謹呈：中洲置業2012年7月丹陽地塊前期定位報告調研分析2.本體解讀3.項目定位4.項目發展建議5.丹陽概況1.丹陽概況1.丹陽背景丹陽市位于江蘇省南部，地處長三角腹地，東距上海200公里，西距南京68公里，東鄰常州市武進區、新北區，西接鎮江市丹徒區、句容市，南與金壇市接壤。全市總面積1059平方公里，戶籍人口80.8萬人，轄13個鎮，1個省級開發區。全市共有13個鎮（界牌鎮、后巷鎮、新橋鎮、云陽鎮、司徒鎮、陵口鎮、呂城鎮、訪仙鎮、導墅鎮、埤城鎮、皇塘鎮、珥陵鎮、延陵鎮）、1個開發區。地處長江三角洲的長江南岸，是蘇南地區的城市交通樞紐。京滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、京杭大運河橫貫市區。丹陽距常州機場半小時車程，距南京祿口機場為1小時車程，距上海浦東機場2個小時車程。對外開放的長江第三大港──大港港口離丹陽市區18公里。丹陽經濟丹陽產業特色鮮明，眼鏡、五金工具、汽配、木業等特色產業規模較大。在全國享有“眼鏡之都”、“燈具世界”、“鉆頭王國”、“木業航母”等美稱。2011經濟指標計量單位20112010增幅（%）總人口人8128758087570.5GDP總額億元724.9607.6712.7服務業增加值占GDP比重%40.238.73.9人均GDP元894047516113第一產業億元38.8031.925.1第二產業億元400.19345.1913.5第三產業億元285.91230.5612.5職工平均工資元407763423919.1城鎮人均可支配收入元266312301515.7丹陽為典型的工業城市，工業占GDP總值的55%，服務業占39%。經濟發展趨勢較好，人均GDP產值高，城市人口較為富裕。丹陽產業丹陽眼鏡已成為城市名片，。丹陽已從傳統的冶金、化工、紡織逐漸轉向眼鏡、汽配、五金等特色產業。其中后巷、新橋、界牌等鄉鎮產業較為集中。產業名稱生產企業個數銷售額（億元）眼鏡60097汽配800195五金工具400286木業40158鄉鎮第一產業第二產業第三產業地區生產總值后巷9761778348128257916366新橋5738249131127271382140界牌6807276520164669447996埤城1037027260968041351020單位：萬元不完全統計，丹陽從事以上特色產業的人口基數近20萬人，產業化支撐推動城市迅速城鎮化，城市發展條件優越。擁有較好產業基礎的四鎮中，均以工業為主。其中后巷的工業產值占85%。城市規劃一個休閑環依托圍繞舊城的西門運河、香草河、京杭大運河等水綠外環，打造最具特色的以休閑功能為主的空間，成為城市休閑生活的紐帶十個標志性空間舊城中心、西門歷史街區、兩個軌道站、城東新城、城南片區、城西片區、蓮湖及南湖四條特色街道新民路、中山路、丹鳳路及城河路丹陽目前城市的板塊發展趨勢為東西橫向拉伸。東為開發區，西則以云陽鎮為中心。地產發展狀況老城區云陽片區開發區丹陽城區物業主要以住宅為主，均集中在開發區和云陽片區，而商業物業偏少。商業形式以社區沿街為主。其中體量稍大的有三個，為天華城市購物廣場、賢橋廣場及御瓏灣。天華城市購物廣場賢橋廣場御瓏灣住宅的發展分布趨勢，也意味著城市商圈的分布特征。當前丹陽主要人群集中區即為上述三個區域。天華城市購物廣場此項目為當前丹陽唯一在售的純商業。地理位置較好，但其銷售情況并不理想，市場反映價格偏高。項目名稱天華城市購物廣場位置西環二路與水關西路交叉口占地面積30000㎡總建筑面積64681㎡規劃1棟產權式酒店、其他二層及四層展廳商鋪。其中C、D棟為自持物業。