謹呈：北京天澤房地產開發有限公司登頂唐山豪宅之巔——唐山瑞宮項目定位報告——2010年11月瑞宮正式亮相瑞宮的出現，對于唐山意味著什么？區位資源唐山首個湖景別墅住區，位于南湖最核心位置，毗鄰一線湖景生態南湖：南湖是唐山唯一的生態湖景公園，是政府大力發展的新興板塊；核心位置：國際國內多品牌開發商相繼進入南湖開發，本項目位居南湖最核心的位置；一線湖景：距離南湖公園最近的項目，毗鄰一線湖景。整體規劃唐山首個純獨棟別墅社區總用地面積180851平米總建筑面積140497平米容積率0.506地上建筑面積92184平米其中住宅建面86345平米商業建面2520平米公建配套3319平米地下建筑面積48313平米一期推出38套獨棟別墅，戶型面積為635—1001平米項目整體經濟指標：北北中等規模、低密社區唐山首個純獨棟別墅社區產品打造唐山首個聚集多項頂級配置的城市豪宅高端雙會所超奢華星級配置，僅為提供尊榮體驗全石材外檐名貴石材、手工打磨，強調宮廷感恢宏和顯耀空間設計挑空最高11米，首層層高4米，盡顯宏偉氣勢電梯配置停車后私家電梯直接入戶4大產品力標簽華北國賓區·獨棟宮殿群營銷訴求致力于打造唐山頂級別墅占位：唐山城市頂級別墅領導者對話：唐山頂級財富人群項目規劃：唐山首席純獨棟、湖景社區產品打造：5大產品力標簽，打造唐山頂級別墅新標桿營銷訴求：華北國賓區、獨棟宮殿群通過極致產品力的打造實現唐山頂級別墅新標桿理想之于瑞宮：現實之于瑞宮119天蓄客期，1057組來電客戶，186組有效接訪客戶……成交3套?。?！是價格太高？是面積太大？是客戶不喜歡獨棟？是產品有不足？還是……WHY?探究背后的真實原因內：客戶分析銷售分析外：區域環境市場格局來訪客戶分析極致的產品力普遍被客戶接受但45度的擺位布局，成為產品最大硬傷政府規劃利好稀缺的生態湖景資源45度擺位，不是正南正北“石材有檔次，雙車位、人車分流這些，都很不錯，很有身份感”“客廳挑空11米，很有氣勢，一樓的層高有4米，住著應該很舒適”“這樣頂級的產品，在唐山還是第一次見到，唐山的房子建得是越來越好了啊”客戶語錄：“這個房子哪都好，可惜不是正南正北的，這還是挺遺憾的”“房子一定要坐北朝南，才能聚氣，你這怎么都偏了，擺位正的吧，還是西向入戶的，這可真不好啊”客戶語錄：來訪客戶分析板塊的傳統認知差、面積過大及總價太高是項目的主要抗性1——70%的客戶之前無別墅居住經驗唐山低密市場剛剛起步，客戶對低密產品了解程度低，對獨棟產品的真正居住體驗感受更少。2——60%的客戶對南湖板塊認知差，是塌陷區，安全性低3——大多數客戶認為本項目面積過大、總價過高總價仍是客戶購買的主要考慮因素，600-1000萬是客戶接受的主力總價范圍南湖雖然在政府大力發展下，呈現全新面貌，也是唐山市區唯一的湖景資源，未來發展潛力較大，但在客戶心中的傳統認知仍較低銷售分析12營銷推廣價值訴求——展示體系——項目的價值體系梳理不全面，賣點之一“純獨棟社區的價值”又未能清晰傳遞；銷售接待無樣板間、無示范區訪談項目案場銷售代表語錄：“客戶來訪都是自己過來的，這里也沒沒什么看的，我們一般不主動約訪客戶”“一般客戶到訪，接待時間半小時左右，主要是聽我講，聽完客戶也沒什么問題，之后就走了，很多客戶都是只來一次”“我們這最大的賣點就是純獨棟別墅區，其他的策劃也沒告訴我們”“大家都說我們這好，政府還組織人來參觀，可就是沒人買”活動渠道——從來沒做過活動，主要通過道旗、短信和報紙等方式推廣不全面等待式、被動式、講解式銷售價值傳遞不清營銷價值訴求不全面、展示不到位；被動式銷售方式，價值未能有效傳遞不到位面積大、總價高—主要抗性45度布局—產品硬傷區域為塌陷區—傳統認知差展示不到位—營銷不給力外：區域環境競爭格局內因區域環境唐山兩大新興板塊，鳳凰新城為最熱點板塊南湖板塊次之，傳統認知較低南湖生態城——政務中心、生態居住區，未來中部核心區的核心。南湖生態風景區建設將促進該地區的高品質開發建設，以政務中心建設為帶動、以青龍河河道的整治為基礎，大規模進行高品質辦公、商務、居住開發，將成為新的政務中心、商務中心、生態型示范新城。2010年隨著萬科、綠城及本案的相繼入市，南湖片區進入規模開發階段，但整體配套相對不完善。鳳凰新城規劃——以服務京津唐區域為目標，成為唐山市的商務中心、金融中心、總部基地、高科技產業基地。一套高新技術產業、金融中心的建設促進該區域中高端住宅項目建設。鳳凰新城——商務中心、金融中心，促進城市中高端住宅項目的建設未來供應板塊分布競爭格局唐山市區房產市場低密物業供應增加

