佛山萬達廣場

商業市場調研報告

招商營運部2012年8月目錄城市概況1城市商業2項目定位4項目解讀33面臨挑戰及建議5一、城市概況1.城市風情佛山——歷史文化名城，珠三角經濟重鎮，千年貿易名都，廣東省經濟總量第三大的城市。粵劇的發源地，著名的武術之鄉、民間藝術之鄉、陶瓷之鄉、美食之鄉。一、城市概況2.佛山與周邊城市區位關系

一、城市概況3.佛山市基本數據生產總值人均收入行政劃分廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳地理位置土地面積人口總量3797.72平方公里2011年，常住人口達603萬，其中戶籍人口371萬人現轄禪城區、南海區、順德區、高明區和三水區2011年，全市生產總值超過6580.28億元2011年，全年城鎮居民人均可支配收入30718元一、城市概況4.交通情況公路、鐵道、河運，水陸空立體銜接距廣州三大交通樞紐（廣州新白云機場、廣州新火車站、廣州南沙港）車程均在1小時之內廣珠、廣湛、廣肇公路和廣佛、佛開、廣三高速公路貫穿廣佛肇經濟圈，城市、城際、高鐵軌道交通規劃布局完善交通便利佛山機場，與廣州白云機場有暢順快速通道一、城市概況5.經濟發展情況佛山市經濟保持較快發展，2006年至2011年均保持雙位數字增長率，經濟發展勢頭良好。2011年，佛山市實現地區生產總值（GDP）6580.28億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長12.1%。其中，第一產業增加值118.62億元，增長4.1%；第二產業增加值4186.13億元，增長13.7%；第三產業增加值2275.53億元，增長9.6%。一、城市概況6.城市競爭力佛山經濟各項指標位居廣東省前列，屬第二階梯首位，經濟實力較強，居中國內地城市綜合競爭力第十12380111000一、城市概況7.社會消費及居民富裕程度全年居民消費價格總水平同比2010年上漲5.5%；城市消費品零售額1393.84億元，同比2010年增長18.4%，占消費品零售總額72.17%。一、城市概況8.社會消費及居民富裕程度佛山城鎮居民家庭恩格爾系數（消費性支出與收入）占比為33.7%，與上年持平。城鎮居民消費支出中，文化娛樂用品及服務支出所占比重為9.5%，較上年上升0.9個百分點。每百戶城鎮居民家庭擁有家用汽車58.5輛。城鎮在崗職工年人均工資41002元，增長10.6%一、城市概況9.結論佛山市綜合實力位居廣東省第三位，居民富裕程度居全國前列，城市極具競爭力和消費潛力1隨著廣佛同城化、城鄉一體化發展的深入及珠三角區域經濟一體化規劃需求，佛山消費市場將保持持續、穩定的發展勢頭2二、城市商業佛山的現代商業主要集中在禪桂地區禪桂地區有六大商圈

13個規模在運營集中商業項目二、城市商業1.商圈分布祖廟商圈東方廣場商圈季華商業帶南海大道商圈桂城東商圈千燈湖商圈禪城區南海區英皇時尚城東建世紀廣場順聯國際印象城百花廣場友誼商店東方廣場保利水城凱德廣場南海廣場佑一城順聯歐萊斯百花時代廣場地鐵金融城二、城市商業2.商圈特征商圈商圈特征優勢商業輻射范圍祖廟傳統商圈，中低檔次，零售業態為主百花廣場、友誼商店、祖廟路商業街禪城區為主東方廣場體量大、客流大、業態齊全東方廣場（永旺、國美電器）禪城區、南海區季華路中央商務區，發展迅猛，眾多項目匯集，中高檔消費印象城、順聯國際、英皇時尚城、東建世紀廣場、萬科廣場（在建）禪城區為主南海大道發展成熟，輻射能力較強，商業設施相對陳舊凱德廣場、南海廣場、佑一城南海區、禪城區桂城東輻射范圍有限，商業氛圍不夠，社區型中低檔消費順聯歐萊斯、百花時代廣場、鴻大廣場南海區為主千燈湖將以萬達廣場、保利水城、地鐵金融城為主力項目成長為新興商圈保利水城、萬達廣場（在建）南海區二、城市商業2.商圈介紹——祖廟商圈祖廟路商圈依托佛山歷史古跡祖廟，是佛山最傳統的商圈；祖廟商圈屬于老城區傳統商圈，以街鋪為主，商圈內的百貨和酒店的檔次較低，優勢商業有百花廣場、興華商場；

目前，該商圈正在進行由上海瑞安公司開發的150萬平方米的舊城改造，計劃建設大型購物中心、五星級酒店和寫字樓。改造完畢之后，該商圈業態將有質的飛躍。二、城市商業百花廣場：佛山老城區最知名的商場，傳統商業地標，以中端購物為主，經營情況良好，租金目前為佛山最高

