產業園區規劃設計策略報告人：李閻魁博士后

優秀規劃設計如何促進產業園區的發展產業規劃的核心產業地產的內涵核心議題壹產業地產的內涵產業地產將產業運營、地產開發和城市發展相結合的地產開發模式。產業地產城市產業地產的內涵產業地產與其它地產開發模式比較：地產開發模式住宅地產商業地產產業地產價值體現居住保值升值商業經營物業升值產業發展自身增值成敗的關鍵做好產品目標群體商業定位經營招商產業定位產業集聚產業地產的內涵貳產業規劃的核心

主導產業是針對產業在國民經濟產業結構體系中的功能地位和發展階段不同，進行分類時產生的一個概念。產業規劃的核心/主導產業產業規劃的核心/主導產業主體性外向性關聯性創新性比重較大（大于5—8%），綜合效益好；階段性滿足不斷增長的市場需求，能夠帶動整個區域或國家的經濟發展；關聯度強，主導產業與其輔助和配套產業共同形成主導產業群；技術先進，能夠迅速，有效地吸收創新成果；在發展階段，能夠獲得較高和持續的發展速度，并推動產業結構升級；主導產業的特性4.主導產業的發展規律——三次產業結構的演變規律第一產業的發展規律（1）以種植業為主導(經濟發展的初級階段)（2）以牧、漁、林比例不斷上升(經濟快速發展階段)（3）農業功能拓展和產業延伸(經濟發展成熟階段)第二產業的發展規律（1）工業化主導產業演變規律：輕紡工業→基礎工業→重化工業→高附加值組裝型→信息產業等高新技術產業。（2）輕、重工業演變規律：在工業內部，對于工業化初中期輕、重工業的發展大體符合霍夫曼定理。（3）重工業內部演化規律：采掘工業→原材料工業→加工制造工業。（4）輕工業內部演化規律：農產品為原料的輕工業→以工業品為原料的輕工業（5）產業要素的演變規律：勞動密集型→資本密集型→技術密集型第三產業的發展規律（1）第三產業發展的一般規律（2）發達國家第三產業內部結構的演變規律（3）發展中國家第三產業內部結構的演變規律（4）新興國家第三產業內部結構的演變規律產業規劃的設計核心/主導產業的發展規律產業結構的發展的主要基礎理論三次產業結構間的演變紡織工業→煤炭工業→鋼鐵工業→機械工業(含造船業)→汽車→化學→航空、高技術工業等新興產業。紡織工業→電力工業→鋼鐵→機械→化學工業→汽車→家電工業→電子工業等高技術產業。輕工業進口替代產品→輕工業產品出口導向為主→重化工業出口主導型→技術密集型工業等發展階段。農業→輕紡工業→交通運輸業→機械工業（汽車、鋼鐵）→建筑→信息服務為主的高新技術產業。主導產業發展趨勢輕紡工業→基礎工業→重化工業→高附加值組裝型→信息產業等高新技術產業比較分析產業規劃的核心美國英國韓國日本中國主導產業發展趨勢重工業(機械工業、冶金工業、石油化工）→商業、飲食業→家電→基礎工業→重化工業（鋼鐵、化工）→房地產、汽車→電子通訊。基本指標前工業化階段（1）后工業化階段（5）工業化初期（2）工業化中期（3）工業化后期（4）主要指標1964年人均GDP100-200200-400400-800800-15001500以上2008年人均GDP720-14401440-28802880-57605760-1081010810以上人口城市化率30%以下30-50%50-60%60-75%75%以上產業結構生產要素結構資源密集型勞動密集型資本密集型資本-技術密集型技術-知識密集型產品價值農業低附加值工業中等附加值工業較高等附加值工業高附加值工業三次產值結構一二三一>二二一三一>20%，且一<二二三一一<20%，且二>三二三一一<10%，且二>三三二一一<10%，且三<二農業就業結構60%以上45-60%30-45%10-30%10%以下產業結構農業為主原材料工業為主初級加工工業為主高級加工工業為主服務業為主第一產業主導產業糧食作物種植業牧業、漁業林業農業功能拓展第二產業主導產業紡織工業、冶煉工業、采煤工業鋼鐵工業、采煤工業、造船工業、紡織工業、電力工業、電器工業、機械制造業、化學工業、汽車工業耐用消費品工業、計算機工業、合成材料工業高新技術產業第三產業主導產業個人服務、家庭服務公共設施：如商業、交通、通信業等金融、保險、流通等信息業：如咨詢、廣告等社團和個人服務業區域布局布局模式低水平均衡模式極核式空間模式點軸式空間模式網絡式空間模式區域空間模式布局特征經濟發展緩慢，相互之間聯系弱，孤立分散的地方中心，初級均衡分布結構。