物業公司組織機構管理制度1、員工考勤管理制度（1）各工作點上班時間根據實際情況確定；星期天節假日根據工作任務情況安排是否休息；特殊情況由領班請示公司后可臨時安排;（2）建立考勤登記表，有專人負責落實，每月送公司作為發放工資和獎金的依據；考勤表不得復寫、謄抄、及別人帶寫，不得涂改、作假，違者除追回損失外，撤銷領班員職務、按員工基本工資發放后予以開除！（3）全體人員要按規定時間上下班，無故遲到或早退一次視情罰款十至二十元，當月累計三次即行開除；（4）請假必須寫清假條，說明天數和原因，事假每月不得超過三天，否則當月無獎金，超過五天的予以辭退；當月的請假條必須和考勤表一起上報，否則算事假；（5）無故礦工一天扣三十元，曠工兩天即行開除?。?）請病假應持醫院證明，否則按事假處理；（7）遇有特殊情況，管理人員有權安排加班，無故拒絕一次，扣發當月獎金，拒絕兩次者予以辭退！2、員工勞動紀律制度（1）團結同志，培養團隊協作精神，不許打人罵人，拉幫結派搞不團結。（2）上班時，著裝要整齊，按照公司規定佩帶標志胸牌。（3）上班期間，不準會客、閑談、坐下；不得擅自離開崗位及做與工作無關的事情。（4）按時上下班，不早退，不遲到，未經領導允許不得擅自替班，換班。（5）盡心、盡職，爭創一流工作質量，樹立“業主至上，服務第一”的思想，為業主提供優質服務。（6）同事之間要互相幫助，互相學習，取長補短，不斷提高自身業務素質與專業技能。（7）嚴格遵守公司制定的各項規章制度。1）聘用合同期間，受聘人員如想解除合同，須提前7日向物業公司提出申請。2）不得隨意將本人崗位交給他人，否則在交他人期間出現的一切問題由受聘人承擔責任。3）如因病或其他原因不能堅持正常工作，須向公司領導請假，但必須有人代替值班。否則出現漏值，按請假天數扣發當月工資。4）公司定期對在崗情況進行檢查評比，對完成任務和在崗情況較為突出的工作人員給予表彰獎勵，對完成任務交差，不按標準實施的，按規定給予扣罰。3、管理人員文明服務制度（1）熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業主至上，服務第一”理念。（2）上班時間統一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。（3）主動向來訪業主問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提 問掌握適度。（4）工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權謀私。（5）遵守制度，精簡辦事程序，團結協作，互相配合，互相監督，按質按量完成本職工作。（6）對業主應熱情，遇個別業主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業主發生打罵行為。（7）真熱情處理甲方來信、來訪，積極為他們排憂解難。對甲方的投訴、批評、建議，要及時進行調查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現象發生。4、員工文明服務制度（1）熱愛本職工作：①要樹立干好服務工作的職業志向，熱愛本職工作。②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業技術水平。③待業主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。（2）文明管理：①儀態端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。語言謙遜：在接待業主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。主動熱情：在服務過程中要做到：“兩個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，忙時閑時一個樣”。優質服務:對業主負責就是對公司負責，處處應多為業主著想，為業主提供各種便民服務。講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經營管理中職業道德的一個重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。5、員工廉潔工作制度（1）在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。（2）自覺抵制不正之風，嚴守法紀。（3）不以權謀私，不利用工作之便占公司和業主的便宜。（4）不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。（5）業余時間，不利用公司機具、材料向業主承攬私活。（6）不亂收費或收費不開收據。（7）不利用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐勒索。（8）不以次充好，弄虛作假，欺騙業主，賺取物價差額。（9）維護公司利益，遵守公司機密。（10）不利用公款拉私人關系請、吃、喝。（11）不挪用、拖欠和侵吞公款。（12）不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。（13）節約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節約。（14）不得利用工作之便，要求享受商業網點提供優惠服務和物 價。（15）不在報銷憑據中作假、謊報、多報。（16）不利用工作之便和業主對公司的信任，私下向業主推銷產 品，賺取外快。6、對外服務工作管理制度（1）思想面貌：細心、周到，要體現本公司高尚的精神面貌。（2）上班紀律：上班時必須佩戴工作證，以便接受業主、住戶 監督。（3）服務質量：根據客戶的要求，按質、按量、按時完成，以保證業主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經發現，立即作辭退處理，情節嚴重者還將追究法律責任。