五礦營口一號作品五礦︱湖上國際社區中國五礦●演繹營口新城010102030405目標

及問題項目地塊項目基本指標：項目總用地面積396265平方米整體容積率：≤1.8周邊大量的住宅用地放量地塊印象：大規模、大體量容積率≤1.8空間位置市中心火車站規劃營口機場項目位置15min18min30min市中心火車站規劃機場半小時覆蓋圈半小時車程內方便達到市中心、火車站及規劃營口機場項目位于沿海產業基地一期規劃的行政及經濟中心位置，是未來產業新城的城市中心。項目南側緊鄰明月湖，自然景觀資源優越。區位印象：產業新城中心適宜城市距離地塊平整、方正，可操作性高地塊四周都為園區主要交通要道，通達性良好地塊四周緊鄰管委會、文化藝術中心、奧體中心、明月湖等，周邊配套相對完善，區域成熟度高地塊四至：明月湖畔奧體中心文化藝術中心管委會2006年8月16日，中國五礦集團與遼寧省人民政府簽署《經濟技術合作框架協議》，初步確定在遼寧（營口）沿海產業基地建設五礦產業園區。2009年12月24日，五礦產業園公司成功將大樓周邊7宗地(48.9萬平米)的土地性質，由工業用地轉為商業用地，極大地提高了園區開發的升值潛力，也為園區后續發展創造了巨大的商業價值。2010年5月6日，五礦產業園第一個工業建設項目――五礦濱海工業坊（一期）建設工程正式開工。中國五礦產業園是中國最大的以企業為主導進行開發建設、招商引資的工業園區。2006年，中國五礦集團響應國務院“振興東北老工業基地”的號召，投身遼寧“五點一線”沿海經濟帶開發建設，深化區域合作，與遼寧省政府簽署協議，確定在遼寧（營口）沿海產業基地建設中國五礦產業園。使命重大：本項目是五礦在沿海產業基地的第一個房地產項目，戰略意義重大先天優勢：本項目位于規劃城市中心，是未來的商業、商務、居住的集聚地，位置十分優越項目背景：國家戰略規劃區域崛起引導綜合效益最大化經濟效益最大化社會效益最大化通過個盤的引領影響，傳達沿海產業基地的城市居住價值，并書寫營口市新的房地產項目開發模式及操盤模式在代表區域居住價值的基礎上，最大化個盤的土地價值及資源價值，實現項目經濟效益最大化品牌最大化高追求，面對眾多同區域開發商競爭，五礦集團的整體品牌下，實現房地產品牌再提升一方面是對現金流的追求，一方面要盡量減少消化慢、長期持有、難經營的產品，避免產品銷售周期拉長及經營風險對品牌的貶損但又不是以銷售速度為唯一目標，通過簡單產品來實現去化速度，本項目可能不是一個簡單的“短平快”的項目，要實現“雁過留聲、人過留名”銷售速度突破領先產品形象、品質目標：區域價值體現品牌價值傳播綜合效益最大化項目層面——

零風險運營、保證順利銷售

塑造經典項目企業及區域層面——

自我立勢、五礦品牌、區域營銷項目目標理解五礦大規模郊區大盤的開發模式是什么？項目容積率確定為多少最合理？項目定位？（產品、客戶、形象、價格）項目核心解決的問題項目產品應該怎么樣打造才能獲得成功？項目啟動區策略應該怎么樣選擇？五礦營口項目報告將圍繞上面五個問題而全面展開——020102030405開發模式項目的開發模式選擇1、教育主題開發模式2、新市鎮開發模式3、多盤驅動開發模式陌生區域大盤——深圳桃源居——深圳萬科城——波托菲諾、中海國際社區、麓山國際案例借鑒多產品中高強度大盤教育主題開發模式——深圳桃源居項目規模核心賣點依托背景寶安區占深圳市的地產市場份額為13%-15%；寶安區存在大量低收入人群；距深圳市中心80分鐘車程，周邊以工業區為主；項目區域及周邊教育條件差；發展定位深圳最大的教育人文社區在桃源居，專為下一代開辟國際名校教育區，讓你的孩子在成長的起跑線上就遙遙領先總占地面積：2000畝總建筑面積：180萬平方米容積率：1.5總戶數：近13000戶（60000人）清華名?！Ｊ窍嚯x障礙的強大引力11教育主題開發模式總結適用條件基本特征關鍵舉措

位于城市郊區,區域認知度較低；規模較大項目周圍無優勢教育資源開發商有較好的教育資源渠道，可以引進強勢教育資源

項目地塊內/項目區域內獨有的優勢教育資源“先建學校，再賣房子”項目推售完全依靠教育主題，推售活動與教育相關活動充分綁定

成功引進知名教育資源，形成區域的獨有競爭力教育資源的引入時機教育資源的造勢，充分放大教育資源的價值，帶動項目的產品價值新市鎮開發模式——萬科城萬科城2項目基本屬性龍崗區龍崗布吉鎮坂雪崗工業區，梅觀高速與機荷高速交匯總占地面積：397883.5平米總建筑面積：437670平米容積率：1.1工業區，區域認同度低：萬科城位于深圳關外坂雪崗工業區，區域抗性大；與市區的交通不通暢：通過交通狀況不佳的梅林關和市區連接，到達中心區的車程在40分鐘以上。萬科城主要面臨的問題：

深圳房價高企、城市生活環境惡化和郊區化大發展的趨勢為萬科城的開發提供了基本的前提，但作為抗性巨大的坂雪崗片區的先行者，單一的驅動因素是不夠的，萬科城的成功是集合多種強勢驅動因素的成果。萬科城開發思路2新市鎮開發模式總結適用條件基本特征關鍵舉措位于城市郊區,城鄉結合部；占地規模較大，可容納較多人口多種物業組合，以住宅為主，多功能復合性社區良好的自然生態環境和社區生態系統，交通相對便利通達性好

規?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施豐富多元的文化形態和景觀可以持續發展的生態系統

街區的建設：人性化的步行空間社區規劃：獨立的社區布局公共空間的營造：打造市鎮社區中心（TownCenter）市中心西延線，往城灌高速高新西區三環約3公里建筑風格現代項目規劃/建筑特色產品創新點12個地塊按功能分為三大板塊三大主題：人文主題、森林主題、都市主題綠化率＞35%容積率0.95(總體)建筑密度＜30%總占地面積130萬㎡/1986畝總建面積約120萬㎡其中住宅建筑面積102萬㎡公建面積超過17萬㎡總戶數約7000戶產品形態多層洋房/小高層/聯排別墅/獨棟別墅開盤時間2005年9月30日藍岸一期2006年3月25日碧林一期多產品線組合開發模式——中海國際社區羊犀立交3中海國際社區位于成都高新西區羊西線西側,交通便利,開發熱點區域，開發初期區域較為陌生，配套逐漸完善中地理位置：深圳西部，距中心區約4公里定位：深圳市的頂級，國際豪宅區特征：公認的深圳頂級豪宅區物業持續增值住宅價格維持高端水平商業、酒店、寫字樓租金遠高于普通住宅區水平，接近城市一級商圈水平多產品線組合開發模式——波托菲諾總占地面積：88萬平米總建筑面積：108萬平米總容積率：1.23開發商：華僑城集團當前銷售情況：除了天鵝堡二期III區未開工外，已推出的5個組團已全部售磬。福田區南山區羅湖區核心商業，辦公區深南大道華僑城·波托菲諾深圳市僑香路4適用條件基本特征關鍵舉措