開盤時間2011年10月30日銷售狀況共計推出商鋪80套，產權酒店280套。截止到目前，商鋪銷售約20套，產權酒店銷售約15套銷售方式15年包租，每年固定7%回報，15年后承諾以150%回購。銷售價格（元/平米）1F均價35000，沿街68000；2F均價20000ABCD賢橋廣場及御瓏灣賢橋廣場位于市中心，但此項目已處于停工狀態，呈闌尾樓狀。御瓏灣擁有12萬平米商業，但尚未銷售。賢橋廣場賢橋廣場御瓏灣御瓏灣商業總面積為12萬平米，包含1棟辦公、1棟酒店及四層的商業展廳。現規劃1層為超市，2層以上為購物中心。項目進度目前已進行樁基工程。專業市場現狀當前丹陽已開業經營的建材類相關專業市場有華東建材城及森林家居廣場。華東建材城森林家居廣場華東建材城華東建材城位于老312國道西側，老市場于1998年開業，目前為擴建后的新市場，于去年開業。項目名稱華東建材城經營業態建材、家居總建筑面積220000㎡（倉儲面積：50000㎡）1F租金1.37元/平米/天備注：商家總數約300左右，該項目擁有政府背景，政府重點打造。由于市場基礎牢固，目前經營狀況較好。地址老312國道西側占地面積166000㎡開業時間2011年8月25日開發模式只租不售森林家居廣場該項目位于滬寧高速出口附近，地理位置較好。于2008年開業，市場基本無空置，但經營狀況很一般。該項目總建筑面積12萬平米，其中展廳約4—5萬平米，商家總數約500。其中家居展廳裝修豪華，進駐品牌檔次也較高，但整個商場內幾乎無人流，經營狀況非常一般。城市小結2.丹陽人民生活水平較為富裕，消費力旺盛。1.丹陽擁有良好的產業基礎，尤以眼鏡聞名，城市經濟活躍。3.丹陽地產市場以住宅為主，且均分布于新興城區，商業項目偏少。4.丹陽市民對于商業項目的認知水平尚淺。喜好投資沿街型商鋪。調研分析2.本次調研共經歷了丹陽東北角及常州新北區北側共12個鄉鎮。以本地塊為中心，調研其中丹陽5個，新北區7個鄉鎮。調研區域后巷鎮新橋鎮界牌鎮埤城鎮訪仙鎮小河鎮孟河鎮魏村鎮安家鎮百丈鎮圩塘鎮西夏墅鎮本案常州丹陽調研內容本次調研的主要內容：各地產業特征、消費力水平、物業開發狀況、商業發展狀況。產業特征——產業拉動經濟，帶動區域繁榮，提高人民生活水平。消費力水平——由相關商業形態判斷區域內的消費是否活躍，消費檔次如何。物業開發狀況——判斷當前區域的物業發展現狀，直接作為項目開發的參考依據。商業發展狀況——觀察商業形式的特征，判斷機會及威脅。數據分析后巷鎮：“中國工具之鄉”。該鎮主要以電動工具為主要產業，外來人口較多，但以打工為主。人口數量約4萬。小老板較多。業態數量占比服飾11927%餐飲6414.5%賓館112.5%美容美發153.4%五金317%煙酒雜貨245.5%超市71.6%家電122.7%汽配102.3%休閑娛樂61.4%裝潢153.4%共統計后巷鎮共計440家店鋪。其中服飾類及餐飲商家較多。一層租金水平約2.5—3.5元/平米/天。后巷鎮數據分析后巷鎮目前后巷鎮已開發的物業有濱江新城及前巷商業街。目前，該區域區分大產權及小產權的物業類型，一般小產權的物業價格要比大產權的低一倍左右。濱江新城前巷商業街濱江新城：有產權。住宅均價4000元/平米；沿街底商，120平米，一托二，有產權，150萬。均價：12500元/平米。后期還有一個展廳待售，總面積約2萬平，正規劃中。前巷商業街：無產權。1、2層均價6500元/平米；3、4層均價3500元/平米。單鋪面積約為50平米。目前1、2層已售完。數據分析埤城鎮：“新型機械之鄉”。該鎮基礎建設較為落后，鄉鎮面貌較差，消費人群較少。鎮區主街為338省道延續段，人流較少。鄉鎮總人口數量約4萬。