項目直面內外競爭分流萬科南湖別墅新華道建設路鳳凰新城核心區南湖主要競爭：鳳凰新城板塊——唐城壹零壹南湖板塊——萬科南湖別墅競爭選定原則唐山市區范圍內；銷售周期重疊；別墅項目；有市場影響力；唐城壹零壹市區低密物業市場從零星項目供應到2010年同期三個項目入市，整體供應增加，競爭激烈。未來供應板塊分布競品項目鳳凰新城板塊唐城壹零壹項目

證實：客戶愿意為好地段好產品買單占地面積：

30.8萬㎡建筑面積：73萬㎡容積率：2.3別墅產品：180套聯排（地上約330㎡），38套雙拼（地上約410㎡），9套獨棟（地上580㎡左右）建筑風格：別墅為英倫都鐸風格價格（地上）：聯排別墅2.5萬，雙拼3萬存量：約7萬平米品牌定位：致力于打造唐山乃至河北省首席豪宅項目推廣：唐山地王，貴族首案園林設計：貝爾高林&美國AECOM，國際知名公司園林規劃：多組團園林打造，2.1萬平米景觀水系銷售情況：一期推48套聯排，總價為700-900萬；8套雙拼，總價為1200-1480萬首開聯排去化10套，雙拼去化2套，截止11年2月，雙拼售罄，聯排去化約60%。唐山首個具有頂級奢華品味的售樓處客戶語錄：這里以后是唐山最核心的位置，唐城也是唐山最好的房子了，這么好的地段這么好的房子，當然值得買了?！辟F賓區，尊貴體驗未來供應板塊分布南湖板塊萬科南湖別墅項目

證實：一定程度的總價控制可以實現規?？熹N占地面積：20萬㎡建筑面積：12.5萬㎡容積率：0.6產品：一期4-6聯排，全面積在340－400㎡總套數： 400套均價：地上面積1.9萬-2萬（全面積1.1－1.3萬）建筑形式：英式都鐸風格建筑材質：底部采用蘑菇石，上面為?；u，頂層為磚瓦，部分為西班牙砂巖多樣品宣活動，為萬科品牌奠定市場基礎銷售情況10年6月3日開始蓄客，212天蓄客期；始終在外展接客，無售樓處無樣板間無示范區；10年10月25日首次開盤，推出聯排121套，成交89套，去化率74%。首開聯排產品總價范圍為450-700萬，主力總價為500萬。熱銷驗證：總價可控的別墅產品，可以實現規?？熹N。鳳凰臺中央水系競品項目區域

次熱點區域，傳統認知較低競爭

低密市場興起，直面內外競爭分流

非熱點區域，在激烈的市場競爭中要贏得勝利，機會何在？外因端倪1.客戶愿意為好地段好產品買單2.一定程度的總價控制可以實現規模快銷挖掘機會城市機會區域機會市場機會城市機會能源型內向型城市，經濟地位穩固