（4）工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業主、住戶反映，如業主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。（5）工作人員如損壞住戶財產，視損壞程度，扣獎金或照價賠 償。（6）凡業主付給的服務費一律交公司，并開具發票，若私自收取小費者，一經發現，扣工資或獎金，情節嚴重者作辭退處理。7、日常行為規范管理制度（1）著裝儀表1）工作或執勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；2）制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。（2）行為規范1）上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2）站崗時姿態嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；3）值班室內時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；4）巡邏中無情況處理時不得進入辦公室內，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閑聊；5）上班人員必須提前十五分鐘達到各執勤點，做好交接班手續；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；6）值班人員就餐必須在值班室內就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；7）不得脫離崗位，按照規定時間、指定地點站崗；8）不得睡覺；9）對甲方要有禮有節，熱情受理甲方各種問題，特別是夜間值班，對甲方提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，（3）日常管理1）不得遲到早退，嚴格按照規定時間站崗或巡邏；2）認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；3）嚴格執行對講機管理規定和警棍使用規定；4）做好本班崗亭的清潔衛生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品；5）門崗值班室不得會客。（4）罰則1）違反本規定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理；2）違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；3）本守則不盡之處，按《公司管理規定》相關條款執行。8、日常工作管理制度為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定本制度。（1）全體員工必須嚴格執行公司制定的各項規章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。（2）全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執行）（3）做到按時上下班，不在工作時間內睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關的私活，違者按獎懲制度第五條執行。（4）嚴格考勤制度，各物業管理站必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執行。月底匯總，于次月1日報經理審查后交財務科備案，是每月工資發放的主要依據之一。（5）嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。（6）對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規定處理外，將調離其本人工作崗位或待崗學習（經學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同處理）（7）嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執行。（8）嚴禁利用工作之便以權謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權報復，一經發現或接到舉報將按獎懲制度第八條執行。（9）除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務要求。（10）水電工要嚴格執行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應實事求是，嚴禁弄虛作假，一經發現將按獎懲制度第十條執行。（11）工作時間定為每天8小時，（法定節假日據情況安排休息）。（12）對業主提出的各種合理性服務要求，在規定范圍內的要立即去辦，服務范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心、的宣傳解釋工作。禁止出現推諉不管或置之不理，一旦發現或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執行。（13）業主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規定和批準的收費標準，直到業主理解和滿意為止，遇有極個別業主無理取鬧，應及時向領導匯報。