經營管理制度第一次修訂說明按照集團要求，經營管理制度(以下簡稱制度)已于2003年1月1日發布,一年來,地產管理公司積極開展內部規范化菅理,成立了專門的領導機構在經營業務中全面深入推廣執行制度,由于制度的有效貫徹和實施,各項目的經營正常,未出現重大決策失誤,有效地控制了經營風險,提高了管理水平。在集團“國際,百年企業”的戰略發展目標指引下,并極據集團對房地產業務發展的要求,特別是董事長在2003年8月21日在制度建設會議上的指示，結合一年來的綜合調查、深入分析在實施過程中的問題、意見和建議等情況,地產管理公司進一步提出了“以市場需求為導向,以目標管理為中心,以成本控制為基楚,以過程控制為手段”(簡稱MOCP)的規范管理原則,圍繞該原則,地產管理公司積極組織了本次修訂工作。修訂內容主要體現在以下幾個方面,一、目標管理:對經營責任書的內容進—步補充完善,并增加了事中和事后評價內容要求.加強目標實現過程的動態控制,以保證目標的順利完成。二、組織機構:調整機構設置,精簡委員會設置以提高工作效率.對委員會、人員及部門職責的規定更加明確.實施成本控制的垂直管理。三、招投標管理:迸一步劃權責,細化管理內容，增設招投標稽查組,補充完善相應工作內容。四、成本菅理：建立成本垂直管理機制,實施成本動態控制。五、管理制度審核：增加審核的基本要求及相關支持文件,通過審核來進一步落實制度的貫徹執行。六、其他：增加進度管理內容，保證經營目標的按時完成；調整設計管理和銷售管理，更有效實現效率和控制的平衡。除以上這些主要內容外,其他內容亦不同程度進行了修訂。本次修訂的制度經2003年I2月29日集閉總裁辦公會研究通過,于2004年1月1日正式生效，原制度停止執行。集團房地產企業管理有限公司年12月31日一、業務管理手冊1前言…………………11.1業務管理手冊目錄………………31.2業務管理手冊修改記錄…………41.3業務管理手冊使用指南…………51.4相關術語定義……………………62業務管理基本原則…………………83管理組織……………103.l組織機構圖………………………133.2管理公司…………143.3項目所在公司……………………213.4管理人員工作基本準則…………264管理制度系統………………………275企業發展戰略管理…………………366基礎業務管理………………………406.1項目經營目標管理………………426.2業務信息管理……………………456.3經濟合同管理……………………486.4招投標管理………………………516.5安全文明生產管理………………576.6危機管理…………616.7成本管理…………666.8進度管理…………707項目運作管理………………………727.1項目投資菅理……………………747.2項目設計管理……………………797.3項目施工管理……………………847.4項目銷售管理……………………918物業菅理……………97二、作業流程、工作指引和標準表單1、管理組織MOF001招標信息公開披露報備表…………111MOF002關聯單位(人)申報表……………………112MOF003關于保密與知識產權的雇員協議………113.2管理制度系統MSG001管理制度審核基本要求…………………117MSG002現場審核指引……………120MSG003督促整改規定要求………125MSF001(T)現場審核清申…………126MSF002督促整改通知書…………1273、項目經營目標管理POP100項目經營目標管理評價與改進…………128POG101(T)開發項目經營管理責任書(察考文本)………………129POG102項目事中評價與項目經營成果報告編制指引…………1424、業務信息管理BIG001業務信息需求識別指引…………………144BIF001(T)業務信息報送控制表(參考文本)……1455、經濟合同管理ECCOO1工程類合同編制要點……………………146ECGOO2標準格式合同內容要點…………………148EUOO4合同審批程序與權限規定………………150ECCOO5合同執行情況評估指引…….…………154ECF001(01)(項且所在公司)經濟合同審批表…………………156ECF001(02)(管理公司)經濟合同審批表………157ECF002(T)廉政合作協議…………158ECF003合同臺帳…………………160ECF004合同執行情況評估表……………………1616、招投標管理PPP1oo管理公司集中采購………162PPP200第一類招標………………163PPP200第二類招標………………164PPF400第三類招標………………165PPP500材科設備采購……………166PPP610（管理公司)供方管理…………………167PPP620（項目所在公司)供方管理……………………168PPG001業務分包(采購)方式選擇規定………………169PPG002業務分包直接委托控制指引…………………171PPG101招標工作責任界定……………172PPG102招標采購計劃編制要求………176PPG103(T)標準招標文件〔參考文本)………………177PPGIO4評標定標指引…………………199PPG105(T)評標報告(參考文本)………203PPG501甲供材料設備采購操作要點…………………215PPG502乙萬采購指定品牌及限價操作指引…………217PPG601供方合格評定與監督評估指引………………219PPF001業務分包直接委托審批單……………………223PPF002專業工程招標計劃……………224PPF101內薦表…………225PPF102外薦函…………226PPF103自薦表…………227PPF104招標文件審批表………………228PPF105評標定標審批表………………229PPF106(T)中標通知書(參考文本)……………………230PPF107(T)履約保函〔參考文本)……………………231PPF108(T)感謝函(參考文本)…………233PPF109招標采購項目報備表…………234PPF501