第一 開發理 一、宏觀背 二、機遇分 三、開發理 第二 項目定 一、商 二、辦 三、公 四、商 第三 開發內 一、空間布 二、規劃設計指 三、建筑特 第四 建設方 一、前期準 二、總體設 三、建設施 第五 一、綠色生態理 第六 一、總體進度安 二、工程建設安 第七 與方 一、項目運營理一、項目運營理 二、業態運營方 第八 綜合效 一、經濟效 二、社會效 三、環境效 第九 一、社會責任踐 二、新 第第一開發理（一）市“十二五”規劃要求，全面實施“人文、“科技“綠色”發展，加快推進世界城市建）二、機遇（二十屆七次全會明確提“集中力量聚焦通州,借助國際國內資源,盡快形成與首都發展需求相適應的現代化國際新城”的發展要求，十屆八次全會和2011年市再次明確提件及環境為通州式發展提供支持奠定了通州作為發展新磁極、首都功能新載體的發展定位。）二、機遇（一）發展前景良好：區域隸屬城市副中心、通州新城區作為建設世界城市的先行區實驗區和示范區，是高端商務功能主要承載區和城市形態展示區以高端商務為主體、以創意發展為動力、以總部形態為特征，大量優質教育、醫療、商務資源向此轉移，為區域進一步集聚發展要素創造了條件。（二）基礎設施建設先行：根據發展要求，區域內基礎設施建設先行啟動，受益于智能化立體交通體系、穩定可靠的電力保障、（三）生態人文資源稀缺：依托運河豐富的水系、生態景觀和化價值以島和水鄉區為景觀中心營造現代化組團與傳統低密度建筑群錯落分布、合理布局的獨特景觀。（四）區內產業度不足，商務氛圍有待提升：與居住功能相比區域在商業辦公教育體育休閑等方面的公共服務設施建設偏弱，商辦市場供應匱乏，產品類型及檔次單一；（五）城市建筑形態有待豐富：目前區域內建筑形態相對單一，文化品味和現代氣息不足，難以充分體現區域生態文化底蘊。三、三、開發結合商業生態系統理念與區域發展規劃要求，樹立商業標桿發展總部經濟、引導文化創意類產業，帶動當地商業、辦公的地標市綜合體依托區域發展勢頭借力企業品牌輻射并帶動區域周邊商業商務氛圍的形成及提升業、商務、居住空間綠色施工，低碳環具有前瞻性，項目建設堅持高標準、高質量、高水平，充分映映商業地產的競爭地位，體現通州的社會經展狀況和未來持續穩定發展的潛珍惜資源，專屬服產業聚合，價值共第第二項目定根據區域整體規劃、周邊、項目規劃條件及本項目的換項目融合精品購物文化創意休閑總部經濟高端商務、生態居住等多重元素以綜合體現運河文化底蘊及現代氣息的建筑群落為載體，打造通州區域新地標，塑造京東新名片。換一一、商聯合投標單位之一新光擁有深耕的知名百貨經營商新光三越“創造移轉商圈以開設“高感度國際百貨”，聯合投標單位母公司遠洋地產經歷近20年商業地產發展，在，國重點城市位置開發高品質商業綜合體逾20個超350萬平米，并與太古地產及新光三越等國際頂級商業運營機構有合作關系。本項目將全面發揮聯合投標單位各方資源優勢，與優質品牌商家合作，共同開發經營，打造高品質的商業氛圍，不僅滿足人們對日常購物、休閑、文化、餐飲等多方面配套設施的需求，還要力求在產品設計、建設及運營中充分體現現代城市風貌與歷史文化底蘊調性，培養區域商業氛圍，提升區域商業品味。換換以品質消費作為聚客點結合客群消費需求短板著力提的比例打造東部新城精銳生活方式中心典范滿足通州區域以及城市東北部區域購物社交休閑親子等方面需求。以體現現代城市風貌與歷史文化底蘊設計呈現產品檔次及質感以素雅立面悅納商業各面向豐富并加強商業表現力。環境營造：通過聲、香、光、觸以及產品布陳等元素抽象表經典與流行交匯的質感，將精致體貼的服務與深厚的藝術文化凝結成一體，展現出新型購物中心特有的高端風格與商業特質，營造舒適自在、有質感、有沉淀的調性，并通過提高復合型業態比例，加強購物的體驗品類選擇與品牌組合：國際知名品牌奠定項目檔次，特色手藝制品及設計師品牌凸顯項目品味，創意休閑業態 人氣。