中鐵·騎士公館競爭市場周報（2012年1月21日-26日）

巴厘島商業策劃方案目錄峨眉概況峨眉山市是四川省轄縣級市，全市幅員面積1183平方公里，城市建成區面積約17平方公里，轄12個鎮、6個鄉、245個行政村、19個社區；全市戶籍人口43.37萬人，其中農業人口24.71萬人，非農業人口18.66萬人。成樂高速公路距緊鄰峨眉，到成都只需1.5小時；還有即將開工建設的樂漢高速公路，樂雅高速公路、貨運通道（省道103、306線峨眉山市過境段改線工程）等；2014年6月29日上午，成綿樂客運專線正線軌道全面鋪通，成綿樂城際鐵路在峨眉山市設有峨眉站和峨眉天下名山站點，從成都前往峨眉將不會超過一個小時，峨眉山市即將進入“高鐵時代”；成昆鐵路復線也將從峨眉通過。2013年1-4季度，峨眉市實現GDP179.18億元，同比增長10.4%。峨眉山市是中國優秀旅游城市，保持著在四川旅游業大格局中的良好表現，旅游經濟凸顯新亮點：上半年業績報告顯示，旅游凈利潤同比大幅增長82.5%，旅游趨勢性優勢進一步釋放。首屆四川國際旅游交易博覽會將于2014年9月26日至29日在峨眉山市舉行。峨眉概況巴厘島目錄市場調查商業售價與租金老城區新城區商業點位售價與租金商業點位售價與租金金頂北路售5-8萬/㎡；租200-280元/㎡/月佛欣路售1.5-2萬/㎡；租金30元/㎡/月步行街售3萬/㎡

；租金150元/㎡/月勝利南路售約1萬/㎡；租金20元/㎡/月報國路售5-6萬/㎡；租金200元/㎡/月名山路售約4萬/㎡；

租金170元/㎡/月金頂南路售約2.5萬/㎡；

租金70元/㎡/月坤大鑫城售約2萬/㎡；租金130元/㎡/月綏山東路售約2.5萬/㎡；租金50-60元/㎡/月白龍南路售1-2萬/㎡；租金40-60元/㎡/月市場調查綜合分析老城區優點：老城商業成熟

，人口密度大

，客流量多。缺點：①、老城商業區物業陳舊，環境臟亂差；②、做的是傳統臨街商業、步行街，業態分布雜亂，不能形成商業中心；③、沒有專業的營運團隊和物業管理，商業檔次不高。新城區優點：①、物業及業態規劃良好；②、有專業的運營和物業管理團隊，商業檔次較高。缺點：①、區域常住人口少，商業氛圍不濃；②、傳統的消費觀念導致新型商業業態接愛程度不高，市場需一定時間培育。綜合分析①、季節性差異明顯，百貨零售業月銷量旺季跟淡季相差50%以上；②、近年來餐飲業月銷量同比下降；③、老城區與新城區一般租期均為3-5年，60%商業租金年遞增，其中30%商業年遞增率達8-10%；④、社區商業占比較大，其業態分布凌亂，競爭激烈；⑤、餐飲無特色，都是一些小吃和一些路邊攤，缺少大中型有特色的餐飲和休閑娛樂業。市場調查部分商業街現狀金頂北路商鋪342間空置率5%百貨65%餐飲2%休閑娛樂3%家具建材25%市場調查部分商業街現狀文廟街（步行街）商鋪116間空置率10%百貨占比100%市場調查部分商業街現狀報國路商鋪110間空置率0%百貨占比80%家具建材20%市場調查部分商業街現狀名山路商鋪63間空置率0%百貨占比36%餐飲占比20%其他44%市場調查部分商業街現狀金頂南路商鋪236間空置率0%百貨68%餐飲1%休閑娛樂2%家具建材29%市場調查部分商業街現狀白龍南路商鋪102間空置率18%百貨占比3%餐飲占比19%其他占比60%市場調查部分商業街現狀商鋪156間空置率6%百貨占比1%餐飲6%家具建材占比47%其他4%佛欣路目錄主要競品水晶廣場物業類型：綜合體區域所屬：