項目位置：祖廟商圈核心區域，祖廟地鐵口出口；

開業時間：1997年；

建筑特點：寫字樓下底商，整體高度254米，為佛傳統地標，地面6樓和負一樓為商業；

商業面積：總面積2.5萬，單層面積4000平左右；人流情況：日均人流量3萬人左右，節假日人流量10萬左右；租金情況：一樓租金1000-1500元，二樓租金500元左右，管理費50元/月，簽約2年；

業態構成：購物、餐飲、數碼產品。整體以中端時尚購物為主，缺乏餐飲、休閑、娛樂業態；因結構問題，項目為雙回環動線，且產權較為分散，雖有整體業態規劃，但客戶感覺較亂，購物體驗一般，近年有人氣下降趨勢，故規劃了特色小吃區域，客戶以周邊禪城客戶為主。二、城市商業友誼商店：地處祖廟核心商圈，為佛山目前檔次最高的百貨購物中心，2011年年底新開業，輻射佛山市主流高端人群

項目位置：祖廟商圈核心區域，ICC裙樓商業；

開業時間：2011年11月；

建筑特點：寫字樓下底商，總共七層，動線為單折環線結構；

商業面積：總面積3萬，單層面積4500平左右；

人流情況：新開業，人流情況一般，能輻射佛山高端人群；

租金情況：租賃期為15年，商店整體年均租金約1800萬元，租賃期內租金總額合計約2.7億元。負一樓租金160元/平.月；業態構成：百貨購物中心。二、城市商業2.商圈介紹——東方廣場商圈東方廣場商圈屬于成熟的購物中心模式商圈，以大型城市綜合體東方廣場為商圈的核心；

從吉之島、好又多進入之后，該商圈逐漸從禪城各商圈突圍而出；東方廣場建筑面積80萬平方米左右，業態包括大型購物中心、超市、書城、電影院、飲食、住宅、公寓等；

東方廣場停車位豐富，交通方便，以禪城為主要消費人群，輻射其它四個區。二、城市商業東方廣場：佛山老城區最大的商業購物中心，集購物、休閑、娛樂、文化等一體，商業面積高達23萬

項目位置：禪桂商圈交匯處核心位置；

開業時間：2005年；

建筑特點：住宅底商加單體集中商業；

商業面積：商業總建面23萬平米；開發商：佛山東建集團；

租金情況：二樓過道位置300元/月.平，主流鋪位一樓400-500元/月，二樓100-180元/月；三樓租金100元/月左右，出租率90%左右；

主力店構成：吉之島、好又多、國美、蘇寧、必勝客、屈臣氏、肯德基、麥當勞、大地數字影；

因項目在禪桂交界處，能有效輻射禪桂區域；項目為中端一站式購物中心，金山街、銀州城等40%商鋪已經出售，產權分散，項目周邊規劃較亂，為老城區，形象相對較差，目前整體出租率在90%左右。鉆石城、翡翠城等部分經營情況較差。二、城市商業2.商圈介紹——季華路商圈季華路商圈以禪城城南為主要消費人群，輻射整個禪城；深國投旗下印象城、順聯集團旗下順聯國際廣場、英皇時尚城、東建世紀廣場等優質商業項目紛紛落子季華路商圈，發展迅猛，前景看好；季華路為城市快速路，中間有綠化帶，幾個優勢商業被季華路分割開，街鋪也不發達，商業氣氛不夠濃厚。二、城市商業印象城：城南商業新地標，定位于時尚、潮流的中高端時尚家庭型區域型購物中心，為區域內最大規模商業項目位置：季華路與嶺南大道交界處；

開業時間：2011年12月24日；

建筑特點：負一樓至三層，商鋪基本以20-70㎡為主；

商業面積：商業面積10萬左右；

運營商：深國投；

租金情況：采用保底提點模式，取銷售額的18%與基本租金的最高者，保底租金在200-300元/平.月，租期一般只簽一年，出租率85%；

主力店構成：沃爾瑪、蘇寧、H&M、優衣庫、湯臣公館、DQ、必勝客、only等時尚品牌；

項目檔次：中端時尚潮流；

評價：項目所在區域未來商業競爭將進入白熱化狀態，項目定位為專門針對家庭型消費的一站式購物中心，有望實現錯位發展，引領細分市場。二、城市商業順聯國際：友誼商城入市前佛山定位最高端的百貨商場，但與其初始定位還存在一定差距，真正高端品牌少，規劃和體驗較差項目位置：城區季華五路與普瀾二路的交匯處；

開業時間：2005年3月；

商業面積：商業面積4.5萬；

運營商：順聯集團；

租金情況：大多以保底扣點方式，提點25-30%，租金100-150元/㎡（星巴克）；

主力品牌：部分國際知名品牌及國內一線品牌，如Sammy、Givenchy、卡爾丹頓、卓雅、詩篇等

；

項目檔次：中高端消費；

配套：地下停車位300多個二、城市商業東建世紀廣場：季華路商圈最早開業的商業項目，商業面積有限，主要依托國美電器進行經營，品牌檔次偏低項目位置：城區季華五路與普瀾二路的交匯處；