推廣利用新光對目標客群的品牌結合中產及認知，培養客群的消費黏性。零售、餐飲、休閑三業態面積占比55%：30%：15二二、辦依托聯合投標單位母公司及股東壽等大型的品牌號召力及產業集聚能力以專屬定務吸引金融科技文化創意等著力形成范區。“大小聯動“產學研的發展思路著力打造區域內有、競爭力的中小企業創新孵化。——產業引導基金：設立產業引導基金，引入VC、PE等風險資組織企業間交流。以金融、文化創意、高新技術牽頭的總部經濟將吸引高端商貿換商務商業及高端服務業等要素集聚協同區基礎建設與區域發展，推動區域轉變經濟發展方式、承接世界城市新增功能，成長為世界城市建設的重要示范區和標志區發展為面向國際的創意之都。換根據現代化國際新城功能分布的需要及城市綜合體完善功能體區發展為白天因商務而繁榮、夜晚因休閑而繁華的不夜水城。從而打造精粹生驗，樹立舒適宜居典范，締造國際生活方式， 高端人群的居住目的地換換一方面為區域內辦公人群及居民的工作生活提供的品類息蘊于商業之營造輕松愉悅的敞開式的購詩意換換第第三開發內根據規劃條件和項目的定位，本項目將建設集國際甲級寫字樓、國際城市綜合體，其整體布局為：在地理位置優越、擁有良好的城展展示面的長安街沿線地塊建設由5棟高檔次辦公樓和 業組的龍頭建筑和精品特空間通過流動的連廊和平臺互貫通，從而營造舒適開放的商務氛圍限價房和自住型商品住房按規劃要求，布置在宗地北加私密、舒適的居住環境，同時能夠享受項目公建部分提供的便捷套服務換換（㎡（㎡（㎡（㎡（）（輛（輛 （㎡積（㎡ 托000醫療衛000商業金0商業金40商業金40商業金0住宅混3住宅混30與區域精神連接的自然建筑，體現歷史沉淀的經典與生生不息的交融的純粹。換此設計風格的特點在于就建筑與區域環境文化的融合及提亮間做出平衡，將建筑作為人與場所連接的媒介，把區域特色蘊于其中，使其以純粹的方式將建筑物內行走、工作、生活的人群與這片具有2200換第第四建設方本項目做為一個大型開發項區域規劃及發展前景確理場實際需求的高度把借現代房地產開發管理理念依托優秀的人力資源、不斷創新的施工技術、專業化的管理模規劃設計、施工建設、運營管理等階段精益求精，持續改強管強管理，提供 、社會滿意的產品及服務一、前期（一）前期準備工作內項目的建設爭取時間需辦理的前期手續主要是報建工作其中包括辦理土地證建設用地規劃證項目立項核準手續修建性詳細規劃方案相關部門審圖備案建設工程規劃證圖紙及招投標備案和開工證等系列前期工作。（二）前期關鍵項目控本項目前期的準備工作涉及的環節較多通過嚴密的組管理和密切溝通消除項目實施疏通工程實施的各項提高工作效率，為工程的順利推進打下良好基礎，對此做到：1、各項職能管理人員及其下屬工作人員進駐施工現場，全面負責組織項目實施管理。統一指揮、統一部署、統一計劃、統一管理，2使市政配套設施更好的服務于項目建設。3、立項階必要的節能、、交評等申報手續，取得項目立項手續。4、規劃證階該階段工作手續較多能否合理的安排好報批時間節奏是各項手續有效連貫的關鍵項目管理團隊通過嚴謹的工作態度借助豐富的工作經驗加上積極高效的溝通有效減少時間確保下一階段工作的順利開展。5、施工證階施工圖施工單位監理單位招投標和施工證的辦理過程有機的結合在一起，合理的縮短手續辦理時間，提前項目開工時間。設計階段的工作溝通協調很重要，協調的好壞關系質量、工期、建設目標的實現。我公司對設計全過程進行協調管理，內容包括：（一）1、工程設計與所有管線的協研究本項目工程設計與紅線外各種管線的協調2、工程設計與當地區域規劃的協調（二）設計實施階段的策劃與協行設計協調：1、把控各階段（專業）設計進度與總進度的關2、把控主要設計與細部設計、各專業設計之間的配合協調3、把控專業設備設計及室內外裝修設計的協調4、把控設計進度（修改、變更等、施工進度的協調5、把控設計內部各專業工種之間以及綜合管線的協調三三、建設本項目總建筑面積超過40萬平方米，建筑體量大，所以合理安（一）1、總體施工設本工程包括基礎、結構、機電安裝、內外裝修、市政配套接入、綠化庭院等工程。