峨眉

樓盤地址：峨眉山市東湖濕地公園對面裝修：

毛坯許可證號：城市擬建（2013）房預售證第021號開發商：

峨眉君逸有限公司建筑面積：11萬平方米占地面積：72畝容積率：1.35交通配套：公交站、長途客運站、火車站、輕軌站、城際客運站五站合一，竣工后10分鐘即可到樂山、20分鐘到各鄉鎮、40分鐘到成都。主要競品基本信息中央購物公園，東湖濕地公園南岸，城市東拓發展戰略規劃的重要組成部分。項目規劃總占地約500畝，分四期開發，一期水晶廣場總建面11萬平方米，是樂峨地區首席城市綜合體。二期成昆復線，建面約45000平方米，是集旅游、文化、展覽、餐飲為一體的特色商業街區，城市地標級名片。三期翡酈湖灣，建面約200000平方米，是超五星度假酒店、高端度假公寓和文化旅游購物街區為三大核心的湖岸藝術聚落；四期購物中心，總建面約100000平方米，規劃為高端百貨、峨眉迎賓廣場為主的城市地標建筑。一期水晶廣場是一個大型的商業綜合體，項目占地72畝，總建筑面積達到110000平方米，項目集品牌超市賣場旗艦店、婦嬰主題百貨、電器大賣場、五星級電影院線、準五星主題精品酒店、甲級寫字樓、頂級休閑會所等業態為一體，為市民和旅游者提供購物、休閑一站式服務的復合式商業街區。主要競品樓盤介紹主要競品項目經濟指標水晶廣場建筑規劃指標占地面積72.6畝建筑面積11萬平米入駐商家面積72000平米剩余商鋪面積38000平米營銷代理公司里程創奇開發商峨眉君逸開發有限公司入駐大型商家香港盛大百貨、水晶國際酒店、蘇寧電器、好家鄉等日均來訪量20組/天商鋪戶型區間18-1000平米容積率2.5地下2F車位數760個項目位置峨眉山市城東客運站中心站旁樓棟數3棟建筑風格Artdeco與新現代主義混搭主要競品入駐商家水晶廣場入駐商家商家名稱建筑面積（㎡）區域使用形式水晶國際大酒店14000A區租用好家鄉超市23000B區（1F、2F)租用寶樂迪KTV2600A區（3F）租用香港盛大百貨20000B區租用蘇寧電器3800C區（1F、2F）租用中影雅圖院線3500租用踏月運動健身會所3000租用MUSE酒吧1350租用農業銀行500A區（1F）購買商業銀行400A區（1F）購買主要競品銷售政策售價1F25800--34800元/平米，2F12500--27500元/平米，3F8800--12500元/平米面積區間18平米--425平米/產權銷售政策五年返租，投資回報率最低5%招商政策同類商家不能超過兩家，中、高檔品牌優先租金1F60--120元/平米/月，2F40--60元/平米/月，3F20--40元/平米/月回報率1F第一到第三年5%--5.5%,第四到第五年6%；2、3F第一到第三年6%，第四到第五年7%免租情況3個月到3年，視面積大小和商家品牌度而定主要競品成交客戶分析客群來源：主要是來自峨眉市區的本地居民及周邊鄉鎮的居民，小部分為周邊市區的置業客戶；客群年齡：年齡在28-50歲之間，主要購買力還是以30-45歲之間為主；職業構成：客戶主要以小資產個體戶、企業中的中高級白領為主；置業目的：客戶置業目的投資、自營兩者兼有；成交因素：客戶主要看得項目的返租、未來區域的發展等；目錄商業定位項目SWOT分析中高端消費人群的主要構成為都市白領、中產階層和部分高消費人士，同時兼顧本市居民和項目周邊區域居民的商業消費。旅游客群中高端消費人群商務人士目標客群定位商業定位目標客群商業定位商業功能配比餐飲30%零售35%娛樂15%休閑25%商業定位商業組合主力店/次主力店組合：主力店、次主力店占比為65％以大型超市、酒店、服裝商城、KTV、茶樓等做為主力店與次主力店的基本組合。商業定位城北首席樞紐商業中心項目商業以區域為中心，覆蓋峨眉乃至樂山全市，吸納本地居民日常消費及旅游客群，形成吃、住、游、購、娛一條龍的綜合商業配套生活區商業定位目錄業態規劃業態規劃建議