開業時間：2000年12月；

商業面積：商業面積2萬；

運營商：佛山東建集團；

租金情況：一樓租金400-550元，二樓租金300-380元，三樓租金150-250元，四樓租金85元；

主力品牌：國美電器，世紀美食城，屈臣氏，肯德基，SWATCH，G2000，歐時力等；

項目檔次：中低端消費；

商鋪類型：以15-40m2的小鋪居多，有部分40-150m2的鋪位。二、城市商業2.商圈介紹——南海大道商圈南海大道是桂城的城市中軸線，聚集了南海區的主要行政機關、主要金融機構、眾多寫字樓和高檔住宅區；南海大道商圈呈亞玲型，北面節點以南海廣場為核心，包括南海廣場二期、匯潮天地&佑一城購物廣場；南面節點目前以嘉信茂廣場（凱德廣場）為核心；南海大道商圈以桂城為主要消費人群，輻射南海區各個鎮區。二、城市商業凱德廣場：以沃爾瑪為主力店的購物中心，為凱德自持運營，依托沃爾瑪、以及星巴克等品牌，成為桂城生活型消費首選項目位置：南海區桂城南海大道北75號；

開業時間：2006年；

商業面積：商業面積7.2萬；

運營商：凱德置地；

租金情況：一樓保底租金400-500元/套內，二樓租金400元，三樓租金200元，四樓租金80-150元，另按銷售額扣點20%二者取高；

主力品牌：MANGO、星巴克、屈臣氏、周大福、肯德基、歐時力、2%、蒙自源、三十三間堂等；

配套車位：424個；業態布局：一樓，摩登女性；二樓，動感潮流；三樓，生活天地；四樓，美食匯聚。相比南海廣場，凱德廣場的定位更加年輕、時尚，主流品牌均針對20-30歲的消費群體；且沃爾瑪超市的輻射力較強，南海廣場超市較小，桂城區的主要生活消費主要在凱德。二、城市商業南海廣場：南海廣場為南海區商業地標，定位為中高端一站式購物中心，以購物為主，為南海區人氣最高商業項目位置：南海區桂城南海大道；

開業時間：2000年；

建筑特點：寫字樓下底商，負一樓到8樓為商業，單層面積9000平左右；

商業面積：商業面積8萬左右；

開發商：新鴻基地產；

租金情況：一樓柜臺2-3萬元/月，二樓6000-10000元/月左右。南海廣場周邊的街鋪租金200-500元/月，主流300元/月左右；

主力品牌：天藍百貨、肯德基、金至尊、TATA、金大福、Lee等；

項目業態：中端一站式購物中心，以中端購物為主，缺乏休閑娛樂業態，餐飲23%，購物66%，超市11%二、城市商業佑一城：依托南海廣場發展的中低端時尚潮流購物中心，以年輕女性為主要消費群體，人氣和經營狀況均良好項目位置：南海區桂城南海大道；

開業時間：2008年；

商業面積：商業面積1.2萬左右；

租金情況：一樓200-300元/平.月，四樓60元/平.月，另加轉讓費，一樓轉讓費10萬左右，四樓3.5萬左右；

項目檔次：以女性消費為主的中低檔定位；業態布局：一樓，休閑名店城；二樓，潮流服飾、美甲、日本料理；三樓，個性服飾、家居精品；四樓，餐飲；五六樓，KTV。

項目為開發商自持物業，有一定的規劃，以中低端品牌為主，依托南海廣場發展，目前經營情況良好，但人氣有下降之勢。二、城市商業2.商圈介紹——桂城東商圈桂城東商圈以南海城市廣場、百花時代廣場、順聯歐萊斯等商業項目為代表，是桂城老一代商圈所在地；商圈凝聚力與輻射力不足，商業氛圍不夠濃厚。桂城傳統商圈，相對而言，商圈區域性較強，以滿足周邊居民消費為主，未來發展受到硬件條件制約，以平穩發展為主。二、城市商業百花時代廣場：區域內唯一一個在售的商業項目，為住宅底商，相對較為低端，無統一規劃，其中餐飲是特色，目前經營情況差項目位置：南桂東路與桂瀾路的交匯處；

開業時間：2009年；

商業面積：商業面積2萬平米左右，一二樓之間有少部分夾層商業；

租金情況：一樓200-300元/平.月，二樓租金和一樓基本相當，整體出租率80%（租金均為按使用面積計算）；

業態分布：業態分布較為雜亂，一樓和夾層以數碼、時尚購物為主，二樓以美甲、飾品、餐飲為主，餐飲為特色；

項目檔次：中低端購物中心，無知名品牌商家。百花廣場當年銷售價格為2-3萬，所有商業全部銷售，2萬的商業一年消化完畢，之后由商管公司統一管理，在2017年前無任何回報，目前為止，二手商鋪價格基本無變化，甚至有部分商家原價轉讓。二、城市商業順聯奧特萊斯：約有300家品牌進駐，包括阿瑪尼等少量高端品牌，購物環境目前為南海區最佳，但也僅能輻射桂城等南海區域項目位置：南桂路鹿璟村；

