ICS?FORMTEXT點擊此處添加ICS號FORMTEXT點擊此處添加中國標準文獻分類號FORMTEXT?????DBFORMTEXT??DBFORMTEXTXX/FORMTEXTXXXXX—FORMTEXTXXXXFORMTEXT?????FORMTEXT商務樓宇等級評定規范FORMTEXT點擊此處添加標準英文譯名FORMTEXT點擊此處添加與國際標準一致性程度的標識FORMDROPDOWNFORMTEXT?????FORMTEXTXXXX-FORMTEXTXX-FORMTEXTXX發布FORMTEXTXXXX-FORMTEXTXX-FORMTEXTXX實施青島市嶗山區樓宇經濟發展中發布青島市嶗山區市場監督管理DBXX/XXXXX—XXXX目??次TOC\o"1-2"\h\z\u目??次 I前??言 II商務樓宇等級評定規范 11范圍 12規范性引用文件 13術語和定義 14參評條件 25評定指標及評定等級 26評定細則 3附錄A（資料性附錄）智慧樓宇智能化系統配置表 9

前??言本標準按GB/T1.1-2009的規定編寫。本標準由嶗山區樓宇經濟發展中心提出并歸口。本標準起草單位：青島市標準化研究院、嶗山區樓宇經濟發展中心、上實發展（青島）投資開發有限公司。本標準主要起草人：商務樓宇等級評定規范范圍本標準規定了商務樓宇等級評定的術語和定義、參評條件、評定指標及評定等級、評定細則。本標準適用于青島市嶗山區范圍內的商務樓宇等級評定工作。規范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T10001公共信息圖形符號第1部分：通用符號GB/T15566圖形標志使用原則與要求GB/T19001質量管理體系要求GB50033建筑采光設計標準GB50763無障礙設計規范術語和定義下列術語和定義適用于本文件。商務樓宇統一的物業管理下，為各種商務辦公活動提供辦公場所及配套服務設施的建筑物及其附屬設施。商務服務設施商務樓宇租戶日常經營管理其公司所需的商務服務設施。如商務中心、多功能廳/會議室、快遞驛站、銀行等。生活服務設施供職于商務樓宇公司的員工日常所需的生活服務設施。如職工餐廳、休息室、咖啡廳、便利店、健身場所等。特色產業集中度樓宇內某一特定行業及其關聯配套企業、機構的數量占入駐企業總數量的比值或者實際使用辦公面積占樓宇實際投入使用的辦公面積的比值。樓宇納稅強度樓宇計容地上建筑面積每平方米的年稅收額。參評條件各參評商務樓宇應坐落于青島市嶗山區且產權歸屬明確。各參評商務樓宇的必檢項（見表1）應全部達標且經青島市嶗山區樓宇經濟發展中心核查確認后，方可按本標準第6章的評定細則，進行后續的商務樓宇等級評定環節。必檢項序號項目是否達標1商務樓宇已完成竣工驗收和備案工作，且已投入使用滿一年。2商務樓宇辦公面積不低于10000平方米。3商務樓宇年稅收入不低于1億元。4商務樓宇兩年內未發生重大安全責任事故（投入使用剛滿一年的商務樓宇，一年內未發生重大安全責任事故）。5商務樓宇具備完整合規的建設和運營服務圖紙及文件資料檔案，括竣工圖紙及說明、維修及更新改造圖紙及說明、設備設施運行等運營服務記錄、使用者反饋意見等。6商務樓宇具有公共安全應急預案。7建筑和場地得到有效維護，建筑外立面及立面附屬裝飾和功能設施無明顯破損，道路鋪裝及景觀設施無明顯破損，綠化種植得到有效澆灌和維護，無明顯干枯和人為破壞。申報主體要求單一業主的商務樓宇以樓宇業主（或其授權經營單位）作為申報主體發起申請；多業主的商務樓宇，以樓宇業主協商一致后產生的業主代表(或其授權經營單位)作為申報主體發起申請；其他業權分散或未產生業主代表發起申報的商務樓宇，以樓宇物業管理公司作為申報主體發起申請。