在工程總體部署上重點解決了以下幾個問題根據工程量，保證各工序施工有足夠的工作面和作業時間進場準備時間和施工時間。合理安排各工種、各專業間交叉作業做到資源、的合理均衡投入調整冬雨季及特殊時間段的施工項目，減少對工程建設的響保證市政工程和綠化工程同期完成竣工驗收。2、工程時護坡樁、止水帷幕、土方開挖和抗拔樁基礎完基礎及結構完地上結構裝飾裝修和機電管線安裝完園林綠化及市政配套完綜合調試竣工驗收、備案交付完（二）在建設施工階段難免會出現一系列問題和阻礙們會采取以7項措施，以盡量避免工期延長，保證建設施工的正常運行組織組織保證措制度保證措技術保證措設備物資保證措1、組織保證措建立精干務實高效的項目班子明確項目經理等 暢地操作運行建立值班經理做到每天24時都有值班經理在工地配備充足的技術人員，選派專業隊伍縮短施工準備期，若投標聯合單位中標，在收到進場命令后，項目主要管理人員和技術會迅速到位，立即進行施工準備，編制實施性施工組織設計，及時調遣人員和設備進場。，定期召開工程進度計劃會，根據網絡計劃要求，檢查各施工階段內施工進度情況工期承包責任制實行階段進度獎懲度各工區每日實行碰頭會制度當日遇到的問題當日協商解決。，2、制度保證措搞好標準化施工，認真執行IS0900l標準，通過合理實行工期目標責任制，根據總體施工安排，編制分月施工進度計劃將工期目標橫向分解到縱向分解到施工班組個人，3、技術保證措精心編制實施性施工組織設計，根據繪制的工程網絡計劃段控制點。編制設備人員、物資、等進場和運用計劃。提前做好圖紙會審工作，對圖紙中有疑問的地方，及時與設計單位聯系，避免耽誤施工。高一次檢查堅決杜絕返工窩工停工等現象確保工程順利施工。加強技術管理，杜絕因工作而影響施工進度4、設備物資保證措提前施工所用的各種材料的貨源、供應能力及運距等方面因素。根據生產計劃編制詳細的材料供應計劃，提前定貨加工，同時嚴把原材料質量關，杜絕不合格的材料進入工地。5、后勤保證措6、外部環境保證措協調好同當地及業主的關系，并與業主、監理、設計等單位7、勞動根據總體施工進度計劃安排，逐季、逐月作出勞動力使用計劃，保證勞動力充足。一一、綠色生態理（一）建設目標及標國際認證的綠色建筑：采用國際通行的LEED認證標準，以獲取LEED-CS級認證為目標。能利用設計概念采用能與鍋爐聯合供熱水的系統方案節能器具和設備的運用等有效降低建筑能耗。低碳生態建筑：科學利用建筑自身釋放的各種能量，運用可循環的環保材料變廢為寶降低二氧化碳的排放充分利用能風能等自然資源，實現與環境的友好共生、可持續發展。高效能外墻設計：通過使層呼吸式玻璃幕墻結合雙銀LOW-E25%透性和視覺效果，并為用戶提供節能、舒適的辦公環境。的綠色體驗空間：通過寬敞的大堂空間增加自然采光、4m24時數據機房冷卻系統四風機盤管加新風系統空調提高樓二二、施工及環保（一）水土水土保持和沉積減少施工過程中對生態環境的破高效的能源利用和可更新的能源利施工廢棄物管應用推廣綠色、環保建，本項目認真綠色建筑理念，按照LEED關于綠色施工和節能建筑施工管理體系工地環境保護措施重點控制對大氣體措施如下：，1、水土水溝和集水井排水溝通過沉淀池與市政連通做到排水暢通無堵塞無積水減少露地表的面積減少發生水土流失的發生幾率。2、減少施工過程對生態環境使用預拌混凝土，嚴格控制現場粉塵，施工期間每天派專人《降塵施工現場設封閉式站建筑及時清運露場地采取覆蓋措施防止揚塵所有施工階段的噪聲控制在建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90擋，防止夜間施工照明影響周圍居民。