2023/2/41房地產開發與管理經濟與管理工程學院樊瑜2012.22023/2/42考核方式及要求評分標準：平時成績占40%（出勤30%、作業30%、課堂表現40%）期末考試占60%考試方式：閉卷要求：保證出勤認真聽講勤于思考積極回答問題獨立完成課內外作業2023/2/43課程簡介本課程是工程管理專業學生一門主要的專業技術課。是一門實踐性很強的應用課程。本課程以市場經濟條件下的房地產開發為出發點，將房地產開發與管理有機的結合在一起，充分應用現代經營管理理論，全面系統地闡述房地產開發與管理的基本概念、基本理論、基本內容和程序。2023/2/44教學目的學習本課程的目的是培養學生進行房地產市場分析、投資決策分析和開發管理的能力。通過本課程的學習，要求學生既掌握房地產開發及管理的相關理論知識，又掌握實際操作方法，能較熟練地進行市場投資分析并撰寫可行性研究報告。以適應房地產及其相關領域各個層面的工作。2023/2/45課程內容房地產開發與管理概述房地產開發程序與管理房地產市場調查與分析房地產開發項目策劃房地產投資分析基礎房地產開發項目可行性研究房地產開發資金籌集與成本監控管理房地產開發的建設過程管理房地產市場營銷物業管理2023/2/46參考書目（一）建議教材施建剛，房地產開發與管理，上海：同濟大學出版社，2004（二）參考書目1、劉洪玉，房地產開發（3版），北京：首都經濟貿易大學出版社，20062、中國房地產估價師學會．房地產開發經營與管理．北京：中國建筑工業出版社，20053、丁烈云，房地產開發（第二版）北京：中國建筑工業出版社，20044、呂萍，房地產開發與經營，北京：中國人民大學出版社2002.45、劉薇、滕一峰，房地產開發與管理，北京：北京大學出版社，2010.62023/2/47第一章房地產開發與管理概述

※本章要求熟悉房地產開發的含義、特征和分類，房地產企業的概念和性質，組建房地產企業的條件，了解管理的概念，房地產業的地位，房地產開發過程中的主要角色，政府對房地產開發過程的管理。2023/2/48第一章房地產開發與管理概述第一節房地產與房地產業第二節房地產開發第三節房地產開發企業2023/2/49第一節房地產與房地產業一、房地產的含義及特性二、房地產業的含義及特性三、房地產業的行業性質及作用2023/2/410一、房地產的含義及特性房地產是一切社會經濟和生活活動的載體。房地產作為人類生產生活所必需,不僅僅是最基本的生產要素,也是最基本的生活資料。在市場經濟中,房地產是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實在的財產。房地產通常是指土地（地產）以及在土地上的建筑物（房產）及其他定著物,

包括物質實體和依托于物質實體上的權益。2023/2/411房地產的特性自然特性經濟特性位置的固定性、單件性、耐久性建設周期長，投資大、投資流動性差、保值增值性、變更用途困難性社會特性政策影響性強、較強的社會風俗和生活習慣2023/2/412二、房地產業的含義和特性土地開發和再開發房屋開發和建設地產經營房地產經營房地產中介服務房地產物業管理服務房地產金融服務房地產業是從事房地產投資、開發、經營、管理和服務活動的行業和部門的總稱。房地產業是一個巨大的產業體系。房地產業的主要內容：2023/2/413房地產業的特性高度綜合性政府干預強關系社會的穩定高投資、高收益、高風險2023/2/414三、房地產業的行業性質及作用房地產業是第三產業的重要組成部分,在我國國民經濟分類標準中被作為獨立的行業。它既是國民經濟的先導性、基礎性產業,又是附加值比較高的產業。房地產業為人們提供一定的空間地域,它是整個城市社會、政治、經濟和文化生活重要的物質基礎。沒有房地產業就沒有城市和城市的社會經濟生活。2023/2/415房地產業與建筑業的關系建筑業的主要經營活動是各類房屋建造及其他構筑物的修建、改造及設備安裝，是物質生產部門。屬于第二產業。在房地產的產業鏈條中，地上建筑物和構筑物的建設離不開建筑業，建筑業是其中不可缺少的生產環節。房地產業的發展為建筑業提供了巨大的空間，建筑業的技術進步和成本高低對房地產產品的品質和經營效益有著直接的影響。2023/2/416第二節房地產開發一、房地產開發的含義、特點和分類二、房地產開發活動的參與主體2023/2/4172023/2/418一、房地產開發的含義、特點及分類