區域經濟增長中心集聚，形成明顯的核心—邊緣二元空間結構。分工聯系弱。區域經濟不均衡發展，中心集聚-擴散。點與軸分為若干等級，形成規模、等級結構。區域內經濟達到一體化，各中心彼此聯系十分密切，形成高級均衡網絡結構。區域間與區域內一體化，集聚和擴散相伴產生，區域經濟表現為等級“塊狀”結構。產業規劃的核心/產業選擇一般認為，中國工業化早已經進入中期階段，目前已經進入工業化中后期階段。中國內地版圖內包括了工業化進程的所有階段。從西部到東部游歷中國各個地區，就可以體驗到往往需要上百年時間演進的整個工業化歷程。階段四大經濟板塊31省市區后工業化階段（5）上海（100）、北京（100）工業化后期（4）后半階段天津（94）前半階段東部（72）廣東（77）、浙江（75）、江蘇（73）工業化中期（3）后半階段山東（51）前半階段全國（42）、東北（41）遼寧（49）、福建（47）、山西（44）、吉林（40）、黑龍江（36）、河北（34）工業化初期（2）后半階段中部（24）、西部（20）內蒙古（33）、寧夏（32）、湖北（31）、重慶（28）、陜西（28）、青海（22）、新疆（22）、云南（22）、湖南（22）、河南（22）、甘肅（20）、江西（19）、安徽（19）、四川（18）海南（17）前半階段廣西（13）、貴州（11）前工業化階段（1）西藏（0）資料來源:國家發展和改革委員會.網址/fzgh/ghwb/default.htm產業規劃的核心/產業選擇叁優秀規劃設計如何促進產業園區的發展產業地產產業發展主導產業功能特征主體性外向性關聯性創新性階段性1.主導產業2-4個；政府開發企業規劃對策2.不僅是本園區公共設施，還得關注區域的經濟配套3.全價值鏈（產業地產規劃—配套地產開發—商務服務跟進—園區物業發展4.制定創新激勵機制與保障機制5.與產業發展規律相協調市場開發企業規劃對策1.目標定位、園區規模2.城市等級、園區前景、主導產業3空間布局、彈性高效4.建筑環境設計、營銷模式5.分期建設用地代碼用地名稱1R居住用地2A公共管理與公共服務用地其中行政辦公用地文化設施用地教育科研用地體育用地醫療衛生用地社會福利設施用地文物古跡用地外事用地宗教設施用地3B商業服務業設施用地其中商業設施用地商務設施用地娛樂康體用地其它4M工業用地5W物流倉儲用地6S交通設施用地7U公用設施用地8G綠地其中公園綠地防護綠地B10商業用地商業及餐飲、旅館等服務業用地B11零售商業用地以零售功能為主的商鋪、商場、超市、市場等用地B12批發市場用地以批發功能為主的市場用地B13餐飲用地飯店、餐廳、酒吧等用地B14旅館用地賓館、旅館、招待所、服務型公寓、度假村等用地B2商務用地金融保險、藝術傳媒、技術服務等綜合性辦公用地B21金融保險用地銀行、證券期貨交易所、保險公司等用地B22藝術傳媒用地文藝團體、影視制作、廣告傳媒等用地B29其他商務用地貿易、設計、咨詢等技術服務辦公用地（包括商業性辦公的企業管理機構"如企業總部“和非事業科研設計機構用地）M工業用地工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施用地，包括專用鐵路、碼頭和附屬道路、停車場等用地，不包括露天礦用地M1一類對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患的工業用地M2二類對居住和公共環境有一定干擾、污染和圈圈隱患的工業用地M3三類對居住和公共環境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業用地W物流倉儲用地物資儲備、中轉、配送等用地，包括附屬道路、停車場以及貨運公司車隊的站場等用地W1一類對居住和公共環境基本無干擾、污染和安全隱患的物流倉儲用地W2二類對居住和公共環境有一定干擾、污染和安全隱患的物流倉儲用地W3三類易燃、易爆和劇毒等危險品的專用物流倉儲用地城市建設用地分類分為8大類，35中類、42小類城市建設用地平衡表/用地分類