材抖設備采購計劃……………235PPF502限價(指定品牌)材料設備審批表……………236PPF503乙供材料設備審定表…………237.PPF504零星(緊急)采購審批表………238PPP601(T)供方基本信息審查表(參考文本)…………239PPF602(T)供萬現場考察記錄表(參考文本)…………240PPF603(T)供方合格評定審批表(參考文本)…………241PPF604合格供方名錄…………………2427、安全文明生產管理SEG001施工現場風險與環境因素識別指引…………243SEG002施工現場安全檢查指引………245SEG003施工現場文明生產管理要點…………………247SEG004工程事故處理指引……………248SEF001(T)安全文明生產控制措施表(參考文本)……250SEF002(T)安全文明生產監管計劃(參考文本)………251SEFOO3整改通知單……………………2528、危機管理CCGO01危機識別與控制指引…………253CCF001(T)危機識別與評估表(參考文本)……………257CCF002(T)危機控制措施表(參考文本)………………2589、成本管理PCP100目標成本確定…………………259PCP210項目成本動態控制……………260PCP220項目成本細項超支報警…………261PCPP230項目目標成本調整………………262PCP240目成本核算與經濟活動分析……………………263PCP310專業分包工程合同結算…………264PCP320項目工程總結算…………………265PCG101目標成本確定指引…………………266PCG102目標成本編制工作責任界定………272PCG103工程預算編制指引…………………274PCG211現場簽證控制指引…………………279PCG221成術細項超支報警范圍和要求……………………280PCG231項目目標成本調整位圍和要求……………………282PCG241項目成本核算與分析指引…………283PCG311工程結算控制指引…………………285PCF101項目目標成本表……………………288PCF102項目目標成本控制表………………295PCF103工程量清單…………302PCF211成本動態控制表……………………303PCF212(T)現場簽證審批表（參考文本〕…………………370PCF213(T)現場簽證通知單〔參考文本)…………………371PCF214(T)現場簽證費用審核表(參考文本)………………372PCF215成本增減統計表……………………373PCF221項目成本細項超支報警表…………374PCF231項目目標成本調整表………………375PCF241成本差異分析表……………………376PCF311工程程結箅工作交交接單…………3377PCF312工程程結算審批表…………………378PCF321竣工工結算造價確認認書…………379910、進度管理PMG001進度度計劃內容編編制要點……………………38011、項目投資管理PIP100項目目論證與決策策………………381PIP200項目目經營策劃…………………382PlG101項目目建議書編制制指引………………………3883PIG102項目目可行性研究究報告編制指指引…………3885PIG103項目目立項評審決策指引………………………393PIG201項目目經營策劃書編制制提綱…………………3995PIF101新項目目基本情況調調查表……………………4000PIF102頁目開開發論證綜述表………………………4022PIF103項目論論證審查表……………440612、項目設計管理PDP100規劃劃方案設計…………………407PDP200建筑筑方案設計…………………408POP300景觀觀環境設計…………4009PDP400初步步設計…………………4110PDP500施工圖圖〔不含景觀觀環境施工圖圖)設計……………411PDP600設計計(不含景觀環環境設計)變更……………………412PDG101規劃設設計指引編制制要點………………413PDG102規劃劃設計任務書書編制要點……………4220PDGlO3項目規規劃方案評審指引………………423PDG202建筑筑單體方案評審指引……………4425PDG301景觀設設計任務書編編制要點……………428PDG502施工圖圖審查基本要要求……………………4331PDG601設計計變更類別與與審批權限規定………4333PDF101項目目規劃設計方方案簡評表…………………436PDF102項目規規劃設計方案評定表…………………439PDF201建筑單單體方案簡評評表………………………4400PDF202建筑方案案設計評定表表………………………4422PDF301景觀環境方方案設計評定定表…………………443PDF401初步步設計評定表………………444PDF501施工工圖審查意見書…………4445POF601設計計變更審批表表……………4447PDF602設計計變更通知單………………448PDF603設計計修改通知單單………………44913、項目施工管管理PEP100施工準準備………………………4550PEP210項目碴工工進度控制…………4451PEP220項目目施工質量控控制…………4452PEP230材料料設備質量控控制……………453PEP24O工程程技術檔案管管理…………4454.PEP31O分部部專業工程驗驗收…………4555PEP320項目目工程竣工驗驗收…………4556PEP4OO項目目工程管理權權責移交……………………457PEP5OO工程程保修/維修………………458PEG101施工工準備工作內內容…………4459PEG1O2施工工組織設計審審查要點……………………462PEG1O3監理理規劃審查要要點…………4666PEG1O4技術術交底及施工工圖會審基本要求………4668PEG105簽發發開工報告的的基本要求……………………470PEGIO6""三通一平″的基本要求…………………472PEG211項目目施工進度控制指引……………………473PEG221施工工標準間及施施工工藝樣板板確認指引……………………475PEG222工程程質量現場檢檢查內容及要要求………………478PEG231材料料設備質量技技術要求管理理規定…………4880PEG232材料料設備進場驗驗收指引………………………4882PEG241(TT)工程技術檔檔案范圍與建建檔要求…………4884PEG242質量量保證資料檢檢查要求………………………4990PEG311分部部（項）專業業工程驗收檢檢查要求………4922PEG321項目目預驗收檢查查要點…………4493PEG322項目目竣工驗收檢檢查要點………………………4995PEG323工程程竣工總結編編制指引………………………4997PEF101施工工準備工作完完成狀況檢查查表………………500PEF102施工工組識設計審審查記錄表……………………5011PEF103監理理規劃審查記記錄表…………5002PEF104場地地交接單………………………5003PEF211(TT)業務工作計計劃(參考文本)…………………504PEF221(TT)重點監管部部位質量監管管計劃(參考文本)………………505PEF222施工工樣板確認記記錄表…………5506PEF231(TT)材料設備質質量監管計劃劃……………………5077PEF232(TT)材料設備統統一采購標準準(參考文本)……………………508PEF233材料料設備定板會會審記錄表……………………5099PEF234材料料設備進場驗驗收單…………5510PEF235甲供供材料設備臺臺帳………………511PEF401項目目工程移交記記錄表…………5512PEF501工程程保修記錄表表…………………513Il、項目銷售管理PSP100營銷銷策劃…………………………5514PSP200銷售售準備…………………………5515PSP300階段段廣告方案實施與調調整…………………516PSP400銷售過過程管理…………………517PSP500交樓入入伙………………………5518PSG101營銷策策劃方案編制制要點……………………519PSG201銷售準準備工作控制制要點……………………522PSG202銷售售價格管理要要點…………5225PSG203銷售合合同范圍與草草擬注意事項項…………5527PSG204銷售面面積確認操作作要點……………………528PSG205銷售售工程設計裝修注意事項……………5530PSG301廣告方方案與實施操操作指引…………………532PSG401銷售過過程管理要點…………5335PSG402房產產價格折扣管理指指引……………………537PSG403客戶戶資料管理指引…………5440PSG404退換換房辦理指引引………………542PSG405更名名辦理指引…………………544PSG406客戶戶按揭代辦指指引…………5445.PSG407銷售售收款指引…………………547PSF201銷售準準備工作完成成情況檢查表表…………5550PSF202(TT)房屋定購購單(參考文本)…………………551PSF203(TT)房屋認購購書(參考文本)…………………552PSF204銷售售合同文件審批表………………………5555PSF301宣傳傳資料審查記記錄表………………………5566PSF401意向向客戶登記表表……………5557PSF402銷售售明細表……………………5588PSF403客戶戶來訪統計表………………559PSF404銷售售價格特例折扣審審批表…………………5660PSF405銷售售換房審批表表……………5561PSF406銷售退房房審批表……………5622PSF4D7銷售售房產更名審審批表…………………563PSF408銷控日日志…………………564PSF409銷售售清況周報表………………………5655PSF410銷售售情況月報表表………………………5666PSF411銷包包提成方案審批批表…………………567PSF501(T))入伙通知書書〔參考文本本)………5688PSF502收樓樓驗收單……………5570三、附錄:作業流流程、工作指指引和標準表表單結構表1前言1《業務管理手冊》編編制目的為實現本集團房地地產開發業務務的可持續發發展.建立科學的管理理機制和作業業規范,促進本集團成為學習創創新型組織，整體提升萬萬達品牌形象象，集團房地產產企業管理有有限公司（在業務管理理手冊及其支持文件中中統一簡稱為為“管理公司″）組織編制了了本《業務管理手冊》?！稑I務管理手冊》的的編制是在總結本集集團近幾年來企業管管理實踐的基礎上,結合現代先進管理理理論和成功經經驗編制而成成，系統地闡明明了本集團房房地產開發業業務的管理政策和各項業業務運作的規范要求。本集團團管理層期望通過《業務管理手冊》的編制和實施，能在在以下方面促進公司的的經營和管理理活動。1)猶化、整合房房地產開發業務務流程，全面面提高項目開發效益益；2)明確企業責權體系系，規范業務務運作過程；；3)增強企業管理能力力，提高科學決策水水平；

促進信息溝通，提提高企業管理理的有效性扣扣效率；5)營造開放、誠信的的管理環境，促進組織的的學習和創新新。2《業務管理手冊》實實施要求本手冊的規定是是集團房地產產開發業務運作的綱領性文件，是管管理公司和項項目所在公司開展業務工工作的指南。集團內所有與房房地產開發業業務有關的員員工均必須遵遵循本手冊及及其支持文件的的規定,勝任本職工作必須須以掌握和有有效執行本手手冊及其支持文文件的規定為為而提,管理公司經營管管理委員會負負責推進(業務管理手手冊》在各地區項項目所在公司司的具體實施及監督檢檢查，經營菅菅理部具體負負責日常工作作，確保集團房地產企企業有效實施本手冊的各項管管理規定。3《業務管理手冊》的控制《業務管理手冊》及及其支持文件件在正式發布布前，必須經管管理公司經營營管理委員會負責審核,集團團經營決策委委員會負責審審定。管理公司經營營管理部負責責《業務管理理1手冊》及其支持文文件的編制、發發放、控制、修訂和管理理?！