（一）房地產開發根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定：“房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”2023/2/419

具體來講，房地產開發是指具有開發資質的房地產開發企業依據相關法律法規或政策，根據城市發展和建設的總體規劃，充分考慮經濟效益、社會發展的要求，對獲取的土地進行投資、建設、管理的行為。2023/2/420房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改善人居環境的一種活動。這里的資源包括：土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等。2023/2/421（二）房地產開發的特點房地產開發是房地產企業的生產和再生產過程，也是房地產產品的形成過程。房地產業的特殊性、房地產企業的特點以及房地產產品的獨有屬性，使得房地產開發具有與其他開發活動不同的特點。1.全面系統性2.廣泛聯系性3.風險與效益并存4.地域性2023/2/422（三）房地產開發的分類根據開發的深度，可分為土地開發和房屋開發根據開發項目的使用功能，可分為居住類房地產、工業類房地產、商業類房地產、特殊用途房地產等根據開發項目所在的位置，可分為城市新區房地產開發和舊城區房地產開發根據開發的規模，可分為零星地段的房地產開發和成片小區開發根據開發方式分類，可分成定向開發、聯合開發、合作開發和單獨開發2023/2/423二房地產開發與經營活動的參與主體（一）開發商（二）建筑承包商（三）政府部門（四）金融機構（五）土地所有者或土地當前的使用者（六）專業顧問（七）消費者（購房者及租戶）2023/2/424（一）開發商開發商是項目的出資者、組織者、管理者與協調者，是房地產開發全部工作的直接決策人、受益人和責任人。開發商的目的是在注重社會效益和環境效益的前提下，通過實施開發過程來獲取直接的經濟利益。

潘石屹25出生年月：1963年10月籍貫：甘肅省天水職位：SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁畢業院校：石油管道學院（河北）經歷：大學畢業后分配到河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室工作，1987年底開始在深圳和海南開創自己的房地產開發生涯。1992年，與人合作共同創建了北京萬通實業股份有限公司，在北京開發房地產。1995年，潘石屹與妻子張欣共同創立了SOHO中國有限公司2023/2/4261984年任北京市華遠經濟建設開發總公司建設部經理，當時年僅33歲；1987年至1993年，任北京市西城區華遠城市建設開發公司總經理；1993年至今，任北京市華遠集團總裁兼北京市華遠房地產股份有限公司董事長。1984年至今，任志強主持或參與了華遠近50個房地產項目的開發工作，戰功卓著，曾當選西城區人大代表、北京市勞動模范，并榮獲全國“五一勞動獎章”，現任北京市政協委員。任志強是京城房地產圈內的資深人士，在業內被稱為“大哥大”。

任志強籍貫：山東畢業院校：中國人民大學職務：北京華遠新時代房地產公司董事長2023/2/4271968年參軍，服役于空軍汽車三團；1973年轉業，就職于鄭州鐵路水電段；1974年至1978年就讀于蘭州鐵道學院；畢業后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經貿委、深圳市特區發展公司；1983年到深圳經濟特區發展公司工作，1984年組建“現代科教儀器展銷中心”，任總經理。1988年中心改組發行股票，更名為“深圳萬科企業股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經理，1999年2月辭去總經理職務。王石出生年月：1951年1月