具備足量的世代積累的財富人群GDP表現唐山市整體經濟保持平穩增長趨勢，在2009年以前，連續四年保持加速增長，而08年，增速達到28.14%。唐山市2010年GDP總值4300億元，穩坐河北省的頭把交椅，在全國各城市排名中位列第20，領先于鄭州、濟南、哈爾濱等二線城市。人均可支配收入表現唐山市09年人均可支配收入為18053元，較上年增長10.2%。唐山人均可支配收入不斷提高，在全國各城市人均可支配收入排名中，位居第54位。“能源型、內向型”唐山是與資源相關的重工業發展為主力的能源型城市；三線城市的唐山雖擁有二線城市的GDP，但卻是典型的內向型城市。“消費力”世代的財富積累，為這個城市積淀了充足的財富人群，具備較強消費力。城市機會城市更新大發展背景下，城市向心力更強激發財富人群對城市的歸屬感、自豪感日、韓南湖生態城老核心區鳳凰新城雙核雙帶一軸雙心環渤海經濟中心海洋經濟“唐山現在變化很大，好房子還是太少，跟北京沒法比，如果市區有好房子，我肯定買”“市區畢竟是市區，各方面條件都比我們縣城好，肯定要在市區買套房，好東西先占上”“這樣頂級的產品，在唐山還是第一次見到，唐山的房子建得是越來越好了啊”客戶語錄：南湖作為政府規劃下的城市新興板塊

區域定位明晰，是政務中心、生態居住區

發展潛力巨大區域機會

南湖生態風景區建設將促進該地區的高品質開發建設，以政務中心建設為帶動、以青龍河河道的整治為基礎，大規模進行高品質辦公、商務、居住開發。南湖定位：政務中心、生態居住區，未來中部核心區的核心。國際國內品牌開發商相繼進入南湖片區開發

將有效推動板塊開發速度及品質提升區域機會這些一線開發商的進入將推動該區域整體品質的提升，帶動區域發展。新加坡仁恒集團、萬科地產、綠城地產、廈門中駿集團等眾多國際及一線城市開發商先后進入南湖區域進行地產開發。南湖板塊是唐山市區內唯一擁有生態湖景資源的區域，稀缺性價值凸顯區域機會南湖生態城28平方公里的水面是唐山不可多得的一大景觀資源，稀缺性價值凸顯。唐山這個地方本來就非常缺水，基本上沒什么水景，所以南湖是非常稀缺的地方。（裝飾公司黃總）南湖公園建設之前唐山基本沒什么公園，現在已經成為市民鍛煉身體最長去的一個地方了。環境好，空氣質量好。（南湖管委會趙處長）市場機會唐山房地產市場容量穩步增長

國內品牌開發商相繼進入，加速整體房產市場的新一輪更新08年月均消化1741套銷售均價5210元/平米09年月均消化1918套銷售均價5998元/平米10年月均消化2053套銷售均價6169元/平米自09年下半年開始，唐山住宅市場被激發，成交活躍，但受新政影響，10年市場均價漲幅不明顯，但成交量仍將保持穩步增長態勢；當前唐山市場包括萬達、萬科、綠城等已有10多家大型品牌開發商進駐；將共同推動唐山的房地產市場向新的階段發展。唐山低密物業處于初級發展階段市場機會根據別墅市場不同階段表現出來的特點，可將別墅發展總結為四個階段：別墅市場起步階段別墅市場第二階段別墅市場第三階段別墅市場第四階段階段特點市場表現提供“別墅觀感”體現稀缺資源價值個性化需求與社區化概念高端定向服務別墅剛進入市場。有天有地，風格洋化，需配以同等檔次配套及服務。社區內充滿高檔的、城市化生活符號，例如氣派的入口。是有錢人身份的代表。資源的稀缺和唯一構成項目的核心價值。規?；嗽炀坝^也可構成項目稀缺標簽。地段價值在一定程度上也成為第二代特點。環境和景觀特點，替代別墅風格和單體統領形象。小鎮，社區堡壘等圍繞社區概念的產品相繼出現。社區與建筑需要呈現鮮明、地道、特色的風格。別墅內部空間豐富多樣?？粗厮郊彝ピ好娣e，對環境、景觀、地段依賴較低。定位于提供與五星級酒店、頂級俱樂部等星級服務內容和標準。品牌物業管理公司、高素質保安、管家服務、酒店級別機場接送等。服務價值從別墅社區延伸至城市高端先進要素?？蛻舫鞘许敿怆A層。有過別墅置業經驗的財富階層。經濟高速增長帶動的財富階層和城市新貴。（中產階層進入客群）以高端服務為賣點，針對城市中頂尖富豪唐山別墅發展階段別墅的消費需求剛剛起步