稑I務菅理手冊》在在項目所在公公司內的發放放由項目所在在公司指定專專入負責，但必須保證工作場所所在用文件為為最新版本的的受控文件。未經管理公司總監監以上領導批批準，任何人員不不得復制或向外外單位〔個人人)發放《業務管理手冊》及及其支持文件件。《業務管理手冊》及及其支持文件件在執行過程程中可以根據實際需要要進行修訂,集團鼓勵各級員工針針對《業務管理手手冊冊》及其支持持文件提出修修訂建議,但任何涉及《業務管理手冊》及其其支持文件的的修訂建議，應以書面形形式報管理公公司經營管理部。21.1業務管理手手冊目錄章節編號章節標題題1前言1.1業務務管理手冊目錄1.2業務務管理手冊修修改記錄1.3業務務管理手冊使使用指南1.4相關關術語定義2業務管理基基本原則3管理組織3.1組組織機構圖3.2管管理公司3.3項項目所在公司3.4管管理人員工作基本準則4管理制度系系統5企業發展戰戰略管理6基礎業務管管理6.1項項目經營目標標管理6.2業業務信息管理6.3經經濟合同管理理6.4招招投標管理6.5安安全文明生產產管理6.6危危機管理6.7成成本管理6.8進進度管理7項目運作管管理7.1項項目投資青理7.2項項目設計管理7.3項目施工管理7.4項項目銷售管理8物業管理31.2業務管理理手冊修改記記錄120033年12月31日,業務管理手手冊第一次正正式修訂。441.3業務管理理手冊適用指指南1管理公司1.1通過本手冊冊及其支持文文件的編制和和實施，管理公司可可以系統地對對房地產開發發業務的運作進廳策劃劃、指導和控控制。管理公公司應將本手手冊的實施監監督和修訂完完善作為其履行管理責任的的重要內容,不斷豐富和和積累房地產企業業運作的管理經驗，持續提升決策和監督水平平。1.2本手冊及其支持文文件是管理公司評價價各項目所在在公司業務運作效率率和規范程度的客觀依據,管理理公司在審查查項目所在公司提交報報告,或到項目所所在公司進行行現場檢查時,均應評估估項目所在公司業務運運作過程及其其結果與本手冊冊規定的符合程程度。1.3根據業務發發展需要，管理公司在在組建新的項項目所在公司司時.可依據本手冊及其支持文件對新公司司員工進行系系統的業務制制度培訓，并并將本手冊及其其支持文件作作為新公司管理層進行業業務運作管理理的基礎。2項目所在公司2.1本手冊及其其支持文件明明確了管理公公司對項目所所在公司業務務運作的基本本要求,是管理公司和各項目目所在公司進進行溝通和決決策的基本規范。2.2各項目所在公司在在具體完成項項目開發任務務的過程中，必須遵循本本手冊及其支支持文件的強制性規定定。2.3各項目所在在公司在日常常管理工作中中,應將本手冊及其支持文文件作為員工工業務培訓的基本內容,所所有新進員工工必須學習本本手冊及其支支持文件的規規定,并作為正式聘用的考核依據之一一。2.4通過本手冊冊的修訂完善善和實施，各項目所在公司可可以有效地學學習,交流成功的的業務運作經驗。2.5遵循本手冊及其支支持文件的規定,是各項目所在公司建建立符合ISSO90000標準要求質量管理體系的的基礎。51.4相關術語語1管理公司為了簡便文件表表述，在本手冊及其其支持文件中中將“大連萬達集團房地產企企業管理有限公司”間稱為“管理公司司”。2項目所在公司項目所在公司是指指集團公司在在各地區設立的子公司(包括各項目目開發公司及物業管理公司)，負負責集團具體體項目開發任務，并承擔相應的的經營風險。在在業務管理上，各項目所在公公司隸屬“大連萬達集團房地產企業管理理有限公司”。3業務流程業務流程，或稱業業務過程，是指一組將輸入入轉化為輸山山的相互關聯聯或相互作用的活動。通常情況下，—個個流程的輸入入是其他流程程的輸出。如施工圖設設計的輸入之一一就是建筑方案設計的的輸出成果。根據分析析和規范的需需要，業務流流程可按不同同層次進行細分。現代管理理論認為為：企業為了增增值必須對業務流程進行策劃，并使其在受受控條件下運行。4管理制度廣義而言，管理制制度是指對工作過程及及其結果有影影響的規定,是這些規定定的總稱.包括正式的書面規規定和公司內內已口頭明確,或已約定俗俗成的工作慣慣例。在本手冊及其支持持文件中表述的管理制制度，均是指已形成正式書面文件件的規定,其名稱形式可以是是：“管理制度”、“管理規范”、“規定″、“手冊”、“作業流程”、“工作指引”等等。5備案、核準與審批批本手冊及其支持文文件表述的“審批”、“核準”與“備案”，均是指項項目所在公司就某項具體業務務工作的計劃劃、執行活動動或結果，在在規定的時限限內向管理公公司6職能部門提交的正正式報告。但上述三類不同性質質的業務工作作,其處理權限、方式有所不同同：“備案”事項，一般是要求求項目所在公公司在事后向向管理公司報報告，管理公司針針對提交的備案事項項報告,可以提出備備案審查意見見，也可以不不提出備案審審查意見。項目所在公司有有權獨立處理理備案事項，并承擔全部部工作責任,項目所在公公司無須等待管理公司的的備案審查意意見，可連續進行行下一步工作作。通常情況下,管理公司無權下令中止或重重做屬于備案性性質的業務工工作。“核準”事項，或稱“認可”、“確認”,一般是要求項目所所在公司在事事清進行過程中,應同時時向管理公司司報告，屬于管理公司司事屮控制萬萬式,管理公司針針對提交的核準事項報告告必須提出核核準審查意見見.并在規定時時限內答復項項目所在公司司。管理公司有權下令中中止或重做屬于核準性質質的業務工作作。為保證業務運作作效率,對核準事項項項目所在公司有有權連續進行行工作.并承擔主要工作責任。在核核準事項連續進行行的過程中,項目所在公司有義義務催促管理理公司做出核準審查意見,,并嚴格執行管理公司的核核準決定?！皩徟笔马?或稱“批準”,一般是要求項目所在公公司在開始某某具體業務工工作前向管理公司報報告工作計劃劃,或上一步驟驟的結果,屬于管理公公司事前控制制方式。所有審批事項在未未得到管理公公司的正式批準意見見前,項目所在公公司不得進行行下一步工怍,必須等待管理公司司的批準決定定。