9、接待投訴制度（1）實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受甲方的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權范圍內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將甲方反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。（2）每一位員工都有責任收集來自甲方關于物業管理的看法、建議、意見等。（3）受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。（4）當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。（5）對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。（6）員工認真做好本職工作，積極為業主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。（7）對甲方的投訴應及時進行分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發生。（8）對投訴要記錄，投訴資料要存檔。10、交接班管理制度為認真做好崗位的工作交接和清洗設施設備等器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及清洗設施設備器材損失，特制定本制度。（1）本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。（2）接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。（3）接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各工作人員到各自崗位換班；（4）本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；（5）服務人員交接班時，需認真填寫《交接班登記表》，并簽名確認，發現問題，交接雙方須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理；（6）交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。11、財務管理制度（1）財務管理工作必須在加強宏觀控制和微觀搞活的基礎上，嚴格執行財經紀律，以提高經濟效益，壯大企業經濟實力宗旨，財務管理工作要貫徹“勤儉辦企業”的方針，勤儉節約，精打細算，在企業經營中制止鋪張浪費和一切不必要的開支，降低消耗，增加積累財務機構與會計人員。（2）公司設財務部，財務部主任協助總經理管理好財務會計工作。（3）出納員不得兼管，會計檔案保管和債權債務帳目的登記工作。（4）財會人員都要認真執行崗位責任制，各司其職，互相配合，如實反映和嚴格監督各項經濟活動。記帳、算帳、報帳必須做到手續完備，內容真實，數字準確，帳目清楚，日清月結，近期報帳。（5）財務人員在辦理會計事務中，必須堅持原則，照章辦事。對于違反財經紀律和財務制度的事項，必須拒絕付款，拒絕報銷執行，并及時向總經理報告，資金、現金、費用管理。（6）財務部要加強對資產，資金，現金及費用開支的管理，防止損失，杜絕浪費，良好運用，提高效益。（7）銀行帳戶必須遵守銀行的規定開設和使用，銀行帳戶只供本單位經營業務收支結算使用，嚴禁借帳戶供外單位或個人使用，嚴禁為外單位或個人代收。（8）銀行帳戶的帳號必須保密，非因業務需要不準外泄。（9）銀行帳戶印鑒的使用實行分管并用制，即財務章由出納保管，法人代表和會計章由會計保管，不準由一人統一保管使用，印鑒保管人臨時出差由其委托他人代管。（10）正常的辦公費用開支，必須有正式發票，印章齊全，經手人，部門人簽名，經總經理批準后方可報銷付款。（11）嚴格資金使用審批手續，會計人員對一切審批手續不完備的資金使用事項，都有權且必須拒絕辦理。否則按規章論處并對該資金的損失負連帶賠償責任。（12）所有辦公用具，用品的購置統一由辦公室造計劃，報經領導批準后方可購置。（13）所有用具必須統一由辦公室專人管理，辦理登記領用手續，個人領用的辦公用品，用具要妥善保管，不得隨意丟失和外借其它事項。（14）配合公司業務部門對項目工程的竣工，財務決算進行監督管理。（15）自覺接受上級主管、財政、稅務等部門的檢查指導，并按其要求不斷完善制度，改進工作。12、檔案管理制度檔案管理制度根據國家和地方有關物業管理法規，提煉形成的物業管理制度，使各管理項目有章可循，有規可依，有據可查，保證各項工作的順利進行，確保工作目標的全面實現。12.1檔案資料的歸檔管理（1）文件（包括印制品和音像制品等）材料的歸檔范圍：凡是反映公司活動和基本歷史面貌，具有查考利用價值的文件材料均應歸檔，不能有各部門保管，應直接交存檔案室。1）文件檔案的歸檔范圍，包括各部、室及公務活動中形成的公文、電報、薄冊、圖表、書信、日記、會議材料、圖像、錄像等內容；2）檔案的歸檔范圍：兼職客服管理員、技術員在工作中形成的圖紙、說明書等內容；3）專項檔案的歸檔范圍，包括各部、室在專門業務活動中形成的各種檔案，如：會議檔案、聲像檔案、紀檢檔案、審計檔案等；4）財務資料由財務部門歸檔管理。（2）歸檔要求：1）歸檔的文件必須是原件、正本，符合文件格式；2）歸檔的文件必須簽字、審批手續完備，自己清楚，圖面整潔；3）歸檔的文件材料要完整齊全、裝訂整齊、并經適當的整理；4）是傳真件的應復印后以復印件歸檔；5）歸檔的文件材料紙張及文件格式必須符合國家要求，必須字跡清楚工整，要用耐久的自己材料書寫，如碳素墨水、藍黑墨水，禁止使用圓珠筆、鉛筆、純藍墨水、復寫紙等書寫材料;6）每類建設工程竣工必須有兼職檔案兼職客服管理員參加，對其文件材料（含有關圖紙等）完整性、準確性、系統性進行鑒定和驗收；7）保持歸檔文件材料之間的歷史聯系，并進行科學分類、立卷和編號；8）檔案題名應確切反映卷內文件內容，并區分保管期限；9）文件材料的歸檔必須辦理移交手續；10）聲像檔案歸檔要求如下：①歸檔的聲像材料必須是原件、原版，各部門或個人不得私留聲像檔案；②歸檔的聲像材料必須聲像清晰、完整、準確；③歸檔的聲像材料不得有水漬、油漬、劃傷、灰塵、霉菌等有害物；④歸檔的照片底片，必須詳細說明發生的時間、地點、時間內容；⑤歸檔的錄音帶、錄像帶必須注明每盤帶內錄入的內容；⑥歸檔的磁盤必須在每個軟盤上標明軟件名稱、開發時間、版本或標明備份數據名稱及備份時間。