業態數量占比服飾10.7%餐飲1712.5%賓館75%美容美發85.9%五金1913.7%煙酒雜貨1511%超市10.7%家電64.4%汽配75%休閑娛樂10.7%裝潢1813.2%共統計埤城鎮共計136家店鋪。其中五金裝飾類商家較多，逛街人群較少。一層租金水平約0.75—0.99元/平米/天。埤城鎮數據分析丁崗鎮：該鎮位于丹徒新區內，隸屬鎮江。鎮區店鋪較少，發展落后。鎮東側為開發中的平昌新城。鄉鎮總人口數量約2萬。業態數量占比服飾33.5%餐飲1112.8%賓館22.3%美容美發11.2%五金22.3%煙酒雜貨11.2%超市55.9%家電22.3%汽配55.9%休閑娛樂00裝潢1011.6%共統計丁崗鎮共計86家店鋪。其中餐飲裝潢類商家較多，過路型鎮區以流動人群為主。一層租金水平約0.66—0.8元/平米/天。丁崗鎮數據分析丁崗鎮丁崗鎮東側，大港地區規劃平昌新城，總建面150萬平米，未來規劃約10萬人的大型安置社區。平昌新城玖瓏城項目名稱玖瓏城位置鎮江新區五峰山路與南環路交匯處（平昌新城旁）占地面積80000平米總建筑面積220000平米項目規劃6萬平米住宅；8萬平米展廳商業；8萬平米商業廣場。業態規劃主題百貨、經典餐飲、大型購物超市、休閑洗浴中心、國際知名院線、五星級酒店項目進度目前為凈地待開工玖瓏城目前旁邊已有兩棟開業1年的智仁建材城，未來將改建做餐飲。該項目整體尚未動工，但其對本地塊為重要威脅。智仁建材城數據分析玖瓏城首批推出本案玖瓏城本項目離玖瓏城約8—10公里。該項目主要以平昌新城及丁崗、大港新區人群為支撐，其位置處于丹陽與丹徒交界點。據稱目前已有登記客戶500組。項目名稱玖瓏城項目進度預計9月開放誠意金。年底開盤。建筑結構三層商業；單鋪面積約20—40平米。對比項本項目玖瓏城地段位置S338省道與丹界線交匯處平昌新城西側屬性對比產業市場內的復合型商業側重商業的城市綜合體輻射人群周邊鄉鎮及過路人群平昌新城及大港新區產品結構街區商業，單鋪面積較大分層銷售，單鋪面積較小項目進度待定即將動工，預計年底開盤從地段出發，與周邊鄉鎮的距離看，本項目優于玖瓏城，同時需要從商業特色中提取本項目的競爭力。智仁建材城數據分析孟河鎮業態數量占比服飾493.5%餐飲1612.8%賓館42.3%美容美發121.2%五金142.3%雜貨231.2%超市65.9%家電02.3%汽配35.9%休閑娛樂20裝潢211.6%孟河鎮：“中國汽車零部件產業基地”。現將孟河及小河兩鎮合并，合并后鎮區人口約8萬人.孟河經濟不及小河。共統計孟河鎮共計230家店鋪。其中服飾雜貨類商家較多，鎮區人口偏老齡化。一層租金水平約0.68—0.86元/平米/天。數據分析小河鎮業態數量占比服飾9024.9%餐飲349.4%賓館92.5%美容美發256.9%五金7921.8%煙酒雜貨204.5%超市10.2%家電51.4%汽配51.4%休閑娛樂113%裝潢82.2%小河鎮：合并后鎮政府已搬入小河，擁有發展導向優勢。五金門店較多。共統計小河鎮共計362家店鋪。其中服飾五金類商家較多，一層租金水平約1.2—2元/平米/天。數據分析訪仙鎮業態數量占比服飾9024.9%餐飲349.4%賓館92.5%美容美發256.9%五金7921.8%煙酒雜貨204.5%超市10.2%家電51.4%汽配51.4%休閑娛樂113%裝潢82.2%訪仙鎮：訪仙鎮以輕工業類的紡織織造、汽車零部件、醫藥包裝為主要產業。鎮區人口約5萬。共統計小河鎮共計362家店鋪。其中服飾五金類商家較多，一層租金水平約1.2—2元/平米/天。