《3、高效的能源利用和可更新的能源利現場安裝水表隨時了解用水用電情況經常檢測現場供水閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現象。4、雨水回收利對于雨水生活污水施工用水進行收集處理循環使等。施工，辦公區域設廢棄物箱將可回收和不可回收分類存放對有可能造成二次污染的廢棄物必須單獨設置安全防范措并在臨時存放場地配備有標識的廢棄物容器有害廢棄物單獨分類封閉存放。，6、應用保建筑材料。LEED格后方可驗收使用。油漆和涂料的VOC揮發量不得超過“綠色（GreenSeal”標準GS-11要求（二）新技術、新工藝的應程中結合工程實際情況大力開展新技術開發和推廣工第第六開發周期與進房地產開發相關政策及開發過程中各項手續流程，與及相關主管部門建立了良好的溝通，可以保證工期按計劃完成。本項目中標后，即開始簽訂土地出讓合同、辦理土地證、建設用地規劃證、項目立項核準手續、修建性詳細規劃方案、相關部門審圖備案、建設工程規劃證圖紙及招投標備案和開工證等系列前期工作。為了保證項目提前交付使用，在本項目建設施工階段，充分利用公司現有資源，以科學的管理體系，嚴謹的施工監管，制定出最優化的施工組織設計，合理安排施工工序，配備完整政工程的建設要點。多工程項目同時開工，各專項工作有效的銜接與同步，既有效地縮短了工期，又可以使資源利用率最大化。本項目將進行整體同步開發建設：一方面確保項目在規定開發使用能完善周邊環境，提升區域形象，加速區域發展。為加快項目入市進度，項目將同步開展前期報建及招商引資工作，利用豐富的項目開發經驗及產業資源，快速實現項目發展和產業，推進區域經濟的快速發展和產業提升。一一、總體進度安按照國家有關規定，本項目將嚴格執行基本建設程序，確保前期工作的實施質量設計設備材料采購依法實行招標加強勘察、設計的工作管理，嚴把施工質量，積極配合上級有關的監督檢查，并接受全面的社會監督，確保工程質量和安全根據項目實際情況，項目在拿地后8個月內開工，整體施工不超過43月，其中購物中心施43個月，于20183開業二二、工程建設安II-05II-06II-07規模（㎡5555 5555 55555550001收55555第第七與方一、項目運營理通州新城建設作為推動特一、項目運營理珍惜資源、專屬服商務配套服務，為社會創造大量高端就業機會，創區永恒地標。產業聚合，價值共二二、業態運營方將采用租售并舉的經營方式其中集業自持街區商業售予快消類商品及生活配套服務運營商，寫字樓主樓定向銷售給金融、（一）購物中心（可能引入的品牌—依托聯合投標單位的品牌號召力及商業開發運營經驗，完善產品設計、業態配比、品類設置及運營管理體系，并引入特色以世界一流的現代化國際新城的標準管理項目全力將項目發展為引領區域商業品味、提升區域生活質量的商業典范。工藝制品及設計師品牌凸顯項目品味創意休閑業態人氣并圍繞生活文化休閑中心的概念結合中產及以上品質生活的方商業部分擬采用出租的經營方式，起 6元/㎡·天（二）寫字樓（可能引入的大客戶 予1-2家金融、科技、文化創意企業作為總部，產生集聚效應；副樓吸引與主寫字樓客戶業務相關的行業客戶，如CBD溢客戶、文化創意、管理服務企業、TMT企業等寫字樓主樓實行定向定向引入1-2家聯合投標單位、業客戶提供特殊政策，吸納企業進駐。寫字樓將為進駐企業提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效多多能、信息化優勢為企業創建發展的高速通道，以中心級輻 發展趨勢，定期進行配置升級，保證項目的資產專屬特性。