籍貫：廣西柳州畢業院校：蘭州鐵道學院職位：萬科董事長

2023/2/428（二）建筑承包商建筑承包商是開發過程中房屋等建筑產品的直接生產者。建筑承包商以開發商為市場，不享受項目經營效益，只是從工程建筑施工中收取工程費用。承包商在開發項目的建設過程中起著十分重要的作用，承包商的隊伍素質、管理水平直接關系著房地產產品的質量。2023/2/4292023/2/430（三）政府部門政府及政府機構在參與房地產市場運行的過程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，有時以開發商身份投資參與公益型項目建設，甚至以開發及投資主體的身份進行重大項目建設。主要涉及的部門：土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門需獲得的批準：土地使用證、規劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可證、銷售許可證、房地產產權證書等2023/2/431（四）金融機構金融機構一般以資金提供者身份參與房地產開發。房地產金融業務必須通過一定的金融機構才能完成。在房地產開發過程中需要兩類資金：開發建設過程的對開發商的“開發建設貸款”；項目建成后用于支持購房者的“抵押貸款”2023/2/432（五）土地所有者或土地當前的使用者城市土地國有，農村土地集體所有對應開發用地的獲取方式：從土地所有者（即國家）手里獲取土地使用權，為土地出讓方式；從當前的土地使用者手里獲取土地使用權，為土地轉讓方式；2023/2/433（六）專業顧問建筑師工程師規劃師景觀建筑師環境顧問交通顧問房地產估價師會計師地產代理物業管理師市場研究專家經濟師及造價工程師律師

2023/2/434（七）消費者（購房者及租戶）

每個人和機構都是房地產商品的消費者。人人都需要住房，每個機構都需要一定的建筑空間來從事其生產經營活動，而不管這些房屋是購買的還是租賃的。需求：真實的需要、投機需求、引致需求從市場買家的角度：自用型和投資型自用型購買者的主要約束條件：購買能力投資型購買者主要考慮：預期收益的大小2023/2/435第三節房地產開發企業一、房地產開發企業的特征二、房地產開發企業的分類三、房地產開發企業的設立四、房地產開發企業的資質2023/2/4362023/2/437一、房地產開發企業的特征房地產開發企業是指以房地產開發建造為前提，從事土地開發、房屋開發等不同形式的經濟活動，在實現社會效益的同時獲取利潤、進行自主經營，獨立經濟核算，并具有法人資格的經濟實體。2023/2/438房地產開發企業是以土地開發和房屋建設為經營范圍的生產經營型企業。隨著市場化進程的加快，其經營性功能日漸突出，主要職能表現在對內部資源和市場資源的重組過程。房地產開發企業是典型的資金、技術、人才密集型企業。政府對房地產業的干預的力度強，環節多。房地產開發企業生產及經營的產需鏈條長，環節多。對企業的整體運作水平和資源整合能力要求高。2023/2/439

二、房地產開發企業的分類依所有制性質劃分：公有制房地產開發企業全民所有制和集體所有制非公有制房地產開發企業民營和涉外混合所有制房地產開發企業上市股份多元化、資產重組、制度革新，產權與經營權相分離2023/2/440依經營業務范圍劃分專營公司：專門從事房地產開發與經營的公司兼營公司：從原來的經營范圍擴大到房地產開發與經營的企業。依企業的資質等級劃分：根據《房地產開發企業資質管理規定》房地產企業按照企業條件分為一、二、三、四級2023/2/441按照政府審批性質劃分房地產開發專業公司長期專業從事房地產開發的企業，一般資金技術實力雄厚，具有較高的資質等級和綜合開發能力房地產開發項目公司從事單項房地產開發經營的企業，一般在開發項目立項的時候申請成立，在項目開發經營完成后解散。2023/2/442三、房地產開發企業的設立1998年7月20日，國務院常務會議通過了《城市房地產開發經營管理條例》，其中房地產企業設立條件為：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：有100萬元以上的注冊資本；有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定2023/2/443外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合上述規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記，工商行政管理部門對符合條例規定條件的予以登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，還需聽取同級房地產開發主管部門的意見。房地產開發企業領取營業執照之后，還需持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案營業執照復印件、企業章程、驗資證明、企業法定代表人的身份證明、專業技術人員的資格證書和聘用合同。2023/2/444四、房地產開發企業的資質建設部于2000年3月29日發布了《房地產開發企業資質管理規定》。我國房地產開發企業資質按照企業條件分為4個資質等級。2023/2/445一級資質注冊資本不低于5000萬元；從事房地產開發經營5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；連續5年建筑工程質量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；2023/2/446一級資質（續）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發生過重大工程質量事故。2023/2/447二級資質注冊資本不低于2000萬元；從事房地產開發經營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；連續3年建筑工程質量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；2023/2/448二級資質（續）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發生過重大工程質量事故。