物業防盜、防火及設備檢修維護方案一、對物業管理區域內的防盜、防火的安全防范巡查1、加強管理轄區的安全防范，配備防盜、防火設備。2、學校的實驗室、計算機房、圖書館、檔案室、財會室，實行專人負責、責任到人。3、重點部位的負責人，應嚴格按照本部門規定的操作規程工作，自覺遵守崗位職責，及時關門關窗，做好防盜工作。4、加強設備的保養和維修工作，定期檢查設備的安全和財物規定存放的數量。5、嚴禁非無關人員隨意進入重點部位。6、物業服務小組對重點部位要常巡查，勤查看、細防范，發現問題立即處理，并及時通報有關部門。7、定期全面檢查，遇節假日增加檢查次數，發現不安全因素，及時堵塞漏洞、消除隱患。、安全巡查、檢查制度1、學校安全檢查、巡查工作要做到有計劃、有步驟，巡查、檢查要有記錄。2、各崗位工作人員要堅持進行日巡查，發現隱患立即采取措施。3、主管人員對校內重點部位的檢查每周不少于一次，領導小組成員和相關崗位人員每月各部位檢查一次，每學期初、末分別進行全面檢查一次。4、對檢查中發現的隱患，能及時整改的及時整改，一時難以整改的，要以書面形式報告教育組、教育局部門領導，并落實防范措施，防止事故發生。5、值班人員每天進行檢查，并做好記錄。三、供電系統日常管理維護方案及應急檢修方案（一）供電系統日常管理維護方案日常巡視保養項目序號項目部位內容1外殼、查低壓母線2、檢查殼體1溫度計、檢查是否完好2電力變、觀察溫度指示1壓器聲響監聽變壓器聲響（干式）1、檢查門窗、地面、四壁2、檢查通風道、通風設施變壓器室3、檢查室內照明設施4、檢查室內消防設施

要求低壓母線不發熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡顯示正常、無損壞、溫度不超過140C發出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音無雜物、不滲水、能防止小動物進入，干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常2

柜正面低壓開關柜

1、清掃（擦拭）柜正面2、檢查儀表指示及運行參數3、檢查空氣開關4、檢查閘門開關操作機構

無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常柜背面

5、檢查分閘、合閘指示燈1、觀察母線、連接點、引出連接良好、接點無發熱變色，線電度表鋁盤轉動正常2、檢查電度表34序號

柜正面電容器柜柜內機身柴油控制房發電機蓄電池項目 部位

1、清掃（擦拭）柜正常2、檢查儀表指示及運行參數3、檢查自動補償器4、檢查各組電容指示燈1、觀察電容器殼體、套管2、檢查導線及其連接點3、檢查柜內溫度清掃機身及周圍地面1、檢查信號指示2、檢查各控制形式、狀態1、檢查浮充電壓、電流值2、檢查蓄電池液比重及內容液位

無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色、無熱熔現象，柜內溫度不超過45°C無灰塵、無雜物機組處于正常備用狀態，符合運行規程要求浮充電壓26±1V,浮充電流~2A（觀察充電電流表），要求電池液比重1.26?1.30（采用吸式比重計），液位不低于極板5