規模巨大，市場容量相對有限項目基本無現有強勢資源項目房地產市場相對穩健，市場產品體現、市場需求多元

同一大盤，不同主題；同一項目、不同組團整個項目多產品組合、不同檔次產品組合，覆蓋多元化客戶組合產品啟動，不同主題的產品/不同組團的產品組合啟動組合產品開發，后續也已不同的產品組合按開發節奏推售

總體規劃：通過規劃充分體現不同主題與不同組團產品設計：不同的組團中設置不同的產品，并充分尊重市場需求啟動策略：產品的組合啟動，由多元產品覆蓋多元客戶，充分保證“旗開得勝開發策略：各期開發遵守組合產品原則，在速度的前提下充分體現產品價值項目配套：在啟動時先期配置相應的社區配套，展示成熟生活氛圍3多產品線組合開發模式總結4＋代表案例土地屬性開發模式開發要點教育主題開發模式深圳桃源居項目距深圳市中心80分鐘車程，周邊以工業區為主項目區域及周邊教育條件差教育主題：12萬平米的清華學校，即可銷售近100萬平米的社區；發展商50%精力放在建設學校上教育先行啟動，成為項目的首要關注度新市鎮開發模式深圳萬科城萬科城位于深圳關外坂雪崗工業區，區域抗性大；到達中心區的車程40分鐘以上與市區的交通不通暢展示先行，描繪項目美好藍圖；通過產品、配套、營銷等培養項目全新生活模式配套、商業等先行、展示先行多元化、多檔次產品組合，全面覆蓋多元客戶，保證項目的持續廣闊購買力量多產品綜合啟動開發模式波托菲諾深圳西部，距中心區約4公里雙盤驅動：以波托菲諾作為統一形象，形成純水岸與天鵝堡兩個不同類型的樓盤交替開發最先啟動的地塊較大，并非資源最好，但依托最好的核心資源；最先啟動物業以市場穩妥產品為主，并試探市場多元產品線的盈利模式，聯動開發，保證高端產品充分溢價，并保證現金流產品回現速度和價值最大化中海國際社區成都高新西區羊西線西側開發初期區域較為陌生，配套完善中三盤驅動：以國際社區作為統領，形成碧林，藍岸，橙郡三盤，交替開發以位置較優低容積率高端產品啟動，多產品組合提前完成展示，請客戶先來體驗，客戶感受到未來的生活氛圍,解決顧客的疑慮并對形象起到標識作用本項目：桃源居+萬科城+中海國際社區綜合模式產業基地，相對陌生，區域認知較低多產品組合、對應多元客戶配套商業先行，展示先行特色教育資源多產品策略，盡量分擔單產品風險并涵蓋多元客戶；展示先行，配套先行；組合產品啟動，高低搭配，充分試驗市場并保證初期良好的市場接受度本項目開發模式：桃源居+萬科城+中海國際社區綜合模式030102030405容積率及物業配比產品類型物業類型市場角色針對客戶產品價值點代表項目公寓類高層剛需產品首次置業客戶，婚房、家庭結構變化換房等；小資型準中產客戶、灰領和投資者區域成熟度、產品形態、產品品質、地段、配套格林山水城君臨天下紫文苑小高層剛需產品多層剛需產品洋房類洋房改善產品營口市區客戶，相對富裕的中產家庭產品品質、產品等級及檔次德意綠洲、城南公館別墅類聯排別墅再改產品營口市金字塔客戶結構中的塔尖群體，包括私營業主、企業中高管、政府官員等產品品質、身份標識、資源景觀君悅瀾灣（未開盤）獨棟別墅再改產品少數財富家庭，企業高管、私營老板等身份標識、私密生活君悅瀾灣（未開盤）對物業形態選擇過程就是對項目屬性、市場需求、經濟測算的一個綜合判斷的過程各類產品的市場角色容積率下各種組合項目整體品質等級整體容積率產品組合獨棟別墅聯排別墅洋房高層商業Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%3.2%63.1%30.5%03.2%1.03%25%43%24%5%Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%1.502%15%78%5%Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%0.8是以改善及再改需求為主的定位，1.0是以首次改善及初步改善為主，1.2是以剛需為主，配以適量改善型產品；1.5以上是絕對剛需產品占主導套數總配比電梯66367.4%花園洋房30030.5%疊拼別墅202.1%產品類型一期二期聯院townhouse6.8%17.5%townhouse寬景house19.3%23.0%情景花園洋房47.9%46.2%多層26.0%13.3%小高層深圳·萬科城成都·華潤翡翠城對于一個規模大盤，多物業形態的組合，是其項目定位成功的重要途徑大盤視角物業類型總面積（平米）比例聯排(下沉庭院)12250023%三疊加405007%花園洋房(六層)31100057%小高層（9層+11層）6900013%

