高新區在售公寓項目個案分析數量：高新區整體在售項目24個，待售項目5個。以小戶型為主在售項目有6個分布特點：高新區公寓分布較為集中，且競爭關系比較激烈。價格：整體公寓價位較高，價格區間為13000-16000元/㎡。交房標準：大部分以精裝修為準，裝修標準為1200-3000元/㎡。戶型：大部分項目以小戶型為主，主力戶型集中在30-100㎡，配以極少量大面積戶型。目前只有MINI印象為大戶型公寓。產權：以70年的產權為主。建筑形式：以高層建筑為主。主力客群：公寓客戶主要以單身人群且收入較高的白領人士，置業目的中自住比例較大。公寓項目整體情況概述位置分布圖因特摩爾MINI印象萬達SOHO公寓柏悅國際公寓南海壹號恒瑞坦城名稱建筑面積主力面積總套數產權售價精裝標準幾梯幾戶柏悅國際公寓4.1萬平37-7264440/70均價14000元30006T26H因特摩爾10.8萬平38-120146770均價15000元1200-15008T18H/4T14H/4T11HMINI印象12.3萬平50-180168070均價13000元12006T32H萬達SOHO公寓28萬平37-50120040均價15000元15006T23H南海壹號22.6萬平49-17166070均價15000元清水4T10H/2T2H恒瑞坦城7.4萬平40-90117470均價12000元清水——基本信息總表各項目各周銷售情況名稱10.28-11.0311.04-11.1011.11-11.1711.18-11.2411.25-12.0112.02-12.08近一個半月共計套數柏悅國際公寓2（37㎡：1套56㎡：1套）01（37㎡：1套）1（56㎡：1套）004因特摩爾0100001MINI印象0000000萬達SOHO公寓001（37㎡：1套）003（50㎡：3套）4南海壹號896333套（48㎡:1套106㎡:1套161㎡:1套）32恒瑞坦城325（40㎡:4套65㎡:1套）2（40-48㎡：2套）41套（48㎡：1套）17單位：套區域房地產市場整體進入傳統銷售淡季，市場氛圍依舊趨于冷清。各項目成交價格對比營銷手段名稱營銷手段活動效果優惠活動柏悅國際公寓貼車貼送油卡客戶到訪量增多優惠200元/平因特摩爾————全款200，貸款100MINI印象————首付1.5成，最低9萬，補貼第一年利息萬達SOHO公寓————貸款99折，全款97折南海壹號高端酒會、雪茄品鑒、斗地主、臺灣文化歷史講座客戶到訪量增多，促進意向成交——恒瑞坦城————認籌1萬最高抵5萬，開盤前每日減免總房款100元，最高優惠每平達800元/平南海壹號多以暖場活動吸引客戶到訪，同時大量的短信群發、電商合作等營銷方式均有所成效，客戶到訪量較高。反之，放任不管的案場，則隨之天氣徹底進入冷冬。客戶分析成交客戶主要來源于高新區，以自住為主，以企業白領為主，年齡在25-40歲之間。客戶來源置業目的客戶職業客戶年齡客戶置業目的：客戶置業目的約有83%為自住型客戶，17%為投資型客戶?？蛻魜碓矗河?9%來源于高新園區，本地居住人口，具有強烈的地緣情結。22%客戶來源于沙河口區。客戶所屬行業：客戶約有59%為項目周邊IT人才，15%的客戶從事教育、科研。客戶年齡結構：因特摩爾客戶約有64%的客戶年齡為30-40歲，20%客戶為20-30歲客戶。因特摩爾—基本信息項目參數表（70年產權）基礎信息項目名稱因特摩爾總占地面積1.58所處位置高新區禮賢街1號總建筑面積11現場地址火炬路奧泰大廈一層容積率6.87發展商大連奧泰房地產開發有限公司綠化率30%物業公司奧泰物業物業費2.68元/平·月產品信息物業類型公寓總套數1467建筑形態高層、超高層當期套數780建筑風格現代風格停車位1117交房狀況精裝修裝修標準1500元/平市場信息開盤時間2011.01.22目前均價12500交房時間2013年年底主力戶型40-60㎡銷售率85%以上目前優惠貸款優惠200元/平全款優惠300元/平老帶新優惠100元/平項目整體規劃2#1#1#樓共42層，其中1~2層規劃為商業中心，3~42層規劃為住宅公寓，8T16戶-18戶面積區間42-1052#樓共30層，其中1~2層規劃為金融中心，3~4層規劃為loft產品，4層以上為住宅式公寓，8T30戶面積區間38-120㎡項目由2幢精裝觀海高層組成。