（3）歸檔時間：1）文書檔案在第二年上半年內歸檔；2）建設項目在竣工驗收后一個月內歸檔；3）各項管理工作形成的文件材料，在當年上半年內，要將應當歸檔的文件材料交各職能部門負責人審定后，由檔案部門歸檔。（4）歸檔份數：1）各類文件材料一般歸檔一式一份；2）重要的和使用頻繁的文件材料可歸檔一式兩份或適當增加其歸檔份數。（5）不歸檔文件材料的范圍：1）重份和無參考利用價值的事務性、臨時性文件；2）上級機關任免、獎懲非物業中心工作人員的文件、供參閱的文件材料；3）上級單位發來供參考的抄件和征求意見未定稿的文件；4）未經會議討論和領導審閱、簽發的未生效文件、電報草稿、一般性文件的歷次修改稿（重要法規性文件、定稿除外）影印文件的多次校對稿（主要領導親筆修改稿和負責人簽字的最后定稿除外）；5）從正式文件、電報上摘錄的供工作參閱的非證明材料；6）參加非主管單位召開的會議不需要貫徹執行和無查考價值的文件材料；7）非本單位抄送的不需要辦理的文件材料；8）下級單位送來參閱的簡報、情況反映、不應抄報和不必備案的文件材料。（6）經理要經常對物業中心的文件材料的形成、積累、整理和歸檔工作進行指導、監督和檢查。12.2檔案資料的保管（1）所有檔案資料均由物業中心檔案室保管，同時建立電子檔案庫；實行原始檔案和電腦數據庫存檔雙軌制。（2）存放檔案必須有專用柜、架，檔案管理員應編制統一的檔 案分類說明書及檔案總目錄，并按內容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進行組卷、逐一編號，登記造冊、編制目錄、分柜保存，以便于管理和查看。業主/物業使用人檔案資料的分類原則是組團按柜、每棟按位、每單元按盒、每戶按冊建擋。（3）必須維護檔案的完整性（質量上的完整和數量上的完整）安全性（物質的安全和法律的安全）。（4）底圖除修改、送曬外，不得外借。修改后的底圖入庫，要認真檢查其修改、補充情況，底圖存放以平放為宜；（5）存入膠片、照片、錄像帶、磁帶要用特制的密封盤和專門的卷盒，按編號順序排列在膠片柜或防火柜內。必要時采取譯制、拷貝；（6）定期每半年進行檔案的清理核對和保管質量檢查工作，做到賬冊相符。對破損或載體變質檔案，要及時進行修補和復制，經常進行蟲害消殺；（7）為保證檔案的安全和完善，檔案室應隨時保持干燥、通風、清潔，并加裝防盜門和防盜網。同時配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。（8）聲像檔案的保管如下:1）按不同類別和載體使用不同的裝具，分別排列保存；2）照片檔案一般放在相冊中，錄音帶、錄像帶、磁盤宜放在專用聲像檔案柜或密封盒中，豎放遠離磁場。12.3檔案資料借閱和復制管理物業中心所有工作人員都必須嚴格遵守公司保密制度有關規定，保守公司檔案秘密。物業中心所有工作人員都有保護檔案權利和義務;經批準授權后都有借閱檔案、復制檔案的權利。（1）檔案資料的借閱1）借閱檔案必須向領導審批；2）對業主/物業使用人和管理服務中心、利益影響較大的檔案應加密保存。這些檔案在電腦中按授權級別檢索，對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱；3）嚴格檔案的出、入室規定：出室必須由具備資格的人員經審批登記后方可借出；入室時，須由專人進行檢查，若有破損，立即修復，并按規定追究有關人員責任。檔案管理人員應及時收回在外文件，嚴防文件流失；4）物業中心人員查閱檔案，都必須辦理登記手續。檔案管理員必須將借閱情況存檔，同時將其輸入電腦中保存；5）在借閱檔案時應做到以下幾點：①按規定辦理登記手續，定期歸還，借閱時間不得超過10天，確實因工作需要不能按時歸還者，應辦理延期手續；②要愛護檔案，不得丟失；③所借檔案不得隨意折疊和拆卸，不得對檔案隨意更改，涂寫。6）借出和歸還檔案時，應辦理清點手續，由檔案員和借閱者當面核對清楚；7）檔案如有丟失、損壞或泄密，要立即追究當事者責任；8）借閱者在歸還檔案時必須填寫檔案利用效果記錄；9）調離本部門的工作人員，必須清理移交檔案文件后方可辦理 調離手續；10）出差、請長假（半月以上）或辭職者應把所借閱檔案及時歸 還，每年春節前夕所有外借檔案一律歸還檔案室；11）因工作需要（如檔案更改、報廢）檔案員通知歸還檔案時，應在24小時內歸還，如不及時歸還，所造成的后果由借閱人員負責。（2）檔案復制管理1）檔案復制必須向領導審批；2）檔案復制由借閱人員持有關批準到指定復印員處復印；3）未經批準的，復印員一律不得幫其進行復印。12.4電腦化的管理為保證電腦網絡系統的正常運行，保證檔案資料數據的安全、真實、可靠，采取如下措施進行管理：（1）各主管部門，建立自身的網絡管理制度，負責對其所屬部門的檔案工作實行監督、指導，實行分級管理。（2）檔案管理員必須做到檔案信息錄入化、檔案智能檢索化、利用光盤實現檔案的全文存儲。（3）對電腦系統進行定期維護，為不同的操作人員設置不同的授權代碼，防止檔案資料的流失；定期組織管理人員、使用人員及操作人員進行系統使用及安全信息的培訓，制訂嚴格的系統管理規定，隨時監督電腦使用人員的執行情況。（4）定期對系統使用人員進行培訓最新的安全技術培訓，實現安全管理，有效降低網絡信息系統的運行風險。（5）對操作和使用人員進行控制，當有授權的員工離職或改變工作崗位時，要及時進行安全系統的更新維護。（6）通過定期將相關系統備份磁盤、配備良好的服務器電源保護等措施確保系統的可靠性和檔案資料數據的完整。12.5檔案鑒定和銷毀（1）檔案的鑒定1）檔案鑒定工作由物業辦公室負責進行，鑒定由物業經理