對于審批事項,,管理公司必必須在規定時時限做出審批批決定,并承擔決策策責任。項目所在公司必須執執行管理公司司的審批決定,并承擔執行行責任。72業務管理基本原則則1顧客中心原則顧客滿意是企業生生存和發展的的基礎,公司各項業業務管理工作作均必須以顧顧客為中心,充分識別顧客需求求和期望,并將其轉化化為相應的內內部業務管理理規范。公司各級經理人人員必須認識識到:對項目開發發效益的追求求并不僅僅體體現在現階段段的規摸和利潤水平平上,而更重要的的是公司長遠遠的發展潛力力和機會,為顧客創造價值應成為萬達地產業業務管理的根根本宗旨。公司內部業務管管理的策劃、執執行和控制,應系統地體體現顧客中心原原則的要求。對業務管理活動是是否必要、是是否正確,以及是否能能夠取得預期期效果的計價,均應以顧客是否滿意,是否否為顧客提供更多多價值為基準。2過程導向原則過程決定結果已已成為管理人員員普遍接受的的公理。業務務管理的本質質就體現在為為實現業務成果的預期期,我們必須傾傾力關注其形形成過程。業務過程是公司司基本的價值值鏈,各項業務活活動的設計、責責權劃分、工工作關系的建立,以及資源調配,均均應以業務過過程運作需要要確定。業務務管理整體效效益和水平的提升,直接取決于相關業業務過程的有有效性(目標實現程程度)、效率〔投投入產出比)和適應性(隨環境憑化而易于于調整),業務過程導向原原則要求我們們以顧客要求為前提,持續地確定定、分析、改改進關鍵業務的責任、方法法和要求,將相關資源(人、信息、物物資)合理地安排到一系列有有機的價值活動中,以以產生期望的的成果。3效率與控制平衡原原則效率與控制是企業業管理中必然然存在的一對對矛盾，有效地把握握控制與效率率的平衡正是管埋水平的體體現?？刂频牡哪康脑谟陬A預防問題的發發生，消除或降低低失敗的風險險,控制的代價是管理理成本的增加加和運作效率率的下降,因此控制與與效率的平衡衡在企業管理守非常重要?？刂频牟僮鞅憩F現為業務運作作的規范化,但任何規范范的要求都必必須以合理化化為前8提,因此針對不同的業業務運作,需要根據其其技術成熟程程度、市場競競爭狀況、工作人員能力和經驗,以以及以往過失失的經歷,進行全面的的分析和評估,從而決定控控制程度和方式。效率與控制平衡衡的原則,要求公司綜綜合考慮發展機會與與風險控制、眼前效益與與長遠效益等諸多因因素,從而決宅集集權與分權的的有機匹配。4持續改進原則持續改進是企業業管理追求的的永恒目標,有效的業務務管理必須具有自我我評價、自我完善的能力。實現持續改進需需要正視業務管理系系統可能存在的的問題,充分認識、理解現實實狀況與預期目標之間的的差距,根據頤客評評價、市場競競爭、內部運作,以及集團發發展戰略的需要,清晰界定業務管理理系統中有待待改進的事項項。沒有最好,只有有更好。永無無止境的事業業追求決定了了萬達人必須保保持務實進取的精神,不斷完善業務管理理運作,為顧客提供供更好的產品品和服務。持續改進原則要要求各級菅理理人員必須戒戒除滿足現狀狀的心態，關注業務菅菅理運作的實際狀況,發現問問題、分析問問題、解決問問題，從而有效效預防問題的的發生或再發發生。93管理組織1管理組織根據集團制定的發發展戰略,為了提升萬萬達品牌形象象,提高房地產產項目開發效效益和管理效能,控制制項目市場風風險,本著分級、分分層次集體決決策和管理的的原則,分三級分別設立與房地地產開發項目目相關的管理委員會和和管理機構。I)萬達集團公司（戰戰略決策層))，是房地產總體發發展計劃和開開發項目經營營決策的最高機構構。2)管理公司(經營管管理層)，負責萬達集團屬屬下所有房地地產業務的經經營和管理，包括實施決決策、調整決決策等。3)項目所在公司〔項項目操作層),負責具體項項目開發運作作操作。2委員會機構2.1各級委原會機機構設置和運運作是科學決決策和民主管管理的重要保保證,委員會成員員由各專業人員組成,,2.2各級委員會機構的的主要職能在在于決策和檢檢查,沒有直接的的管理指揮權權,委員會的決議必須通過同同級管理組織織予以落實,各級管理組組織必須執行行同級漆上一一級委員會的決議。2.3各級委員會決議的的產生,可通過會簽簽或會議形式式,但必須遵循循委員會三分分之二人數通過的原則。3集團經營決策委員員會3.1工作內容I)審批房地產3-55年發展戰略、年年度發展計劃劃及戰略調整方案。2）審批項目投資立立項及經營決決策。3)審批項目分期期的經營目標標責任書及銷銷售價格體系系。4）審批項目經營目標標的重大調整整。3.2委員會主任：集團團領導3.3成員組成:集團、管管理公司、項項目所在公司司相關人員103.4執行秘書::管理公司業業務部門總監監4管理公司經營管理理委員會4.1工作內容1)審議房地產3一55年戰略發展、年年度發展計劃劃，監控房地產發展戰戰略的實施,修訂、總結、評價,,2)審查項目投資立項，督促項目所所在公司的組組建，審查項目兼兼并和合資合合作工作,審查項項目變更。3)審批項目經營策劃劃書。4)審批項目規劃設計計方案,建筑設計方案、賣場設計方方案。5)審議開發項目經營營管理責任書及及銷售價格體系,審批項目銷控控價格。,6)審批項目經營目標標的一般性調調整。7)審批項目經營計劃劃和年度經營計劃及及其調整。B)審批物業管理的重重大經營管理方案。9)審批重大財務、行行政人事方案案。10)審批管理公公司崗位職責責和工作流程程。11)審議項目、年年度經營業績績綜合考評及及階段性考評評成果。12)在管理公司司集中采購、第第一類招標、第第二類招標過過程中,當存在兩家以上的推薦中標單單位時，審定定中標單位。4.2主任：管管理公司領導4.3成員組成::集團、管理理公司、項目目所在公司相關人人員4.4：執行秘書:管理公公司業務部門門總監5招投標稽查組5.1工作內容l)撿查菅理公司和項項目所在公司司招投標工作作的規范性、合法性和公公正性。2)對針對招投標活動動的投訴〔舉舉報)進行調查，并提出解解決方案、處理意見。5.2成員組成：：集團、管理理公司、項目目所在公司人人員1116項目所在公司經營營管理委員會會6.1工作內容1)負責審批與項目有關的的工程技術標標準,包括設計標準、施施工技術、設備選型、裝修標準等等。