面積區間為38-120平方米，層高多為3.4米。項目的設計公司為美國的EKO集團，因特摩爾建筑構思靈感來源于中國漢字“凹凸回”。項目配有3層停車場，共規劃1117個停車位，滿足業主的停車需求項目由2幢精裝高層，面積區間為38-120㎡。項目戶型配比戶型面積適中，其中兩房產品為主力。戶型面積套數（套）配比總配比一房30-40㎡6413.33%26.67%40-50㎡4810%50-60㎡163.33%兩房50-60㎡17636.67%40%60-70㎡163.33%三房70-80㎡9620%33.33%80-90㎡326.67%90-100㎡163.33%100-120㎡163.33%合計：480100%項目面積區間為30-120㎡，由一房至三房產品組成，其中兩房產品為主力產品。一房產品占總體產品的26.67%，在一房產品當中30-40㎡產品占比最大，占總體產品的13.33%。兩房產品占總體產品的40%，在兩房產品當中50-60㎡產品占比最大，占總體產品的36.37%。三房產品占總體產品的33.33%，在三房產品當中70-80㎡產品占比最大，占總體產品的20%。2#戶型配比1室39平2室2廳1衛64平3室2廳1衛80平項目戶型情況裝修品牌本案裝修標準為1500元/平，品牌為最終確定。序號項目品牌國家序號項目品牌國家1整體櫥柜待定——8開關插座松下日本2煙機方太中國9可視對講待定——3電磁爐美的中國10進戶門盼盼中國4馬桶TOTO日本11電梯待定——5洗手盆TOTO日本12整體衣柜定制——6龍頭TOTO日本13地板待定——7花灑TOTO中國14熱水器待定——柏悅國際公寓—基本信息項目參數表（1-15層為40年，16-31層為70年）基礎信息項目名稱柏悅國際公寓總占地面積0.44所處位置高新園區禮賢街39號總建筑面積4.17現場地址火炬路奧泰大廈一層容積率8.7發展商大連聯合柏立置業有限公司綠化率21%物業公司大連柏悅國際公寓管理有限公司物業費3.5元/平·月產品信息物業類型公寓總套數644建筑形態高層當期套數644建筑風格現代風格停車位地下兩層停車場交房狀況精裝修裝修標準3000元/平市場信息開盤時間2011.10.22目前均價15500交房時間2013.12.6主力戶型37、56㎡銷售率72%目前優惠購房者優惠200元/平項目整體規劃共計644套31F--------------------------------------------------------------------1-3F公建和商鋪4－15F商住兩用（40年產權公寓）16-31F70年產權公寓--------------------------------------------------------------------北向61㎡50㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡50㎡61㎡東西各兩個邊戶57㎡57㎡57㎡57㎡南向72㎡56㎡56㎡56㎡56㎡56㎡56㎡72㎡項目戶型配比戶型面積套數（套）配比一房37、55㎡25239%兩房56、57、61、72㎡39261%合計：644100%以中小戶型為主，其中兩房產品為主力。項目戶型情況F戶型面積：37㎡一室設計風格：洋室設計點評：“衛、漱”功能空間分離、獨立封閉式廚房、一步式陽臺A戶型