數據分析新橋鎮業態數量占比服飾4812.6%餐飲7519.6%賓館41%美容美發246.3%五金328.4%煙酒雜貨184.7%超市51.3%家電215.5%汽配20.5%休閑娛樂71.8%裝潢205.2%新橋鎮：“全國汽配之鄉”，擁有近800家工業企業。鎮區人口約4萬。小產權住宅售價約2000元/平米。共統計小河鎮共計382家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，消費活躍。鎮區內高檔車較多。一層租金水平約1.2—2元/平米/天。數據分析界牌鎮業態數量占比服飾9321.7%餐飲6916.1%賓館102.3%美容美發153.5%五金358.2%煙酒雜貨153.5%超市112.6%家電51.2%汽配102.3%休閑娛樂163.7%裝潢409.3%界牌鎮：“中國路燈之都”，私營企業超400家，個體工商超4000戶。為丹陽最富有的鄉鎮。鎮區人口約4萬。共統計小河鎮共計429家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，鎮區已引入大型賣場、高檔酒店。富有人群較多。一層租金水平約1.88—2.35元/平米/天。數據分析界牌鎮界牌鎮當前已開發有一個大產權的集住宅、商業于一體的項目，另有一小產權的集貿市場。同時未來還將開發汽配燈具城及裝飾城。項目名稱綠湖上海新城位置界牌鎮中心商業總建面75000平米（步行街加沿街）共計400套單鋪面積30—400平米價格（元/平米）1F：28000—300002F：15000—230003F：10000開盤及去化去年底開盤，目前銷售25%。業態規劃暫時無規劃，正在調整統一規劃經營，目前停售。客戶分析企業及界牌的私營老板為主。據稱，界牌有60%的人月收入近18000元。綠湖上海新城的住宅售價約4800—5200元/平米。汽配城目前仍處于拆遷中，裝飾城則尚不清晰土地位置。集貿市場的一層售價12000元/平米（二層以上為住宅）。綠湖上海新城數據分析西夏墅鎮業態數量占比服飾5520.8%餐飲207.6%賓館62.3%美容美發83%五金6825.8%煙酒雜貨228.3%超市62.3%家電10.4%汽配20.8%休閑娛樂72.6%裝潢93.4%西夏墅鎮：工具產業較為發達，全鎮工具企業超500家。鎮區人口約4萬。共統計西夏墅鎮共計264家店鋪。其中五金服飾類商家較多，鎮區面貌較差，較為陳舊。一層租金水平約1—2.1元/平米/天。數據分析魏村鎮業態數量占比服飾6020.6%餐飲3612.4%賓館82.7%眼鏡237.9%五金186.2%煙酒雜貨124.1%超市51.7%家電62.1%汽配155.2%休閑娛樂20.7%裝潢186.2%魏村鎮：該鎮的眼鏡產業十分發達。共統計魏村鎮共計291家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，該鎮眼鏡產業非常發達。一層租金水平約2.2—3元/平米/天。數據分析安家鎮業態數量占比服飾2520.6%餐飲2112.4%賓館42.7%美容美發107.9%五金86.2%煙酒雜貨84.1%超市51.7%家電42.1%汽配55.2%休閑娛樂90.7%裝潢56.2%安家鎮：該鎮以農副產品生產為主，經濟并不發達，鎮區較為空曠，人流較少。全鎮人口約3萬。共統計安家鎮共計173家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，該鎮店鋪總量較少。一層租金水平約1.5—2元/平米/天。數據分析百丈鎮業態數量占比服飾5030%餐飲137.8%賓館21.2%美容美發42.4%五金42.4%煙酒雜貨95.4%超市10.6%家電74.2%汽配10.6%休閑娛樂10.6%裝潢53%百丈鎮：該鎮外來人口較少，處于自給自足的狀態，無特色產業。