2）審批技術創新、設設計、施工、設備備選型優化等等方案。3)審批重大技術、質質量問題處理理意見。4)審議設計方案、重重大設計修改改、變更。5)審定住宅使用說明明書和質量保保證書。6)按照確定的建設項項目經營管理理責任書,控制項目總總體成本,指導定期分分析項目成本,審議項目分項成本本的調整。7)審議項目招投標的的重大事宜。8)審議營銷策劃方案及評評估結果、調調整方案。9)審批摟書、銷售合合同、廣告及及所有宣傳資資鈄。6.2主任：項目所在公公司總經理（負負責人)6.3成員組成:項目所所在公司高級管理層人人員、相關業務部門負負責人6.4執行秘書:項目所所在公司相關關業務部門1223.2管理公司1管理公司職責實行項目經營目標標管理責任制制,建立并運行行可量化的目目標管理機制制。建立并推推行房地產經營管理理制度,在房地產范范圍內建立規規范化的管理理。對各項目目所在公司進進行全面、適時、有有效的管理控控制,明確管理公公司與各項目目所在公司之之間的權責劃劃分和工作關系。制定定、考核、評評價項目所在在公司的具體體指標,組織實施完完成項目經營營目標。研究房地產產行業有關的的政策法規、行行業發展、建建筑、住宅產產品及相關技技術等。整合資源,為項目目開發提供服服務,l)負責實施萬達房地地產發展戰略略,全面管理萬萬達房地產開開發業務,提升萬達品品牌形象,確確保實現項目目預期目標。2)負責建立并執行房房地產規范化化的管理制度度。3)收集、研究有關房房地產行業的的政策法規、技技術、市場、行行業動態等信信息。4)負責項目所在公司司的組建,按照經營總總目標,制定階段性性目標,與項目所在在公司簽定《開開發項目經營營管理責任書書》。5)監督項目管理,包包括投資立項項、設計、進進度、成本、質質量、營銷、物物業、業務信息、危危機、經營策策略、安全文文明生產等管管理。6)項目生產要素管理理a)人力資資源管理(包括項目所所在公司、物物業公司等)。b)材料、設設備等招投標標及采購管理理。c)技術管管理。d)資金管管理。7)項目組織協調a)管理公公司各部門之之間的組織協協調。b)管理公公司與各項目目所在公司之之間的組織協協調。c)沖突管管理。8)項目的考核評價a)對管理理流程中的關關鍵節點,進行控制。b)制定考考核評價標準準,適時進行考考核評價。142管理公司總經理職職責l)負責組織萬達房地地產業務的全全面實施；2)主持制定井貫徹落落實本公司有有關的管理制制度、質量體體系的運行標標準；3)組織完成集團下達達的任務；4)組織落實品牌發展展的戰略計劃劃,負責萬達房房地產品牌建建設；5)按集團人力資源開開發的戰略要要求,建立一支優優秀的管理團團隊；6)對外承擔法律責任任。3管理公司副總經理理和總經理助助理職責協助總經理完成成相關工作。4管理公司總監職責責總體職責:配合合管理公司總總經理,開展主管的的業務。具體職責:l)營運總監(兼)::負責項目的的前期工作;負責組織編編制各項目的的目標經營管管理責任書;負責全全程協調并監監控各開發項項目的綜合進進度管理;負責定期對對所有開發項目的經營情況況統計、分析析;負責開發項項目的業務信信息管理;掌握與房地地產行業相關的政策、法法律、信息、土土地市場動態態、競爭企業業動態;負責日常危危機管理工作;協調與項目開發運運營相關的工工作。2)規劃總監:負責項項目規劃、建建筑(相關業務)方案設計全全過程管理工工作;參與項目土地開發發、前期策劃劃的工作;負責規劃管管理部的日常常業務工作;負責指導各項目所在公司司的規劃建筑筑設計工作;協調與規劃劃、建筑設計計業務相關的的各部門工作;負責規劃劃、建筑設計計進度的落實實。3)市場總監:負責對對各房地產項項目的營銷工工作進行指導導、監督、服服務;負責對萬達地產品牌的的推廣;負責公司客客戶關系(包括萬達會會等)管理工作;協調與營銷相關的各部門門工作;負責監督各各項目營銷計計劃的落實;參與新項目目的前期工作；主管市場部日常常工作。4)景觀環境總監:主主管景觀環境境部的日常工工作;參與項目的的前期策劃及及規劃定115位;負責各項目景觀環環境方案設計計審定及實施施的總體把握握;負責景觀環環境設計及施工進度的監控控:協調與景觀觀環境設計業業務相關的各各部門工作。5)成本總監:主管成成本管理中心心的日常工作作;負責項目綜綜合成本控制制業務和垂直管理工作;負負責管理公司司集中采購工工作;對項目所在在公司招標采采購工作進行行組織、指導和監督督；協調與成本本管理業務相相關的各部門門工作;負責成本工工作進度的落實。6)財務總監:主管財財務部的日常常工作;貫徹執行集集團各項規章章制度,協調融資、稅務、資金調度度工作;配合集團總總部財務、審審計工作;負責指導、監監督各項目所所在公司的財務工工作;協調與財務務管理相關的的管理公司各各部門關系等等;負責財務計計劃的落實。7)物管總監:主管物物業管理部的的日常工作;負責建立科科學、規范的的物業管理體體系，按照萬達地地產物業管理理制度的要求求,指導、控制制各項目的物物業管理工作作;負責物業工作進度度的落實。8)行政總監:主管行行政部的日常常工作;負責管理公公司的行政相相關業務;按集團行政人事管理制制度規定,負責管理公公司和各項目目所在公司人人力資源及薪薪酬管理工作;負責行政人事進度度的落實。5管理公司部門職責責5.1經營管理部部經營管理部為為管理公司的的綜合業務部部門。l)組織編制各項目的的目標經營管管理責任書,并全程監控;2)定期對各項目的開開發進度、經經營情況統計計及分析;3)監控各項目土地儲儲備及開發計計劃的實施;4)負責落實新開發項項目的前期工工作;5)負責產業政策、法法律、土地市市場、行業動動態信息的收收集、整理、分分析;6)組織編制、修訂經經營管理制度度、組織培訓訓并監督實施施;7)負責業務范圍內的的日常業務培培訓工作;8)負責信息管理;1669)負責管理公司范圍圍內的日常危危機管理工作作;10)負責安全文文明生產管理理工作。