面積：56㎡兩室兩廳（一和室一洋室及一客廳一餐廳）設計風格：洋室及和室的復合設計亮點：兩種風格的臥室，“浴、衛、漱”干濕分離、功能分離，獨立封閉式廚房，一步式陽臺裝修品牌公共區域外墻干掛理石+仿真石漆首層大堂雙大堂設計電梯富士達停車場-智能化系統-消防系統-臥室及客廳客廳地面及墻面墻面大白，地面吉林森工露水河出產的地板睡房地面與墻面墻面大白，地面吉林森工露水河出產的地板窗戶、大門正典CN54系列三腔體隔熱門窗廚房及衛生間灶具韓國的名牌鉆技爐廚房地面及墻面墻面大白，地面吉林森工露水河出產的地板+瓷磚潔具TOTO熱水器-其他設備電話、寬帶及電視-恒瑞坦城—基本信息項目概況（70年產權）地址高新園區廣賢路與學子街交匯處

開發商大連恒瑞房地產開發有限公司總建筑面積7.4萬㎡公寓建筑面積—總套數1174套面積區間40-88㎡交屋標準清水開盤時間2013年7月6日入住時間2014年底樓層狀況5棟高層銷售價格均價12000元/㎡周邊配套商業：凌水灣商圈、黑石礁商圈、和平商圈悉數囊括。公交：10路、36路、406路公交線路，更有地鐵1號線(海事大學站、高新園區站)、輕軌202路、以及直達星海的跨海大橋。教育：大湖山語項目規劃建設近2000㎡的雙語藝術幼兒園，滿足恒瑞地產的業主對優質學前教育的需求，周邊學府氛圍濃郁，為孩子提供一站式的教育配套的同時，渲染了良好的告之氣氛。建設銀行、工商銀行、大連銀行等金融網點遍布項目周邊，提供便利的金融環境。醫療：醫大附屬二院、凌水醫院、社區診所方便業主的看病就醫。項目整體規劃1#2#3#4#5#1#樓為回遷樓、其他四棟樓分別為兩棟29層、兩棟30層項目戶型配比戶型面積總數占比一室一廳一衛4824028.57%兩室一廳一衛4024028.57%兩室一廳一衛6524028.57%兩室兩廳一衛8812014.29%總計40-88840100%按照每棟樓30層計算項目戶型情況一室一廳一衛48平優勢：1、戶型方正；2、全明設計，采光效果好劣勢：功能空間分布不獨立，功能缺失優勢：1、戶型方正、布局緊湊合理；2、多贈送一室，增加功能性與舒適感劣勢：1、近十米進深過長，影響采光效果；2、開放式廚房設計，不符合生活習慣兩室一廳一衛40平優勢：1、戶型方正；2、明衛明廚、增強舒適感劣勢：1、布局不合理、活動流線過長；2、次臥布局局促，不舒適兩室一廳一衛65平MINI印象—基本信息項目概況（70年產權）地址高新園區萬達廣場商圈（高新園區七賢嶺火炬路18號）開發商大連海脈房地產開發有限公司總建筑面積12.3萬㎡公寓建筑面積10.59萬㎡總套數1680套面積區間50-180㎡交屋標準1200元/㎡開盤時間2011年05月28日入住時間2012年12月30日樓層狀況兩棟32層板形建筑銷售價格均價13000元/㎡周邊配套商業：好又多超市、凌水市場、新瑪特超市、樂購超市

文教：大連理工大學、大連輕工學院、大連海事大學、遼寧省對外貿易學校、大連醫科大學、大連海洋大學、大連東軟信息學院、東北財經大學、育明高中、高新區中心小學醫療：大連醫科大學附屬第二人民醫院、凌水醫院、理工大學醫院、大連口腔醫院

社區：超市、便利店項目核心賣點：戶型、面積小總房款低。項目戶型情況1廳1衛1廚50平項目概況（SOHO公寓40年產權）地址高新園區萬達廣場商圈（黃浦路與七賢東路交匯處）開發商大連高新萬達廣場投資有限公司總建筑面積28萬㎡公寓建筑面積2.9萬㎡總套數1200套面積區間37-50㎡交屋標準1500元/㎡開盤時間2012年09月15日入住時間預計2013年樓層狀況2棟30層SOHO公寓產品，2T23H銷售價格均價15000元/㎡周邊配套文教：軟件園雙語學校、黑石礁小學、凌水中心小學、群英小學、高新區廟嶺小學、書香園小學、海事大學附小、理工大學附小、遼師附屬中學、第十七中學、第四中學、理工附中、育明高中、理工大學、海事大學、東財大學、海洋大學、東北軟件信息學院、安博希望