業態規劃思路：以主力店吸引客群，通過全業態、中高檔的特色消費留住客人1、通過主力店吸引人氣，核心理念為增加餐飲種類、提升零售經營檔次。2、以主力店的招商作為突破口，通過主力店吸引中小商戶入駐。3、圍繞區域商業中心理念，提升轉變商業經營方式，強調體驗式、互動式的消費理念。4、營造休閑消費的氛圍，放松型、娛樂型購物是宣傳點及吸引點。臨河商業擁有良好的地理資源、景觀資源、空間資源及客流資源，是最具價值的高業區域，臨河商業定位為：業態規劃臨河商業定位格調生活休閑耍街業態規劃臨河商業效果圖業態規劃臨河商業區位示意精品男裝區，約1000平米，目標商家：金利來、夢特嬌、勁霸、七匹狼、海瀾之家等時尚女裝區，約1300平米，目標商家：夢萊曼、聲雨竹、歐時力、歌萊雅、Only、拉夏貝爾、貝雪、紅袖等黃金珠寶區，約500平米，目標商家：周大生、老鳳祥、中國黃金等名牌箱包區，約900平米，目標商家：華倫天奴、達芙妮、紅蜻蜓、稻草人等業態規劃臨河商業一樓業態規劃婚紗攝影區，約1200平米，目標商家：天長地久、維納斯、金夫人等咖啡西餐區，約1300平米，目標商家：上島咖啡、圖蘭朵咖啡等西式快餐區，約700平米，目標商家：德克士、麥當勞、必勝客等中式簡餐區，約900平米，目標商家：真功夫、良木緣、快吉客等業態規劃臨河商業二樓業態規劃娛樂休閑區，約2000平米，目標商家：好樂迪、寶樂迪、錢柜等美容SPA區，約1300平米，目標商家：百蓮凱、天黛國際等業態規劃臨河商業三樓業態規劃獨立商業擁有良好的交通資源、物業資源、廣場資源及客流資源，具有較高的高業價值，獨立商業定位為：業態規劃獨立商業定位潮流新天地——峨眉首席時尚摩爾聚落業態規劃獨立商業效果圖業態規劃獨立商業區位示意化妝品牌區，約300平米，目標商家：美寶蓮，歐萊雅，SKⅡ，妮維雅等運動品牌區，約280平米，目標商家：李寧、阿迪達斯、361度等酒類專賣區，約180平米，目標商家：長城干紅、五糧液等金融服務區，約200平米，目標商家：農業銀行、建設銀行、工商銀行等服裝專賣區，約900平米，目標商家：真維斯、以純、美特斯邦威、李維斯等通訊服務區，約180平米，目標商家：蘋果、聯想等業態規劃獨立商業一樓業態規劃戶外裝備區，約300平米，目標商家：探路者、始祖鳥等品牌餐飲區，約280平米，目標商家：豪客來、鄉村基等時尚電玩區，約300平米女性飾品區，約250平米，目標商家：哎呀呀、安之秀頭飾等業態規劃獨立商業二樓業態規劃休閑美食區，約300平米，目標商家：水果撈水果主題餐廳、許留山甜品等文化服務區，約300平米，目標商家：奇卡幼兒早教、步步高學習機專賣等業態規劃獨立商業三樓業態規劃臨街商業作為一種社區商業，即能享受綜合商業體帶來的大量客流，同時，社區的業主作為商業的忠實客戶，為其提供穩定的客戶資源，因此臨街商業定位為：業態規劃臨街商業定位快樂生活街區業態規劃臨街商業區位示意超市購物區，約200平米，目標商家：紅旗連鎖、中百超市等水果特賣區，約100平米美發服務區，約120平米便民服務區，約80平米醫療服務區，約80平米，目標商家：老百姓大藥房、海王星辰等食品專賣區，約80平米，目標商家：大拇指、甜皮鴨等業態規劃臨街商業一樓業態規劃火鍋食品區，約200平米，目標商家：德莊火鍋、劉一手火鍋等經典中餐區，約200平米特色餐飲區，約100平米，目標商家：永和大王、碗江南煲仔飯等業態規劃臨街商業二樓業態規劃休閑棋牌區，約70平米健身娛樂區，約140平米，目標商家：