第一部分崇州概況

1、崇州基本情況崇州市古稱蜀州，其建制歷史長達2200年，1994年6月經國務院批準撤縣設市，全市面積1090平方公里，市轄二25個鄉鎮。崇州市成都平原都市群重點發展的城市、中國優秀旅游城市、中國人居環境模范城市、四川省歷史文化名城、四川省級生態園林城市。位置：崇州市位于成都市西面，受四川西經濟圈的輻射，據成都市區37公里，緊鄰溫江、都江堰。人口：總人口達66.11萬人，城鎮人口達30萬人，中心城區人口16萬人。交通：成青路、川西旅游環線成溫邛高速公路、規劃輕軌等，交通十分便捷。河流：市境內主要主要河流有3條：西河、黑石河和金馬河。2、崇州產業概述 崇州農業發達，有天府糧倉之美譽，崇州產業發展迅速，已形成以制鞋為龍頭，家具、建材、食品加工等傳統優勢企業。崇州按照“工業向園區集中的原則”，主動取消了羊馬工業集中發展區，維持元通工業集中發展區現狀不在擴大，將羊馬工業規劃和元通擴展規劃向崇陽工業集中發展區轉移，因此，崇州市的工業集中發展區主要集中在崇陽鎮，現規劃面積拓展為18.8平方公里，重點發展制鞋產業，做大做強家具、建材、食品加工等傳統優勢產業，其他產業方面，工業區將在工業大道以東規劃越5.13平方公里打造輕工業產業園，吸引本地鑄管、塑膠、玻璃、光伏等新型建材企業向工業集中發展區集中，吸納配套的科技含量高、產品附加值大、發展前景廣闊的企業入駐。

3、崇州發展方向

城市定位：新型工業城市，成都市西部生態園林旅游城市

崇州城市發展規劃確立崇州未來經濟按照“一點突破、兩翼齊飛整體推進”的構架發展，轉變發展方式，創新體制機制和方法手段，推動工業發展率先突破，以工業發展突破推進工業化城鎮化聯動發展，帶動全市一二三產業快速協調發展。4、崇州區域規劃根據崇州市規劃，至2015年全市人口將達到80萬人，城鎮人口達到40萬人，城鎮化達到50%。規劃崇州市城區重點在唐安路沿線及世紀大道以東片區發展，適當向南、西發展，遠期向西跨過西江發展。崇州城區以“兩個中心，三個片區”為規劃發展。兩個中心是指以崇州大酒店為中心，以蜀州廣場為中心，帶動周圍商業、居住快速發展；三個片區是指東部工業集中區、城中居住區、城西居住旅游區。崇州城區通過成溫邛高速公路、老雙懷路、規劃新增對接溫江光華大道的第二通道與中心城聯系，崇州市市區路網結構采用網絡狀系統。

5、崇州商業發展狀況 城區主要商業業態分布情況金盆地大道延伸至濱江路，集中以汽貿、汽修、機型為主的經營業態；崇慶北路與晉康北路片區，集中以建材、裝飾、裝修為主的經營業態崇慶中路一帶，以再生資料、鋼材建材、貨運為主的經營業態；蜀州廣場周圍，以服裝、通信為主的經營業態；蜀州北路與蜀州中路，以零售、家私、購物為主的經營業態；濱江路沿線，以餐飲、休閑娛樂為主的經營業態。

崇州市商場及零售業主要集中在崇州中路和蜀州廣場區域。商業業態發展相對滯后，消費模式仍然比較傳統，整個城區的消費購物場所基本為臨街商鋪。調查發現，城區內目前的大型購物商場只有九龍購物廣場，正在開發建設的項目“唐人街”擬規劃引進家樂福和修建大型購物商業街。崇州的品牌購物街在蜀州廣場周圍一帶，而其余零售業則比較分散。目前城區相對高檔的酒店有三星級的崇州大酒店、天立賓館等，消費水平在220—2800元；擬建的五星級中勝大酒店在原西藏自治區成都辦事處基地（永康東路）的基礎之上進行改建，目前是崇州城區首家簽約和最早建成的五星級酒店。崇州目前有的專業市場主要有生資市場、裝飾材料市場等。由于目前存在的專業市場基本屬于自發成市，沒有很好的規劃，經營狀況比較抓亂，市場位置都處在崇州老城區，隨著城市規劃的調整，部分專業市場即將搬遷改造。餐飲、休閑、娛樂主要集中在西河濱江帶。主要經營業態有中高檔餐飲，茶樓、KTV等，濱江路周圍已經形成了當地知名的中高檔餐飲休閑地段，是崇州消費娛樂、商務休閑的主要消費場所。第二部分崇州土地市場2010年3月崇州市成交了4宗土地，其用途全部為商住；2010年9月崇州市成交了10宗土地，其用途全部為商住；2011年1月崇州市成交了4宗土地，7月成交1宗土地，其用途全部為商住。