評定指標及評定等級評定指標本標準共有4個一級評定指標，一級評定指標下設21個二級評定指標，滿分100分。一級評定指標包括：區位交通、硬件設施、運營服務、社會經濟貢獻。二級評定指標包括：樓宇區位、周邊道路、公共交通、周邊服務設施配套；建筑規模、建筑設計、綠色樓宇、健康樓宇、智慧樓宇；業權狀態、運營商實力、物管資質與品牌、資產運營、配套服務、客戶關系、客戶招租狀況、招商運營；樓宇年稅收、重點稅源企業數量、樓宇納稅強度、社會及黨群活動。評定等級商務樓宇等級分為“超五星”、“五星”和“四星”3個等級。參評商務樓宇總得分中，各一級評定指標得分不得低于其一級評定指標滿分的40%且總得分應符合以下總得分分值規定，才能被評定為相應的等級。各等級總得分分值規定如下：“超五星”：大于或等于90分；“五星”：大于或等于80分；“四星”：大于或等于70分。評定細則商務樓宇等級評定細則見表2。商務樓宇等級評定細則一級評定指標二級評定指標定量指標分值計分欄一、區位交通（5分）1.樓宇區位（1分）所處位置優越，位于金家嶺金融商務區、株洲路兩側產業升級區、科研創智區以及其他商務片區。12.周邊道路（1分）周邊路網發達，可通達距離800米內有快速路和城市主干道。13.公共交通（1分）公共交通便利，在可通達距離500米以內有超過3條以上的公交線路站點，或在可通達距離800米內有軌道交通站點。14.周邊服務設施配套（2分）周邊服務設施配套齊全，在可通達距離800米內有商務服務設施和生活服務設施，且各不少于3處。2二、硬件設施（30分）1.建筑規模（5分）商務樓宇產權面積不低于30000平方米，得5分；商務樓宇產權面積不低于20000平方米，得4分；商務樓宇產權面積不低于10000平方米，得3分52.建筑設計（8分）整體外觀及裝飾（2分）主體設計簡潔、大方，特點明顯且具有地域文化內涵。0.5亮化設計具有特點且成為城市夜景標識性景觀。0.5大堂、樓道等公共室內空間配置綠植和藝術裝飾品，且格調高雅美觀。0.5公共導向標識應與建筑主體風格相協調。樓宇文字及符號等應符合GB/T10001.1和GB/T15566。0.5大堂（1分）大堂規模與建筑規模協調匹配，空間相對獨立，且敞亮、整潔、美觀、舒適，可提供休息或訪客歇息區域。0.5大堂凈高不低于9米。0.5辦公空間（2分）整層可出租使用面積超過1000平方米，且工作空間可靈活布局。1辦公室凈高不低于2.8米。1表2（續）一級評定指標二級評定指標定量指標分值計分欄二、硬件設施（30分）2.建筑設計（8分）停車位（1分）供樓宇內部人員使用的停車位至少每100平方米（辦公建筑面積）配置1個。0.5提供便捷的臨時訪客停車位。0.5場地設計（2分）人行道與車行道有效隔離。0.5對于臨近商業設施、商務樓宇、城市道路，且具備開放條件的場地，無圍墻等嚴格的分隔阻擋設施，形成公共開敞空間。0.5場地中有設置舒適便捷、尺度合理的室外駐留和休息空間，例如休息廣場、座椅、景觀雕塑等13.綠色樓宇（6分）樓宇獲得LEED認證或取得綠色建筑認證的。LEED認證或綠色建筑認證（6分）LEED鉑金級或綠色建筑三星級，得6分；LEED金級或綠色建筑二星級，得5分；LEED銀級或綠色建筑一星級，得4分。6樓宇未獲得LEED認證或取得綠色建筑認證的。新能源車位（1分）設置新能源汽車充電樁，且帶有充電樁的車位數占比不低于總車位的20%。1綠化率（1分）綠化率達到30%以上，且對外開放。