征收拆遷的操作程序及技巧

廣東開信律師事務所

政府第一部分征收程序一、征收程序啟動的前置文書征收房屋，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

二、阻止不當增加補償費用的行為

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

三、征收補償方案的論證和公布

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。四、公布征求意見情況

市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。五、舉辦聽證會

因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

六、開展社會穩定風險評估市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。

七、政府常務會議討論《征收決定》

房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

八、征收補償費用應當足額到位作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。九、公告征收決定市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。十、宣傳、解釋工作

市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。1、懸掛口號標語2、告知風險

告知書十一、確定評估機構被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。十二、作出補償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。十三、催告書《行政強制法》規定，行政機關申請人民法院強制執行前，應當催告當事人履行義務。催告書送達十日后當事人仍未履行義務的，行政機關可以向所在地有管轄權的人民法院申請強制執行。十四、政府申請人民法院強制執行被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。第二部分征收技巧一、解決拒絕入戶丈量問題

二、利益誘導

1、早簽協議有獎勵

吉林榆樹市，2013年11月份啟動，由于方案科學、方法得當，拆遷較為順利。

2、早簽協議早選房

3、分組獎勵、整體獎勵佛山釘子戶遭鄉親圍毆逼遷

10多名男子追打“釘子戶”程耀基，他且戰且退多次摔倒在瓦礫中，最終跑出了10多米，眾人才停住了手。渾身灰土，衣服被扯爛，妻子只能嚎叫求助。

4、簽訂協議補助違法建筑三、觀望利益受損四、危險房屋鑒定五、打擊違法建設行為

山西代縣火車站改造項目涉及4個釘子戶，運用“胡蘿卜加大棒”的方法，七天全部拆遷。利用航拍圖界定違法建筑六、紀委、組織部門加大監督力度

山東臨清1464戶的舊城區改造項目，通過科學的方案，53天時間全部完成拆遷任務，形成正氣之后，拆一個成功一個。

七、打擊一般違法行為

1、公安機關應支持征收工作

2、從嚴處理上訪的被征收人

八、稅務稽查、工商執法等九、協議征收與強制征收對比協議強制十、未登記房屋的調查認定十一、過期不候十二、取消獎勵十三、承諾追加十四、釜底抽薪