5.2規劃管理部部規劃管理部為公公司主管規劃劃業務的部門門,負責對各項項目的規劃、建建筑設計等技技術環節進行全程指指導、監控、服服務。1)負責組織完成各項項目規劃方案案,特殊情況下下可授權各項項目所在公司司完成:2)審批總體規劃設計計、單體設計計的原則及要要求;3)初步審查規劃方案案、建筑單體體設計方案等等,為相關審批批做準備;4)審批修建性詳規、初初步設計;5)監控所負責業務類類的進度計劃劃實施:6)監控項目所在公司司對項目的規規劃設計實施施、變更及調調整;7)參與研究景觀環境境方案;B)建立所有項目的技技術檔案資料料庫;9)收集、整理、分析析房地產開發發的規劃設計計及產品技術術信息,進行房地產產技術創新研究::10)負責業務范范圍內的日常常業務培訓工工作;ll)監控各項目目設計招標的的設計單位入入圍資格。5.3市場部l)研究國內房地產行行業動態(至少每半年年提交一份全全國及與公司司業務有關地地區的市場報告告);2)參與項目的規劃設設計研究,進行營銷策策劃,并具體指導導項目的營銷銷工作;3)協調、指導和監控控客戶關系工工作;4)整合優勢資源,推推廣、提升萬萬達房地產品品牌;5)負責企業形象策劃劃和形象推廣廣:6)負責業務范圍內的的日常業務培培訓工作;7)監控項目營銷計劃劃的實施;8)協調各項目所在公公司關系,促進各地先先進經驗的交交流。1175.4景觀環境部部1)指導項目所在公司司景觀環境及及相關業務的的開展和實施施;2)審定各項目景觀環環境設計任務務書及計劃安安排;3)參與各項目的前期期策劃及規劃劃設計研究;4)參與各項目景觀環環境有關的限限額設計、成成本控制及招招標工作;5)審查各項目景觀環環境的方案設設計、擴初設設計以及施工工圖設計;6)監督景觀環境設計計及施工的實實施和調整;7)參與各項目規劃方方案審查;8)建立各項目景觀環環境資料庫;9)負責業務范圍內的的日常業務培培訓工作;10)開展景觀壞壞境業務信息息的搜集、整整理與交流,及考察調研研等工作。5.5成本管理中中心1)負責材料設備的集集中采購工作作;2)負責各項目所在公公司招標采購購權限范圍之之上的相關招招標工作;3)監督、檢查各項目目所在公司的的招標采購工工作;4)審批各項目所在公公司招標采購購權限范圍之之上的合同;5)對各項目所在公司司實行成本垂垂直管理,對各項目所所在公司成本本控制部經理理及副經理的任免、薪薪酬、考評、業業務培訓、崗崗位輪換等業業務進行統一一管理;6)全程參與項目開發發過程的效益益分析;7)審核各項目所在公公司編制的目目標成本,參與編制開開發項目經營營管理責任書書;8)負責設計成果的成成本優化管理理:9)負責各項目的成本本動態控制工工作;10)建立成本和和材料設備信信息資料庫;11)監控項目招招投標(采購)進度;12)監督各項目目所在公司成成本控制部的的合同管理工工作;13)負責業務范范圍內的日常常業務培訓工工作。5.6財務部181)建立財務信息管理理平臺,進行全面、系系統的會計核核算,保證財務信信息的準確、規范和快捷,為為經營決策提提供依據;2)建立財務人員垂直直管理平臺,對項目所在在公司財務人人員的調查選選聘、福利待待遇、業務管理、業業務考核、述述職報告、晉晉升獎懲、業業務培訓、崗崗位輪換進行行管理;3)負責資金計劃、資資金籌措和資資金調配的管管理,指導、協助助項目所在公公司開展各項融資工作;;4)協助相關部門控制制成本(費用)、簽訂經營營責任書、資資產經營等;5)研究稅務法規,做做好稅務工作作;6)完成年度財務決算算、財務預算算的匯編工作作,定期完成資資產清查工作作;7)負責業務范圍內的的日常業務培培訓工作;8)研究分析國家宏觀觀經濟走勢、貨貨幣政策,及時對新的的金融產品進進行評價。5.7物業管理部部1)全程參與項目策劃劃、規劃及項項目實施;2)負責與項目所在公公司共同完成成物業公司的的組建,包括負責制制定項目物業業管理方案、人員招聘聘、組織培訓訓等;3)指導并監督各項目目所屬物業公公司嚴格遵守守相關法律法法規,貫徹執行萬萬達地產“物業管理制度,提提升推廣萬達達物業品牌形形象;4）建立物業管理培訓訓體系,推動各項目目所屬物業公公司的分級培培訓;5)建立物業管理考評評體系,定期對各物物業公司進行行業績考評;6)研究物業行業的政政策法規、市市場動態、典典型案例等信信息,負責編輯、發發行《萬達物業》報;7)配合項目開盤,提提供相關物業業服務;8）監督項目所在公司司在項目的進進展過程中做做好各項準備備工作,確保項目桉桉期向業主委員會順利移移交;9)監控物業工作進度度。5.8行政部1191)負責管理公司行政政、后勤管理理工作;2）負責管理公司信息息平臺的建設設及日常維護護;3)負責管理公司外聯聯工作;4)根據集團行政人事事制度規定,負責人力資資源管理工作作；5)研究項目所在公司司人員編制制制定及人力資資源成本控制制管理6)負責業務范圍內的的日常業務培培訓工作;7)監控行政人事工作作進度的實施施。2203.3項目所在在公司1項目所在公司職責責在集團經營決策委委員會確定的的項目開發目目標指引下,實行項目所所在公司總經經理標管理責任制,負負責對開發項項目進行全面面、實時、有有效的經營管管理和規范運運作,確保完成開發項目的的各項業務指指標。l)參與項目所在公司司組建;2)在管理公司授權后后,進行市場拓拓展和項目前前期工作;3)制定并實施項目經經營計劃;4)項目進度控制;5)項目成本控制;6)項目質量控制:7)項目人力資源管理理(按集團規定定辦理):8)項目材料、設備等等采購管理:9)項目技術管理;10)項目獎金和和財務管理;11)項目營銷管管理;12)項目總結、評價;;13)項目資產經經營管理。