本項目中的寫字樓部分擬采用全部定向銷售的銷售價為30000-33000元/平方米（三）公售予在區工作、生活的人群，完善區功能配套，提高居民生活品質。、本、縮短工作和居住地通勤的時間成本，提高城市居民的生活品質。、品商品商業街區，帶動區域整體商業氛圍，帶來長期穩定就業。街區商業采取銷售方式，綜合銷30000-33000/平米公公寓將借 豪宅的居住方式和空間構成，營造時尚開放居家生活氛圍。每戶除了私密的空間外，亦同時擁有寬敞的公共通通空間及功能完善的公共配套服務設施，將建成為高舒適性公寓，建筑整體既擁有挺拔優雅的造型，又擁有生動感人的細部計公公寓公共配套設施齊全，包括了餐飲 市等公寓的每戶將配置公寓式空氣置換系系統管道直飲水系統，從而為住戶提供更舒適的起公寓采取銷售方式，綜合銷售均價為30000-33000元/平方米（四）街區式商以錯位定位、完善商業配套功能的標準篩選客戶，并采用半合的空間設計，增加街區的趣味性，形成有效的人流漩渦，打造秉承“將通州建設成為具有鮮明特色的可持續發展的現代化國際新城典范、成為體現世界城市特征的副中心城”的發展目標，堅持“低碳、綠色、人本、和諧”的建設理念，遵循規劃思路及要求，以提供滿足“世界一流、現代化國際新城”標準好的綜合效益。一一、經濟（一）本項目經濟效指數820000財務凈現值70000內部收益率項目總投資約820000萬元，財務凈現值（NPV）約70000萬元指數820000財務凈現值70000內部收益率（二）項目貢經初步測算，本項目對地方財政貢獻相當可觀。項目在10年，預計可實現共計約226億元其中物業開發銷售貢獻約8.78億元物業持有運營貢獻約4億元；金融及相關企業進駐稅收貢獻213，項目開發銷售計算（萬元1、直接：根據項目經濟項目開發銷售計算（萬元、運營持有：根據項目經濟測算，項目持有物業運營期間上繳情況如下表，預計2017-2026年累計上繳4.1億元，年平均納稅貢獻約4000萬2016-2025年項目自身運營納稅推算表（萬元項目/萬合稅3、項目進駐企業所貢獻（寫字樓部分客戶的貢獻3、項目進駐企業所貢獻——國壽投資納稅貢國壽投資2017年納稅推算表（億元率）國壽投資2017年納稅推算表（億元率）根據國壽投 發展規劃，預計2017年資產管理規模將達到4300億元，其中不動產投資業務約2000億元、基礎設投資業務約1300億元、股權投資業務約1000億元按照資產管理規模0.8%（管理規模的1.5%-3%+20%投資凈利潤提成保守計算2017年可實現營業收入34億元，所需繳納營業稅及附加1.9得稅3.0億元（所得稅前利潤率：35%，兩項主要貢合計為4.9億元。之后每年收入按12%增長率計算，2017-2026年平均年納稅貢獻約為9.6——綠地納稅貢預計2017年綠地的納稅為3.5億元，推算如下綠地公司2017年納稅推算表（億元率2012（際2017（計2012年，綠地公司管理資產規模為1.0萬億元，實際資產管理收入約6億元（折合率0.06%繳納營業稅及附加約0.3元1.1億元（折合所得稅前利潤率：75%兩項主要合計約1.5億元。2010-2012年綠地公司收入復合增長率24%，預計2017年管理資產總規模將達2.13萬億元（折合年復合增長率16%，按照謹慎原則，0.06%，所得稅前利潤率50%計算，2017兩項主要將達到2.3億元。之后每年收入按15%增長率計算，2017-2026平均年納稅貢獻約為4.7元。——其他納稅貢預計本項目還將吸引60家營業額超0.5-1億元、年納稅500-1000萬元的金融、高科技創新及旅游文化知名相關業務公司。