第七講房地產項目開發的實務基礎

—基礎認識與實務要義（Ⅲ）（教材相關內容：《第八章》）三、前期工作階段的實務要義（Ⅱ）

—房地產開發項目的資金籌集實務房地產開發資金運動的特點：資金占用量大、

資金占用時間長、資金運動受區域范圍的影響，決定了籌集房地產開發資金必須遵循以下基本原則：

（一）開發資金籌集的基本原則（1）安全性原則

籌集資金要考慮利率變動、匯率變動的風險，同時要考慮到影響企業財務狀況和償債能力的舉債規模、償債日期、利率高低等各種因素，以更好的實現資金平衡，最終取得預期利潤。這就是說，籌集資金是以順利實現既定目標為原則，換言之，必須以籌資風險盡可能小為原則。（2）經濟性原則由于房地產開發資金需求量極大，資金籌集的成本（包括有關費用）直接影響開發項目的效益及資金周轉。因此，籌資成本必須盡可能低。（3）可靠性原則

主要是指資金來源的保證程度要高。從房地產資金運動的特征可以看出，在一定的時點保證一定數量的資金投入尤為重要。因此，籌集資金的渠道、方式、時間、數量等都必須時切實可靠的。（二）房地產開發項目的資金來源和籌資方式1、房地產開發項目的資金來源

■項目法人資本金由項目法人自有資金和政府財政資金構成。◆項目法人自有資金，是指項目投資人為擬建項目所投入的資金。包括國家投資機構入股、國內外企業入股、社會團體和個人入股的資金。◆項目法人資本金，可以是貨幣資金，也可以是實物資產，還可以是土地使用權、工業產權等無形資產。■國內外銀行或金融機構的信貸資金◆非銀行金融機構是指證券公司、保險公司、養老基金、投資基金、信托投資公司等機構。◆一般貸款人需要具備一定資格和條件，借貸雙方需簽訂貸款合同，約定支付方式、還本付息方式和其他附加條款。■其他借貸資金可以是向其他企業借貸的資金，也可以是借貸的民間資金。■外資外資主要是指外商人（含港、澳、臺）人士作為項目投資人或債權人為項目所提供的資金。外資金融機構不包含在其中。2、房地產開發項目的籌資方式◆直接吸收即通過合作、聯營等直接吸收投資人的方式把投資人的資金吸引過來。◆銀行借款即通過向銀行和非銀行金融機構的借款方式來籌資。◆商業信用即在商品交易中通過延遲付款和提前收款的方式籌集供應商和客戶的資金。◆發行股票即委托證券機構發行項目或企業股票，以此吸引購買股票者的資金。◆發行債券即通過發行項目或企業債券的方式吸引購買債券者的資金。3、資金來源與資金籌集方式的交互分類資金來源與資金籌集方式的交互分類組合，如下表所示：籌集方式資金來源吸收直接投資銀行借款（借款）商業信用發行股票發行債券國家財政資金√√銀行信貸資金√√√√非銀行金融機構資金√√√√其他企業單位資金√√√√居民個人資金√√√√企業自留資金√√外商資金√√√√√（三）房地產開發項目的融資展望

（1）房地產投資基金

基金投資是國際資本投資中國房地產業的首選方式。它對房地產企業的投資屬于股權投資，不會給企業增加債務負擔。房地產企業若獲得房地產投資基金的投資，可以大大減小該企業對銀行貸款資金的依賴性，同時，由于房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例，從而也不會使企業喪失自主經營權。進而，由于投資資金由專家操作，他們希望以經營業績來取信于投資大眾，因此關注企業的規范化運作，這樣就會對房地產企業的運行起到一個有效的外部監督作用，推動房地產企業規范操作和提高效益。在基金支援下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，這也有利于房地產行業實現資源的優化配置。

