序認識房地產開發經營課程畢瓊媛2013.2.28《房地產開發與經營》課程是工程管理專業的專業主干課。該課程是一門實踐性很強的課程，是應用現代經營管理原理討論房地產業運作規律，并以較小的代價取得較好房地產開發利用效益或效果的科學經營方法的學科，屬于經營管理學科的一個分支。具有綜合性、政策性、實用性強的特點。課程是由工程經濟學、市場營銷、管理學、國家法律法規等知識構成。

通過本課程的學習使學生了解房地產開發與經營的理論和策略，掌握房地產開發的程序和內容，了解房地產營銷和地產交易的相關知識。對房地產企業和物業管理也有介紹。為培養高級從事房地產開發經營的人才打好理論基礎。房地產開發與經營課程的主要內容包括：房地產開發項目可行性研究、房地產開發用地的取得、房地產開發資金的籌集、房地產開發項目的規劃設計及其評價、房地產項目開發與經營中的招標與投標、房地產項目開發與經營中的合同管理、房地產開發項目的建設管理、房地產營銷。

通過該課程的教學，使學生了解房地產開發企業及其制度，熟悉房地產開發程序，熟悉房地產項目開發與經營的基本理論和方法，掌握房地產項目開發與經營全過程的主要環節和基本知識，初步具備項目開發與經營的基本技能。

房地產開發與經營課程設計的主要內容包括：房地產市場調查與分析、房地產開發項目可行性研究報告的編制、房地產項目營銷策劃書的編制。

第一講

認識房地產開發與經營課程1、熟悉本課本目錄；2、學習房地產開發的含義；3、了解房地產開發經營的發展過程。第一章房地產開發概論第二章房地產開發項目策劃第三章房地產開發項目前期工作第四章房地產開發項目的建設管理

第五章

房地產開發項目的經營管理第六章房地產開發項目物業委托第七章房地產開發項目后評價房地產開發

一、房地產的概念、產生、發展概述1、概念：1）房地產業：是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。包括子產業：咨詢業；投資開發業；價格評估業；經紀業；物業管理業。2）房地產開發與經營：

參考第14頁、15頁。

房地產開發與經營基本含義房地產開發的概念廣義：國土開發、區域開發、城市開發等都與房地產開發活動有著密切的關系的開發活動均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產開發；狹義：主要是指在依據國家的法律取得了國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產項目的規劃、設計和建設、施工等開發活動。

房地產經營：是企業經營活動的重要組成部分，是指房地產企業為實現預期目標，確定實現目標的戰略和策略，并有意識、有計劃加以實現的經濟活動過程。房地產經營廣義：不僅包括房地產生產過程的開發環節、流通環節的營銷活動和中介服務活動等，還包括消費環節中的物業管理服務活動；狹義：僅指流通環節的營銷活動和中介服務活動。

2、房地產的產生與發展見教材第4—6頁。

二、房地產業的地位與作用1、房地產業的地位：是國民經濟中的特殊部門；基礎性產業；先導性產業；是保護和優化生態環境的一項環保產業；是第三產業起飛的啟動點。

2、房地產業作用（研討）1）房地產業與其他產業的關系例如，與建筑業的關系；2）與城鎮建設的關系有利于提高城市的產業聚集效益；有利于推動城市化進程。3）與社會發展的關系有利于帶動經濟結構的優化；有利于健全和完善社會主義市場體系。

三、房地產業體系1、房地產開發與經營的研究對象：范圍較為廣泛，對象較為復雜。如：投資決策、土地獲取、策劃、建設、管理、銷售、物業等。2、內容：

房地產開發；房地產經營3、方法：

專業調查方法；定性與定量結合的方法；系統建模方法；社會學研究方法（系統工程）；其他如SWOT方法等。房地產開發的分類定向開發聯合開發合作開發單獨開發按承擔方式新城區開發舊城區開發按開發的地域按開發的經營方式或開發的不同階段土地開發房屋開發綜合開發按開發的規模與復雜程度單項開發小區開發成片集中開發主要任務1）房地產開發要為城市建設服務

2）房地產開發要為城市居民提供良好的生活、生產和工作條件

3）房地產開發要按照市場原則從事開發經營活動

從1989年建設部《關于加強城市綜合開發工作的若干意見》的通知（新城房字【1989】14號）開始，到2010年國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發【2010】4號）為止，國家制定了許多房地產開發管理規定。綜合來看，房地產開發的主要任務包括三個方面：我國房地產開發的發展過程

第一階段，是醞釀階段，即城市房地產的“統建”階段。

（1963年-1978年）

它是房地產開發的前身。房屋建設的方法，是把國家、地方投資結合在一起，實行局部統建和組織企業集資統建。

第二階段，是從“統建”到綜合開發的過渡階段。

（1963年-1978年）

組織開發公司，實行綜合開發。從而使綜合開發成為房地產開發的基本模式。1.1.4我國房地產開發的發展過程

第四階段，是以建立社會主義市場經濟體制為標志的階段。（1992年-至今）

1992年開始，房地產開發逐漸納入到市場化的軌道，土地出讓越來越多地采取招標、拍賣等方式，資金來源日益多樣化，民營房地產企業在房地產開發中的地位日益增強。城市建設出現了前所未有的發展。