2項目所在公司總經經理職責1）對項目所在公司的的全面經營管管理負責;2)正確理解集團的發發展戰略,并以此指導導各項工作:3)執行國家、當地有有關建設與房房地產及相關關方面的政策策、法律及法法規;4)主持制定本公司管管理制度、質質量體系的運運行標準;5)對項目所在公司開開發建設的工工程質量負責責;6)對項目所在公司的的開發成本控控制負責,直接菅理成成本控制部工工作;7)負責執行集團、管管理公司的各各項規章制度度;8)與管理公司簽署項項目經營管理理責任書,負責完成管管理公司下達達的各項任務務指219)負責公司的人、財財、物管理;10)按集團及管管理公司人力力資源開發的的戰略要求,建立一支優優秀的管理團團隊:11)不斷發展推推廣萬達品牌牌形象,負責項目所所在公司在當當地樹立良好好企業形象;12)對項目的安安全文明生產產負責;13)對項目所在在公司向管理理公司提交的的工作報告的的真實性、合合法性、規范范性負責;14)對項目所在在公司給集團團、管理公司司造成的影響響負責:15)承擔相關法法律責任。3項目所在公司總監監職責總體職責;配配合集團相關關的業務工作作,配合項目所所在公司總經經理,開展主管的的業務工作及總經理理安排的其他他工作。具體職責:1)工程總監:負責項項目所在公司司的工程管理理工作。2)設計總監:負責項項目所在公司司的開發設計計管理工作。3)營銷總監:負責項項目所在公司司的營銷管理理工作,負責項目所所在公司萬達達會的日常管理。4)財務總監:負責財財務部的日常常工作,負責融資、稅稅務、資金調調度工作,配合管理公司財財務工作及集集團審計工作作,協調與財務務管理相關的的各項工作。注:物業管理工作由總總經理負責,特殊情況下下可指定設計計總監或工程程總監負責,并報管理公公司物業管理理部備案。4項目所在公司部門門職責4.1開發設計部部開發設計部為項項呂所在公司司的核心業務務部門,對開發項目目進行全程監監控。1)負責項目開發全過過程的業務協協調;2)負責辦理項目相關關報建手續;223）參與市場拓展和項項目前期工作作;4）組織完成項目的修修建性詳細規規劃、修建設設計(總圖)、建筑單體體方案、初步步設計、施工圖設計計、景觀環境境設計、裝修修設計等,并監督實施,配合施工;5）組織(或配合)設計招標標業務,如考察設計計單位、起草草標書等;6）負責審查和優化設設計成果,組織完成設設計變更、修修改;7）配合成本控制、實實施限額設計計;8）參與銷售人員、物物業管理人員員等業務培訓訓;9）會同設計單位和監監理公司對建建成的樓宇物物業進行回訪訪,分析處理存存在的問題,不斷總結改進,以以更好地適應應市場需求;10）在項目的進展過程程中做好各項項準備工作,確保項目按按期向業主委委員會順利移交;11）牽頭制定《住宅使使用說明書》和和《住宅質量量保證書》;配合制定售售樓書等銷售用宣傳資料;;12）負責按國家、地方方、管理公司司的工程檔案案管理規定,進行工程檔檔案等資料的收發和管理;13）配合項目入伙,牽牽頭物業移交交;14）主辦項目的開發進進度管理工作作;15)全程配合客客戶服務工作作;16）負責項目所在公司司業務信息的的管理工作。4.2工程（配套套）部1）提出與項目有關的的結構、配套套專業的設計計標準及設備備產品的選型型;2）起草并實施有關施施工、監理、材材料設備訂購購等合同;3）配合或組織工程及及設備材料招招標,審核有關技技術資料:4）對工程進度及變更更進行有效控控制,確保工程質質量;會同相關單單位會審圖紙紙,確保圖紙符合總的的技術要求;督導監理公公司對工程實實施技術管理理:確保安全文明生產達到要求求;5）協助成本控制工作作;236)負責與相關政府職職能部門的協協調,辦理相關手手續;7)配合制定《住宅使使用說明書》和和《住宅質量量保證書》;8)配合制定售樓書等等銷售用宣傳傳資料;9)負責項目竣工驗收收及相關手續續;川)負責質量保證期內內的質量維修修及相關統計計分析工作:11)負責組織項項目入伙、物物業移交。4.3成本控控制部1)按管理公司成本垂垂直管理的制制度規定,負責項目所在公公司的成本控控制工作:2)組織、協調、編制制項目目標成成本,按批準的項項目目標成本本,做好成本動動態控制,負責項項目設計變更更和現場簽證證的審核;3)負責項目的預算、決決算的編制;4)配合管理公司牽頭頭編制項目所在公司招招標采購權限限范圍之上的的招標文件:5)負責所有合同管理理(原件),參與審核合合同款項的撥撥付;6)按管理公司要求,,及時建立成成本和材料設設備信息資料料庫;7)每季度編制成本運運行評價綜述述,隨成本動態態控制表一起起上報:8)負責定期收集建筑筑材料設備、工工程造價、營營銷費用等各各項綜合成本本信息;9)可直接向上級報告告成本控制情情況。4.4財務部l)執行財務人員垂直直管理制度,配合管理公公司財務部門門及集團審計計部門的各項項工作;2)編制資金計劃,負負責資金籌措措工作;3)研究稅務法規,做做好稅務工作作;4)協助相關業務部門門做好目標成成本的管理工工作;5)會同銷售部門做好好銀行按揭工工作:6)負責物業公司的各各項財務工作作;4.5營銷(策劃劃)部1)編制并實施項目銷銷售計劃、營營銷策劃方案案;242)提出賣場裝修、環環境等相關設設計要求,并驗收;3)負責項目推廣及銷銷售工作;4)負責起草并簽署銷銷售合同,辦理相關手手續;5)編制銷售人員的獎獎懲方案,負責銷售人人員的業績考考核;6)負責入伙前的客戶戶服務前臺工工作;7)負責公司的萬達會會等客戶關系系管理工作;8)負責日常營銷管理理工作,如業務培訓訓、市場調研研等;9)配合項目入伙的各各項工作。4.6物業管管理公司籌建建處(臨)1)籌建項目所屬物業業管理公司;2)負責項目經營策劃劃書物業經營營寫理內容的的編制;3)負責項目所在地物物業管理行業業及市場調研研工作,草擬物業管管理方案;4)項目的前期介入、配配合工作。4.7行政部l)負責項目所在公司司行政、后勤勤管理工作;2)負責項目所在公司司外聯工作;3)根據集團行政人事事制度規定,負責人力資資源管理工作作。注:客戶服務的前臺工工作在入伙前前,由營銷(策劃)部負責,在入伙后,由物業管理公司負責。2553.4管理人員工工作基本準則則1顧全大局原則項目決策必須須執行局部利利益服從整體體利益、部門門利益服從公公司利益、公公司利益服從集團利益的原原則。2招標信息公開披露露原則任何招標,要要求必須提前前公開披露招招標信息或參參照政府招投投標規定進