全鎮人口約2萬。共統計百丈鎮共計167家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，全鎮商店總量較少。一層租金水平約2—3元/平米/天。數據分析圩塘鎮業態數量占比服飾4629.3%餐飲1610.2%賓館95.7%美容美發53.2%五金42.5%煙酒雜貨63.8%超市31.9%家電42.5%汽配21.3%休閑娛樂106.4%裝潢21.3%圩塘鎮：該鎮為常州最北端臨港口，全鎮人口約2萬。區域內開發一住宅項目，均價約4000元/平米。共統計圩塘鎮共計157家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，全鎮商店總量較少。一層租金水平約0.6—1.2元/平米/天。長宏名郡數據匯總業態數量占比服飾68120.7%餐飲43613.3%賓館812.5%美容美發1544.7%五金3229.8%煙酒雜貨2286.9%超市611.9%家電822.5%汽配772.3%休閑娛樂752.3%建材裝潢2808.5%共統計以上鄉鎮計3288間商鋪，其中服飾與餐飲占比最多，此類生活配套在鄉鎮屬于主要商業。周圍鄉鎮普遍缺乏大型賣場，商業形式均為沿街散鋪。五金類店面十分充足。擁有特型產業的鄉鎮，相關產業均形成企業或作坊形式。以上鄉鎮休閑娛樂類普遍不發達，多為洗浴、網吧、足浴形式存在。汽配類門店相比較少，被產業化替代。業態統計數據匯總以上鄉鎮中，均沒有大型集中式商業體。商業急需整合，后續已開發或待開發的商業項目有5、6個。商業發展現狀鄉鎮租金水平后巷2.5—3.5元/平米/天埤城0.75—0.99元/平米/丁崗0.66—0.8元/平米/天孟河0.68—0.86元/平米/天小河1.2—2元/平米/天訪仙1.2—2元/平米/新橋1.2—2元/平米/天界牌1.88—2.35元/平米/天西夏墅1—2.1元/平米/天魏村2.2—3元/平米/天安家1.5—2元/平米/天百丈2—3元/平米/天圩塘0.6—1.2元/平米/天玖瓏城前巷商業街城濱江新城綠湖上海新城汽配燈具城本項目地塊周邊目前共分布有大小產權商業項目約6個。需要我們重點關注的是玖瓏城及界牌的汽配燈具城。其中有產權的商鋪售價比無產權的高1倍以上。項目周邊租金水平相差不多。集貿市場調研小結2.服飾、餐飲類商業較多，但都較為低檔。1.地塊周邊各鄉鎮租金偏低，暫缺乏大型商業整合。3.周邊鄉鎮內的汽配、燈具、工具、五金十分發達，已形成產業鏈。4.鄉鎮商業還處于街區形式，分布零散，急需升級。5.對于投資商鋪，普遍反映熱情較高。且格外喜好有產權項目。本體解讀3.項目位置本項目位于S338省道于丹界線交匯處西南角，為后巷于埤城的交界點。S338省道連接常州及鎮江丹徒。丹界線則是連接丹陽、新橋及界牌的主要干道。項目位置條件優越。后巷鎮本案埤城鎮丹界線新橋鎮界牌鎮地塊交通本地塊到達后巷約3公里，到達埤城約4公里，到達新橋約8公里，到達界牌約15公里，到達丹陽約40分鐘車程，同時可由338省道到達常州新北區，由239省道可通向常州機場，交通便利。后巷鎮本案埤城鎮丹界線新橋鎮界牌鎮地塊現狀東側西側南側北側項目東側S338省道目前仍在修建，路面已通車，正施工綠化。項目西側到達房屋位置，地塊內存有電線桿需拆除。項目南側到達房屋所在位置，目前南側較為荒涼。項目東側S338省道目前仍在修建，路面已通車，正施工綠化。本地塊內目前為凈地，東西兩側為主要干道，南面及西面較為封閉。周圍整體較為荒蕪，人煙稀少。地塊配套地塊周邊工廠較多，均分布于沿丹界線兩側。多為機械、五金類。