開業時間：2011年年底；

商業面積：總面積近5萬，規劃的商業面積2.7萬；

租金情況：銷售額提點模式；

業態分布：全部以購物為主，55%為國外中高端品牌，整體而言，80%以上為中端品牌，品牌偏中年化，時尚品牌較少；

項目檔次：中端名品折扣店。奧特萊斯為佛山地區目前而言購物環境最好的商場，但因存在以下幾個問題：停車出入較難；以購物為主，缺乏休閑娛樂等輔助業態；真正的中高端品牌少，且品牌客戶群體偏中年。開業后一直人氣一般，且桂城區客戶占比高達70%以上，并未實現奧特萊斯強大品牌輻射力。二、城市商業城市廣場：以大型超市卜蜂蓮花為依托形成的大型購物中心，檔次中低端，規劃零亂，經營情況較差，商鋪空置率高達50%以上

項目位置：桂城桂瀾中路與南桂東路交界處；開業時間：2003年12月；

商業面積：總面積10萬左右；

租金情況：超市附近街鋪租金在300元/平.月，商場內部二三樓商鋪基本空置；業態分布：以卜蜂蓮花超市為依托，其他商鋪無統一的規劃，主要以生活型配套業態為主，如數碼、餐飲、眼鏡等；

項目檔次：中低端消費聚集地，無統一的品牌規劃和運作，僅有味千拉面、麥當勞、綠茵閣等少數幾個品牌餐飲。項目有地鐵南桂路站直達，周邊原住居民較多，有怡翠花園、怡景苑等較早的桂城豪宅社區，有較強的消費力，超市經營尚可，但因缺乏規劃和品牌運作，其他商業檔次低、形象差、出租率低，現有較多客流流失到沃爾瑪。二、城市商業2.商圈介紹——千燈湖商圈千燈湖板塊是佛山政府傾力打造的金融服務高新區和高檔住宅區。目前，大型高檔社區保利花園、中海萬錦豪園、東海花園等已經大部分入住；金融服務高新區目前A區土地已經出讓了70%左右。高檔社區和未來的商務人群為商圈未來的發展奠定了堅實的消費基礎；商圈目前僅有保利水城16萬平方米大型購物中心，周圍商業氣氛尚不濃厚；未來南海萬達廣場、地鐵金融城陸續開業后將形成新興商圈。二、城市商業保利水城：金融高新區第一個大型商業項目，也是南海區第一個一站式購物中心，經過3年多的培育，目前經營仍然不佳項目位置：桂城佛山一環與南海大道交界處；

開業時間：2009年4月正式開業；

商業面積：總建筑面積40萬，其中商業地上四層，地下一層總共16萬平米；

停車位：1500個；

租金情況：一樓租金200-300元之間，二樓100-200元之間，整體出租率在85%左右；

主力品牌：吉之島、蘇寧電器、永盟百貨、保利國際影城、尚宴公館等，其中主力店占25%，零售40%，娛樂休閑25%，餐飲10%；

項目檔次：定位為中高端一站式購物中心，但目前市場仍在培育中，品牌幾經調整，目前仍以中端品牌為主，高端品牌較少。二、城市商業3.在建商業項目一覽：禪桂地區未來三年開業項目的商業面積預計超過150萬平方米創鴻廣場建筑面積：13萬m2開業時間：2013年蘇寧廣場建筑面積：50萬m2開業時間：2015年保利.東灣建筑面積：50萬m2開業時間：2014年佛山智城建筑面積：80萬m2開業時間：2013年萬科廣場建筑面積：75萬m2開業時間：2014年南海廣場二期商業面積：6萬m2開業時間：2014年鉑頓城建筑面積：13萬m2開業時間：2013年嶺南天地建筑面積：150萬m2開業時間：2020年二、城市商業4.優勢品牌—主力店序號超市影城電器快時尚KTV大酒樓1吉之島保利國際影城蘇寧電器H&M好樂迪炳勝酒家2大潤發大地影院國美電器優衣庫金莎東興酒樓3沃爾瑪中影數字影城99金柜凱悅酒家4百佳錢柜尚宴公館5好又多K-party東海海鮮酒家6卜蜂蓮花歌匯湯臣粵菜王府7華潤萬家錦繡豪門大酒樓二、城市商業4.優勢品牌—餐飲序號川湘東南亞菜日韓特色菜中西簡餐1三十三間堂蕉樹一級棒憶江南大家樂2巴蜀軒泰芭禾綠壽司毋米粥麥當勞3味仙居川菜館蕉葉大禾壽司二郎田雞肯德基4味食尚芭提泰國菜六六壽司三鍋演義真功夫5毛家飯店金鱗鰭壽司九毛九必勝客6香鍋里辣壽司，正！味千拉面7天府川菜館妙香居韓國料理大快活8OK香辣蟹金草帽韓國料理漁鄉米坊9湘滿樓蒙自源10小湘樓表哥茶餐廳二、城市商業4.優勢品牌—生活精品序號美妝眼鏡鐘表珠寶美容美發其它1屈臣氏亮視點周大福伊麗莎白名人婚紗2千色店眼鏡88潮宏基芭曲金夫人婚紗3萬寧高雅眼鏡六福尚藝米蘭婚紗4嬌蘭佳人高登眼鏡鉆石世家蘋果5寶島眼鏡金葉熱風6SWATCH恒生crocs7時間廊安莉芳8卡西歐曼妮芬9愛慕10黛安芬二、城市商業5.佛山現有商業總結：整體工業發展水平處于中國前列，在二線城市中名列前茅，但商業發展較為落后；整個佛山市高端商業數量、大型購物中心數量、高端品牌數量等，在同等城市中均排名靠后。商業主要分為禪城祖廟和桂城兩大板塊，兩大板塊商業各自輻射周邊區域為主；