奇跡健身、青鳥健身、桌球室等業態規劃臨街商業三樓業態規劃業態規劃超市入口商業定位項目主力店確定華聯超市意向入駐，超市入口商業與獨立商業相對，形在一條獨具特色的商業內街，因此超市入口商業定位為：魅力風情走廊業態規劃超市入口商業效果圖業態規劃超市入口商業區位示意業態規劃超市入口商業一樓業態規劃便利購物區，約200平米風情女裝區，約500平米，目標商家：夢萊曼、聲雨竹、歐時力、歌萊雅、Only、拉夏貝爾、貝雪、紅袖等孕嬰特賣區，約350平米，目標商家：好孩子、愛嬰坊、迪斯尼卡通等品牌折扣區，約390平米業態規劃超市入口商業二樓業態規劃特色美食區，整層約1000平米，目標商家：大娘水餃、味千拉面、茜茜烤肉、小肥羊、麻辣誘惑、天津狗不理、全聚德等業態規劃超市入口商業三樓業態規劃青年專屬區，整層約320平米，以咖啡、棋牌、甜品、冷餐等為主，營造浪漫、時尚、溫馨的第四維空間，打造年輕人的專屬國度君庭精品快捷酒店業態規劃酒店及相鄰商業項目確定意向入駐酒店：業態規劃酒店及相鄰商業酒店及相鄰商業由開發商自持，用于自營及酒店相關配套，不對外出售目錄銷售/招商策略基本策略以售為主，招售并舉項目商業以銷售為主，同步進行招商工作，通過主力店、次主力店、特色商業的入駐來帶動項目商業的銷售。二個重點重點引進國內外有影響、有實力的商業機構合作對名家、名品、名企、名人重點招商四個優先廠家優先：廠家直接合作先簽約名優品牌優先：國內外著名品牌優先引進獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進特色項目優先：擁有特色經營項目的商業機構優先引進銷售/招商策略招商原則各業態主要標志性商家重點引進，合作條件合理優惠；中高檔品牌重點招商，優惠政策適當放寬，提升項目商業的整體檔次。招商范圍：國內外知名品牌商家合作方式：租售并舉合作期限主力店超市一般為十至十五年；餐飲、娛樂、休閑、保健一般為五至十年；生活配套一般為三至五年；其他配套一般為一至三年。銷售/招商策略招商條件及政策銷售/招商策略招商對象招商對象面向世界知名品牌、國際國內一線品牌，包括大眾化國內零售商，各種商業業態互動經營，各種檔次商業及知名品牌匯聚，相得益彰。主力店：知名百貨商場、大型購物超市、特色餐飲、娛樂休閑連鎖等；專賣店：服飾、珠寶首飾、化妝品、文具、旅游用品、運動品牌、婦幼用品、皮具、鞋帽、工藝品、地區特產等；餐飲：知名咖啡連鎖、大型餐飲、酒吧、餐飲連鎖、茶館、特色美食等；休閑娛樂：電玩城、兒童娛樂城、健身spa、美容會所、歌城、臺球廳等；服務配套設施：酒店、銀行、保險營業大廳、郵電、航空售票、旅行社等。銷售/招商策略招商工作節點商業團隊組建：銷售/招商主管1名，銷售/招商專員5名；商業政策制定：商業售價、租金水平、銷售/招商提成、投資回報率、免租期等；商業資料籌備：商業DM單、招商手冊、招商培訓等；釋放項目商業信息：戶外廣告、電視電臺、報紙、行業專刊等；商家資源信息挖掘：知名品牌聯絡、行業協會跟進、專業市場搜集等；商業推介會拓客：利用商業推介會集中拓客，轉化客戶；商家簽約：利用主力店、知名商家的簽約熱炒商業，形成轟動效果。銷售/招商策略招商流程市場調研和目標客戶分析→客戶信息收集及商家資源挖掘→客戶信息歸檔分析→確定目標客戶

→招商政策制定確認→客戶招商計劃確定→招商資料準備就緒→目標客戶開發、拜訪、接治

→目標客戶分類梳理→確定重點客戶→客戶資格考察、評估核準、確定合作對象→與