別墅首改需求及高端資源占有需求凸顯市場機會總價較高的低密物業，吸引大量有別墅改善的高端客戶追捧，別墅置業尤其是首改需求凸顯。城市別墅的規?？熹N，表明別墅的消費需求在唐山市場才剛剛起步。外縣客戶的大量購買是以對城市資源的占有為核心驅動。競爭優勢：最極致純獨棟社區市場機會萬科南湖別墅唐城壹零壹鄉村假日黃臺湖一號純獨棟+湖景資源+極致產品力，全面超越品牌、產品或地段單一優勢突出小規模，近郊地段，只具備別墅產品形式，無突出優勢主要競爭低密物業絕對領導者本項目面對頂級高端客戶

適當控制面積可降低政策風險市場機會國家政策頻出，全面調控房地產市場唐山細則未出，目前僅限貸，不限購；適當控制面積、保證總價，可滿足別墅首改剛性需求，一定程度上降低政策風險。機會解讀三大機會三大機會奠定勝利的堅實基礎別墅消費起步且發展快，純獨棟具備絕對優勢新興片區、規劃利好、發展快速、獨享生態資源財富人群量足、城市向心力更強市場機會城市機會區域機會BenefitAdvantageFeature給客戶帶來的利益和價值項目本身的屬性/特性相對于競爭對手的優勢一線湖景、純獨棟、頂級產品配置一線湖景、首個純獨棟社區純獨棟社區的完美居住體驗、頂級產品配置生活居住水平核心價值：一線湖景、純獨棟、頂級產品配置核心價值梳理物理屬性定位南湖·純獨棟·品質典范住區唐山人的終極置業夢想客戶定位客戶來源置業目的特征關注因素市區（40-60%）別墅改善型以別墅首改為主，用于別墅第一居所，追求別墅的居住形式，品質、細節、產品、環境、物業、品牌及總價等資源占有型私企業主，對城市資源的占有地段、資源、產品、品牌、總價近郊（20-30%）（豐南、古冶、開平、豐潤）別墅改善型90年代的富裕階層，以別墅首改為主，為子女買房或為父母買房養老地段、品質、細節、產品、環境、資源、物業、配套、總價等資源占有型80年代的富裕階層，礦產等私企業主，為家族或子女購買，對城市資源的占有地段、資源、產品遠郊（10-20%）（遷安、遷西）資源占有型80年代的富裕階層，礦產等私企業主，為家族或子女購買，需求面積更大，對城市資源的占有地段、資源、產品豐潤市區開平古冶遷西遷安遵化豐南對話唐山頂級財富人群產品定位34