目前整個佛山仍沒有城市級別輻射力和影響力的商業中心。目前現有商業以購物為主，休閑娛樂業態缺乏，尚未出現真正的一站式購物商業；

未來各個商圈都有大量購物中心項目供應，商業整體檔次將提升。目前已有項目都以中端項目為主，僅有少量定位中高端項目；

真正的高端消費外流。強工業若商業，商業整體發展水平滯后1分布較散，缺乏凝聚力強的商業中心2目前缺乏真正的一站式購物中心3高端消費外流，無高端項目4強工業強鎮下的弱商業弱中心格局三、項目解讀佛山南海萬達項目位于佛山市南海區廣東金融高新技術服務區與保利水城、地鐵金融城（在建）等大型商業項目共同構建千燈湖商圈1.地理位置

佛山市南海區位于廣東省中部，珠江三角洲腹地，總面積1073.8平方公里。緊連廣州，南向江門中山珠海，北接清遠韶關廣西，東南接東莞惠州及深圳及至潮汕，西南接江門陽江連向海南，西往肇慶云浮毗鄰香港、澳門，交通樞紐發達，地理位置得天獨厚。

南海區總人口263.83萬人，總面積1073.8平方公里，轄2個街道(桂城、羅村)、6個鎮(里水、九江、丹灶、大瀝、獅山、西樵)。南海居廣州往粵西、海南、西南交通要沖，境內有321國道、325國道兩條國道，廣佛高速公路、廣肇高速公路、佛開高速公路等多條高速公路。廣茂鐵路，以及西江北江干流經過，佛山沙堤機場亦在南海境內，構成由公路、鐵路、水道、航空等系統組成的立體交通網絡。2.行政區域3.交通1.南海區概況三、項目解讀經濟與社會和諧發展的先進城市，是“國家信息化示范城市”、“國家衛生城市”、“中國優秀旅游城市”、“全國文化先進縣”、“全國區域技術創新示范城市”、“廣東省教育強區”。4、經濟發展南海是中國傳統陶瓷業和近代紡織業的發祥地之一。改革開放以來，南海經濟發展迅猛，是著名的“廣東四小虎”之一。2011年全區生產總值2080.35億元，比上年增長11.2%。全年規模以上工業增加值1053.82億元，增長13.4%。6、旅游5、教育

南海基礎教育一直處于全國領先水平，早在1988年南海區已普及九年義務教育。據南海區官方統計，南海連續幾年高考各批次上線人數均占佛山市總人數的40%，廣東省的1/25以上。南海區目前有6所國家示范性高中、5所重點高中。2011年普教總投資358914萬元，比上年增長13.8%。

全年接待過夜游客284.09萬人次，增長5.9%，實現旅游總收入75.82億元，增長11.2%，旅游外匯收入10375.10萬美元，增長12.4%。

主要旅游景點有：千燈湖、獅子嶺森林公園、銀坑溪、黃大仙圣境園、黃飛鴻獅藝武術館等；1.南海區概況三、項目解讀廣佛同城：廣佛地鐵是我國第一條城際地鐵，已于2010年11月建成通車，在項目所在的金融高新區內設有3個站點，使“廣佛同城”的發展概念落到了實處，極大地促進了人才的流動。年票互認：2008年10月起，廣州、佛山率先實行兩地車輛通行費年票互認。路網對接：根據規劃，廣佛將建設55條道路及7條城際軌道交通；55條道路中17條為快速路，已有6條建成，4條正在推進中，其他38條道路包括各主干道、次干道。廣州火車南站：僅13公里，車程15分鐘。日后在廣州火車南站落成后，可通過南站連接全國鐵路網，到武漢、上海、北京分別只需要3小時、8小時和10小時。廣深港高速鐵路：北起廣州南站，經東莞、深圳到香港，全長146公里，時速達200公里/小時；廣深段已與2011年12月通車，屆時從廣州新火車站到深圳約36分鐘；2014年全段通車，屆時從廣州新火車站到香港約48分鐘，南海區到香港約60分鐘。廣州白云機場：35分鐘車程，或地鐵25個站。廣州大學城：30分鐘車程，或地鐵20個站。1.南海區概況——交通三、項目解讀作為與順德、中山、番禺并稱的廣東四小虎之一，南海在經濟實力上一直名列國內前茅。2009年全區生產總值1542.22億元，比上年增長14.5%；2010年南海全區生產總值1796.58億元，比上年增長14.5%，占佛山全市經濟總量的三分之一；2011年全區生產總值2080.35億元，比上年增長11.2%，預計人均生產總值85146元（按常住人口計算），增長16.0%。。2011年三大產業增長占比三大產業保持穩定的增長趨勢1.南海區概況——經濟三、項目解讀2011年經濟發展狀況社會固定資產投資584.36億元增長13.0%工業投資172.78億元，增長14.9%房地產開發投資197.81億元，增長12.0%批發零售住宿餐飲42.46億元，增長18.7%商品房銷售額297.12億元商品房銷售面積364.12萬平方米。居民消費價格水平上漲5.2%

