上半年中國住宅開發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀及一二線城市住宅開發(fā)發(fā)展趨勢分析

測算，我國商品住宅開發(fā)市場容量巨大，在未計入舊改需求的情況下，行業(yè)仍具備約280億平方米的市場空間（按2018年全國新建商品住宅均價計，約244萬億元）。不過，在考慮到2018年新建商品住宅銷售額達13萬億元的龐大基數(shù)后，商品住宅開發(fā)的增長潛力稍顯不足。

人均居住面積提升：2016年，我國人均居住面積為36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但與發(fā)達國家仍存在一定的差距；城鎮(zhèn)化率提升：2018年中國城鎮(zhèn)化率為59.58%，預(yù)計能提升至72%；人口自然增長，我國人口近10年保持在5%左右的人口自然增長率，在二胎政策影響下，人口增長率小幅上升；預(yù)計能達到16億人；過去十八年的供應(yīng)缺口回補。

一、城鎮(zhèn)化率

2001至2018年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率從37.66%增長到59.58%，平均每年增長1.3%，意味著平均每年1800萬農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn)。“十三五”規(guī)劃綱要提出，到2020年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率要達到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率要達到45%左右。聯(lián)合國開發(fā)計劃署此前預(yù)測，2030年，中國城鎮(zhèn)化水平將達到70%，屆時中國城市人口總數(shù)將超過10億。

目前我國城鎮(zhèn)化率已超過全球及中等收入國家水平達59.58%，增長較上半程有所放緩，但整體水平與高收入國家相比仍存在較大差距，如德國、美國、英國、日本的城鎮(zhèn)化率分別高達75.51%、81.79%、82.84%、93.93%，未來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展仍具有較大提升空間。

過去十多年商品住房累計供給缺口較大，自2000年以來，多個年份呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，保守估計累計供給缺口達70.21億平方米。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、其繁榮或降溫將顯著影響上、下游眾多行業(yè)領(lǐng)域：為社會經(jīng)濟活動提供了及其重要的實體場所、及大量的就業(yè)崗位；促進了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，包括材料、金屬開采、建筑業(yè)、家居、家電等；帶動了相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的繁榮，如金融業(yè)、教育、文化等；為二手房交易及房屋租賃的提供了發(fā)展基礎(chǔ)。

二、土地財政

中國近20年房地產(chǎn)的高速發(fā)展與土地財政密不可分，地方政府通過土地出讓金獲取充裕財力用于道路、交通、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施建設(shè)，促進了地方城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展又提升了土地的價值，反哺地方政府的土地出讓價值，形成良性循環(huán)。這種土地財政機制隨著時間的推移，不但成為了地方政府重要的財政收入來源，也是地方政府主要的償債來源之一，短期不可替代。

通過擬合全國公共財政收入與全國商品房銷售面積的累計同比增速可見，兩者顯著正相關(guān)，且商品房銷售面積累計同比增速領(lǐng)先于公共財政收入累計同比增速約1-2個季度：每當(dāng)銷售面積增速進入低位增長時，財政增速顯著回落。

隨著行業(yè)進入降溫階段，對能力平庸、規(guī)模偏小的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成巨大的生存挑戰(zhàn)，市場份額進一步向聚焦房地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢企業(yè)集中。近幾年我國優(yōu)勢房企市場集中度不斷提升，截至2018年末，全國房企銷售金額Top5門檻提升至4000億元以上，Top10門檻提升至2000億元以上；Top10銷售金額占全國份額由2015年的16.5%上升至2018年的26.9%，Top5銷售金額占全國份額由2015年的11.5%上升至2018年的18.4%。

三、未來趨勢

2019年2月，國家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》指出，“城市群是新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國經(jīng)濟增長、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國際競爭合作的重要平臺。都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。”

2019年4月8日發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，積極推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，繼續(xù)加大戶籍制度改革力度：在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100-300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300-500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制；超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

自1950年至2015年間，全球城市總數(shù)由300個增長至1700個，而Top20城市群的人口占世界總?cè)丝诒壤?1%提升至18%，城市群的出現(xiàn)將有助于強化資源配置的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)，通過專業(yè)化的分工及協(xié)同合作，最大化地提升生產(chǎn)效率，當(dāng)前全球40個城市群以20%的人口貢獻了全球近50%的GDP。回顧世界頂級城市群的發(fā)展歷程，都經(jīng)歷了由城市間自由競爭、都市圈及產(chǎn)業(yè)集群形成、城市間協(xié)同發(fā)展的歷程，而促進都市圈的發(fā)展是我國目前推進現(xiàn)代化的必經(jīng)之路，既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。

預(yù)測，我國城鎮(zhèn)化將于未來20-30年趨于穩(wěn)定，京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游5大城市群將聚集全國人口的50%-60%。

2019年1-9月，一線城市新房銷售金額同比增速37%，雖較2019年3月的高點73%已回落36個百分點，但仍處于較高的位置；二線城市新房銷售于1月開始觸底回升，1-9月新房銷售金額同比增速仍維持在15%的水平；公司重點布局的廣州、上海、武漢、天津、南京等城市樓市明