房地產投資基金是對擬投資的房地產開發企業和項目進行全面的評審，從中優選出高素質、高成長性的企業。這意味著傳統模式中以開發商為投資主體的格局將被打破，投資主體更多的將是一個投資聯合體。這樣以房地產開發商為中心來圈錢、刨地、銷售的傳統房地產開發模式也將會因房地產投資基金的介入而向現代化邁進。（2）房地產融資租賃

房地產融資租賃是指承租人，實際上是有中意的商品房卻缺乏購房資金的潛在購房人，委托租賃公司（出租人）根據自己的要求和選擇代為購入所需的房產，然后這個潛在的購房人以租賃方式從租賃公司租賃房產長期使用。實質上這是一種潛在的購房人以融通資金的方式來“購房”，以改善自己的住房條件的一種經濟活動。

房地產開發商能夠借托“融資租賃”擴大房地產銷路，比起自己采用“先租后買”的租賃方式來，其資金回籠要快得多。融資租賃最突出的優越性在于：

出租人是已有了長期的承租人而購入房產，這樣既保持了房產的所有權，又可以避免盲目投資的風險和房產空置期的損失，

承租人不僅稅可以融資、避，更主要的是可以長期使用自己中意的房產。在我國發展融資租賃將有助于推動我國租賃市場的發展，這對于解決我國在發展房地產市場經濟中難以避免的“高房價”與“低收入”的矛盾，有十分積極的現實和深遠意義。（3）房地產信托

房地產信托主要是指土地及房產的所有者（即委托人，包括土地受讓者），將其不動產的財產權轉移給信托投資機構（即受托人），信托投資機構根據委托人的要求，按照所簽訂的契約，對涉及房地產的開發建設、買賣租賃、交換轉讓和其他相關業務進行經營管理和處理。包括代理房地產的登記、過戶、納稅、代修房屋、代付水電費、代辦法律手續，此外還受理土地的丈量、建筑物的設計和繪圖，建筑工程的承包、房地產的鑒定、評估等業務。在房地產的經營中、信托機構處于中介地位，一般不承擔債權、債務的經濟責任。房地產信托的主要作用在于：①為房地產開發及其改良溝通資金支持，因此是我國加強土地開發管理，推行“土地儲備”制度的可取途徑。②房地產經營提供專家服務，免除業主因專業知識的不足而可能承受的風險。③作為房地產交易服務的中介人，可以公平地為交易雙方解決定價、信息等方面的問題，從而提高市場效率。④房地產信托機構以信用為紐帶，還能夠整合以上三個作用，是一種具有有效組織房地產生產與服務、經營與管理的專業力量，以及有效溝通房地產市場供需資金與信息等資源的優勢的現代金融工具。房地產信托的主要業務品種有：①房地產資金信托。是指社會上的投資人將擁有的合法資金，委托信托投資機構，以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的在房地產領域的管理、運用和處分的行為。②房地產實物財產信托。是指房地產信托機構以信托方式接受委托人委托的房地產實物，包括房地產開發經營企業托管的資產，按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。房地產信托機構代為管理、運用和處分的房地產包括辦公用房、商鋪、酒店、賓館、廠房以及住宅。隨著房地產生產細分和發展，房地產信托機構經營管理能力的提高，房地產實務財產信托將有較大的發展前景。③房地產債權信托。是指房地產債權人將其所擁有的房地產債權委托給房地產信托機構，由房地產信托機構以受托人的身份發給受益權證書，然后由委托人通過將受益權證書轉讓給第三者等方式收回資金，從而使原固定的債權轉為流動化的資金的行為。這種房地產債權信托，常用于個人住房貸款債權信托，對搞活個人住房貸款，滿足購房者的貸款需求有著重要的意義。（4）房地產證券化

房地產證券化是指通過以房地產為對象或與房地產有關的債權作擔保而發行股票、債券、基金、投資券等有價證券，以有價證券形式從市場籌集房地產資金的資金融通機制。它通過發行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離，租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資，使得房地產整體性權益和有價證券票面價值的可分割性能夠互通。這是對傳統房地產投資的變革。在我國發展房地產證券化是勢在必行。（四）銀行貸款和發行債券、股票的條件1、銀行貸款的條件（1）銀行貸款的常用方式