1海綿城市（0.2分）場地徑流系數控制率達到70%以上。0.2圍護結構（0.2分）圍護結構熱工性能比國家現行有關建筑節能設計標準規定的提高幅度達到10%。0.2空調能耗（0.2分）暖通空調系統能耗降低幅度達到10%。0.2照明系統（0.2分）采用環保節能照明，辦公區域不大于8瓦/平方米，且公共區域的照明系統采用分區、定時、感應等節能控制。0.2電梯系統（1分）每部電梯服務面積不超過4500㎡。采用電梯群控、扶梯自動啟停等節能控制措施。1分項計量（0.2分）冷熱源、輸配系統和照明等各部分能耗應進行獨立分項計量。0.24.健康樓宇（5分）樓宇獲得WELL認證或取得健康建筑認證的。WELL認證或取得健康建筑認證（5分）WELL鉑金級或健康建筑三星級，得5分；WELL金級或健康建筑二星級，得4分；WELL銀級或健康建筑一星級，得3分。5樓宇未獲得WELL認證或取得健康建筑認證的。表2（續）一級評定指標二級評定指標定量指標分值計分欄二、硬件設施（30分）4.健康樓宇（5分）空氣品質（0.5分）空調采用G4+F7的中效或以上過濾。0.3室內空氣品質應同時達到以下標準：PM2.5小于15微克/立方米，PM10小于50微克/立方米，甲醛小于27ppb，VOC低于500微克/立方米。0.2直飲水（0.5分）設置直飲水點，且直飲水應采用RO反滲透膜過濾系統。0.5熱舒適度（0.5分）室內熱舒適度滿足以下要求-0.5＜PMV＜+0.5，且PPD＜10%。0.5室內聲環境（0.2分）室內允許噪聲級小于40分貝。0.2室內光環境（0.2分）室內70%以上的面積采光系數滿足現行國家標準GB50033要求0.2遮陽系統（0.2分）25%以上的外立面空間設置西側遮陽系統避免西曬。0.2室內通風（0.2分）室內70%以上的主要功能房間平均自然通風換氣次數不小于2次/小時。0.2無障礙設施（0.2分）大堂出入口、電梯間、衛生間、停車場等位置設置無障礙設施，無障礙系統完整連貫，無障礙設計符合GB50763要求。0.2健康飲食（0.2分）能夠提供新鮮蔬菜、水果，且限制含有反式脂肪酸及高糖含量食物在樓宇中的銷售。0.2運動健身（0.3分）設有健身房。0.35.智慧樓宇（6分）信息化應用系統（1分）具體要求見附錄A。1智能化集成系統（2分）具體要求見附錄A。2信息設施系統（1分）具體要求見附錄A。1建筑設備監控系統（1分）具體要求見附錄A。1公共安全系統（0.5分）具體要求見附錄A。0.5機房工程（0.5分）具體要求見附錄A。0.5三、運營服務（45分）1.業權狀態（5分）業權單一，只租不售，得5分；業權相對集中，最大面積業主持有量50%（含）以上，得3分。5表2（續）一級評定指標二級評定指標定量指標分值計分欄三、運營服務（45分）2.運營商實力（2分）樓宇運營商具備良好的市場聲譽、豐富的地產開發運營經驗、充足的開發體量以及雄厚的股東實力。23.物管資質與品牌（2分）物業公司為國內外知名物業公司，且物業服務質量管理獲得GB/T19001的認證。24.資產運營（3分）開展設施設備維修保養、運營合規性和風險性評估，并制定樓宇資產保值增值解決方案。1近兩年內，每年設備升級維護投入資金總額超過50萬元。25.配套服務（6分）每5000㎡能夠提供可容納人數不低于30人的共享會議室。1能夠提供具備遠程視頻文件同步傳輸或同聲傳譯設備等會務服務。1能夠提供商務出行、商務秘書、營銷推廣、辦公集采和設備租賃、信息化等商務服務，或人力資源、展會服務、法務咨詢、財務咨詢、媒體合作、檢驗檢測信息等專業服務，且不少于2項。2能夠提供職工餐廳、文化教育、健康體育、休閑娛樂、便利店、洗衣店、快遞站等生活服務，且不少于2項。