食品類上漲9.6%，居住類上漲7.7%，娛樂服務教育類下降0.5%全區居民車輛保有量達64.45萬輛汽車36.18萬輛，比上年增長15.5%其中私人汽車32.23萬輛，增長16.8%。進出口總值204.43億元增長23.1%出口總值102.49億美元，增長22.1%進口總值101.94億美元，增長24.1%規模以上工業增加值1053.82億元，增長13.4%房屋建筑施工面積減少10.1%房屋竣工面積增長33.1%。社會消費品零售總額624.79億元,增長17.0%

批發零售貿易業實現零售額524.63億元，增長16.0%；住宿餐飲業零售額100.16億元，增長22.4%。三、項目解讀1.南海區概況——經濟總體布局總體布局由一個城市商業主中心、兩個城市商業副中心以及四個城市商業輔助中心共同構成，即“一主、兩副、四輔”。“一主”是指由桂城和大瀝構成南海區的城市商業主中心，稱為“瀝桂商圈”。“兩副”是指獅山和西樵；“四輔”是里水、羅村、丹灶和九江。規劃重點

重點是城市商業主中心、城市商業副中心、城市商業輔助中心、社區商業、商業街、大型零售網點、商品交易市場、物流基地。瀝桂商圈規劃該商圈由桂城商圈和大瀝商圈共同組成，以南海大道為商業人氣連通軸，作為南海區城市商業的主中心。規劃建設成結構合理、功能強大、效益優良、立足南海東部板塊，輻射整個服務于廣佛兩地的都市型商圈，成為連接廣佛兩地之地商流和物流的區域商業中心。三、項目解讀2.南海區發展規劃規劃區域：南海千燈湖畔，占地面積17.6平方公里；規劃高度：廣東省人民政府批準的唯一省級金融后臺服務基地、廣東建設金融強省戰略七大基礎性平臺之首戰略定位：輻射亞太地區的現代金融產業后援服務基地；中國最佳私募基金及風險投資集聚區現代金融產業后援服務基地三、項目解讀2.南海區發展規劃——廣東金融高新區自2007年7月成立以來，已經吸引了51個項目落戶，總投資額180億元，涵蓋了銀行、保險、證券、基金、服務外包等行業，資金分別來自美國、法國、日本、新加坡、香港及國內大型金融企業。全區2011年末金融機構本外幣存款余額2842.53億元，增長6.7%，其中人民幣存款余額2798.60億元，增長6.3%；外幣儲蓄存款余額6.97億美元，增長50.4%。年末金融機構本外幣貸款余額1404.48億元，增長12.5%。總面積：497.75公頃核心區面積：108公頃核心區建筑量：300萬平方米規劃總人口：22.5萬人廣東金融高新區獲得“2012最具特色金融生態區”榮譽，“中國最佳金融服務外包基地”、“中國軟件和服務外包杰出園區”等；輻射亞太的現代金融產業后援服務基地已雛形初現。三、項目解讀2.南海區發展規劃——廣東金融高新區B區A區C區三、項目解讀2.南海區發展規劃——廣東金融高新區B區功能定位：商務辦公、金融業、綠地、綜合用地和混合住宅用地總面積：243.22公頃核心區面積：30公頃核心區建筑量：84萬平方米規劃總人口：7.8萬人A區功能定位：金融、辦公等總面積：61.99公頃核心區面積：33公頃核心區建筑量：115萬平方米規劃總人口：6.2萬人金融高新區合計總面積：497.75公頃核心區面積：108公頃核心區建筑量：300萬平方米規劃總人口：22.5萬人C區