冷卻水箱檢查水位儲油箱 檢查油位潤滑油 檢查潤滑油位通風 檢查機房通風設施1、檢查房頂、四壁、地面、門強電井強電井室2、檢查室內照明設施3、檢查電纜、母線槽

水位在正常刻度范圍保證儲油至少能供機組運行24小時潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內風機運行正常、室內通風良好無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無（二）供電系統應急檢修措施外線故障：1、當外線故障導致甲方主供電源停電時，值班人員要檢查真空開關的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備供電源進線柜之電表和指示燈、真空開關應處準備合閘位置，合上備供電源進線柜開關。3、檢查變壓器出線柜，是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。5、向供電局調度室報告并了解外線故障情況。內部故障：當高壓柜真空開關、高壓電纜或變壓器出現故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電或備用電源的受電柜停電，此時值班人員應遵守下列程序:1、將故障柜的真空開關退出（若引起火警，一人用手提式1211滅火器滅火，一人向消防中心報告）。2、將故障柜的低壓總開關退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3、將低壓母聯合閘，保證校園設施用電。4、向工程部主管報告故障經過和處理情況。5、召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關方面參加，分析事故發生原因和處理措施，并書面總結報告有關部門。市電全停：1、當主供、備用兩路市電全停，啟動發電機。2、退出市電聯系開關，合上發電機聯系開關，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發電機運行狀況，如燃油量、水溫等。3、監視市電進線電壓，盡快與供電局聯系，一旦市電恢復正常，立即退出發電機電源，恢復市電供電。4、作好記錄，及時向上級領導報告。5、市電失壓，發電機正常情況下將在15秒鐘自動啟動。若有異常改用手動啟動。通知甲方：1、供電系統緊急故障發生后應馬上由工程主管預計修復時間。2、4小時內可修復的故障，應由物業辦指揮中心通知甲方。自備發電機發電措施：1、將發電機打在“手動”檔上；2、在有“市電供電”和“發電供電”的雙回路供電中，斷開“市電供電”回路，并掛牌；3、斷開主變的低壓進線開關，并退出母線，使開關與母線有明顯的斷開點；4、在退出母線后的低壓進線開關上掛牌；5、起動發電機，并多巡視，確保發電機的正常運行和可靠的供電質量。四、給排水設備日常管理維護方案及應急檢修方案1、給排水設備的日常管理（1）維修工負責給排水泵的操作、監控、記錄，在潛水泵啟動時觀察電流、電壓、并傾聽有無異響。每日最少應對給排水設備巡查一次，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水，檢查水控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力表指示并填寫好《給排水巡檢日記》。（2）在正常情況下，生活泵、消防泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關置于自動位置。（3）生活水泵每星期輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態下能正常啟動。（4）按照水泵保養要求定期進行維修保養。確保泵房地面和設備外表清潔、無塵、無銹，保證泵房的通風、照明以及應急照明在停電狀態下的正常使用。2、停水應急處理（1）停水事故原因：1）二次供水機房停電造成停水。2）水箱水位低停水。3）清水池水位低停水。4）水泵故障停水。5）市電、備用電源故障停水。上述停水事故發生,應立即報公司領導、客服部。非上班時間，全小區停水可能超過4小時，公司領導、工程、客服、秩序風部門負責人應及相關主管到場。（2）檢查排除故障:1）設備斷電，現場檢查停電原因，恢復。若不能及時恢復，應采用臨時供電措施，恢復供水。2）檢查水箱水位情況，檢查水箱給水水泵及閥門，排除故障，增加水箱儲水，恢復供水。3）檢查機房內處理水泵，如水泵故障，立即啟用備用水泵，組織維修人員對故障水泵進行維修。4）如供水設備出現嚴重故障超過4小時不能供水及時報公司領導，請求自來水公司提供支援。5）因市電、備用電源出現的停水事故時，工程部維修人員應立即啟用物業專用應急發電設備，提供電源，恢復供水。（3）客戶告知：1）客服部及時向住戶通報維修情況并做好安撫工作。2）如停水時間較長，聯系自來水公司/消防單位為急需住戶提供必要生活用水。（一）空調系統日常管理維護方案空調機組日常巡視保養項目序號部位內容要求1潤滑系統壓縮機潤滑軸承的油壓、油位油壓、油位正常，必要時進行放油與加油2冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度符合設計工作情況3蒸發器檢查蒸發器壓力符合設計工作情況4冷凍水檢查冷凍水進出水溫度水溫正常、進出水溫度差正常5冷卻水檢查冷卻水進出水溫度水溫正常、進出水溫度差正常6壓縮機電機檢查電機的壓力、電流及聲音電壓、電流正常，無異常聲音7冷凝器管束檢查管束清潔及污垢清潔、無污垢8水處理檢查水質確認水質良好9水泵電機檢查冷凍水泵、冷卻水泵電機的電電流、電壓正常，無異常聲音，壓、電流及運行情況無過熱1、檢查冷卻塔進出水是否正常，進出水正常、無溢流水位及有無溢流冷卻塔風機運行正常無異常10冷卻塔2、檢查冷卻塔風機運行狀況噪聲3、檢查冷卻水塔和水箱補水浮球閥正常、閥門無滲漏浮球閥，系統閥門有無滲漏1、檢查過濾網、給風機清潔過濾網、給風機傳動部分11盤管風機注油2、檢查電磁閥和溫控開關電磁閥、溫控開關正常（二）應急檢修措施冷水機組：1、巡查技工發現運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。