地塊配套地塊東側已有一花鳥市場以及一個物流園，同時還分布了后巷的工業園區。產業基礎條件優越，物流則可保障商家的運營。項目北側存在一個老的京華市場，主要經營五金工具,另有一超市。地塊指標本案本項目占地170畝（合113220平米），容積率1.3（總建面147186平米），地塊方正。兩面通透，西、南兩面封閉。S338省道丹界線長550米寬230米由于北側被京華廣場遮擋，因此項目實際展示面只有S338省道一側，且將影響未來出入口設置。京華廣場SWOT分析地塊交通條件較好，地空均可。周邊鄉鎮富有人群較多，特別是小老板。丹界線為連接新橋、界牌與丹陽的主要干道，車流較密集。SWTO優勢劣勢機會威脅地塊目前周圍較為荒涼。人口密度過低，主干道均為車行要道。丁崗東側的玖瓏城將是重要威脅。商家對于市場經營顯得較為保守。項目周邊尚未開發大型商業。產權項目受到區域追捧。周邊人群對于地塊位置較為認可。本體小結2.地段位置為咽喉部位，過往人群來源廣。1.地塊周邊工廠較多，企業員工眾多。3.地塊周邊各鄉鎮休閑娛樂類十分缺失。4.固定人群偏少，流動人群眾多。項目定位4.回顧鄉鎮企業員工年收入約為3—4萬元，消費力較強。周圍鄉鎮均有工具、汽配、機械、路燈等產業支撐，部分人口較為富有。周邊鄉鎮大區域內暫無集中的商業項目在開發。周圍休閑娛樂類商業缺失，餐飲類檔次普遍不高，急需升級。后巷鎮新橋鎮界牌鎮埤城鎮訪仙鎮小河鎮孟河鎮魏村鎮安家鎮百丈鎮圩塘鎮西夏墅鎮本案常州丹陽工具機械汽配路燈零部件輕工工具眼鏡產業分布如此優越的產業基礎，是否就此整合并突破？區域內平昌新城及界牌新村未來將形成巨大建材需求；五金工具類在區域內各鄉鎮均有較多門店；汽配門店在鄉鎮中較少，主要原因為BtoB式貿易模式。有必要將產業進行整合并開發配套服務商業。猜想因地制宜，產業配套全部升級？出于純粹，將專業進行到底？利弊分析復合型專業市場純粹專業市場優點優點行業整合，觸發潛在消費體量可控，招商難度降低不容易產生內部競爭項目純粹，利于宣傳規模化效應，利于擴大影響力缺點缺點形象定義不純粹不利于產生規模效應容易產生內部競爭招商難度加大產品單一，不利于項目后續價值提升綜合判斷：我們認為本項目應作為復合型專業市場。核心價值規模巨大，輻射力廣。輻射整個丹陽東北區域及常州新北兩條交通干道交錯，通行暢捷，方便貨運。出入新橋、界牌與丹陽的必經之地，交錯常州、鎮江、丹陽三市眾多的私營企業養育了富有的老板。消費力旺盛，投資潛力巨大，且職工眾多。商業發展滯后。改變原有的沿街商業模式，集群化的共同經營，達成共同繁榮。產業基礎上的商業升級，整合化的經營模式。產業升級式的資源整合，統一化的經營模式，帶動經濟繁榮。規模地段人群升級價值點分析占位策略產業亟需整合，商業消費一體化開發。由此誕生區域內唯一特型商業標桿。后巷鎮新橋鎮界牌鎮埤城鎮訪仙鎮小河鎮孟河鎮魏村鎮安家鎮百丈鎮圩塘鎮西夏墅鎮本案常州丹陽工具機械汽配路燈零部件輕工工具眼鏡區域內產業基礎上的首個復合型商業體，一站式消費模式。以本區域為主要消費點，輻射常州西北及周邊。領導者挑戰者一線品牌項目具有無可復制的資源產品核心優勢明顯，大規模制造壟斷資源，引領市場潮流具有持續作戰能力，市場新進者具有新型的操作模式改變游戲規則強調新的評估標準強調產品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源大規模，規劃相對完善產品創新，產品力優越規模中等，快速靈活資源獨特，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節創新打造難以復制的產品敏銳的機會主義者壟斷資源，不可復制的行業搭配，樹立區域內唯一地位，與競爭項目進行差異化選擇。