后附拍賣成交情況。

由此可以看出崇州土地市場十分活躍，開發企業拿地激情較高，這為崇州樓市的發展奠定了堅實的基礎。第三部分崇州房地產市場分析

1、崇州房地產市場發展現狀（1）崇州房地產市場發展概述隨著成都市“新城西”、“城西半小時居住圈”概念逐漸深入人心，位于成都大城西的崇州越來越受到眾多消費者和房地產開發企業的關注，不可或缺的自然資源，古蜀文化魅力的延伸，憑借著深厚的歷史底蘊和良好的發展勢態，崇州房地產市場持續升溫，許多地產商不斷涌入，到目前為止境內已有全國各地房產開發企業20多家。

（2）市場供求關系近年來，崇州房地產市場持續升溫，商品房開發與銷售情況良好，商品房的供應穩步增長，與商品房消化量保持良好的比例，市場上得存量房面積基本合理。近幾年以自住和改善型購房為主的常州市地產市場發展比較健康，年均成交走勢穩步增長。

（3）商品房房價走勢據統計，2010年普通商品房成交均價為3620元/㎡，同比增長22%，根據最新的調查，2011年三季度末崇州市在售商品房均價突破4500元/㎡，

從上圖可以看出，在10年1月、4月、8月、10月以及12月的供應面積較其他幾個月要高出很多，特別是第三個季度和第四個季度；其成面積也有上升的趨勢，在10年9月成交面積達最大，后市發展較為平穩。11年新政出臺后，對市場供應和成交有一定的影響，均呈下降趨勢，4月供應的反彈是因為開發企業前期拿地所致，在11年5月表現的尤為明顯。

（4）2010年—2011年5月崇州市房地產市場面積區間供銷情況

綜合2010—2011年5月的供銷情況來看，70—130㎡的剛需、首改占供求的絕對主力，130㎡—150㎡的供求市場有所擴大。

（5）物業形態走勢據統計多層、小高層、中高層占供求市場的絕對主力。

（5）新政對崇州產生的影響從國家開始對房地產市場進行宏觀調控以來，崇州房地產市場受到調控影響并不明顯，這主要源自于崇州這樣的三線城市購房者以自住型需求居多，投資、投機行為相對較少。政策的調控主要是為了抑制那過高、上漲過快的房價，而以崇州為代表的三線城市的房價增速明顯慢于一線城市成都，隨著中國城鎮化進程的加快，這對二三線城市的房地產市場來說，必定是一個長期的利好。新國八條出臺以來，中國樓市陷入了史上最嚴厲的調控環境中，各地相繼頒發了地方細則。在成都出臺的地方政策中，限購主要對成都市主城區范圍內進行限購，并不包括周邊城市，因此，受到的限制相對較少；雖然受房貸和利息等金融政策的影響；但由于崇州這樣的三線城市房價總價較低，并且消費習慣相對保守，因此，一次性付款比例高于成都這樣的一線中心城區，金融政策的影響也相對低于中心城區。

相反，在新政背景下，由于對住宅地產和成都中心城區的限購，商業地產隨著市場的變化開始變得火爆起來，以商鋪、寫字樓、專業市場等為代表的成都商業地產逐漸成為投資者們新的寵兒。由于限購政策沒有直接影響到成都郊縣，間接的讓打算在成都置業的客戶開始關注周邊郊縣，在售房網的調查中發現有34%的客戶選擇放棄成都置業轉而選擇郊縣，因此郫縣、龍泉、崇州等郊縣樓盤價格和成交量都有小幅上漲，在12月5日，央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點（有專家預測，大部分資金將直接或間接流入房地產市場），以及日前傳出的部分城市首套房貸利率已回歸基準利率，種種跡象表明貨幣政策會有所松動，這無疑會對房地產市場有一定的沖擊。對政策影響較小的崇州這樣的三線城市來說，由于受崇州人口激增、城市化進程的影響，未來崇州房地產市場仍然具有較好的發展前景。2、目前主要樓盤調查分析

其中還包括西蜀御景、鷺島之星、隆騰世紀朗，均價4200元/㎡左右

（1）建筑規模崇州房地產呈百花齊放的局面，開發規模在1萬㎡到70萬㎡不等，所以，崇州市整個房地產市場競爭也非常激烈。

（2）戶型、面積對比由上面可以看出，主力戶型在80㎡左右的套二和100—130㎡的套三，其中大量的戶型帶有贈送的可變空間。

（3）物業形態及風格

崇州城區以往住宅基本為多層住宅，房屋以3、4+1、5+1、6+1以及臨街底商構成，從上可以看出，近年來新開發的樓盤主要變為多層和電梯物業高層的混合形態，隨著房地產市場的發展，純電梯物業的新樓盤也相繼出現。