2017年上述公司進駐后貢獻將達到4.4億元，以年收入增長10%計算，2017-2025年平均納稅貢獻約為7.0億元2016-2025項目貢獻推算表（億元項目/億2016-2025項目貢獻推算表（億元項目/億（二）對區域經濟的聯合投標單位及其母公司、股東作為相關領域的知名大型企業，業務范圍涉及高端住宅、高級寫字樓、零售物業、酒店式公寓開發、；房地產銷售及相關業務工程及園林建設物業管理酒店及經營等全鏈條新光作為一家綜合性企業業務范圍涵遠洋地產主要股東方面壽作為國內最大的商業保險，不僅自身進駐將集聚大量企業入駐，提高區域商務氛圍，大規模的保險基金亦可作為現代金融，推動區內文化創意、；（三）創造高端就業機會，吸引高素質隨著頂級保險資產管理國壽投資及相關企業進駐本項目在工作機會，預計能安置就業5000余人次機會。二二、社會1、執行區域產業政根據通州區“十二五”期間通州現代化國際新城建設規劃要求，1-2規模效應品牌號召力等因素相關金融機構高端商務文化創州盡快實現發展新磁極、首都功能新載體的目標。2、自持精品商業，重塑區域商業形聯合投標單位致力于實現社會進步在集業開發完成后將作為聚客點依托聯合投標企業的品牌效應及運營能力打造東社交休閑親子等方面需求推動區域商業形象改造升級，引領區域商業品味，提升區域生活質量。3、實現通州新城產業升級及未來可持續發將包括壽在內的多家大型企業總部引入“通州新城區形三三、環境聯合投標單位響應建設節約型社會的號召作為低碳環保觀念的踐行者運用可持續發展理念通過資源的整合和的科學管理實現選址購地策劃設計工程銷售及持有經營等開發運營流程，創造藝術與生態共融的和諧工作環境，為項目客戶提供積極健康的新工作和生活模式。一一、社會責任踐打造區域地標，促進產業，拉動經濟增長秉承可持續發展理念，進行項目綠色設計文明施工；創造就業機會5000-7000人次，吸引精英人才支持區域教育、環境保護、社會慈善等二新以往社會貢三三、遠洋地產以往社會貢獻說（一）參與城市規劃建參與市CBD區整體規2002年，遠洋地產與朝陽區CBD管委會聯合成立商務中心區開發建設公司2004年經市 承擔CBD區約30公頃土地一級開發規劃、拆遷等前期工作參與東壩區域整體規2010年，遠洋地產聯合設計公司參與市朝陽區東壩北區的規劃設計，區域總規劃用地面積621公頃，方案獲得評委專家的一致好評2010年，遠洋地產參與河北省廊坊市莊區域的整體規劃，總規劃280并計劃開展該區域的整體一項目整體規劃仍在進行當中參與大望京區域整體規2009年遠洋地產聯合設計公司和仲聯行公司組成聯合體參與大望京商務區方案征集活動劃范圍總占地面積約105頃，所投報方案獲得主辦方及評委專家的好評，獲得第二名2006年，受中山市委托，代建中國輕博覽中心項目總建筑面積為11.6方米，為“中山市年度重點項目工作先進單位”稱號承建博鰲亞洲海南博鰲亞洲會議中心由中遠投資、遠洋地產規劃建設，項目總投資20用了360多天就完成了項目建設，受到了中 承擔國際雕塑公園代征綠2004年，出巨資承擔西長安街延長線的國家級雕塑文化藝術園區——國際雕塑公園162公頃綠化代征土地任務。該園為最大的雕塑公園，躋身十大精品公園之一受托代建市規劃展覽2003年，受市規劃委托，代建北管理工作受到市有關部門的充分肯定成為展示城市規劃發展建設進程及成就的重要窗口2001年，投資建設首家公益性現代藝術乃至展覽50多場次成為多元化藝術的展示窗口和文化中（二）參與環境保護運2012年，以“能合理利用”為的“光能四合院”綜合改造示范項目正式竣工。此項目以特有建筑“四合院”為綠色建筑技術推截至2011年底，共為140個社區進行了環保改善工作及過730個社區舉辦多種環境教育、宣傳活動。吸引了17個省市、參與首屆“遠洋社區環保公益獎”。2006-2010年，連續5年主辦“老社區，新開展社區環境教育，參與社區500區居民近20萬人，并被國家環保推廣至10余個省市大學生環保創意大遠洋地產參與主辦的“大學生環保創意大賽”是目前國內規模最大、最有的大學生環保賽事，至今已連續舉辦5國參