青島易居市場部2011年11月

卓越蔚藍群島個案分析中國最具創新與定制式服務的領導品牌1項目基礎信息項目背景項目名稱卓越蔚藍群島項目地址城陽雙元路18號物業類型住宅總占地面積（萬㎡）90容積率1.6總建筑面積（萬㎡）160產品形態聯排、疊拼、洋房、多層、小高層綠化率35%建筑密度---建筑風格西班牙面積區間（㎡）別墅：194-342洋房：77--202多層：58-130小高層：35-209主力面積（㎡）別墅：230-280洋房:90-130多層:85-96小高層:81-96裝修情況毛坯均價（元/㎡）別墅:17000洋房：8100多層：7400小高層:7200主力總價（萬元）別墅:350-450洋房:75-100多層:62-70小高層:58-68推案分期當前2期在售開發單位卓越置業集團(青島)有限公司建筑設計單位中建國際（深圳）設計顧問有限公司建筑施工單位卓越置業集團(青島)有限公司景觀設計單位加拿大CSC設計顧問公司物業管理單位卓越物業管理有限公司營銷代理青島思源經紀項目基礎信息項目規劃信息/區位規劃優勢劣勢城陽區位于膠州灣中心區域，發展空間廣闊，是未來城市主要發展方向。主體功能為國家重要的區域性航空港、青島市的高新技術產業核心區、現代化綜合服務中心、出口加工基地。交通干道發達，到達市區、高新區通達性良好，便于自駕車車主出行。介于兩大產業區之間，生活、公共交通配套不足介于空港產業區與高新技術產業區之間，生活配套稀缺。公交線路匱乏，公共交通線路單一。區域屬性外部資源：白沙河入海口，特有的原生態濕地風貌。膠州灣北海岸，距離城陽市區最近的可供開發沿海用地，同樣吸引龍湖來此開發。外部強勢景觀，名校、國際商街、四星級酒店資源條件內部資源：北師大附小、中學：具有100多年的著名學府落戶項目，體現了項目文化島居的主題。國際商街：逾6萬㎡商業購物空間，設有一流大型超市、百貨商場等大型社區配套賣場。四星級酒店：以溫泉國際水會為主體，打造星級高端休閑娛樂中心。項目規劃信息/整盤規劃信息一期紅堡島明霞島藍鉆島琥珀島翡翠島規劃一期位于項目的東南角，為二類海岸居住用地，用地面積約20萬多平方米，總建筑面積約25萬平方米。戶型面積有200-320平米的TOWHNHOUSE，80-150平米花園洋房、40-180平米多層及小高層住宅。產品涵蓋聯排及疊拼別墅、花園洋房和小高層景觀住宅。二期位于項目的東北角，目前只開出2個組團，為15棟小高層建筑和2棟純湖岸聯排別墅，其中小高層戶型為40-50平米的一房、70-90平米的二房、100-150的三房及240-300的復式。采用組團式結構、圍合式布局，根據水系、道路的圍合，將一期用地劃分成5個島嶼組團。規劃實現了景觀資源的最大化，由低至高規劃，依次為別墅、洋房、小高層產品。小區的規劃設計實現了人車分流，動靜分離。聯排別墅疊拼別墅花園洋房及多層小高層公寓項目規劃信息/景觀規劃項目南臨膠州灣，左右為白沙河與墨水河，院落中規劃有兩大10萬平米內湖①②。海、湖、河形成了獨特的群島景觀，各類景觀小品沿河而設。但是，白沙河并沒有起到項目的“門面”作用。水景為主，配以的園林綠化單調：樹種單一，沒有體現出層次感；綠化以硬質景觀為主，依托自然坡度的立體景觀較少。①②樹種單一，沒有采用多層次的立體景觀塑造模式面積區間房型套數戶型占比48-72㎡一房1729.72%85-95㎡二房64336.33%78-160㎡三房72040.68%209㎡四房905.08%174-207㎡復式281.58%195-342㎡聯排1116.27%341-342㎡獨棟60.34%戶型配比戶型配比一期戶型中，三房與二房數量占絕大多數比例。二期戶型種類減少，但一房面積區間縮小，二房與三房面積區間變化不大，這與產品有直接關系。價格此次推出的根據產品觀景效果、戶型設計、建筑類型的不同單價區間8000-8500元之間。二期一期一期二期面積區間房型套數戶型占比40-50㎡一房43328.68%70-90㎡二房49832.98%100-160㎡三房55436.69%200-290㎡復式251.66%戶型鑒賞桑提花苑（一期）主臥設計側窗，通風更好L形露臺擴大了觀景采光空間，也延伸了室內空間落地玻璃的設計，滿足了全通透采光的需求；入戶花園提升了整個住宅的舒適度多陽臺，多窗臺的運用，既延伸了室內空間，又增加了舒適度伊蘭花畔（一期）L型廚房巧設工作陽臺，托充家居實用性建筑面積：107.68㎡（三室二廳一衛）贈送露臺、入戶花園、兩廳挑高：3米建筑面積：84.83—90.8㎡（二室二廳一衛）贈送露臺、兩廳挑高：3米畢索格調（二期）格蘭藝堡（二期）觀景南陽臺，南向臥室均帶飄窗，增加采光度北向儲物陽臺與餐廳相連，設計不太合理。休息區餐廚相連，節省空間。緊湊實用戶型、大眾接受度高戶型鑒賞建筑面積：86-90㎡（二室二廳一衛）贈送露臺、兩廳挑高：3米建筑面積：120㎡（三室二廳二衛）贈送露臺、兩廳挑高：3米北師大青島附小、中學蔚藍國際商街會所與廣場四星級酒店14232143配套體系“名校教育·社區教育·家庭教育”全程服務體系公辦九年制義務教育學校，由兩所小學、一所初中構成。