（4）銷售均價崇州近幾年的商品房價格呈現穩步上漲的趨勢，在售樓盤價格普片超過4000元/㎡，值得注意的是，所有樓盤的大部分戶型都帶有較多的贈送面積。

（5）銷售狀況上述樓盤銷售較好的是80㎡左右的套二以及100—130㎡的套三，其中帶有更多贈送空間的套二、套三銷售更為火爆；5+1和6+1頂樓140㎡以上的大戶型和120㎡以上樓層較高的電梯住宅較為滯銷。

（6）環境與配套從上表可以看出，崇州市在售樓盤小區配套以水系景觀為主，有些樓盤甚至以水景為設計主題。其中唐人街景觀設計最具有特色，其小區包括重建幾個歷史景觀和幾個主題廣場。

（7）營銷手法從上表可以看出，其營銷手段較為單一、方式較為傳統，由于迫于當前形勢的壓力和大城市開發理念的影響，當地部分開發商正在試圖尋求和嘗試更加有效的營銷手法。3、市場需求調查與分析（1）購房客戶群工作在崇州的本地客戶，收入中檔；工作在崇州的外地客戶；工作在外地的本地客戶；選擇在崇州休閑、養老的客戶。

以剛需為主要的購房群體。

（2）付款方式據調查：以按揭付款為主，占70%左右：商業貸款占60%，公積金貸款占40%。一次性付款占30%左右。

（3）購房目的

（4）房屋戶型與面積需求從戶型上看，兩房和三房需求量較大，所占比例分別為38.38%和42.42%。

從需求面積上看，80—85㎡和100—105㎡占有較大比重，所占比例分別為26.77%和27.27%，120㎡以上的大戶型則相對較少。

（5）消費者購房習慣本地人購買住房大都偏向于城區。本地部分消費者購房喜歡通過各種關系，盡量尋求價格上得折扣。他們直接通過銷售人員談定價格、購買住宅較少。當地人選擇樓盤非常關心該樓盤的口碑，同時客帶客購買的現象較多。當地人對被選擇樓盤的交通情況也非常關心。本地客戶習慣購買大戶型，特別是南北朝向的戶型。他們認為住宅面積大小可以衡量一個人的身份和地位。當地人對二手房比較敏感，因此，投資客在當地投資具有一定的風險。本地人大多選擇購買多層物業，電梯物業類住宅接受程度不高。當地居民更青睞于本土開發商。4、主要競爭樓盤調查（1）唐人街項目地址：唐安東路開發商：成都市圣沅地產開發有限公司占地面積：490畝總建筑面積：700000㎡物業類型：11層、18層電梯+多層+特色商業街。開發情況：唐人街按地塊分四期開發，正在開發的一期包括三棟18層電梯住宅、七棟11層電梯住宅、住宅底層商業、商業街兩層商鋪及樓上兩層住宅、東湖景觀區。住宅價格：均價4800元/㎡，起價4200元/㎡商鋪價格：面臨唐安東路商鋪一層價格為11000元/㎡，二層價格為7500元/㎡左右；臨內街一層價格為9500—10000元/㎡，二層6500元/㎡左右；住宅底商一層價格7000—10000元/㎡，二層價格為5000—7000元/㎡。

銷售情況1、底商和臨街商鋪銷售95%.2、臨湖在售的一棟銷售60%。3、前期住宅剩余少量大戶，130㎡和156㎡，價格在4600—5600元/㎡之間一期住宅戶型配比：商鋪面積：區間在32—287㎡之間，主力商鋪面積為109—113㎡。

環境配套：唐人街以美國現代街區的現代、時尚、和諧、包容的都市生活為藍本，充分利用地塊周圍市政綠化的優勢，以自身的綠化景觀為主，并規劃重建歷史建筑和多個主題廣場，項目一期打造了東湖水岸、特色商業街和住宅區的人工水系景觀。后期項目計劃引進家樂福。營銷推廣：以唐文化為線索，打造集人文、旅游、商業、住宅為一體的國際文化特色商業街區。廣告訴求：旅游購物、項目配套、人文歷史等。

（2）上林西江國際社區項目地址：新西江大橋北側開發商：成都炎華置信總占地面積：415畝總建筑面積：34000㎡物業類型：11層、18層電梯物業、多層住宅、別墅。開發情況：項目預計分三期開發，目前一期