總計543000100%北京·魯能順義新城規模㎡占地：6.8萬，總建面：14萬位置西崗黃河街以北,長江路以南容積率2.07綠化率35%建筑類別多層、小高層、高層大連·遠洋風景大盤視角結論：多物業形態的組合，包含多種需求是大盤控制風險，實現項目成功運作關鍵大盤視角比較項目大盤中小盤體量300畝以上300畝以下開發周期4年以上（多的可以達到10年）一般1-3年內開發完畢開發關鍵點控制風險突出項目特色項目定位全客戶策略客戶細分物業類型別墅、洋房、高層電梯多重物業形態分別正對不同的客戶一般比較單一項目配套依靠自身樓盤建設配套依靠區域配套大盤與中小盤對比表：目前營口市場產品統計營口市場結構——以公寓類產品為主，洋房為輔，以及少量的別墅產品市場視角洋房根據對營口市整體房地產市場調研，目前，營口市主要區域（主要為市區）商品房不同類型產品供應比例如上圖。在目前市場的供應中，高層比例占47%，小高層比例占20%，洋房與別墅共占33%。片區樓盤價格（元/㎡）主力戶型（㎡）產品類型戶型結構總戶數銷售狀況老城區佰仕楓景3800-430083-148多層平層、閣樓未知二期在售可售242套格林山水城3700—4560107—228多層、高層平層、躍層未知可售60套左岸金典3400—448095-258小高、高層平層、躍層406可售95套大中自然風景3150-430090-300小高層、高層平層、躍層1100單日售出240多套城南公館3350-498850-280多層、高層平層躍層226在售藍郡3900-420045-137多層、高層LOFT、平層、躍層未知在售君臨天下3700-374095-240多層、高層躍層、平層800在售營東新城君悅瀾灣4000元起價85-700聯排、獨棟、多層、高層平層（三房）733待售沿海產業基地水岸新都3080102-231高層平層、躍層未知在售東明世紀花園3900-450080-220小高層、高層平層、躍層1970可售2100套公寓市場——公寓類產品是目前市場上供求兩旺的主要產品市場視角可以看出，目前營口商品房的供應市場中高層、小高層比例達67%，仍是市場供應的主流，也反映了目前營口房地產消費市場上，消費者的消費主流還是停留在首次改善階段，接受的主流產品以中高容積率的低價產品為主。因此，對本項目而言，產品的定位要在復合的基礎上，適當增加中高密度產品的比例，一方面保證項目的順利消化，另一方面保證項目的較高市場回報率。項目名稱建筑面積容積率建筑形式建筑風格銷售情況南湖天輔圣堡12.3萬1.4洋房、疊拼歐式風格售罄天宇宏府7.8萬1.58多層(共5層)歐式風格在售德意綠洲3.3萬1.1多層(共5層)西班牙風格售罄佰仕楓景3.5萬1.8多層(6-8層)法式一期尾盤、二期未開盤君悅瀾灣30萬1.5洋房、聯排、獨棟、小高西班牙風格未售天宇宏府佰仕風景南湖天輔圣堡德意綠洲洋房市場——洋房類產品獲得了營口市場驗證，具有較好的市場接受度和產品溢價能力市場視角市場視角名稱君悅瀾灣位置營東新城太和北街規模總建面30萬建筑形式洋房聯排、獨棟、高層容積率1.5分期一期15萬總戶數未知交房標準毛坯均價3800元/平方米物業費未知開盤時間未開盤，預計2010，7入住時間未知開發商鼎昌地產尚未開盤，預計花園洋房4500，聯排7000-8000，單棟10000左右，營口市目前的價格最頂層，產品推介會期間市場反應良好，市場接受情況未知。別墅市場代表樓盤：君悅瀾灣營口市目前面市樓盤容積率基本都不低于2.0，整個營口別墅市場相對空白，唯一別墅樓盤君悅瀾灣尚未開盤，尚未得到市場驗證但君悅瀾灣預計售價大大高于目前營口市場其他產品均價。元/m2君悅瀾灣各產品預計售價營口市目前市場產品均價表：君悅瀾灣與目前市場產均價對比別墅市場——別墅溢價較高，但未得到市場驗證，應謹慎選擇市場視角產品類型優勢、機會劣勢、挑戰消費需求市場需求去化速度溢價能力未來競爭預測風險別墅少量的市場需求有一定市場需求，需求未成功釋放去化速度最慢比較高未來上市有限，競爭壓力不大區域價值不高，高端產品風險較高+1+2+2+5-2-3洋房有一定的市場需求目前市場接受較好，需求穩健去化速度最高，市場接受度高有穩健的溢價能力未來新盤中基本都設置一定規模的該類產品需要做好產品，尤其是處理好中間層產品+2+3+4+2-2-2公寓市場主體需求市場主流產品整體去化速度較好，主力成交產品溢價能力一般，現金流產品市場主要產品，同質化產品未來項目區域大量同類產品放量+5+5+4+3-3-3說明單項總分+5單項總分-5市場主流供銷排序結論：公寓>洋房>別墅內向型城市、經濟總量不高、經濟處于高速發展的初期城市視角

城市特點：內向型對外交通薄弱，（無機場無高鐵）產業發展基本依靠本地（外部企業對城市經濟貢獻弱，較少或準備進入）房地產特點：產品：高層產品為主客戶：本地客戶為主；首次改善型需求為主。

城市特點逐步開放——五點一線規劃的實施，作為東北對外開放先導區。交通：高鐵的修建。機場的選址，對外聯系加強；產業：外資企業的進入，沿海經濟帶產業聚集作用及港口經濟的發展。房地產特點產品：復合型產品增多，低密度產品受到重視?？蛻簦罕镜丶爸苓厖^域客戶、改善型需求為主。

城市特點特大型城市：城市規劃實施，沿海經濟區全面發展港口經濟、國外銀行、外資企業等全面進駐。房地產特點產品：高層公寓產品及中低密度高品質產品客戶：本地及外地客群，沿海產業基地產業聚集帶來的大量外來人口，逐漸成為購房的主力?，F狀未來（近中期）未來（遠期）

08年大連沈陽盤錦鞍山營口撫順人均GDP（元）631985410651214458303017729677總人口（萬人）351.4776129.2351.4233.8223.2

08年沈陽大連鞍山營口錦州盤錦GDP（億元）3860.538581607.9703.57690.4675增長率18.40%16.50%16.60%20.30%15.00%11%城市視角結論：城市發展初級階段，城市客戶以剛性需求為主城市視角平房單位宿舍商品房出現多層無品質感可言居住舒適度差小高層、高層出現了電梯、物業等服務設施具備了一定的品質感剛性需求為主低層產品高端物業類型居住更舒適產品品質更高土地日漸稀缺城市高檔公寓檔次更高城市豪宅精裝修改善型高端需求三線城市房地產發展模式目前剛處于剛性需求為主，和改善型需求剛剛出現的階段客戶市調結論：營口市場客戶需求以公寓類產品為主，洋房和別墅為輔客戶調研視角別墅產品需求：7%公寓類產品需求：60.2%洋房產品需求：32.8%營口客戶需求統計根據市場調研，針對本項目，市場中有32.8%的洋房需求（主要包括會購買及可能購買兩類客戶等潛在消費者）；7%的別墅產品需求；有60.02%的公寓需求。因此，本項目的產品選擇中應適當增加洋房產品的比例，并通過產品的打造實現較高的溢價。數據來源：項目組營口市場客戶調研項目物業配比建議：公寓50-60%、洋房30-40%、別墅5-10%別墅洋房公寓大盤角度多物業形態的組合，大盤控制風險，實現項目成功運作關鍵市場角度別墅溢價較高，但未得到市場驗證，應謹慎選擇洋房類產品獲得了營口市場驗證，具有較好的市場接受度和產品溢價能力公寓類產品是目前市場上供求兩旺的主要產品城市角度目前剛剛處于剛性需求為主，和改善型需求剛剛出現的階段城市發展初級階段，城市客戶以剛性需求為主市場客戶調研角度營口市場客戶需求：別墅為輔占7%營口市場客戶需求：公寓類產品為輔占32.8%營口市場客戶需求：公寓類產品為主占60.2%綜合判斷別墅類產品有一定的市場需求，但整體市場尚在起步，產品為經過市場檢驗，機會與風險并存洋房類產品市場接受度較好，并且有較好的溢價能力，處理好中間層產品能獲得較好的市場效益市場主流產品，同樣是項目區域未來供應的主力產品，主要的現金流產品，應該是項目的主力產品通過比較以上幾種方案，0.8的容積率下產品容積率較低，市場實現壓力巨大1.2的容積率下，項目為多產品組合，符合全客戶策略，且該產品的配比組合最符合市場，是相對最優的方案；容積率≥1.5的方案，高層的比例占絕大多數，項目產品相對單一，整體的市場去化較為困難。項目整體品質等級整體容積率產品組合稅后利潤獨棟別墅聯排別墅洋房高層商業單位：萬元Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%502563.2%63.1%30.5%03.2%524321.03%25%43%24%5%52621Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%502421.502%15%78%5%51486Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%55740本項目容積率建議：1.2為本項目容積率最優選擇

