大豐市場調研世聯&嘉聯·事業二部

二〇一四年二月謹呈：長坤置業有限公司1、經濟背景2、宏觀政策背景全國房地產投資額呈上升趨勢1、房地產投資占比逐漸回歸理性，住宅投資占比仍最大2、經濟增長中樞趨勢性下移，CPI破3%意味著貨幣政策將偏緊。12月匯豐PMI略微下降至50.5，經濟復蘇力度有待觀察。預計2014年GDP仍要保七，問題不大。1、經濟背景2、政策背景三中全會公告與房地產相關的內容主要體現在三句話“建立城鄉統一的建設用地市場”、“完善城鎮化健康發展體制”、“必須完善立法、明確事權、改革稅制、穩定稅負、透明預算、提高效率，建立現代財政制度，發揮中央和地方兩個積極性”。內容詮釋如下：1、允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”的主要目的是為了賦予農民更多的財產權利2、農村集體土地流轉是新型城鎮化的前提條件，集體用地流轉、升值以及利益的再分配才是農民能否進城定居的關鍵3、農村宅基地的流轉改革將是整體推進緩慢的進程，短期內對市場影響有限，農地流轉并不會隨便扭轉其用途，將不會對現有的土地格局產生沖擊，不會對房地產市場產生巨大的供需影響。4、房產稅乃大勢所趨，但推進謹慎2、政策背景全國2013年房地產相關政策一覽表各地紛紛出臺地方調控政策，調控目的分化大前言1、土地市場分析2、住宅市場分析3、商業市場分析4、成都市場展望1、土地市場分析1、土地市場分析2013年大成都范圍內供應土地296宗，供應面積17367.85畝，環比下降29.16%。成交土地266宗，成交面積15439.13畝，環比下降31.43%。成交平均樓面地價為1995.67元/平米，環比上升37.59%。土地出讓金額672.8億，環比上升3.69%。2013年大成都土地供應成交較去年均有所下降，由于政府割小地塊，抬升土地價格，溢價率上升幅度大。土地供應成交環比均下降，溢價率上升幅度大1、土地市場分析目前成都市場中，綜合性地塊更受市場歡迎2013年大成都成交土地分用途占比圖2013年大成都土地供求宗數走勢2013年大成都范圍內共成交土地266宗，其中住宅兼商業140宗，商業74宗，商業兼住宅47宗，純住宅5宗。從成交的面積看，住宅兼商業占總成交土地的59%，其次商業兼住宅占23%，純住宅占比最少為1%。從成交數據可以看出，綜合類土地成交量大，由于綜合性土地產品組成靈活度較大，更受市場歡迎。熱點區域板塊受開發商熱捧1、土地市場分析2、住宅市場分析大成都范圍內2011-2013商品住宅供求存走勢圖主城區2011-2013商品住宅供求存走勢圖近郊2011-2013商品住宅供求存走勢圖遠郊2011-2013商品住宅供求存走勢圖1）商品住宅整體銷售壓力有所減緩2013年近郊月度存銷比走勢圖3）近郊去化速度較快，市場熱度較高2013年主城區月度供銷存走勢圖2）主城區銷售速度減緩，存銷比值增大，銷售壓力增加4）價格均呈上升趨勢，主城區表現更平穩，12月價格均有小幅下降商品住宅小結2013年成都主城區商品住宅呈現整體上揚的趨勢，備案量突破1000萬方，可謂量價齊升。全年呈現“年初高、年中低，年尾翹”的形式，下滑趨勢較為明顯。從區域發展看，城市向南發展使雙流連年領先，北改促新都緊隨其后。從成交價格來看，成都房價增幅低于貨幣發行增幅，成都政府對房價調控較為得力。2013年大成都范圍內商品住宅整體銷售壓力有所減緩，主城區銷售速度減緩，存銷比值增大，銷售壓力增加。住宅價格均呈上升趨勢，主城區表現更平穩，12月價格均有小幅下降。

70-110為主要成交面積段，剛需仍是市場成交主力。南延線華陽段、元華-站華及大豐板塊為板塊成交前三甲，高新區、雙流及金堂縣為主城區、近郊、遠郊成交之首。2014年市場趨勢：整體繼續向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩；銷售量價繼續增長但增速趨緩，投資開工平穩增長；銷售面積繼續增長但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩；土地成交推動新開工繼續增長，但多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健背景下，全國新開工和投資增速放緩；供應加大促熱點城市供不應求矛盾緩和，信貸投放趨穩緩解房價上行勢頭；3、商業市場分析