第三階段，是以建筑業體制改革為契機的迅速發展階段。（1984年-1992年）

組建多種形式的工程承包公司和綜合開發公司，使房地產開發事業蓬勃地發展起來。圖1.12006-2008年全國房地產開發投資及其同比增長情況(資料來源：國家統計局)

2010—2011年：

2010年以來，中國出臺了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。兩年先后出臺了三次調控措施。要把房價過快上漲的勢頭控制住，使房價能夠保持在一個合理的水平。

2010年10月，一年期存款基準利率上調由現行的2.25%提高到2.50%；

2010年11月，公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。

2010年12月，個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。

2011年1月25日，住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》。

2011年1月26日，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。

2011年1月27日，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。

2011年1月26日，國務院常務會議確定了2011年房地產宏觀調控的“新國八條”，河南房地產調控措施細則相繼出臺。1）“限購”成為地方政府重要舉措。2）2011年，河南省計劃完成各類保障性住房建設投資330億元，開工建設各類保障性住房39萬套。3）對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。4）保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。5）再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅。2011年新政下河南縣域房地產市場走勢在河南省，縣域經濟發展程度相對較為落后，城鎮化水平較低，房地產市場的發展也更是較為落后。但也正因為如此，隨著縣域經濟的不斷壯大和城鎮化水平的加快，以及自去年以來國家宏觀調控的影響，縣域市場已成為房地產發展的一片“藍海”。

1、龐大的人口形成巨大的市場容量河南省有108個縣（市），合計國土面積占全省的90.5%；縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。

2009年河南國內產總值為19367.28億元，其中縣域生產總值超過1.5萬億元，占全省生產總值的比重達70%。縣域經濟已成為全省經濟的基礎。

2、不斷提速的縣域城鎮化水平

2010年，河南省城鎮化率達到39.2%，進入快速發展階段。河南省政府公布了《關于推進城鄉建設加快城鎮化進程的指導意見》，按照規劃，到2015年全省城鎮化率將達到48%。當前河南城鎮化水平低于全國將近10%，河南省用3年到5年的時間迎頭趕上，將會有大量的農民要進城，縣域房地產市場具有龐大的市場潛力，前景看好。

3、縣域市場住房需求基本為自住需求當前我省縣域龐大的人口、高速推進的城鎮化以及眾多縣域的新區建設，使得縣域房地產市場蘊藏了巨大的市場潛力。現有城鎮居民有改善住房條件的需求，家庭子女長大后成家對于住宅的新需求，大量農民擁進縣城的購房需求以及我國城鎮化水平將會保持長期高速發展。縣域房地產將迎來發展的大好春天。河南縣域房產市場產品發展趨勢

1、建筑風格從單一、呆板走向現代、歐式。隨著縣域房產市場的開放和大小開發商的陸續進入，逐步激烈的競爭使得產品“產異化”、“創新”成為一個樓盤成敗的重要因素。

2、小區規劃從“兵營式”排布走向多樣化。3、建筑“向高走”。4、戶型“創新”成為常態。戶型創新主要有：入戶花園、270度觀景飄窗、可視對講系統等等。

5、戶型面積逐步縮小。6、配套設施更為完善現在縣城中擁有天然氣和暖氣配套是最基本的條件，有的小區開始出現溫泉、幼兒園、會所、商業街和智能化系統。個別縣域發展狀況

縣域房地產市場發展驅動力分析

（一）需求驅動

1.城市化進程加快

城市化進程的加快，為大量進城的農民提供了工作機會，同時擁入城市的大量人口也給城市的運營帶來了巨大的壓力。

2005年，中國城鎮人均住房面積為26平方米，以世界發達國家20世紀90年代人均建筑面積（35平方米～45平方米）的下限，作為中國2020年城鎮住宅發展目標的參考依據。那么2005—2020年的15年間，中國因城鎮人口增多，而需新增住宅建筑面積127億平方米，平均每年8.5億平方米.

根據國家發改委的統計數據，中國每年商品房竣工面積只有5億多平方米，且自2005年起，商品房銷售面積都高于竣工面積，巨大的需求使得市場開始用存量房來滿足日益增長的需求。

2.消費群體轉移拉動住房需求

自1998年實行住房制度改革以來，中國居民逐漸接受了個人貸款買房的事實。外出打工人員在大城市暫時買不起房，而縣城又具有相對舒適的居住條件，因而回城購房；越來越多的富裕農民、鄉鎮的行政事業人員也更愿意到縣城購房安家。政府機關及部分事業單位人員、公務員，外地做生意回城及縣城個體商業人員買房。

3.大城市郊區化

近年來，隨著城市的快速擴張，大城市的郊區化現象越來越受到關注，中國的大城市多是典型的單中心組團式城市結構，中心市區的發展受到地理空間和資源條件的制約，需要通過城市化進程，實施市區產業、人口和城市建設向郊區轉移，因而大城市周邊的城鄉結合部和縣城，承擔了分擔城市的產業和人口壓力的角色。

（二）供給驅動1.縣域投資環境改善

房地產業是國民經濟的重要組成部分，是能夠提供大量財政收入的產業部門，經濟發達國家和地區的房地產經營收入一般可占政府財政收入的10%~40%。房地產市場的持續快速發