根據五礦方提供的成本數據，高層的單方建安成本為2450元、別墅單方建安成本為2165元，洋房單方建安成本為2150；根據市場調研，目前營口市場高層市場售價約為4000-4300，洋房售價約5400-6000，別墅售價8000-10000（尚無真正入市產品）。將土地成本、開發成本等，高層、洋房及別墅的單方綜合成本相近，基本在4000-4200之間。對比各產品的單方成本及單方售價可以得出，對于高層產品，其單方利潤較低，因此，以上方案中1.2容積率的方案收益不是最優的。但是考慮到市場的實現性，還是建議尊重市場，在保證市場充分消化的前提下努力的控制成本，增加收益。項目整體品質等級整體容積率產品組合稅后利潤獨棟別墅聯排別墅洋房高層商業單位：萬元Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%502563.2%63.1%30.5%03.2%524321.03%25%43%24%5%52621Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%502421.502%15%78%5%51486Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%55740關于方案中經濟測算的說明040102030405項目定位項目定位CDC1、產品定位2、客戶定位3、形象定位4、價格定位從調查中我們可以看到：營口市場重點供應樓盤的房型結構主要為二房，約34%，其次為大三房，所占比例達31%，其中小三房占15%；市場重點樓盤供應的戶型面積區間段上主要集中在105-120㎡這個區間段，比例達到27%，而其中85-105㎡與120-140㎡的戶型分別占了約25%的比例。注：由于調查統計時，二房、小三房、大三房、四房等房型是按居住結構空間來劃分，然而會出現105-120㎡與120-140㎡里有二房，或者85-105㎡有三房的情況，兩者會有交叉的現象，因而我們的產品建議則是綜合考慮兩者因素給出的配比建議。公寓類產品市場供應兩房和大三房市市場供應主流產品二房和大三房是市場公寓類產品的銷售主力和熱點公寓類產品市場銷售供應房型及面積（㎡）銷售房型及面積藍郡二房：87-119；大三房：137二房：87-99；大三房：137唯美星海二房：93-114；小三房：109；大三房：124二房：105；小三房：109；大三房：124華海城二房：62-105；大三房：126-143二房：89-99；小三房：112-116水岸尚品二房：89-109；大三房：120-137二房：98-110；大三房：120-137東明世紀花園二房：98-120；小三房：115；大三房：120-148二房：95-112；大三房：115-129君臨天下二房：95-112；大三房：117-153；六房：253二房：106-109；大三房：117-153水岸新都二房：102-116；大三房：130-148；五房：246二房：102-113；大三房：130-134華城花園二房：82-91；小三房：112-130二房：86-87；小三房：112-116自然風景二房：101-107；大三房：117-143；四房：300-310二房：101-107；大三房：117-141格林山水城二房：109；大三房：130-176四房：208-228二房：109；大三房：130-156；四房：208左岸金典二房：96-116；大三房：141-142；五房：258二房：96-115；大三房：141-142二房——營口老城區主要樓盤供應面積段在62-120㎡，熱銷面積段為85-100㎡暢銷面積段供應面積段公寓類二房供銷公寓類市場二房供銷情況507090110130150170087—9998—9310598—11095—112106—109119㎡87㎡114㎡93㎡105㎡62㎡98㎡95㎡120㎡112㎡106㎡116㎡唯美星海華海城水岸尚品東明世紀花園君臨天下水岸新都藍郡89—9989㎡109㎡熱銷面積段小三房——營口老城區主要樓盤供應面積段在109-120㎡

，熱銷面積段為100-120㎡暢銷面積段供應面積段公寓類小三房供銷公寓類市場小三房供銷情況10011012013090109㎡109㎡120㎡112㎡115㎡117㎡120㎡120㎡唯美星海華城花園水岸尚品東明世紀花園君臨天下112-116115-120117-120120㎡120㎡熱銷面積段大三房——營口老城區主要樓盤供應面積段在122-148㎡

，熱銷面積段為125-135㎡暢銷面積段供應面積段公寓類三房供銷公寓類市場三房供銷情況120130150160110127-130122-129132-153124㎡130㎡127㎡122㎡132㎡148㎡153㎡129㎡148㎡唯美星海華城花園水岸尚品東明世紀花園君臨天下水岸新都126-137126㎡140㎡130-135140124㎡熱銷面積段四房及四房以上——營口老城區主要樓盤供應面積段在208-310㎡