主城區商業存量一直呈上升趨勢，截止2013年12月主城區商業存量面積高達361萬平米。2013年主城區新增面積為144.52萬平米，較去年下降9.4%。雖然新增面積有所減小，但受2012年高基數的影響，去庫存壓力仍然巨大。商業存量面積高企，去化壓力大主城區商業銷售壓力走勢圖

主城區存銷比值達到近2年峰值，可見銷售壓力巨大。2013年商業共成交面積68.54萬平米，較去年下降3.48%。從近幾年的成交情況來看，商業成交面積呈下降趨勢。主城區商業銷售壓力凸顯2013年近郊商業供銷存走勢圖注：由于受房管局新增預售公示時限影響，商業新增不齊全近郊商業存量下降，成交向好，去化壓力小

2013年商業成交量最大的是新都，占總量23%；其次是高新區，占總量19%。新都由于中塑成都國際貿易中心、北新國際物聯港、中潤歐洲城等項目熱銷，其商業占比最大。新都商業成交居首受高庫存影響，商業開工面積六年來首次出現下降，相較2012年去年商業市場的供應爆發，2013年商業供應有所減少，而銷售有所增加。供應集中在西南三環和繞城高速之間的區域，其中南延線高新段供應最大，熱點成交板塊依然集中在南延線高新段，市場存量最大的板塊依舊是城南。主城區商業存量面積高企，去化壓力大，銷售壓力凸顯。近郊商業存量下降，成交向好，去化壓力小。近郊中新都商業成交居榜首。商業市場小結4、成都市場展望2013年成都房地產相關政策一覽表2013年全年政策調控趨寬，呈現“宏觀穩，地方化”，驅使樓市健行并穩中有升。預計2014年中國經濟將增長平穩，物價水平有所抬頭，但幅度不會很大。地方政策趨向一方面抑制繼續增長的投資，另一方面增強新型城鎮化下的剛性需求。宏觀政策上整體保持穩定，局部微調房產稅試點落地成都概率極小

根據世聯監測的40個城市1-11月的住宅均價漲幅數據表明，昆明、杭州及鄭州房價漲幅均超過20%。成都2013年住宅價格漲幅為8%左右，房價增幅穩定，成都政府對房價調控較為得力。從消費者調查來看，購房者對未來半年房地產市場的樂觀程度有較此前有所下降，未來半年住房量價上漲幅度將逐步收窄。近三年土地方位成交走勢近三年土地環域成交走勢未來供應熱點區域將在城北、城東兩個方向，重點關注三環至繞城以及二環至三環區域從成交區域看，城北與城東占比不斷的提升，城南占比開始呈現下降趨勢，預計城北與城東在2014年將持續供地放量從成交環域看，二環至三環成交與三環至繞城成交2013占比近八成，繞城外成交占比下降明顯，預計二環至繞城在2014年有所減少，但占比預計不會低于60%SOHO:主城區是市場主要活躍區域，近郊推貨量將逐漸增加LOFT:受4.9米層高限制，Loft產品逐漸被市場邊緣化2013年LOFT銷存面積走勢圖2013年SOHO各區域面積走勢圖前言1、“北改”規劃區域2、“北改”整體結構3、交通規劃4、產業布局第三部分：“北改”分析5、政策支持6、區域總結1、“北改”規劃區域1、規劃范圍及面積規劃范圍西至成灌路及北部商貿城西側邊界；東至成華大道；南至府河；

北至香城大道及三河場鎮用地范圍。面積

總面積212平方公里，其中金牛區84平方公里，成華區55平方公里，新都區73平方公里。2、現狀人口

現狀人口約150萬人。成都“北城改造”不論面積、搬遷產業和人口使得城北甚至整個成都都將邁上一個新的臺階。2、“北改”整體結構四軸人民北路城市中軸線川陜路文化經濟軸成華大道商業商務軸沙西線娛樂商務軸九片形成功能復合、配套完善的9大城市片區。一核：北部副中心，國際化和區域中心功能的承載區。八心八大城市片區中心。全力打造“四軸九片、一核八心”的“北改”片區總體結構3、交通布局規劃中將形成“16橫12縱”的貫穿性骨干道路網絡，“4橫6縱”的軌道網絡、70余處軌道站點及完善的慢行系統，構建大區域快速疏散、片區間便捷聯系，片區內系統完善的綜合交通體系。

2014年即將通車的成綿樂城際鐵路投入使用后，新都站、龍潭寺站使得城北成為成渝經濟圈的快速物流中心點。北改之后大豐區域的交通情況將得到極大的改善，完全能夠滿足人流、物流的交通樞紐德陽方向綿陽方向彭州方向南充方向4、產業布局2017年底完成將低端的批發市場、倉儲物流向商業商務、文化創意、旅游休閑、總部經濟等現代服務業發展。

