第十四章土地增值稅一、土地增值稅的概念與特點：P2991、概念：是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產）的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

2、主要法律法規：

《土地增值稅暫行條例》1994年1月1日起施行

3、特點：

（1）以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象；（2）實行按次征收；（3）實行超率累進稅率；第十四章土地增值稅二、土地增值稅的征稅范圍：P3001、征稅范圍：（1）轉讓國有土地使用權；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

理解注意點：

①要有增值額；②集體土地轉讓不在征稅范圍內；③只對有償轉讓的房地產征稅，以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。

具體征稅范圍的判定：P300第十四章土地增值稅三、土地增值稅的納稅人：

在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產）并取得收入的單位和個人。四、土地增值稅的稅率：P301

實行30%、40%、50%、60%的四級超率累進稅率五、土地增值稅的優惠：

P310

第十四章土地增值稅

（1999年起個人轉讓自有普通住宅的，暫免繳納土地增值稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓非普通標準住房，經稅務部門核準，凡居住滿5年或5年以上的，免納土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計算繳納土地增值稅。）

2008年11月1日起，個人轉讓自有住房暫免征收土地增值稅。

企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。第十四章土地增值稅六、土地增值稅的計稅依據：

P301

——土地增值額

土地增值額=轉讓收入－規定的扣除項目金額（一）轉讓收入：全部價款及有關經濟利益。（二）規定的扣除項目：

1、取得土地使用權所支付的金額：

2、房地產開發成本：

指房地產開發項目實際發生的成本，具體包括6項：P302第十四章土地增值稅六、土地增值稅的計稅依據：（二）規定的扣除項目：

3、房地產開發費用：

指與房地產開發項目有關的三項期間費用。

注意：費用不一定可以全部扣除，具體見P2924、與轉讓房地產有關的稅金：

指轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅、印花稅和教育費附加。5、財政部規定的其他項目：

對從事房地產開發的納稅人可加計扣除。（只適用于從事房地產開發的納稅人）

第十四章土地增值稅加計扣除金額=

（支付的地價款+房地產開發成本）×20%6、舊房及建筑物的評估價格：

轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。（評估費、按國家統一規定繳納的有關費用及轉讓環節稅金可予以扣除）七、土地增值稅的計算：

應納稅額=土地增值額×適用稅率－核定的扣除項目金額×速算扣除率

第十四章土地增值稅七、土地增值稅的計算：

計算步驟：P305例題課堂練習：天樂房地產開發公司地處市區，2006年度開發一棟寫字樓對外出售，取得銷售收入1000萬元（營業稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%和教育費附加附加率為3%），為該樓支付的地價款為100萬元，寫字樓的開發成本為200萬元，當地政府規定房地產開發費用的扣除標準10%。要求：計算天樂公司應繳納的土地增值稅額。土地增值稅的計算1、轉讓收入=1000萬元

2、扣除項目金額：（1）取得土地使用權所支付的金額為100萬元；（2）房地產的開發成本為200萬元；（3）與轉讓房地產有關的費用為：（100+200）×10%=30（萬元）（4）與轉讓房地產有關的稅金為：

1000×5%×（1+7%+3%）=55（萬元）（5）從事房地產開發的加計扣除為：（100+200）×20%=60（萬元）土地增值稅的計算（6）扣除項目金額合計為：

100+200+30+55+60=445（萬元）

3、轉讓房地產的增值額為：

1000－445=555（萬元）

4、增值額與扣除項目金額的比例為：

555÷445=124.7%5、應納土地增值稅額為：

555×50%－445×15%=210.75（萬元）2ban第十四章土地增值稅八、房地產開發企業土地增值稅的預征與清算：1、主要法規：

財稅字[2006]21號、國稅發[2006]187號

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知.docx2、土地增值稅的預征：1994年以來，按預征率實行預征，預征率由地方稅務局確定，一般為0.3%至3%；2010年6月4日后，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%.第十四章土地增值稅八、房地產開發企業土地增值稅的預征與清算：

3、土地增值稅的清算：P307

項目竣工或完成銷售時進行土地增值稅的清算。

房地產開發企業土地增值稅預征和清算實務.docx九、土地增值稅的征管:P311

納稅人應當自轉讓房地產合同簽定之日起7日內向房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

（土地增值稅納稅申報表）第十四章土地增值稅十、土地增值稅的賬務處理：

（一）會計賬戶設置“應交稅費”科目下設“應交土地增值稅”明細科。（預交土地增值稅的企業，“應交稅費—應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。）

（二）基本會計處理：

1、一般企業：

（1）企業轉讓土地使用權應交的土地增值稅，土地使用權與地上建筑物及其附著物一并在“固定資產”等科目核算的，借記“固定資產清理”等科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”。第十四章土地增值稅1、一般企業會計處理：（2）土地使用權在“無形資產”科目核算的，按實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，按應交的土地增值稅，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”，同時沖銷土地使用權的賬面價值，貸記“無形資產”科目，按其差額，借記“營業外支出”科目或貸記“營業外收入”科目。

（3）實際繳納土地增值稅時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等科目。第十四章土地增值稅十、土地增值稅的賬務處理：（二）基本會計處理：

2、房地產開發企業：

（1）取得預售收入時，公司需要按照預售收入的一定比例預繳土地增值稅時，借記“應交稅費——應交土地增值