控制面積，縮小產品面積段至400-600平米，放大400平米戶型數量，保證現金流戶型面積及配比原則本項目戶型配比產品類型面積比例現金流產品400-45050%明星產品500-55040%樓王產品600-70010%在施工條件允許的情況下，盡量調整戶型為正南北方向，東西向入戶調整為南北向入戶。戶型扭正+南北向入戶產品規劃調整價格建議產品類型面積總價比例現金流產品400-450800-900萬50%明星產品500-5501000-1200萬40%樓王產品600-7001200-1500萬10%通過控制面積達成控制總價，總價控制在800-1500萬元，單價約為21000-22000元/平米。2011-20122012-20132013-2014一期:現金流產品面積客戶范圍面積段：400-600平米配比：400平米占50%500平米占40%600平米占10%面積段：400-600平米配比：400平米占30%500平米占40%600平米占30%面積段：500-800平米配比：500平米占30%600平米占50%800平米占20%二期:價值拉升三期:利潤兌現以唐山市區及豐南區域頂級財富客戶為主遠郊客戶的資產處置型及資源占有購買增多覆蓋全部唐山客戶，唐山區域外客戶開始進入產品演變發展階段精神屬性定位城心湖岸之雍華城堡、家族傳承之榮耀封地豪宅打造KPI頂級豪宅模式打造KPI區域價值內部資源附加資源外部資源區域環境稀缺資源景觀資源產品設計規劃設計高端配套引入名校物業服務具有發展前景和成為核心區域的特質具有良好的生態環境和稀缺的景觀資源擁有獨一無二的外部景觀資源具有層次感和變化感，規劃具有創新度內部景觀打造要精致和注意細節，超越平臺水平景觀打造具有點睛之筆，實現一夜傾城戶型設計等滿足高端人士的需求，體現純粹性戶型設計要具有創新性，滿足舒適度和別墅感產品附加值做足，比如精裝修和高質量的材質引入星級酒店、VIP俱樂部等體現身份引入國際幼兒園、重點高中，解決業主后顧之憂管家式服務，真正抬高豪宅品質的方式基本要素必要動作加分動作奢華感什么是法式風情？尊貴的·浪漫的·文化的·傳承的法式亮點產品打造體系——在傳統豪宅KPI上附屬文化感為什么從公館風格向法式風情轉變？法式風格打造最能體現出項目的貴族氣質；在唐山這座城市邁向巨大發展前景的同時，經典的舶來文化將為其帶來新生活的氣息。時尚感品質感文化感尊貴感私密感尊貴的浪漫的文化的傳承的立面經典的法式風格處理，配合穩重色系，強調尊貴大氣的社區意象石材立面長期保持品質體現家族傳承感戶型帶有法式符號的戶型設計，強調奢華感強調對稱性、藝術感的設計入口用足法式符號，強化儀式感建筑的細部處理，體現法式風格的優雅園林強調法式園林恢宏之感注重軸線對稱，在局部復原法式園林的優雅布局分組團主題園林營造，強調鄰里之間、人與自然之間的互動會所用材豪華、做工細膩，充滿法式貴族風情功能設計、內裝體現文化感族徽象征貴族的徽章刻印，具備唯一性、尊貴感刻印在鐵藝及路面等處，體現歷久彌新之感產品重點打造體系：立面戶型入口園林會所族徽文化石+石材法式新古典主義風格配合符號元素，展現穩重大氣風格之魂石材文化石+石材：運用法式新古典主義風格元素符號生活感：建筑上半部運用文化石，賦予文化感及生活氣息品質感：建筑下半部多采用石材，表現品質感，一種有厚度的形式美，表現出一種歷史感，生活之魂文化石立面戶型入口園林會所族徽雙向旋轉樓梯+半圓形露臺+八角窗法式新古典主義風格配合符號元素，展現奢華舒適B1：196.1平米1F：184.57平米2F：137.18平米格拉斯小鎮立面戶型入口園林會所族徽雙向旋轉樓梯+半圓形露臺+八角窗法式新古典主義風格配合符號元素，展現奢華舒適B1：290.44平米1F：260.63平米2F：165.38平米格拉斯小鎮立面戶型入口園林會所族徽雙向旋轉樓梯+半圓形露臺+八角窗法式新古典主義風格配合符號元素，展現奢華舒適星海灣壹號立面戶型入口園林會所族徽高度+厚度+繁復高大門體展現歷史厚重感，精細紋路彰顯尊貴高昂的門第精神綜合世界十大官邸宮殿大門氣質采用意大利先進純銅鍛造工藝，20年以上精湛技藝老工匠千錘百煉，歷時1年時間完工，每扇門價值等同一輛奧迪。立面戶型入口園林會所族徽法式園林主題放大法式園林軸線對稱、幾何造型的風格元素幾何造型的元素放大，配合高中低相關、多樣的喬灌草木的植物搭配，營造出法式風情的多重園林景觀立面戶型入口園林會所族徽以噴泉水系、法式梧桐、組合花壇、法式雕塑四大法式園林元素為基礎，分組團營造園林主題噴泉水系法式雕塑組合花壇梧桐大道以羅納大區傳奇小鎮為原本分組團營造園林主題D-依云Evian—噴泉水景主題E-格里尼昂-Grignan鮮花主題F-尼翁Nyons—活力橄欖主題立面戶型入口園林會所族徽動靜雙會所配置提供同一圈層的社交平臺雙會所設置西區會所為主會所，以商務休閑功能為主，兼有生活配套服務；東區會所為副會所，以運動健身功能為主，主要對社區內部開放，兼有及生活配套服務。生活配套：購物超市、餐飲、干洗中心、銀行、洗車服務點。運動配套：健身器械、體操/瑜伽房、網球場、游泳池、商務配套：多功能廳（兩層挑空，可作為貴賓室）、會議室、視聽室、娛樂休閑：棋牌室、紅酒及雪茄吧、SPA。立面戶型入口園林會所族徽一種定制符號而又內涵深刻

