SＴi——整幢房屋各套房屋套內(nèi)建筑面積的總和，m２；

ΔSＺ為整幢房屋的共有建筑面積，m２。３.住宅樓房屋的共有建筑面積計算：整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房，以及人防工程等不應(yīng)計入共有建筑面積的面積。（五）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤對多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個分攤系數(shù)一次進行分攤，而是應(yīng)按照誰使用誰分攤的原則，對各共有建筑面積按照各自的功能和服務(wù)對象分別進行分攤，即進行多級分攤。１.幢共有建筑面積的分攤

δSgi=KＺ·Sgi（10-8）

KＺ=ΔSＺ／∑Sgi式中δSgi——幢內(nèi)各功能區(qū)（第i功能區(qū)）的分攤面積，m２；

KＺ——整幢房屋共有建筑面積的分攤系數(shù)；

Sgi——幢內(nèi)各功能區(qū)（第i功能區(qū)）的建筑面積，m２；

ΔSＺ——整幢房屋的共有建筑面積，即應(yīng)由全幢分攤的共有建筑面積，m２。

∑Sgi——本幢各功能區(qū)建筑面積之和，m２２.功能區(qū)共有建筑面積的分攤

δSci=Kgi·Sci

（10-9）

Kgi=ΔδSgi／∑Sci

ΔδSgi=ΔSgi+δSgi式中δＳci——功能區(qū)（第i功能區(qū)）內(nèi)各層的分攤面積，m２；Ｋgi——功能區(qū)（第i功能區(qū)）共有建筑面積的分攤系數(shù)；Ｓci——功能區(qū)（第i層）內(nèi)各層的建筑面積，m２；

∑Sci為功能區(qū)內(nèi)各層的建筑面積之和，m２；

ΔSgi為本功能區(qū)自身原有的共有建筑面積，m２；

δSgi為幢分攤給本功能區(qū)（第i功能區(qū)）的分攤面積，m２３.層共有建筑面積的分攤

δSTi=KCi·STi（10-10）

KCi=ΔδSCi／∑STi

ΔδSci=ΔSci+δSci式中δSTi——各套房屋的分攤面積，m２，i為套號；

KCi——各功能區(qū)內(nèi)，各層（i層）的共有建筑面積的分攤系數(shù)；

STi——各套房屋（或戶）的套內(nèi)建筑面積，m２；

ΔSci——各層本身原有的層共有建筑面積，m２；

δSci——功能區(qū)分攤給各層的分攤面積，m２；

∑STi——本層內(nèi)各套（戶）房屋套內(nèi)建筑面積之和，m２４.套（戶）內(nèi)產(chǎn)權(quán)面積的計算

SEi=STi+δSTi

（10-11）式中SEi——各套（戶）房屋的產(chǎn)權(quán)面積，m２；

STi——各套（戶）房屋的套內(nèi)建筑面積，m２；

δSTi——各套（戶）房屋分攤所得的分攤面積，m２。５.共有分攤面積計算的檢核∑SEi=∑STi+ΔSZ+ΔSg+ΔSC（10-12）

式中∑SEi——本幢房屋中各套（戶）房屋產(chǎn)權(quán)面積之和，m２；

∑STi——本幢房屋中各套（戶）房屋的建筑面積之和，m２；

ΔSZ——本幢房屋中全幢共有建筑面積，m２；

ΔSg——各功能區(qū)房屋的共有建筑面積，m２；

ΔSC——各層房屋的共有建筑面積，m２；∑δSTi=ΔSZ+ΔSg+ΔSC

（10-13）

∑δSTi——本幢各套（戶）分攤面積總和，m２。（六）商住樓面積計算與共有面積分攤計算示例三至六層各戶平面圖第三節(jié)房屋用地面積測算的方法1.房屋用地面積指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和公用土地的分攤面積等全部使用面積。其中包括供休憩和滿足生產(chǎn)或生活需要的空間面積，還包括出入專用的室外道路、綠化、停車場、院內(nèi)空地及其圍護物等的全部土地面積。2.不包括下列土地的面積確使用權(quán)屬的冷巷、巷道和間隙地；市政管轄的公用道路、街道、巷弄等公用土地；公共使用的河涌、溝渠、排水溝道；已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；其它按規(guī)定不記入用地面積的土地面積。

3.用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各地類面積的測算。4.用地面積測算可用坐標解析法、實地量距法以及圖解法等方法。一、坐標解析法根據(jù)房屋用地界址點或邊界點的坐標計算房屋用