，熱銷面積段為245-260㎡暢銷面積段供應面積段公寓類市場其他供銷公寓類市場四房及四房以上供銷情況220240260280300320200208—228228㎡208㎡（四房）253㎡（六房）300㎡258㎡（五房）310㎡格林山水城水岸新都自然風景左岸金典246㎡（五房）君臨天下備注：由于公寓類的四房及四房以上的產品客戶容量有限，平層產品不具備產品優勢，建議少量建設并采用產品創新手段。熱銷面積段3m5m平層LOFT假設：60米高的建筑，分別建平層20層，建LOFT建12層，每層100㎡，建安成本按2000元/㎡的單價，平層銷售單價為4300元/㎡，LOFT銷售單價為5500元/㎡，分別計算兩者的銷售利潤。通過計算發現在目前市場狀況下LOFT的銷售利潤不如平層。類別建筑面積（㎡）建安成本（萬元）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）銷售利潤（萬元）平層120040043001720016800LOFT20002405500132001080060m60m目前市場狀況下LOFT的銷售利潤不如平層利潤大，因此建議少量點式建設LOFT:公寓類市場LFOT大中自然風景：整體以剛需為主主力面積段100-120平米、130-140平米暢銷面積段二房：100-110㎡、三房115-130㎡公寓類典型樓盤期房銷售?？倯魯?100戶，首批推售300套，從6.3號起，已被認購240套。其主力供應戶型為小二房（90平米）、大二房（101平米）、大三房（117平米），很受剛需客戶關注，加上推出優惠活動，看房人數很多，銷售異?；鸨?。部分投資者，當日有2個盤錦投資者，2個上海投資者，都是來營口做生意?？蛻魳嫵桑汗珓諉T、政府、銀行工作人員。樓盤價格（元/㎡）主力戶型（㎡）產品類型總戶數大中自然風景均價未定90-300小高層、高層1100面積段（㎡）戶型均價（元/㎡)總價(元/套）101-107二房兩廳一衛3150-430032-46萬117-141三房兩廳一衛3150-430037-61萬141-143三房兩廳兩衛3150-430045-62萬300-310躍層3150-430095-134萬藍郡：整體以剛需為主暢銷面積段LOFT45-50平米、二房90-110平米面積段（㎡）戶型均價（元/㎡)總價(元/套）40-50一房一廳一衛（LOFT）550025萬87-119兩房兩廳一衛430038-51萬137三房兩廳兩衛560077萬樓盤價格（元/㎡）主力戶型（㎡）產品類型總戶數藍郡4300-560045-137多層、高層680公寓類典型樓盤期房銷售。總戶數680戶，6.13開盤，2-13層銷售很好，45平米LOFT10層以下基本預訂完畢。其主力供應戶型為小二房（87平米）、中二房（95-98平米）、大二房（119平米）、大三房（137平米）。售樓處門口停有沈陽牌照的車輛，客戶有穿有“遼寧紅塔”制服的人員?？蛻魳嫵桑汗珓諉T、政府、外地投資者。產品面積段定位配比為：本項目公寓類產品的面積定位房型面積比例戶型建議四房以上140㎡以上15%以特色房型為主，如躍層、退臺或帶閣樓層大三房115-125㎡25%以三室兩廳兩衛為主小三房100-110㎡20%以三室為主，兩廳兩衛或兩廳一衛二房85-95㎡30%兩室兩廳，突出產品功能（如大臥室）特殊產品50-80㎡10%一室/兩室等，突出實用性備注：根據目前營口市場的統計分析，兩房的產品面積區間在85-100平米之間，小三房面積區間在100-120之間，大三房的面積區間在125-135之間。由本項目的定位，未來本項目與營口市區同類產品的競爭，一方面通過項目的整體品質、品牌價值及產品的品質，另一方面通過相對有競爭力的價格水平。因此要適當的控制面積。另外，本項目不僅僅是通過贈送面積等方式提升產品競爭力，而是更多的通過打造零缺陷的產品來體現產品的價值水平，因此，產品的總體面積區間相對要小。因此，適當控制剛需類產品（二房、小三房）的面積，控制總價。由此處給出了上述的產品面積定位。傳統多層與洋房產品的區別而營口當地的洋房產品其實仍是傳統多層產品的概念。1.建筑標準2.產品設計3.物業附加4.花園特色與傳統多層相比，洋房產品是在品質上全方位的提升與創新突破。更低的容積率和建筑密度，更高的私密和舒適性。更多樣的用材、戶型設計和空間處理（露臺、退臺、錯層、躍層等）。不是概念層面“花園”，而是屬于每戶業主私有的花園和室外空間入戶花園、綠地、閣樓、車庫等配套物業，實際得房率高，產品質量好。市場標準（以天津.萬科水晶城為例）營口現狀（以營口當地號稱洋房產品為例）V.S.洋房類產品市場供應物業類型多層洋房容積率損失容積率較少損失容積率較多，客戶體驗增加溢價性溢價性低溢價性更高，價格僅次于別墅類產品市場定位電梯縮小版，屬于公寓類產品中等戶型面積的居家產品,講究生活情調的營造,小資精神訴求產品特點飄窗/陽臺√√露臺/√復式空間/√車庫/√地下室/√私家花園/√多層產品與洋房產品在營口市場上概念模糊真正的洋房產品在營口是稀缺甚至沒有的。在營口的洋房類產品市場上，標桿性的項目品牌尚未建立。洋房類產品市場供應從調查中我們可以看到：營口市場重點供應洋房類供應的房型大三房，約40%，其次為四房及小三房；市場重點樓盤供應的戶型面積區間段上主要集中在130-150㎡這個區間段，比例達到40%，而其中120-130㎡與120㎡以下的戶型分別占了約30%、20%的比例。洋房類產品市場供應洋房市場供應結構：四房、大三房為主，小三房為輔備注：市場上洋房類產品目前供應數量很少，與此同時市場上的洋房屬于多層到高級洋房的過渡產品，因此市場戶型比例對本項目參考價值有限。小三房、大三房是市場主力供應和銷售的熱點產品洋房類產品市場銷售供應房型及面積（㎡）銷售房型及面積佰仕楓景二房：97-108；小三房：113-130；四房：143+83二房：108；小三房：113-130奧泰格林山水城大三房：130-144；四房：137+80大三房：130-140城南公館小三房：120-130；六房：280二房：89-99；小三房：124-130君悅瀾灣小三房：97-130小三房：120-130藍郡大三房：130-140大三房：130-140小三房——營口老城區主要樓盤供應面積段在113-130㎡，熱銷面積段為115-130㎡暢銷面積段供應面積段洋房類小三房供銷洋房類市場小三房供銷情況奧泰格林山水城君悅瀾灣100110120130140113-130120-130120-130130㎡113㎡130㎡120㎡120㎡130㎡佰仕楓景熱銷面積段多層產品洋房產品洋房產品大三房——營口老城區主要樓盤供應面積段在113-130㎡，熱銷面積段為130-140㎡暢銷面積段供應面積段洋房類大三房供銷洋房類市場大三房供銷情況藍郡奧泰格林山水城110120130140150100130-140140㎡130㎡130-137140㎡130㎡熱銷面積段多層產品洋房產品四房及四房以上——營口老城區主要樓盤供應面積段在208-280㎡，熱銷面積段為208-280㎡暢銷面積段供應面積段洋房類其他供銷洋房類市場四房以上供銷情況佰仕楓景奧泰格林山水城城南公館200220240260280300226㎡226㎡208㎡208㎡280㎡280㎡備注：市場上洋房類產品目前供應很少，同時產品中四房及四房以上的產品供應量少，出現面積段斷層的現象，此面積段不具備參考性，建議本項目可考慮建設少量點綴產品。熱銷面積段多層產品洋房產品洋房產品佰仕楓景：整體以首改為主，主力面積段為90-148平米熱銷面積段130-140㎡，輔助熱銷面積120-130㎡洋房類典型樓盤樓盤價格（元/㎡）主力戶型（㎡）產品類型戶型結構總戶數銷售狀況佰仕楓景420090-148多層平層（二房、三房、四房)、閣樓一期8棟280套2009年初開盤，十個月售罄戶型面積段（㎡）均價（元/㎡)總價(元/套）兩房兩廳一衛90-1003800-430037-42萬兩房兩廳兩衛100-1103800-430041-45萬三房兩廳一衛120-1304200-450041-57萬三房兩廳兩衛130-1404200-450054-60萬產品面積段定位配比為：本項目洋房類產品的面積定位房型面積比例戶型建議四房以上160㎡以上20%帶閣樓或地下室的產品大三房140-160㎡50%三室兩廳兩衛為主，突出舒適性小三房125-140㎡30%三室兩廳兩衛，突出功能性備注：由實際的市場統計，目前營口現有洋房類/類洋房產品中，小三房面積段在115-130，大三房面積段在130-140，四房面積段區間在208-280間。