是精神統領更是圈層象征案例1：萬科霞光道五號—玫瑰徽章金地紫樂府：案例2象征英國皇家的玫瑰徽章在園區中隨處可見。是定制符號、是精神統領、是身份的象征。立面戶型入口園林會所族徽始終貫穿、象征圈層

引起客戶精神的共鳴會所道具精裝入戶拱門大理石地面燈飾...銷售夾名片…電梯門牌玄關的理石拼花…徽章是精神統領，無處不在，引發客戶的精神共鳴！讓徽章始終貫穿，真正成為圈層象征——原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細節等品質體驗打造關鍵點社區環境重點打造

——園林/公共空間外圍形象工程

——建立環境、品質、尊貴的認知Action2Action4安防/設備設施/服務Action1Action3單體打造建議

——別墅感打造標準產品打造體系外圍形象工程——外部區隔必要的硬性區隔——紅墻+鐵藝+高大綠植增強安全性、營造私密感12①保證豪宅必須的安全性②臨河資源占有感③整盤的尊貴大氣形象北側與青龍河相鄰部分——軟性綠地+棧道，放大親河景觀價值首層區隔——公園綠化帶鋪滿石子的甬路+低矮綠植。外圍形象工程——入口私家路漫步于寬敞開闊的柏油路面，欣賞周邊的綠地和鮮花，仿佛置身于童話世界，叫回家成為一種享受和榮耀；保證別墅區的私密性和規避道路對別墅的噪聲影響；注重社區私密性、尊貴感和儀式感。濃密的林蔭路，詮釋別墅意境，給人一種置身于世外桃園的愜意感受原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細節等品質體驗打造關鍵點社區環境重點打造

——園林/公共空間外圍形象工程

——建立環境、品質、尊貴的認知Action2Action4安防/設備設施/服務Action1Action3單體打造建議

——別墅感打造標準產品打造體系社區細節融合整體風格，提升客戶生活體驗應用異形井蓋完善細部處理。采用鐵藝圍墻實現“透綠”。人字型的地面鋪裝，體現項目特征室內標準的室外木欄桿銅包件與項目風格一致的指示系統隱藏在綠植中的空調外機社區環境打造——細節處理社區環境打造——小品結合小區的整體風格點綴情趣化的景觀小品，體現社區的人文元素園林景觀帶有藝術氣質的人文小品，強化社區代表性的文化符號具有托斯卡納風格的陶罐社區環境打造——聲感水聲：出水口相對隱蔽，讓人聽聲知水；鳥聲：樹上設置人工鳥窩，即生態，又能體現園林成熟；樹葉聲：園林局部刻意留下落葉區，保留踩落葉的聲感；背景音樂：仿石園林音箱，園林中播放“神秘園”等輕音樂；聲感：蟬躁林逾靜，鳥鳴山更幽親切感藝術感營造，強化舒適生活享受既是老人孩子的安全，也是愛車的保護所社區環境打造——全地下車庫最先進的人車分流理念社區拒絕所有汽車進入，小區專用出入口直接出入地下車庫……客戶為此買單的理由為愛車尋找一個免受日曬雨淋、剮蹭的場所為老人小孩安全生活的環境原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細節等品質體驗打造關鍵點社區環境重點打造