首個校區擬訂24個班，預計2010年9月1日開學，該小學總用地面積24872M2，配備食堂、運動場、籃球場、排球場、操場等以溫泉國際水會為主體，匯融溫泉、洗浴、休閑、娛樂、餐飲、客房、酒店式公寓為一體的高端酒店綜合體，旨在打造星級高端休閑娛樂中心。業主專屬醫療服務體系：6所社區醫療服務中心、多處康體理療中心6200㎡的會館系統，包括群島綜合會館、群島運動會館、海上會所綜合會館以活動交流、社區服務、兒童教育為主題；運動會館包括球室、水上運動館等，海上會所提供商務服務逾6萬㎡商業購物空間，設有一流大型超市、百貨商場等大型社區配套賣場。設有酒吧、咖啡廳等，建筑設計采用歐式風格，提高項目檔次。北師大附中

蔚藍國際商街會所與廣場四星級酒店配套配套體系核心價值表現點：住宅類產品設計成為當時市場的一大亮點，北師大附屬學校明確項目“文化島居”的開發主題，四星級酒店等高檔配套提高檔次。輔助價值表現點：規劃、景觀等方面提升項目檔次和標準。卓越蔚藍群島屬于試探市場型郊區大盤，所以其涵蓋物業類型豐富。借助膠州灣的文脈和與北師大合作辦學的成功經驗，發展社區水景資源，設立北師大附屬小學中學，確定了文化島居為主題的大盤路線。及格線標準線標桿線產品主體思路：以文化島居為主題的郊區大盤項目價值梳理優勢分析規模：項目規模龐大，規劃合理，以“整體”的概念提升吸引力；景觀：利用自然環境，布置大片綠化組團；并引入活水水系，貫穿整個社區，自然區隔各個組團；產品：產品線豐富，且大部分為經濟型產品，能夠控制總價，提高性價比，保證去化速度；配套：引入北大附小、附中，打造學區概念。劣勢分析交通：項目所處位置較偏，目前未開通公交線路，緊靠項目自身班車；大配套：目前周邊缺乏大配套，雖項目自身配置有商業及學校、醫院等，遠景可期，但形成規模尚需時日。優劣勢分析2項目推案成交信息項目戶型面積（㎡）上市量（套）累計銷售量累計銷售面積（㎡）銷售率均價（元/㎡）卓越·蔚藍群島小高層7200一室35-695543411403162%二室81-968317958324296%三室106-1568984467600650%四室200-21290841606193%頂復180-20924245521100%合計2397169019486171%洋房81006層洋房77-15031031018074100%5層洋房116-207969610719100%4層洋房195-20236341141394%合計44244040206100%多層7400一室58-735549351089%二室85-963473292728295%三室90-130156541001035%合計5584324080277%別墅194-34281562260269%17000合計81562260269%總計3478262029875475%一期二期三期四期五期小高層、多層：80-90㎡剛需產品去化較好洋房：整體去化良好，認可度高別墅：與其余產品對比較，去化較差成交統計項目客戶構成付款方式：一次性付款占45%，其他的為商業貸款,一次性貸款主要為政策因素導致一部分。客戶來源：青島市區占60%，城陽及青島其余區域的占30%，山東省內（煙臺、淄博、濰坊等）及省外（內蒙古、山西、新疆等）占10%客戶職業：私營業主、貿易、物流、餐飲、房地產，外地的為煤炭、電信、鐵、石油等行業年齡段：35-50歲置業目的：區域內投資兼自住，外來的投資及度假消費偏好：對稀缺資源有較強的渴望，教育資源、交通優勢（環膠州灣高速）面積需求：70-110㎡占比70%，70-90㎡為主力戶型占比50%。總價承受范圍：50-120萬，其中50-90萬的產品居多。客戶重點關注：1.位于灣區海景資源較好2.交通配套的優勢（環膠州灣高速）3.配套的優勢（北師大附屬學校）3項目總結核心競爭力：強勢資源+雄厚實力+強勢配套核心競爭力的具體體現：1、強勢資源：城陽區僅有的白沙河與膠州灣雙重景觀地塊。2.受眾度高的人居模式：外部景觀與內部景觀相結合，內部景觀與多層洋房相結合，多層洋房與院景小高層相銜接，大眾化的風格和業態搭配，符合大多數人的需求。3.強勢配套：北師大附屬學校的引入體現了項目的主題。核心競爭力的市場實現：1.銷售狀況：價格及銷售速度均領先于板塊內其他項目，2009年后優惠力度加大的情況下月均去化130套，目前一期已經基本售罄。2.價格變化：開盤時5400元/㎡，目前成交均價7500元/㎡，以多樣化的產品入市，滿足了不同客戶的需求。3.客戶結果：青島市區占60%，城陽及青島其余區域的占30%，山東省內（煙臺、淄博、濰坊等）及省外（內蒙古、山西、新疆等）占10%。項目核心競爭力1有儀式感的小區入口和會所作為卓越集團在青島首席大盤，也是當時青島市首席大盤，為