2、發現故障的技工將情況報告工程部主管并聯系設備保養商維修。3、設備保養商接通知后，辦公時間4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后作維修報告。水泵：1、巡查人員發現運行中的水泵異常，應馬上停止該泵并開啟備用水泵。2、發現故障的技工馬上進行檢查維修，可當場解決的問題馬上修復并記錄在當值日記上。3、水泵故障較嚴重，應馬上報告工程部主管，由其安排組織人員維修，并在事后作維修報告。冷卻水塔：1、水塔電機故障1）巡查人員發現運行中的水塔電機故障，應馬上停止該機，轉開備用電機。2）發現故障的技工馬上進行檢修，可當場解決的問題馬上修復，并記錄在當值日記上。3）屬較嚴重的故障應馬上報告工程部主管，由其組織人員維修。并在事后作維修報告。2、水塔穿底漏水1）巡查技工發現水塔穿底漏水，應馬上開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。2）發現故障人員馬上將情況報告工程部主管，由其組織人員修補水塔，并在事后作維修報告。3、水塔溢漏1）巡查人員發現水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的馬上修復。2）浮球開關損壞則馬上停止該塔，關閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。3）發現故障的人員將情況報告工程部主管，由其組織人員維修并在事后作維修報告。管網系統：1、主豎管道1）工程人員發現或接報主管道漏水應馬上關閉冷水機組和水泵。2）現場用沙包攔住電纜引穿、走廊，以防水浸入二樓電房、用戶單元，并將水引入地漏，如地漏排水量不夠則將漫出的水導入走火梯。3）用薄鐵皮將裂圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。4）將空調機房內管道底部排水打開排水，但要留意水泵房污水泵抽水情況，一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水。5）馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報告。2、水平管網1）工程人員發現或接報空調水平管網漏水，應馬上將事故樓層風機房內的空調水平管閥門關閉。2）現場用沙包攔住用戶單元門和走廊以防水漫入用戶單元，將水導入地漏。3）用薄鐵皮圍住裂并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。4）馬上報告工程部主管，由其安排人員搶修并在事后作維修報告。3、空調機房內的伸縮節1）工程人員發現或接報機房內伸縮節破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。2）將破裂伸縮節上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。3）報告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。注：如閘閥關閉不嚴，則馬上將破裂的伸縮節拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出，停止漏水后再開啟機組和備用泵。4、空調機房內的管道1）工程人員發現或接報空調機房內管道漏水，應馬上停止機組水泵并將電房內的機組系統供電總開關拉斷，以防電氣短路。2）用鐵皮將裂包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。3）用沙包攔住機房門以防水浸入內。4）開啟機房內對應管道底的排水排水。5）報告工程部主管，由其組織人員搶修。（五）知會受影響用戶事件發生后，工程部主管認為4小時內可修復的應馬上通過緊急知會甲方。六、電氣照明裝置日常管理維護方案和應急檢修措施（一）電氣照明裝置日常維護管理1、照明供電設備、線路定期維護保養；2、加強日常巡視檢查、維修養護，公共使用的照明指示燈具、開關及線路要保證完好。（二）停電應急預案1、物業公司任何員工在接到停電通知的情況下，客戶服務中心、工程部應事先將停電線路、區域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知業主，并在主要出入發布停電通告；同時做好停電前的應變工作。2、在沒有接到任何通知、突然發生停電的情況下，工程部應立即確認是內部故障停電還是外部停電。若系內部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知客戶服務中心、工程部。3、值班人員部立即會同工程部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發現電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。4、客戶服務中心、工程部立即將停電情況通知校內師生，并在主要出入發布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統通知住戶，要求住戶保