通過實地調研，目前營口現有的所謂洋房產品相對比較初級，除了已售罄德意綠洲（06年底開盤）及未開盤的君悅瀾灣外，其他所謂的洋房產品基本是多層的概念。因此由此統計得出的面積段與常規的洋房相比相對較小?？紤]到項目的整體定位、較高的產品品質及整體價值，本項目中的洋房是重新定義營口市場的洋房產品，是洋房市場的引領者及代表者，因此本項目定位四層洋房，相應產品的面積段要比現有市場的產品面積段區間大。另外，考慮到本項目中設定的洋房類產品近四成比例，規模較大，以此要充分考慮此類洋房產品與高層公寓產品的差異化，從此方面考慮，洋房類產品面積段相對加大。由此，得出了上述關于本項目洋房類產品的面積定位。獨棟和聯排為市場主要供應的產品類型，其中四房、五房是市場主力供應和銷售的熱點產品別墅市場供銷大連供應物業類型及面積（㎡）銷售物業類型及面積玫瑰花園獨棟：350-560（四房)獨棟：350-560(四房）金石天地獨棟：378-415（四房）獨棟：378-415（四房）萬隆托斯卡納獨棟：450-455（四房）；雙拼：302-313（四房）；聯排：262-265（四房）獨棟：450-455（四房）；雙拼：302-313（四房）；聯排：262-265（四房）陽光地中海獨棟：714（六房）；聯排：210-290（三房、四房）獨棟：714（六房）；聯排：210-250（三房）紅堡獨棟：500-700（五房、六房）；雙拼：400-500（五房）；聯排：300-400（四房）獨棟：500-700（五房、六房）；聯排：300-400（四房）沈陽中海龍灣雙拼：408（五房：408）聯排：265-322（四房：316、280；三房：265、322）聯排：265-322（三房）清韻百園獨棟：445-495（五房）；雙拼：256-462；聯排：300（四房）獨棟：445-495）五房）；聯排：300（四房）聽雨觀瀾獨棟：299（四房）；雙拼：292（四房）；聯排：292（四房）、344（五房）獨棟：299（四房）；聯排：344（五房）萬科蘭喬圣菲獨棟：300-1000（三房：305；五房：384）聯排：260-270（四房）獨棟：300-500（三房、四房）；聯排：260-270（四房）備注：由于營口市場上別墅項目剛剛上市包括鲅魚圈和營口老中心區僅有五個別墅項目，而這些別墅項目均未得到市場驗證;同時遼寧省同級別的城市也無別墅項目上市,故此處參照空間距離不遠的大連、沈陽別墅市場作為項目研究依據。別墅類獨棟供銷暢銷面積段供應面積段獨棟——沈陽與大連市場主力面積區間在299-1000平米，其中熱銷面積段為300-400㎡（四房）。陽光地中海玫瑰花園萬隆托斯卡納金石天地紅堡300500600700800350—450378—415400—450500—700560㎡350㎡415㎡378㎡455㎡450㎡500㎡700㎡714㎡清韻百園聽雨觀瀾蘭喬圣菲400—445495㎡445㎡299㎡300—5001000㎡300㎡9001000400熱銷面積段別墅類聯排供銷暢銷面積段供應面積段聯排——沈陽與大連市場主力面積區間在210-400平米，其中熱銷面積段為210-300㎡（三房、四房）。陽光地中海萬隆托斯卡納紅堡2002503003504000262—265210—250300—400265—322265㎡262㎡290㎡210㎡400㎡300㎡265㎡322㎡清韻百園聽雨觀瀾蘭喬圣菲300㎡260—270270㎡260㎡中海龍灣344㎡熱銷面積段本地個案分析——君悅瀾灣別墅類典型樓盤由于君悅瀾灣和本項目為競爭關系，因此可考慮差異化競爭。物業類型面積段（㎡）均價（元/㎡)總價(元/套）聯排200-300：264.72（四房）、288.2（四房）6000-7000120-210萬獨棟400-7008000-10000320-700萬君悅瀾灣：（尚未開盤）主力供應面積段200-300㎡；輔助供應面積400-700㎡。別墅以聯排為主。房型面積比例戶型建議獨棟400㎡以上（四房以上）30%作為頂級物業需特別設計獨棟300-350㎡（四房）25%作為頂級物業需特別設計聯排230-260㎡（四房）45%湖濱別墅，注重水景平臺；贈送地下空間與收納空間，注重產品兼具尊貴感與使用功能。產品面積段及戶型定位配比為：PS:雖有需求，但區域的別墅市場尚未形成，為了打造產品高端品質，未得到市場驗證，同時最大地避免風險，保守起見，本項目對別墅類產品的定位比例不宜過多。本項目別墅類產品的面積定位類別類別房型面積段比例總規模戶型建議本項目產品類型及比例公寓類產品類別四房以上140㎡以上7.80%37090.35特色房型為主，如躍層、退臺或帶閣樓層大三房115-125㎡13.00%61817.25以三室兩廳兩衛為主小三房100-110㎡10.40%49453.8以三室為主，兩廳兩衛或兩廳一衛二房85-95㎡15.60%74180.7兩室兩廳，突出產品功能（如大臥室）特殊產品50-80㎡5.20%24726.9一室/兩室/小三室等，突出實用性小計52%247269洋房類產品類別四房以上160㎡以上7.00%33286.2帶閣樓或地下室的產品大三房140-160㎡17.50%83215.5三室兩廳兩衛為主，突出舒適性小三房125-140㎡10.50%49929.3三室兩廳兩衛，突出功能性小計35%166431別墅類產品類別獨棟400㎡以上1.09%5187.27作為頂級物業需特別設計獨棟300-350㎡0.91%4322.73作為頂級物業需特別設計聯排230-260㎡6.00%28531濱湖別墅、尊貴與功能兼備小計8%38041商業配套產品類別社區商業7775西側設置底商，社區內零星商業共7775平米風情商業10000南部依托湖景資源設置風情商業街，1萬平米會所3000設置社區會所，3000平米學校3000設置兩個幼托機構，共3000平米小計5%23775合計100%475518本項目住宅產品類型及比例項目定位1、產品定位2、客戶定位3、形象定位4、價格定位Q1.客戶定位方向性判斷Q2.具體客戶定位區域角度產業園處于起步期向高速發展期轉變的過程當中目前產業基地發展現狀和趨勢良好，入園企業逐步增加，但產業的功能定位和帶動的人口轉移還有一定的不確定性，城市氛圍還需要時間進一步培養。沿海產業基地發展現狀基礎設施建設情況：基礎設施建設較好，園區路網完善，景觀優美，奧體場館、文化館等文化休閑娛樂設施正在建設過程中。項目建設情況：截止到2008年8月底，共落實項目167個，總投資1210億元。已入園企業包括中冶京誠公司、富士康科技集團、中國五礦集團、大族冠華公司等各類開工項目共58個（部分重點企業見右表）。企業名稱投產日期天元實業2008年中冶京誠2009年北方制桶設備2008年新源建材2009年底心羽散熱器2008年三新科化2009年底韓國世光機械2008年美國耐馳爾新材料2007年金水環保工程2010年華能電廠2010年光明管業2010年光華化工2010年東方光大2010年天元實業富士康區域角度產業園發展規劃中的區域常住人口引入尚處于起步階段重點企業計劃員工人數入住數富士康1300700中冶京誠744744營口流體集團600110耐馳爾集團10001000盼盼起重機380380博大樹膠4040天元實業300/光華化工300/重點企業計劃員工人數入住數北方制桶200/中冶天冕400/營口三新科技化工210/華能營口沿海電廠183/中海石化573/東方光大1000/合計7230約3000根據產業園各重點企業發展規劃，未來2-3年內基地將引入超過7000人的常住人口，這些人口是項目的潛在客戶。同時對上述企業員工的入住現狀進行調研，總入住數僅接近3000人，且人員構成以藍領工人為主，潛在客戶有待于區域成熟度的進一步提高。產業與服務業的雙重定位，讓產業基地更具有一座城市的完整功能，帶給基地發展中更為有利的競爭優勢。