26.客戶關系（2分）至少每月開展客戶關系管理的交流活動。0.5報事報修、客戶投訴等方面及時響應，響應時間宜不超過半小時。1客戶滿意度不低于85%。0.57.客戶招租狀況（10分）入駐率（2分）企業入駐率達到80%及以上，得2分；企業入駐率達到60%（含）～80%，得1分。2屬地注冊率（2分）企業屬地注冊率達到80%及以上，得2分；企業屬地注冊率達到70%（含）～80%，得1分。2日均租金水平（不含物業費）（3分）日平均租金5元/平方米/天（含）及以上，得3分；日平均租金4元/平方米/天（含）～5元/平方米/天，得2分；日平均租金3元/平方米/天（含）～4元/平方米/天，得1分。3客戶競爭力（3分）法人金融機構及區域總部、上市公司區域總部、行業領軍企業、500強企業、“獨角獸”、“高精尖”等企業不少于5家或使用面積不少于30%，得3分；3上述企業不少于3～4家或使用面積不少于20%，得2分；上述企業不少于1～2家或使用面積不少于10%，得1分。8.招商運營（15分）招商策劃（3分）具有專業的招商機構和團隊，及專業招商準入、退出制度、方案策劃以及孵化機制等。1具有為引進特色用戶制定專項支持、優惠政策。1表2（續）一級評定指標二級評定指標定量指標分值計分欄三、運營服務（45分）8.招商運營（15分）招商策劃（3分）舉辦或參與國內行業定向招商、參展等交流推廣活動、交流論壇、針對產業特色客戶的服務活動等，不少于2次。1產業集中度（5分）主導產業突出，符合區域重點發展產業。集中度達到50%（含）及以上，得5分；產業生態良好，沿產業鏈聚集程度高。產業集中度達到30%（含）～50%，得3分。5存量提升（5分）樓宇內企業置換為納稅強度提高3000元/平方米（含）以上的優質企業，且符合嶗山區重點產業發展定位，數量5家及以上，或置換引進項目承租面積5000平方米（含）及以上，得5分；置換引進的優質企業數量2（含）～4家，或置換引進項目承租面積2000平方米（含）～5000平方米，得4分；置換引進的優質企業數量1家，或置換引進項目承租面1000平方米（含）～2000平方米，得3分。5政府聯動（2分）建立信息溝通機制，確定專人負責與政府對接，配合政府重大項目落地。1及時向嶗山區政府相關部門提供樓宇運行有關數據和信息，每年不低于12次。1四、社會經濟貢獻（20分）1.樓宇年稅收（5分）樓宇年稅收30億元（含）及以上，得5分；樓宇年稅收10億元（含）～30億元，得4分；樓宇年稅收5億元（含）～10億元，得3分；樓宇年稅收1億元（含）～5億元，得2分。52.重點稅源企業數量（5分）稅收過500萬元企業不少于10家，或過1000萬元企業不少于5家，或過5000萬元企業不少于2家，或過1億元企業不少于1家，得5分；稅收過500萬元企業不少于8家，或過1000萬元企業不少于4家，或過5000萬元企業不少于1家，得4分；稅收過500萬元企業不少于5家，或過1000萬元企業不少于2家，得3分。53.樓宇納稅強度（5分）樓宇納稅強度10000元/平方米（含）及以上，得5分；樓宇納稅強度5000元/平方米（含）～10000元/平方米，得4分；樓宇納稅強度3000元/平方米（含）～5000元/平方米，得3分。54.社會及黨群活動（5分）每年開展或參與不少于2次樓宇聯盟相關活動。1建立樓宇聯合黨委，對符合條件的入駐企業指導建立黨組織、群團組織等。1建立樓宇黨群服務中心或驛站。1表2（續）一級評定指標二級評定指標定量指標分值計分欄四、社會經濟貢獻（20分）4.社會及黨群活動（5分