占位訴求定位依據建材五金汽配休閑娛樂餐飲酒店式公寓雄厚的產業基礎可直接開發利用。專業市場的服務配套商業。周邊職工及市場內部客戶的居住需求強大的產業支撐，進而整合；巨大的潛在消費需求，進而補充。本項目地塊內固定人群稀少，不適合開發購物中心類隨機型消費商業，且玖瓏城16萬的商業體量已近飽和。人口基數后巷鎮新橋鎮界牌鎮埤城鎮訪仙鎮小河鎮孟河鎮魏村鎮安家鎮百丈鎮圩塘鎮西夏墅鎮本案常州丹陽4萬4萬4萬4萬8萬5萬平昌新城10萬本項目預計可覆蓋的固定人口約40萬。且鄉鎮消費均較為閑散。以配套商業的人均需求初步計算，區域商業配套面積需28—36萬平米即滿足。隨機型消費商業支撐不足。人均商業服務面積：：0.7—0.9平米產品策略擁有產業支撐的商業整合，以目的型消費為主導的復合商業。以專業市場支撐服務類商業，以服務類商業提升項目檔次。開放式街區商業，資源互通，共同經營，公平競爭，共同繁榮。行業商品、休閑服務一體化。區域內享受不到的消費體驗。大眾化認知的商業類型，規避投資誤區，擴大項目影響力。公寓建材五金汽配餐飲休閑娛樂家居家電高檔餐飲，富有人氏商務聚會首選商業與公寓的中間產品，可投資可自主，靈活多變。產業延續，市場化機制集中運營，一鋪在手，生意就有。吃喝玩樂消費終端，消費檔次的全面提升，提供各階層人士的聚會場所。產品落地集專業市場、餐飲娛樂、公寓于一體的新型復合型商業廣場。另外可增加家居家電賣場。專業市場與特色商業的完美補充，增加商品多樣化。案名建議“中洲MALL”MALL代表了一種新的商業模式來臨MALL涵蓋了所有的商業類型MALL表達了一種渾厚的氣勢MALL提升了商業的形象與氣質MALL詮釋了商業標桿的領袖氣度形象定位產業的強力支撐吃喝玩樂的優越配套獨立產權的投資首選蘇南首個產業集群城市生活MALL！產業為基礎內核，多種商業組合為核心驅動力，助推銷售與招商穩定運行。形象定位唯一精神消費領地！這里可以吃最好后丹陽人民最想去的地方！最高檔的餐飲最特色的餐飲放松消遣多選擇豐富的聚會場所專業產品聚集大型賣場專屬吃玩樂購這里聚會最合適這里特型產品最多這里最好玩后丹陽地區進入MALL時代地塊價值分析本案S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場S338省道項目一側南北通暢，無遮擋，是項目主要形象面。項目北側靠京華廣場部分，只有東北角可視，此處價值次于東側。地塊西側及南側均封閉，道路不通，價值最差。地塊價值整體趨勢為由東往西遞減，由北往南遞減。規劃設計建議本項目建筑形式為開放型街區，利于行業分類排布，各業態相對獨立又緊密聯系。使得整個市場整齊有序。公寓本項目最高建筑，應建成區域地標性建筑，為本項目主要形象昭示物。餐飲本項目主要特色之一，增加高檔餐飲及特色餐飲，突出餐飲文化。休閑娛樂作為本項目主要的輔助型商業，且為項目主要形象昭示物，應設置于S338省道一側。專業市場考慮到專業市場形象較差，應放置于本地塊西南側封閉處。規劃設計各模塊間通過天橋緊密連接，通暢無阻。娛樂類應緊靠餐飲區。增加部分家居、家電賣場補充業態。沿S338省道示意專業市場示意S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場娛樂休閑特色餐飲街公寓家居家電高檔餐飲特色餐飲街示意建材建議汽配和五金由于形象較差，應放置于地塊最西側。汽配五金業態配比本項目共有6大板塊，7大題材；考慮到復合型的主題，建議各板塊間體量均衡配置。專業市場占比50%。業態體量（㎡）占比業種內容特色餐飲+高檔餐飲15000（街區10000，高檔餐飲5000）10%高檔酒樓、各種菜系餐飲、燒烤、火鍋、西餐公寓2000013%挑高復式多功能物業，可住可投資。休閑娛樂2000013%KTV、洗浴、足浴、美容SPA、網吧家居家電2000013%國美、蘇寧電器；家具、家紡、軟裝；旅館；超市建材3500023%建筑材料、結構材料、裝飾材料五金2000013%五金工具、建筑五金、五金零部件、日用五金汽配2000013%汽車配件、汽車零件、汽車美容合計150000