第一產業第二產業第三產業

農產品鋼鐵制造石化高新技術物流紡織服裝生產性服務業生活服務業老城區

生活服務業老邊區

鋼鐵裝備制造化工醫藥

紡織服裝

沿海產業基地

深加工裝備制造精細化工高新技術

生產性服務業配套服務業大石橋

鎂質材料

新型材料

鲅魚圈

鋼鐵裝備制造化工新能源現代物流紡織服裝商務服務房地產業蓋州農產品鋼鐵

石化加工

紡織服裝

營口各版塊產業發展趨勢（出自“營口城市規劃”）一座工業新城一座生活新城+城市角度營口產業園也是在此背景下產生的客戶調研視角調研說明及樣本說明本次研究的樣本說明華都研究中心數據研究：負責城市研究，并輔助提供市場整體消費屬性研判市場客戶訪談：本次市場調研共進行了21位潛在消費者深度訪談市場調研問卷：本次市場調研共發放了約50份調查問卷市場調研問卷采集地點：市中心、沿海產業基地客戶調研視角客戶調研顯示：“會購買”及“可能購買”客戶均以營口老城區為主客戶類別會購買客戶可能購買客戶客戶屬性家庭結構家庭結構已經穩定，一般有孩子，并上已經初中家庭結構暫時穩定，中短期內會有家庭結構變化：新人口增加或家庭拆分收入水平家庭收入較好。事業處于上升期。年輕家庭基本處于事業起步期，積蓄不多較老家庭閑置資金不充裕，暫無買房能力年齡特征一般在35-45歲；屬于社會的中堅力量年齡跨度比較大，25-60歲都有覆蓋價值觀務實、穩重、有投資意識求變、自我、實惠、品味；積極、官本、和諧、謹慎置業關注點投資比例過半，因此比較關注項目區域的未來整體發展及項目的升值價值另外，關系到未來的出手難易，此類客戶也較為關注產品的質量以及戶型大小等此類客戶購買意向中自住比較大，對于年輕家庭，他們更關注產品的舒適性及配套的便利及區域的成熟。對于較老家庭，他們比較關注產品的整體價值（包括房子本身+區域價值）是否值得自己出手區域屬性沿海產業基地較少，此類客戶大都來自營口市區，相當一部分為政府工作人員；另外，銀行、公務員等也是主要構成此類客戶中年老家庭基本來自營口市區；年輕家庭中大部分也是來自營口市區，但也有相當一部分來自產業基地的外部移入家庭對于本項目而言，“會購買客戶”是我們需要首先緊鎖和壟斷的客戶群，在項目的啟動階段，要搶占先機全力覆蓋此類客戶，以保證在整體區域市場相對空白的背景下搶奪足夠的潛在購買力?！翱赡苜徺I客戶”是我們潛在客戶群，是需要項目重點培養的客戶。在項目啟動之后，他們是項目后續持續購買力的主要提供者。對此類客群，隨著項目的發展以及前期的成功啟動，產品本身的價值是打動他們的最重要因素，因此，絕對競爭力及高品質高價值的產品+有效的信息傳遞方式，是成功拉攏此類客戶的關鍵。“不會購買客戶”是我們深層潛在客戶群，屬于我們的機會購買力。隨著項目區域的進一步發展，區域的生活氛圍的成熟及整體價值的市場認可，此類客戶也具備成功轉型為購買力的可能。鲅魚圈的部分客戶就屬于此類本項目各類客戶總結及我們的客戶策略細分：緊鎖+滲透+挖掘123緊鎖最容易抓住的核心群“會購買客戶”，給足信心，充分強化區域價值和升值潛力全面滲透最可能被抓住的重要客群“可能會購買客戶”，傳遞區域價值和項目價值，給到信息，激發需求重點挖掘標桿客戶，突破標桿客群，以點帶面，圈層影響力形成口碑效益，擴大客戶面，轉化需求和機會客戶調研視角客戶最重要的關注因素：項目的產品價值項目的整體價值項目的區域價值項目的區域認知客觀性因素，非可控因素借勢：借助現有的區域價值的體現及認知傳達：傳遞區域價值的未來高度主觀性因素，可控因素項目整體價值項目產品價值可確定性不確定性全客戶策略客戶最重要關注因素的可確定性和不確定性，從需求層面決定了本項目的客戶定位為全客戶，而不僅僅是產品關注群或區域關注群等。客戶調研視角Q2.具體客戶定位Q1.客戶定位方向性選擇：老城區為主、地緣性為輔項目各類產品的客戶定位產品類型主要客戶說明基本特征需求特征公寓類產品小資型準中產客戶、灰領和投資者以營口市區客戶為主，小資和灰領針對因工作遷入沿海產業基地的客戶，投資者與基地企業/政府有工作合作關系來源：市區為主，其他地區客戶為可能客戶年齡：35-45歲，多為二次置業職業：多為因工作關系遷入沿海產業基地者或相關者目的：自住，投資兼自住、投資關注點：區域成熟度、產品形態、產品品質、地段、配套、資源、景觀洋房類產品國企、企業的中高層及個體企業主以營口市區客戶為主，因工作關系遷入沿海產業基地者或相關者來源：市區為主，其他地區客戶為可能客戶年齡：35-45歲，多為二次置業職業：多為因工作關系遷入沿海產業基地者或相關者目的：自住，投資兼自住、投資關注點：區域成熟度、產品形態、產品品質、地段、配套、資源、景觀別墅類產品營口富人階層（個體企業主）、異地投資者營口的個體企業主等富人階層，周邊二線城市的異地投資者來源：市區為主，其他城市投資客為潛在客戶年齡：40-55歲職業：貿易類、制造類企業老板和專業的房產投資客目的：投資，投資兼自住關注點：區域前景、產品稀缺性、區域成熟度、產品品質、配套、資源、景觀之：項目定位CDC1、產品定位2、客戶定位3、形象定位4、價格定位【形象定位】若作為一個常規性樓盤看待，那么對于項目來說太平淡了遼寧面海愿景五礦非居住本生活成為全國前列地產公司五礦產業園如果說是五礦的亮相，那么本項目就是五礦運營城市后的品牌升華500強【形象定位】區域嬗變的前夕新城市金牌物業產業新城未來定義國家戰略前瞻發展對于一個靜待嬗變的區域，喊出區域價值的口號，代言區域就能獲得最大的優勢明月湖畔國際社區官邸、明月湖上形象定位為這座城市樹立領袖推廣語湖上國際社區案名建議案名詮釋：“湖上國際”蘊藏著一種野心與魄力，我們有信心做未來新城的第一，營口產業新城的未來必將是從大面起步；做為國家戰略規劃發展區域的中央區，我們有更高的目標，我們的定位在代言板塊未來……項目定位CDC1、產品定位2、客戶定位3、形象定位4、價格定位