——公共空間外圍形象工程

——建立環境、品質、尊貴的認知Action2Action4安防/設備設施/服務Action1Action3單體打造建議

——別墅感打造標準產品打造體系單體打造建議——別墅入戶別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領地感；手法一：入戶門廊手法二：院門入戶門與前院相結合，院門即為入門，作為住家內外的分隔；手法三：地臺別墅入戶——私家入戶口重在體現儀式感與尊貴感穿過三重庭院到達私家入戶門儀式感單體打造建議——精裝庭院圍墻木柵欄木制休閑花架下沉庭院裝飾墻面藝術地面鋪裝戶外休閑桌椅壁泉或小型水景精裝小院配置標準：一棵石榴樹+圍合綠籬+草皮。精裝庭院的構成部分多種植被構筑的多層次園林富于變化植物的選擇標準體現在創造立體空間的層次差異、顏色上的視覺差異、時間上的季節差異，以及真正使用中的軟性分隔作用和后期低廉的維護成本，另外是符合建筑本身的風格。在庭院內構筑互動的平臺打造喝茶、燒烤等功能性空間，對庭院生活的演繹，易于吸引客戶的共鳴精裝并非簡單意義上的鋪草皮和石板或木板成功的庭院精裝可以讓客戶體驗項目品質與引起別墅生活場景共鳴別墅細節演繹——極具儀式感的入口、精裝小院、內部細節構筑品質生活別墅打造關鍵點社區環境重點打造

——規劃/園林/公共空間外圍形象工程

——建立環境、品質、尊貴的認知Action2Action1原則：符合唐山人的居住方式和精神需求體系：展示大宅、尊貴、傳承、私密、細節等品質體驗Action3單體打造建議

——戶型/別墅感打造Action4安防/設備設施/服務標準產品打造體系

第一層防護：小區入口訓練有素的保安，對于非社區內人員進入進行登記。第二層防護：小區周邊設置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報警并錄下現場畫面，小區內多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助；第三層防護：24小時保安巡邏，保證社區安全私密；設置專門的管家，對每戶的安全情況進行實時掌握。第四層防護：每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護；

第五層防護：戶內安全防范系統設置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設置火災探測器，煤氣泄漏探測器等一系列先進的戶內報警系統。五重安防措施安防打造——五重安防保障社區安全科技因子具體內容客戶感知價值高中低外窗系統斷熱鋁型材、內外鋁合金窗、雙層中空保溫隔音玻璃；●

外墻保溫系統復合絕熱墻體；●

屋面及地下系統屋頂保溫板、鋁箔阻隔膜技術、地下保溫截面（冬暖夏涼）；

●新風系統全置換式新風系統；●

防噪系統墻壁擠塑聚苯材料、門窗內裝隔音隔熱膠條、陶粒混凝土加厚樓板；●

采暖系統地板采暖；●

衛生系統中央吸塵、食物垃圾處理、置換式垃圾周轉箱；

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水處理系統中水回收—利用、墻排—直飲水、雨水收集系統；

●智能操作系統可視系統、三表出戶網絡智能家電、遠程控制終端設備、智能電梯●

其它太陽能能源系統

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地熱系統

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植被綠色屋頂

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低耗水潔具

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節能燈具

●重點打造的方向選擇控制成本項目設備設施建議

重點打造外窗保溫、隔音系統/采暖系統/三線入地、四表出戶、可視對講物業管理精細周到規劃片區保潔，責任到人頭上，每人所轄區域每2小時要清潔一次抹擦不同的地方所用抹布的質地也有所區別（如毛巾、晴綸、棉布等）垃圾箱上煙碗里的煙頭不能超過5個雨停后1小時內要求路上看不到積水特約鐘點工自帶鞋套持派工單上門，為保證效果一套房屋的清潔是從哪間屋子先開始，是從天花板開始還是從地開始，廚房是哪個部位開始都有嚴格的程序，離開時請業主在派工單上填寫回復并在單子上業主不準留長指甲上崗時制服衣兜里不能放鼓鼓的東西穿制服時不能露出自己里面的衣服，冬天制服里的毛衣必須配深色保安制服常年在洗衣店干洗決不能和業主發生爭執，哪怕是有不禮貌語言也要開除除各定崗和巡崗外另備應急隊24小時待命（如出現電梯困人、火災、澇災、盜賊等事故）借鑒………………萬科·霞光道五號故事營銷體系——以講故事的方式向客戶傳遞項目價值點，變僵化“售賣式”營銷為生動的“體驗式”營銷。營銷思考講稀缺——只為少數人占有地段稀缺水上公園天塔奧體中心（水滴）1.城市核心地段，僅有的155席聯排別墅；2.地上3層約254平米，地下1層約80平米，均質的戶型面積帶來均質的客戶層次。產品稀缺1.水上東板塊，城市核心地段，天津傳統富人區；2.鬧中取靜、大隱于市，衛津路盡人皆知，卻少有人知道霞光道，真正的富人生活方式。講傳承—