控制性指標引導性指標代碼用地行業名稱容積率建筑密度建筑系數固定資產投資強度（一類土地）(萬元/公頃)綠地率行政辦公及生活服務設施用地所占比重土地產出率（萬元/公頃）控制值推薦值推薦值控制值控制值推薦值13農副食品加工業0.91.2≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%6200845014食品制造業11.4≥30%≥35%≥3300≥15%≤20%≤7%7500990015酒、飲料和精制茶制造業0.91.2≥30%≥35%≥3500≥15%≤20%≤7%6100860016煙草制品業1.82≥30%≥35%≥8800≥15%≤20%≤7%87001160017紡織業11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%5000730018紡織服裝、服飾業11.5≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%5500800019皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋業11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%6600940020木材加工和木、竹、藤、棕、草制品業11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%4500700021家具制造業11.4≥30%≥35%≥3100≥15%≤20%≤7%6300890022造紙和紙制品業11.3≥30%≥35%3100≥15%≤20%≤7%65008500

物流倉儲

1通用倉儲類0.81≥35%≥40%≥1800≥15%≤20%≤7%180022002保溫冷藏類0.60.7≥35%≥40%3800≥15%≤20%≤7%160022003冷凍類0.60.8≥35%≥40%≥3800≥15%≤20%≤7%160022004化學危險品類0.60.8≥35%≥40%≥2200≥15%≤20%≤7%180023005城市配送類0.60.8≥35%≥40%≥3400≥15%≤20%≤7%370045006農副產品類0.60.8≥30%≥40%≥2200≥15%≤20%≤7%80010007堆場類0.30.5—≥40%≥600≥15%≤20%≤7%12001500

標準廠房

1標準廠房11.5≥35%≥35%≥2000≥15%≤20%—40006000

研發總部類

1研發總部類1.21.8≥25≥25%≥3500≥25%≤35%—1000012000控規中分行業控制指標體系（上海部分行業標準）/用地指標發展階段主導動力增長機制園區開發企業作用產業狀況功能定位規劃對策初創期政府主導要素聚集服務管理（優惠政策：1.稅收;2.土地使用；3.勞動力）企業集中企業聚集地基礎設施、公共設施成長期政府和市場產業主導商務服務產業集群工業園價值鏈產業鏈區域經濟配套成熟期市場主導創新突破園區物業發展關聯性產業集群多功能區產城一體衰退期（更新期）優勝劣淘區域生產衰退重新定位企業遷出改造地區園區更新功能特征主體性外向性關聯性創新性階段性1.主導產業2-4個；政府開發企業規劃對策2.不僅是本園區公共設施，還得關注區域的經濟配套3.全價值鏈（產業地產規劃—配套地產開發—商務服務跟進—園區物業發展4.制定創新激勵機制與保障機制5.與產業發展規律相協調產業地產產業發展主導產業功能特征主體性外向性關聯性創新性階段性1.主導產業2-4個；政府開發企業規劃對策2.不僅是本園區公共設施，還得關注區域的經濟配套3.全價值鏈（產業地產規劃—配套地產開發—商務服務跟進—園區物業發展4.制定創新激勵機制與保障機制5.與產業發展規律相協調市場開發企業規劃對策1.目標定位、園區規模2.城市等級、園區前景、主導產業3空間布局、彈性高效4.建筑環境設計、營銷模式5.分期建設中小企業劃分為中型、小型、微型三種類型，具體標準根據企業從業人員、營業收入、資產總額等指標，結合行業特點制定（中小企業劃型標準規定）。（2011版）工業中型營業額500萬-2億，人數300-1000人。工業小型營業額50萬-500萬，人數20-300人。進開發區對中小企業的要求:1.國家級開發區固定資產規模小于2000萬元人民幣的項目鼓勵進入標準廠房和研發樓宇。2.省級開發區固定資產規模小于1000萬元、用地少于10畝的工業性項目鼓勵進入標準廠房和研發樓宇。標準廠房需求面積：主要集中在1200～2500平米，部分企業需要面積在3000～5000平米，超過6000平米的較少。一.目標客戶：中小企業/工業地產1.城市等級（合肥售價3500元/平方米，襄陽2500元/平方米，棗陽1500元/平方米）2.園區前景據國際權威機構預測：全球GDP每增加2%，

便會產生5億平方英尺的工業地產需求。3.主導產業

東部地區：研發類園區需求旺盛

中部地區：生產性園區需求較強

西部地區：工業地產需求較弱土地費用建安成本基礎設施其它費用合計總成本估算售價估算利潤省會城市225645210365144535002055地級市75645210365129525001205縣級市3064521036512501500250二.項目選址/工業地產等級綜合性園區專業性園區一級（國家級）2000畝以上1000至2000畝二級（省會級）1000至2000畝500至1000畝三級（地級市）1000畝以下500畝以下1.園區規模截止目前，國家級經濟技術開發區共有215家，國家級高新技術產業開發區共有115家。中國開發區的規模平均為634.5公頃，最大為6316公頃，最小為7.2公頃。

2.配套標準廠房區規模（拿多少地，分期開發）一般標準廠房配套規模為園區的10-20%，國家級開發區平均配套標準廠房區為65公頃-130公頃（1000-2000畝）。標準廠房建設規模最小占地要達到100畝以上。3.分期建設（分3-4期）一期100畝-300畝。三.項目規模/工業地產1.賣地：購地自建廠房。缺點利潤最薄；優點是回款最快，容易啟動