旅游地產開發模式旅游地產的開發主要有以下幾種模式：一、自然資源型借景開發二、文化體驗型借景開發三、主題公園型造景開發四、會議賽事型造景開發五、主題街區型造景開發1

一、自然資源型借景開發自然資源型借景開發模式對較好的自然風景資源依賴度高，我國大多數旅游地產項目都是依托良好的自然景觀資源進行開發。一般來說，風景優美又適合大盤開發的地塊位于城市遠郊區，距離城市中心地理距離比較遠，基礎設施不完善，為了挖掘和發揮自然景觀資源的價值，發展商和當地政府往往需要進行較大規模的基礎設施投入，在景觀打造上的投入并不高，當然，在開發的時候，自然資源型借景開發還要調整和完善現存的敏感生態體系，優化資源優勢，必要時限制過度開發，保護生態景觀資源和自然風貌。

2我國自然資源型借景開發項目按照自然資源的類型不同可以分為濱海型、濱湖型和內陸型項目。（1）濱海型自然資源借景開發主要依托海體資源，以海南為代表，威海、秦皇島、青島、大連等地也有一些項目，海南已經成為地產大鱷開發旅游地產的集結地，雅居樂、富力、魯能、中信等大型企業在海南濱海地塊開發旅游地產。（2）濱湖類度假項目開發。其主要依托的是現有的湖景資源，如千島湖、太湖等，在太湖和千島湖岸邊，游艇俱樂部、旅游地產綜合開發項目屢見不鮮。（3）內陸型項目一般以森林、草原等優美的自然景觀資源為依托，也有依托溫泉資源開發溫泉度假項目。如天津珠江溫泉城強調溫泉養生概念，開發地產盈利。以森林為核心景觀的有重慶金佛山國家森林度假公園綜合旅游地產開發項目等。

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自然資源型借景開發項目由于地處偏遠，配套不完善，土地獲取成本一般比較低，如果能夠成功的實現區域規劃和開發，增值潛力巨大，對區域發展具有很強的拉動力和驅動力。另一方面，自然景觀資源具備稀缺性，市場對于此類產品的接受度高，房產銷售培育期較短，而且往往價格不菲。從區域發展和企業效益雙贏的角度出發，發展商要高度重視這類大盤項目的旅游產品經營和環境保護，從而提升區域價值，塑造和諧發展、生態環保型旅游地產項目。4二、文化體驗型借景開發文化體驗型借景開發模式主要依托歷史文化和民俗文化資源，將文化元素發揚光大，做綜合性旅游地產項目。例如杭州宋城文化主題公園、云南麗江、成都芙蓉古城等。歷史文化是中華民族的瑰寶，同時也是發展旅游地產項目的靈魂和寶藏，文化元素可以使景觀具備更多的魅力，從而提升其內在價值。同樣，旅游地產開發項目注入歷史民俗文化元素，往往會收到較好的效果。5三、主題公園型造景開發主題公園型造景開發模式是以主題公園為拉動的旅游地產綜合開發。近年來，主題公園在中國掀起一輪建設熱潮，其中也的確不乏成功者，例如華僑城將主題公園開發和地產開發有機結合，形成獨特的旅游加地產開發模式。主題公園是造景的關鍵，能夠聚攏人氣，帶動人流，吸引旅游人群，華僑城的“旅游”+“地產”備受稱道。華僑城的錦繡中華和歡樂谷主題公園已經形成比較成熟的產品線，這種模式捆綁拿地，以比較低的價格同時拿到主題公園旅游用地和房地產開發住宅用地，開發之處，區域土地價值并不高。通過主題公園的開發帶動當地旅游業的發展，又通過旅游業的發展帶動周邊配套設施的完善，從而帶動周邊房價的上漲。這樣，華僑城就以主題公園開發創造出了地段和房地產需求，又以房地產開發享受到了低價土地增值收益。主題公園帶動旅游產業發展，房地產開發創造收益利潤，提供龐大現金流，相得益彰，相互借力，從而助推了華僑城集團的大規模擴張。6四、會議賽事型造景開發會議賽事型造景開發主要是依賴大型會議和運動賽事提升知名度和品牌影響力，然后在區域內出售度假型房地產盈利，例如博鰲和G20峰會，都大力發展會展經濟，強化國際影響力，使得周邊區域受益。以及觀瀾湖高爾夫，12大球場216洞規模創造了吉尼斯世界記錄，通過舉辦頂級賽事，打響品牌。會議賽事型造景開發模式，往往也需要依托周邊優質的景觀資源，例如博鰲本身具備獨特的自然環境，而觀瀾湖是國內第一家引入ISO14001國際環境管理體系，形成了超過10平方公里的城市景觀綠化帶。會議賽事型造景開發模式也往往先做配套后造城。博鰲千舟灣項目是在向世界推廣博鰲獲得高知名度、區域配套設施建設基本完善、會展經濟成型后，中信才啟動千舟灣的投資建設，而觀瀾湖營造出30億配套設施齊全的國際高爾夫體育休閑大社區。會議賽事型造景開發往往非常善于造勢營銷，例如博鰲千舟灣借助博鰲會展積極以及FGT高爾夫運動，大力開展全國路演宣傳。觀瀾湖高爾夫舉辦多次國際大賽，組織了多次舉行到訪活動，賽事活動規格高，次數頻繁，在營銷造勢上先發制人，高起點運作。7五、主題街區型造景開發主題街區型造景開發模式主要依靠城市特有的人文景觀打造城市名片，集商業、旅游、地產開發于一體的綜合型開發。例如北京王府井，上海新天地，蘇州觀前街等，已經成為當地觀光旅游、商業休閑的中心。主題街區型造景開發往往位于城市核心區域，具有歷史上的商業文化積淀，屬于舊城改造項目，土地價值很高，改造成本巨大，但是項目的單位產出也非常高，而且具備高標準、高起點、高規格的特征，能夠在寸土寸金的商業核心區注入旅游文化元素，打造新的城市名片。8以上所述各種旅游地產開發模式各有特點，但都能夠形成自身的盈利模式。一般來說，“旅游”+“地產”的盈利模式是平衡盈利與品牌，產出與投入的主流模式，而對于旅游產品的長期經營來說，盈利模式主要還是在旅游產品和服務上做文章，主要的盈利手段有：第一，旅游門票盈利，這是一般旅游項目的基礎盈利;第二，游憩產品服務盈利，即提供有助于豐富體驗(經歷)的游憩服務以及相應的服務體驗來實現盈利，這是一般旅游區的核心盈利模式。第三，旅游綜合服務盈利，即是在旅游區內，通過旅游者的餐飲、住宿、購物等相關外延服務來獲取盈利。第四，綜合商業盈利，即通過自身的節慶活動、賽事、會議會展、對外招商以及其他廣告等一系列對外服務而達到盈利目的模式組合。這是旅游區的深度開發盈利模式。一個成功的旅游地產項目，往往是多種盈利模式的組合應用。無