功能定位：商務辦公、金融業、綠地、綜合用地和混合住宅用地總面積：192.74公頃核心區面積：45公頃核心區建筑量：100萬平方米規劃總人口：8.5萬人三、項目解讀1.項目區位概況3.項目基本數據序號事項面積（萬m2）1總建筑面積69.832銷售物業51.953租賃建筑面積（=4+11+12）17.654主力店（=3+4+5+6+7+8）5.755萬達百貨（1-6F）2.806電玩（2F）0.307大歌星（3F）0.358萬達影城（4F）0.809超市（B1）1.2010電器（B1）0.3011次主力店0.3712步行街4.7713購物中心建筑面積17.6514停車位：3000個三、項目解讀4.項目四至：項目北臨金融高新區金融城項目，東側及南側緊鄰其他規劃地塊，西鄰桂瀾路及保利花園桂瀾路保利花園地鐵金融城五勝河2至3層舊廠房已拆除舊廠房的規劃地塊三、項目解讀5.項目交通情況佛山機場佛山火車站佛山汽車站本項目東面連通佛山一環高速公路，北面緊臨海八路，西側連接桂瀾路，南面面對寶石西路；地鐵廣佛線連通佛山市與廣州荔灣區，金融高新區站距本項目約300米，千燈湖站距本項目約900米；本項目500米范圍內有4個公交車站，分別是金融高新區站、保利花園站、海七路東和海八桂瀾路口站；途徑203b、210b、桂10路、120路、132路、廣佛城巴12線、19線等16條公交線路；廣佛線（已開通）千燈湖金融高新區本項目距離佛山機場約8.8公里，距佛山火車站約5.7公里，距佛山汽車站約5.4公里；三、項目解讀6.項目輻射范圍3公里核心商圈5公里次級商圈祖廟商圈季華商業帶東方廣場商圈南海大道商圈千燈湖商圈桂城東商圈印象城順聯國際廣場凱德廣場東方廣場保利水城3.8公里4.9公里7.9公里0.9公里8公里有效商圈

本項目3公里核心商圈主要覆蓋千燈湖板塊、桂城老城區，將與南海大道商圈、桂城東商圈的商業項目展開直接競爭；

本項目5公里次級商圈延伸至禪城區，與東方廣場商圈相接；

本項目8公里有效商圈將擴散至祖廟商圈和季華路商圈，車程約30分鐘，與印象城、順聯國際廣場等項目爭奪禪城消費客群；

由于佛山的商業多集中在禪桂地區，故本項目有效輻射范圍內商業項目眾多，預計未來競爭激烈。三、項目解讀7.競爭對手分析——與各商圈競爭關系商圈直線距離優劣勢分析競爭指數評估vs.南海大道商圈約4公里1、商圈輻射范圍重合度極高，雙方激烈爭奪爭奪消費客群；2、凱德廣場、南海廣場等項目具備一定的競爭力；強vs.桂城東商圈約4.5公里1、商圈輻射范圍重合度較高；2、百花時代廣場、順聯歐萊斯等項目局限于品牌組合、業態組合，競爭力較弱；弱vs.東方廣場商圈約5公里1、商圈輻射范圍在禪城區和南海區均有重疊，對禪城區的客流導入形成壓力；2、雖然東方廣場檔次偏低，但商圈培育成熟，業態齊全，客流量大，具備一定的競爭力；中vs.祖廟商圈約6.5公里1、雙方相距較遠輻射范圍重合不大；2、祖廟商圈現有商業形態比較落后，競爭能力較弱；弱vs.季華路商圈約8公里1、印象城、順聯國際廣場等項目競爭力較強，萬科廣場等優質項目在建；2、雙方雖然相距較遠，但預計雙方未來對佛山市級商業中心的地位爭奪將異常激烈。中小結：桂城東商圈和祖廟商圈由于缺乏有競爭力的商業項目，故競爭能力較弱；我項目需重點關注的保利水城、凱德廣場、東方廣場、印象城、順聯國際廣場等強勁的競爭對手。三、項目解讀7.競爭對手分析——重點關注項目項目主力店及代表品牌直線距離優勢劣勢保利水城主力店：永盟百貨、吉之島、蘇寧、保利影城、冠軍溜冰場、尚宴公館；代表品牌：G-star、GUESS、CK、歐時力、敦奴、亮視點、時間廊、鉆石世家等；0.9公里1、商業體量較大，業態齊全；2、硬件設施完善，停車位充足；3、吉之島、蘇寧、保利影城等主力店經營能力很強；1、步行街品牌組合較差，優質品牌大多集中在百貨冷區；2、餐飲落位分散，無法起到聚集人氣帶動客流的作用；3、運營管理較為粗糙，導致廣場整體經營品質較差；凱德廣場主力店：沃爾瑪代表品牌：Mango、DAZZLE、歐時力、2%、歌莉婭、播、江南布衣、九毛九、三十三間堂、星巴克等3.8公里1、品牌落位合理，運營管理品質較高；2、位處禪城、南海區交匯處，地理位置優勢明顯；1、商業體量較小，品牌不夠豐富；2、缺乏娛樂配套功能；東方廣場主力店：吉之島、國美、好又多、大地影城代表品牌：一級棒、九毛九、屈臣氏、Selected、J&J等4.9公里1、超市、電器、影城等主力店經營帶動能力很強；2、項目培育較成熟，客流量大；1、品牌檔次偏低，落位雜亂；2、經營環境和經營品質相對較差；印象城主力店：沃爾瑪、蘇寧電器、奇樂兒、湯臣粵菜王府、同益游樂場代表品牌：H&M、優衣庫、Mango、DQ、漢堡王、許留山、costacoffee、Lee、屈臣氏、1881、OZZO、VeroModa、J&J、艾格7.9公里1、佛山現有商業中唯一落位兩家快時尚品牌的購物中心；2、品牌落位緊扣時尚主題，步行街品牌組合競爭能力很強；3、硬件完善，購物體驗良好；1、缺少影院、KTV等娛樂配套，無法做到真正一站式購物體驗；2、餐飲占比較低，聚客能力相對較弱；順聯國際廣場主力店：百佳超市、國際電器、錦繡豪門大酒樓代表品牌：Sammy、Givenchy、新秀麗、卡爾丹頓、詩篇、卓雅、EACHWAY、哥弟、阿瑪施、納帕佳、Mo&Co等7.9公里1、佛山目前檔次最高的商業項目，落位國際品牌和國內一線品牌；2；美陳、內裝等品質較高，購物環境舒適。1、功能業態過于單一，零售商業占比太高；2、檔次定位不夠突出，無法真正達到高端消費的品牌檔次。三、項目解讀