提升產業承載能力，形成大豐城北副中心商業商務功能區、成華大道創意總部商務功能區、熊貓國際文化旅游休閑功能區、金牛高科北總部經濟功能區等12個產業功能區。

“北改”片區將建設成為國際現代商貿中心，科技研發商務高地和多元文化創意高地，打造發達的產業城北。“北改”中的各板塊從自身優勢為起點，結合未來市場發展規劃，打造成產業城北。5、政策支持北改過程中，政府通過加大資金投入實際投資公司、增加對土地政策支持力度、部分返還報建費用、實現稅收減免政策等手段對北改進行強力支持，對于招商引資都起到重要重用。目前，受此政策吸引，綠地、保利、萬科、萬達、龍湖等全國知名房企都已在今年甚至更早的時候紛紛加入此區域進行競爭。整體布局基本開始呈現，但區域發展仍需一段時間，政府的優惠政策在3年內不會改變，對于目前進入“北改”區域的企業仍有吸引力，而各企業也將在此優惠政策中規避一定風險。（注：詳細北改政策見附件）政府在稅收和財政上對“北改”的大力支持，極大的促進該區域的城市改造和產業升級，同樣促進該區域的房地產發展區域總結：1.國際商貿城落定，高端商務、娛樂、休閑產業相繼布局，未來發展潛力不可限量；2.政府重點打造的“北改”項目，區域被定義為集產業、研發、旅游、生活等功能為一體的宜居宜業的新興城區；3.交通優先發展，成渝經濟圈主干線橫貫域內，學校、醫院、公園等區域配套逐步完善；4.12大功能商務居住區，自然景觀人文資源豐富，代言城北風貌；一句話區域：未來的城市北部頂級區域，擁有完善的配套，優越的資源，發展潛力巨大6.區域總結“北改”包含大豐區域，為大豐的發展規劃出方向，通過財政、稅收支持，增加大豐房地產市場對各大房地產開發商的吸引力，接下來將做詳細的大豐市場分析。前言1、大豐在北改中的定位2、大豐人口現狀3、大豐商業現狀4、土地供銷關系第四部分：大豐市場分析5、住宅兼商業量價關系6、大豐市場競爭格局現狀7、在售樓盤情況8、區域總結1、大豐在“北改”中的定位大豐的空間位置：大豐位于北改中心區域，北新大道貫穿該區域，涵蓋大豐老城區域和天回鎮部分地區。經濟活動地位：東為文化旅游產業、西為娛樂休閑經濟、南是高端商務、北為西部物流中心。大豐定位：整個北改的城北副中心，城北的商務、商貿、文化中心點。2、大豐人口狀況目前，大豐老城區常住人口和部分產業人口在20萬左右，隨著目前熱賣的保利城、綠地城、藍光花滿庭、大峰景、圣采泊尚、保利春天花語等10幾個樓盤，上萬戶的剛需業主的入駐，同時，北改過程中，大量產業人口隨之轉移到本區域，預計在5年內將到達50萬的常住人口；加上目的性消費人口，完全可以滿足大規模的消費需求。

人口集中區（老城區）大豐區域目前常住人口有限，以基本生活消費為主，消費水平也不高，消費承載力不強，大豐城市商業現況1：常青藤項目商業（5萬㎡）2：崇義橋文化商業街項目3：匯融廣場（30萬㎡以上）4：金豐商貿城（約10萬㎡）5：福地廣場（售完）6：伊泰地產大豐3號地項目7：北新國際項目商業（12萬方）8：北京銀泰9：電子商務區10:綠地城（商業46萬㎡）11：優品道12：保利城（27萬㎡底商）大豐區域潛在商業供應量達100萬㎡以上，供應量巨大，商業地產將成為大豐的房地產未來發展的主軸，但目前區域內消費能力難以支撐大型商業。3、大豐商業現狀⑧①②③④⑥⑤⑦北新干線大天路⑨1011124、大豐板塊土地供銷關系

呈現：1、每次土地供應基本能全部完成去化；2、在土地呈現波段是供應，充分給予市場消化時間。3、09年土地供應量最大達到447.55畝，保利、藍光成為當地區域地王；依托北改規劃和政策優惠，大豐土地市場供銷兩旺，5、大豐板塊住宅兼商業量價關系呈現：1.每年的供應面積整體不斷增加2.每年的成交面積不斷增加3.成交均價也在不斷提高。說明：1、大豐市場對住宅和商業需求旺盛，而且是不斷增長的方式發展。2、預計在此后的4年內，大豐市場住宅和商業市場前景廣闊。大豐住宅兼商業供銷都逐年增加，