◆房地產開發企業流動資金貸款房地產開發企業流動資金貸款是銀行對房地產開發企業發放的生產性流動資金貸款◆房地產開發項目貸款房地產開發項目貸款是指房地產銀行對具體房地產開發項目發放的生產性流動資金貸款。它只能用于規定的開發項目。◆房地產抵押貸款房地產抵押貸款是指借款人或第三人合法擁有的房地產以不轉移占有的方式向銀行提供履行債務的保證而取得的貸款。當借款人不履行債務時，銀行有權依法處分作為抵押物的房地產，并優先受償。可以設定抵押權的房地產有：依法取得的土地使用權；依法取得的房屋所有權及相應的土地使用權；依法取得的房屋期權；依法可抵押的其他房地產等。（2）銀行貸款的必要條件■取得房地產開發企業流動資金貸款的條件申請房地產開發企業流動資金貸款必須具備以下條件：◆必須具有開發企業資格證書，必須持有工商營業執照；◆必須在貸款銀行開例帳戶，持有貸款證；◆必須擁有一定量的自有資金；◆必須具有開發計劃、有關部門下達的年度投資計劃和開發項目的有關批準文件；◆必須具有健全的管理機構和財務管理制度；◆必須具有還本付息的能力等。■取得房地產開發項目貸款的條件除了必須符合房地產開發企業流動資金貸款條件外，還必須具備以下條件：◆貸款項目必須列入當年的開發計劃；◆必須具備批準的設計文件，并經過銀行的項目評估；◆必須前期工作準備就緒，落實施工單位，具備開工條件。■取得房地產抵押貸款的條件房地產抵押貸款的對象是符合條件、具有可抵押的房地產的法人、或者是具有抵押的房地產、并具有完全民事行為能力的自然人。2、債券融資由于公司債券較政府債券風險大，因此其利率要高于政府債券利率。其發行主體是房地產股份有限公司、國有獨資房地產公司和2個以上國有企業或者2個以上國有投資主體設立的房地產有限責任公司。（1）發行企業債券的條件房地產企業發行公司債券必須符合以下條件：◆企業規模達到國家規定的要求；◆企業財務會計制度符合國家規定；具有償債能力；企業經濟效益好、發行債券前連續三年盈利；◆所籌集的資金用途符合國家產業政策；◆債券利率不得高于國務院限定的水平；◆符合國務院規定的其他條件；◆符合國家對發行房地產公司債券規定的特定限制性條件。（2）公司債券的發行程序■由公司權力機構作出決定。有限責任公司或股份有限公司發行債券由董事會制定方案，股東大會或股東會作出決議；國有獨資公司由國家授權投資的機構或國家授權部門作出決定。■報請國務院證券管理部門批準。申請時應提交下列文件：◆公司登記證明；◆公司章程；◆公司債券募集辦法；◆資產評估和驗資報告。■公告債券募集辦法。在債券募集辦法中一般還包括該公司債券經證券主管機關指定的評估機構評定的債券等級。■債券承銷機構承銷。股票發行主體限于房地產股份有限公司，包括已經成立的房地產股份有限公司和經批準擬成立的房地產股份有限公司。（1）發行股票的一般條件◆符合國家產業政策；◆發行的普通股限于一種，同股同權；◆發起人認購的股本數不低于股本總額的規定比例；◆向社會公眾發行的部分不低于股本總額的規定比例；◆證券委規定的其他條件。

（2）增資擴股時發行股票除了上述一般條件外，還應當具備以下條件：◆前一次發行的股份已募足，并間隔一年以上；◆最近三年連續盈利，并可向股東支付股利；◆公司預期利潤率可達同期銀行存款利率；◆證券委規定的其他條件。3、股票融資（五）資金流動計劃的編制