客戶定位核心客戶區域內私營企業老板各鄉鎮經營戶政府公務員重要客戶偶得客戶個體戶企事業單位員工外圍區域過路人群這類人氏經濟實力雄厚，將成為投資主力。這部分人群將主要為跟風型購買，容易受他人影響。客戶定位后巷鎮新橋鎮界牌鎮埤城鎮訪仙鎮小河鎮孟河鎮魏村鎮安家鎮百丈鎮圩塘鎮西夏墅鎮本案常州丹陽第一梯隊第二梯隊第三梯隊后巷、新橋及界牌將是本項目主要客戶來源，常州新北次之，其他將來源于丹陽市區及周邊區域。項目發展建議5.回顧產業集群、家居生活、餐飲娛樂、酒店公寓。復合型商業項目屬性建筑單體除公寓為高層塔樓，沿S338部分為4層建筑外，其他建筑層數為二層。公寓示意沿街建筑示意公共部位建議建議項目東北角設置一個休閑廣場，作為項目的主形象昭示，同時作為人行主要出入口。車行入口設置于東側沿S338省道一側。廣場示意車行主入口處寬度應至少做到10米。各模塊之間為項目主通道，建議做到5—6米，可通車。內部通道供行人步行，建議寬度為2—3米。S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場娛樂休閑特色餐飲街公寓家居家電高檔餐飲廣場車行入口建材汽配五金商業性質停車位配比（停車位/100㎡）購物中心0.6大型超市或批發市場1社區商業0.3四星以上酒店0.5—0.8餐飲娛樂2車位建議本項目可建設總建筑面積約為147186平米，按照1:100的車位配比，本項目車位約需1400個左右。建議本項目需在地塊附近單獨配置一個大型停車場，如果可以，地下應分攤部分停車，減小地面土地占用。展示建議形象指示：于廣場處設置項目精神堡壘高炮：S338省道兩側設置高炮S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場娛樂休閑特色餐飲街公寓家居家電高檔餐飲廣場車行入口將陣地包裝做到最大化，營造強烈的現場氛圍。建材汽配五金道旗：丹界線兩側設置道旗其他建議建議酒店式公寓做成挑高，一層隔兩層，空間多變，功能更加多樣。增加賣點。建議單套面積在40—50之間，單層套數在20—30之間，預計公寓塔樓做到20層左右。樓層示意價格建議本次定價將使用租金反推法、商鋪住宅對比法及項目類比法，綜合分析后，得出售價預值。

3.項目類比法

2.商鋪住宅對比法

1.租金反推法以后巷當前租金為基準，匹配回報率后，得出售價。通過比對其他商業項目，進行評分，得出售價。以在售住宅和商業價格之比值，得出售價。備注：主要評定項目的一層價格價格建議租金反推法公式：售價=租金÷回報率當前后巷的租金水平約為2.5—3.5元/平米，假設回報率為7%或8%（以后期返租點數而定）。假設商鋪面積為50平米售價（元/平米）租金2.5回報率7%13035租金2.5回報率8%11405租金3.5回報率7%18250租金3.5回報率8%15968以當前租金水平計算，本項目一層售價將在11405—18250元/平米之間。價格建議商鋪住宅對比法由于項目有限，以后巷的濱江新城與界牌的綠湖上海新城為參考對象。濱江新城綠湖上海新城商鋪一層售價（元/平米）1562528000—30000住宅均價（元/平米）40005000商鋪/住宅售價比3.95