桂城板塊1.保利花園2.中海千燈湖1號3.招商依云天匯4.中海萬錦豪園5.保利星座6.創鴻水韻尚都7.富豐新城

禪城板塊1.瑞安嶺南新天地2.季華金品尚院3.恒福新城4.怡翠世嘉花園5.保利天璽6.星星華園國際7.錦隆花園8.凱庭豪苑

桂城板塊廣東金融高新區設置在此板塊，房地產、商貿、金融業三大支柱產業，房地產市場回暖保持購銷兩旺；佛山傳統的豪宅區，隨著板塊內未來規劃為金融高新服務區，將發展成為佛山未來的休閑商務新城區，相關配套，及生態資源逐步完善。

禪城板塊悠久的歷史文化傳統，日新月異的現代化都市建設，多家知名開發商對舊城進行更新。保利花園中海千燈湖一號中海萬錦豪園招商依云天匯保利星座恒福新城季華金品尚院錦隆花園瑞安嶺南新天地星星華園國際怡翠世嘉花園凱庭豪苑保利天璽創鴻水韻尚都8.項目周邊樓盤分析——主要輻射板塊半徑5公里富豐新城三、項目解讀8.項目周邊樓盤分析——5公里范圍內大型樓盤項目名稱總建筑面積(萬㎡)總用地面積(萬㎡)規劃套數(套)平均售價(元/平方米)總建筑面積10萬㎡以上新盤保利花園49.0021.00120012800創鴻水韻尚都77.226.4579112000富豐新城70.0035.0020009000中海萬錦豪園74.3027.04300011000中海千燈湖一號31.0015.4071317000保利星座11.003.408708500招商依云天匯22.005.501283011000中海萬錦東苑26.807.59130013000錦隆花園14.237.0052010000恒福新城21.1311.7710009500怡翠世嘉花園39.009.30239711000保利天璽17.005.00167913000星星華園國際27.009.94125015000合計479.68164.3929550——小結：本項目5公里范圍內的大型樓盤建筑面積約為479.68萬㎡，規劃戶數約29550套，均價在10000元以上，佛山的高端樓盤匯聚于此，商圈內消費力強勁。三、項目解讀9.消費客群分析——消費者問卷訪談數據分析絕大部分消費者居住在禪桂地區，兩地占比達72%主流消費群體年輕化，年齡在22-35歲之間的消費者占比達55%消費群體學歷較高，大專以上學歷的消費者占比達59%白領是主要消費群體，占比達39%，學生和國企、事業單位員工占比分別為13%和10%三、項目解讀9.消費客群分析——消費者問卷訪談數據分析家庭結構穩定，家庭成員3人以上的占比達80%，其中家庭成員4人以上的占比達34%商品房居住為主，占比達到50%中等水平的人均收入，2000-4000元月收入的消費者占比達41%自駕車消費是主流，占比達41%三、項目解讀9.消費客群分析——消費者問卷訪談數據分析對于消費距離比較敏感，車程25分鐘以內的占比達42%，步行和車程15分鐘以內的占比為33%較高的消費頻率，每周購物一次的消費者占比達44%吉之島和沃爾瑪分別排名一、二，占比達39%和33%凱德廣場、南海廣場是消費者最常光顧的購物場所，占比達28%和22%三、項目解讀9.消費客群分析——消費者問卷訪談數據分析服裝消費較高，年服裝消費4000元以上的消費者占比達30.21%口味相對平均，能夠接受多個菜系消費者對餐飲衛生、口味和服務要求較高餐飲消費能力較強，能接受人均消費50-100元的消費者占比達44.11%三、項目解讀9.消費客群分析——消費者問卷訪談數據分析消費者