資金流動計劃是編制資金籌集方案的基礎，其編制步驟如下：（1）編制資金投入計劃表時間費用123456789101112合計土地費用前期費用建安工程費用室外配套工程費用管理費利息不可預見費合計單位：萬元

由于稅金在收入實際時間同時發生，故上表中未列，可以在編制收入計劃時直接扣除。（2）編制資金收入計劃表單位：萬元時間內容123456789101112合計預售定金銷售收入租金收入合計

必須注意的是，由于預期租金、售價的不確定性較大，因此編制資金收入計劃表，必須經過認真的市場調查，對市場競爭情況、市場吸收能力進行認真細致的分析。（3）編制資金流動計劃表單位：萬元時間內容123456789101112合計資金投入資金收入差額累計資金投入累計資金收入累計差額表中，資金投入與資金收入的差額與累計差額分別表示當期或累計的扣除租、售收入后的實際投入的自有資金或借入資金的數量，這是判斷必須籌集的資金數量、時間、期限的主要依據。（六）資金成本和籌資風險的度量資金成本是指資金使用者支付給資金所有者的報酬，也就是資金使用者取得資金使用權付出的代價。（1）銀行貸款的資金成本（2）發行債券的資金成本其中，1、資金成本（3）發行股票的資金成本發行的股票份優先股和普通股。優先股的股利事先確定，固定不變。普通股的股利不確定，逐年變化。◆發行優先股的資金成本◆發行普通股的資金成本（4）綜合資金成本一個企業可能同時采用多種籌資方式。所以需要計算全部資金的成本——綜合資金成本，其計算公式為：式中，表示綜合資本化率；

為某一個別資金成本；

表示相應的個別資金占全部資金的比重；

表示資金來源種類。通常我們以各種條件下項目的各種可能的收益額與“期望收益額”的差異程度來衡量資金籌集的風險程度。風險程度度量是常用的統計指標有“期望收益額”、“標準差”和“變異系數”。（1）期望收益額式中

表示期望收益額；

表示第i種可能結果底收益額；

表示第i種可能結果發生底概率；

表示各種可能結果底總數。

2、籌資風險的度量（2）標準差標準差反映各種可能結果的收益額偏離期望收益額的綜合差異。標準差一般用表示，其計算公式如下：（3）變異系數變異系數用于比較分析不同的期望收益額的各種資金籌集方案的風險大小。變異系數一般用表示，其計算公式如下：【例】假設有一筆1000萬元的投資資金投資于一個開發項目，其中500萬元投入住宅開發，500萬元投入辦公樓開發。估計住宅市場好的概率0.7（差為0.3）；辦公樓市場好的概率為0.65（差為0.35），并兩種市場情況下的收益，如下圖表示：計算此項組合投資資金的期望收益額、標準差和變異系數。【解】

（1）期望收益額（2）標準差

＝＝（3）變異系數（七）資金籌資方案的比較具體步驟如下：（1）列出指標比較表指標方案A方案B方案C安全性X11X21X31經濟性X12X22X32可靠性X13X23X33表中，◆安全性指標可由各籌資方案的變異系數取得；

◆經濟性指標可由各籌資方案的綜合資金成本取得；◆可靠性指標可以對各方案可能的資金落實程度作估計打分取得。（2）列出指標評價值表指標各方案的指標評價值方案A方案B方案C安全性P11P21P31經濟性P12P22P32可靠性P13P23P33對于安全性、經濟性指標的評價值，一般越低越好，所以用調和平均數公式計算：對于可靠性指標的評價值，一般越高越好，所以用加權平均數公式計算：（3）列出方案總評價分計算表指標權重各方案的指標評價分方案A方案B方案C安全性W1P11·W1P21·W1P31·W1經濟性W2P12·W2P22·W2P32·W2可靠性W3P13·W3P23·W3P33·W3評分合計1TP1TP2TP3表中，Wj表示第j