[項目價值運營及增長曲線]通過對各類物業有節奏、有順序的開發提升項目土地價值住宅商業寫字樓酒店時間軸數值軸項目價值度曲線項目美譽度曲線現場展示度曲線營銷強度曲線圖：項目價值曲線項目價值曲線樓盤名稱產品單價容積率權重備注君臨天下高層38002.41%站前區項目，2008年底開盤中天尚品高層4200-3%西市區項目，2010年初開盤大中自然楓景高層34002.821%西市區項目，2010，5開盤君悅瀾灣高層、多層、洋房、別墅高層40001.510%西市區項目，2010，5開盤東明世紀花園高層43002.4985%同區域項目，2009，12開盤本項目高層、洋房、別墅1.2根據市場比較法得出項目的目前價格為4253元/㎡本項目的公寓類價格在項目開發初期定位在市區相同級別，或比市區同等品種產品稍微偏低，對剛需類的公寓產品采用低價位+高品質的啟動策略。同一區域項目東明世紀花園目前高層售價已達4300，考慮到本項目的產品定位產品品質及入市時間，建議本項目高層價格約4300元/㎡根據市場比較法，預測本項目公寓類產品價格約為4300元/㎡公寓類產品價格比較列表公寓類價格Ps：以營口市場站前區、西市區及沿海產業基地高層產品項目為參考樓盤名稱產品單價容積率權重備注德意綠洲多層38001.15%站前區項目，2006年開盤佰仕楓景二期多層42001.820%站前區項目，2010，5開盤紫文苑三期多層38501.455%西市區項目，2009，11開盤藍郡洋房、高層洋房5600-40%站前區項目，2010，5開盤君悅瀾灣高層、洋房、別墅情景洋房60001.530%西市區項目，2010，6開盤本項目高層、洋房、別墅1.2根據市場比較法，得出本項目的目前市場價為5532元/㎡本項目洋房為改善性產品，比營口目前現有的洋房檔次品質要高。采用低開高走的價格策略，由于此類產品屬于高溢價產品，未來的價格增長會比公寓類產品的增長要快，因此后期的洋房價格會真正體現其整體價值。根據市場比較法，預測本項目洋房類產品價格均價約為5532元/㎡表：多層/洋房產品價格比較列表樓盤名稱公寓類均價洋房類均價價格比率高層/多層備注藍郡430056001：1.3目前市場公寓類與洋房類價格比率為1：1.3左右，本項目定價符合市場現有價格體系君悅瀾灣400060001：1.5本項目430055321：1.25表：多層/洋房產品價格比較列表洋房類價格根據市場比較法，預測本項目的聯排產品價格為6940元/㎡，獨棟產品價格為8450元/㎡別墅類價格城市樓盤名稱類型元/㎡聯排別墅元/㎡獨棟別墅元/㎡價格比率高層/聯排價格比率洋房/聯排備注沈陽萬科蘭喬圣菲/1.3萬2萬根據臨近市場沈陽及大連的別墅市場分析，同一項目中，高層與聯排的價格比率為1：1.8左右；洋房與聯排的價格比率為1：1.3左右；聯排與獨棟價格比率為1：1.4左右（本項目取1.3）中旅國際小鎮3888（小高）4288（洋房）6666/1：1.71：1.5皇弟龍邸5500（洋房）7000（疊加）1.2萬1：1.3大連陽光地中海9708（洋房）1.1萬1.5萬1：1.13中海英倫觀邸1.25萬2.5萬3萬1：2玫瑰花園/768010000營口君悅瀾灣4000700090001：1.751：1.28本項目41676800-1：1.65考慮到目前營口低密度產品市場的不成熟，產品認知水平較低，低密度產品的市場價格比理論值相對較低本項目多層/洋房55327080-1：1.28本項目69408450說明：1：以相鄰城市沈陽、大連多個項目為參照系的市場比較法定價

2：以多產品線樓盤內高層與別墅、洋房與別墅的比值作參照的類比定價，取算術平均050102030405物業建議253建筑風格：公寓類(ART-DECO)、洋房類（法式）、別墅類（法式）景觀：陽光車庫、宅間綠地、多島灣4配套：椰林大道、水上會所、風情商業街、學校配套、直達巴士、物業管理戶型：公寓類（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房類、別墅類（聯排、獨棟）1總平規劃：內城、外城、多島灣新聯大街新聯南大街澄湖東路正義路北段新建大街外內規劃意向項目基本規劃思想地塊北部有區域主干道（新聯大街）、次干道（新聯南大街東段），有一定的噪音干擾；北部為外部進入地塊的主界面，相對開放、活躍地塊南側臨湖，并能享受一定的高爾夫資源，景觀資源較好；相對平靜、私密風水觀項目規劃思路1多島灣——內湖與外湖，造就了灣流匯聚的景象，別墅群臨灣分布。在灣流中，分布著數個島嶼——放眼市場，實乃可遇而不可求。項目規劃思路2項目規劃思路總結太陽城suncity太陽島sunisland1、內城、外城：內城設計低密度產品，外城擺放高密產品。內外城設計利于后期，按照雙盤驅動模式進行開發2、內城，以島嶼的形式設計，利于分期按島嶼推出/私密性；3、外城，按組團設計，利于分期推售，同時，考慮設計上后期的可變性，利于后期修改產品定位或規劃253建筑風格：公寓類(ART-DECO)、洋房類（法式）、別墅類（法式）景觀：陽光車庫、宅間綠地、多島灣4配套：椰林大道、水上會所、風情商業街、學校配套、直達巴士、物業管理戶型：公寓類（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房類、別墅類（聯排、獨棟）1總平規劃：內城、外城、多島灣公寓類建筑建議：ART-DECO·天然石材外立面·線條簡約·莊重不失典雅ARTDECO往往突出外立面豎向線條的使用，同時配用外掛面磚、天然石材等。其建筑裝飾會嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、玻璃等，不拘一格，旨在追求單個建筑作品的個性與不可復制性。A階梯狀收分延續了artdeco建筑中的一貫手法，形成了類金字塔狀的效果，更能體現樓盤的高貴感和檔次。公寓類建筑建議：ART-DECO·天然石材外立面·線條簡約·莊重不失典雅A公寓類建筑建議：ART-DECO·天然石材外立面·線條簡約·莊重不失典雅AArtDeco簡潔又不失裝飾性的造型語言所體現出來的基于線條形式的強烈的裝飾性，在原則上靈活運用重復、對稱、漸變等美學法則使幾何造型充滿詩意和富于裝飾性。洋房類建筑建議：法式風格·色彩與內在緊密聯系·強調細節雕琢·優雅、高貴并浪漫法式建筑講究點綴在自然中，并不在乎占地面積的大小，追求色彩和內在聯系，不過有時也有意呈現建筑與周圍環境的沖突。因此，法式建筑往往不求簡單的協調，而是崇尚沖突之美。B洋房類建筑建議：法式風格·色彩與內在緊密聯系·強調細節雕琢·優雅、高貴并浪漫B法式風格在細節要求上幾乎達到苛求的地步，一切以達到完美的自然回歸感為目的洋房類建筑建議：法式風格·色彩與內在緊密聯系·強調細節雕琢·優雅、高貴并浪漫B法式風格講究將建筑點綴在自然中，在設計上講求心靈的自然回歸感，給人一種撲面而來的濃郁氣息。別墅類建筑建議：法式風格·貴族特質·強調細節雕琢·優雅、高貴并浪漫C布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。貴族風格，高貴典雅。細節處理上會大量運用法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。點綴在自然中，崇尚沖突之美

別墅類建筑建議：法式風格·貴族特質·強調細節雕琢·優雅、高貴并浪漫建筑整體方面有著嚴格的把握，善于在細節雕琢上下工夫。建筑多采用對稱造型C別墅類建筑建議：法式風格·貴族特質·強調細節雕琢·優雅、高貴并浪漫C法式建筑風格——建筑體型既有以清新、亮麗、現代為基調而形成輕盈、活潑的建筑形態，建筑形體厚重，貴族氣息在建筑的冷靜克制中優雅的散發出來。253建筑風格：公寓類(ART-DECO)、洋房類（法式）、別墅類（法式）景觀：陽光車庫、宅間綠地、多島灣4配套：椰林大道、水上會所、風情商業街、學校配套、直達巴士、物業管理戶型：公寓類（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房類、別墅類（聯排、獨棟）1總平規劃：內城、外城、多島灣景觀設計重點基本無任何景觀打造開始從社區內部及售樓處打造景觀目前營口市的房地產項目多數尚停留在賣樓花、賣毛坯的階段，很少有樓盤做景觀和環境的打造發展進化景觀設計重點代表樓盤——佰仕楓景：在社區內部開始設置景觀水系，已經充分認識到景觀對產品的價值提升

展示空間社區水系售樓處及社區內部開始打造景觀展示，但綠化的水平及密度較低，但品質感差，整體感覺較差。社區打造了內部水道，成為社區內部的景觀走廊，是項目推售的一大亮點，并得到了客戶的較高認可。佰仕風景已經開始關注社區景觀