2/1/20231龍泉旅游度假村項目管理綜合應用案例龍泉旅游度假村開發建設項目管理案

本案例以旅游度假村開發建設項目為例，依據國際現代項目管理理論，結合項目實際，說明了對建筑工程項目按照項目管理模式進行管理的國際通用做法的一般過程。2/1/20232

本案例的主要內容有：項目概況，項目的范圍描述、項目管理組織形式，項目的進度計劃安排，項目的資源計劃，項目的費用計劃，項目的質量計劃與質量保證，項目的風險計劃以及項目的控制管理過程等；應用的主要方法工具有：里程碑，工作分解結構（WBS），責任分配矩陣，網絡計劃技術，甘特圖，資源（費用）負荷圖，資源（費用）累積圖，項目報告，掙得值分析法等。2/1/20233目錄項目概況項目的范圍描述項目管理組織形式項目的進度計劃安排項目的資源計劃項目的費用計劃項目的質量計劃與質量保證項目的風險計劃項目的控制管理過程2/1/202341.1項目概況1.項目簡介

規劃、設計和建造龍泉溫泉旅游度假村工程，該項目總投資2.5億元，總建筑面積3萬平方米，規劃、設計、建造總工期為23個月，從2016年8月1日開始，至2018年6月30日主體封頂。內容包括房屋建筑、裝飾裝修、強弱電、供熱通風、給排水、無動力污水處理、空調、園林綠化及道路等。2/1/202352.項目承包方

經過招投標競爭方式，本項目由華西建筑公司承擔。公司在接到項目后，按照項目經理負責制要求，內聘了該項目的項目經理，組建了項目部，對項目全過程進行管理。3.項目特點⑴對龍泉溫泉旅游度假村工程進行全過程、全專業的方案設計和施工設計。⑵施工工程包括以下三個方面的工作：1）房屋建筑、裝飾裝修、溫泉洗浴中心、星級酒店、溫泉廣場、水上樂園的施工。2/1/202362）強弱電、供熱通風、給排水、無動力污水、空調、智能化系統處理工程。3）公用系統、園林綠化及道路和綠地建設。⑶設計和施工符合全國一流的溫泉旅游度假村要求，滿足消費者對各種旅游類型的需求。2/1/20237返回1.2項目范圍確定1.項目規劃設計依據、范圍和目標（1）交付物成果：邀請國際頂級設計師和本土傳統建筑設計師共同設計，在國際化，現代化設施設備的基礎上體現更多的本土水鄉特色，務求為游客帶來原汁原味的水鄉風情視覺享受。項目建設旨在吸引省內外乃至國際游客，搶占各類型旅游休息度假村市場，成為我國休閑旅游度假村風向標。（2）工期要求：從2016年8月1日開始，至2018年6月30日主體封頂，規劃、設計、建造總工期為23個月。（3）成本要求：總投資25000萬元。2/1/20238表1項目描述項目描述龍泉旅游度假村開發建設項目項目目標2—3年內完成溫泉度假村的規劃、設計、建造工程，總投資2.5億元—3年內完成溫泉度假村的規劃、設計、建造工程，總投資2.5億元交付物總面積3萬平方米，具有集現代化與環保化一體的安心舒適的度假村3萬平方米，具有集現代化與環保化一體的安心舒適的度假村交付物完成準則工程規劃、設計、建造、室內和室外裝修、綠化和道路的要求工作描述主體結構、公用系統、智能化系統、室外道路和綠化工程工作規范依據國家建設度假村工程的有關規定所需資源估計人力、材料、費用、設備的需求預計重大里程碑開工日期2016年8月1日，工程設計完成日期2016年10月1日，基礎工程完成日期2017年1月1日，主體封頂日期2018年6月30日，安裝工程完工日期2018年1月1日，裝修工程完成日期2018年4月1日，工程驗收日期2018年8月30日。項目經理審核意見：按要求保質保量完成任務簽名：李毅日期：2016年8月2/1/202392.項目重大里程碑圖2里程碑計劃標識號任務名稱2016201720181357911135791113579111工程設計

2基礎工程

3主體工程

4安裝工程

5裝修工程

6驗收工程

2/1/2023103.項目工作分解龍泉溫泉度假村開發項目10001100勘察設計1200施工工程1300項目管理1110勘察1120方案1130初步設計1140施工圖設計1210基礎工程1211土方1221房屋建筑1260竣工驗收1250室外工程1240裝修裝飾1230安裝工程1220主體工程1251停車場及道路1212基礎1236空調1235污水處理1234強弱電1233供熱通風1232設備1231給排水1222地下室1252室外照明1253綠化1241內裝修裝飾1241外裝修裝飾圖32/1/2023114.項目的工作描述

圖4工作名稱

施工圖設計

工作交付物

施工圖

驗收標準

項目經理簽字，確定施工方案

技術條件施工圖設計規范

工作描述

根據項目要求和設計規范，進行施工圖設計并報批

假設條件

勘查和方案設計工作均正確無誤

信息源

勘查、方案和初步設計所收集的信息

約束條件

初步設計所確定的大綱

其他需要描述的問題

風險：初步設計大綱不準確

防范計劃：勘查工作要詳細、準確，以保證初步設計大綱的正確性

簽名

簽名：李毅

日期：2016年8月8月

2/1/202312返回1.3項目管理組織形式1.項目組織結構形式項目經理項目副經理項目技術負責人財務部物資設備部技術部施工部安全部質檢部實驗員測量員施工員技術負責人數據統計員機電主管材料主管質檢員財務部部員安全員圖52/1/2023132.項目責任分配項目經理：李毅項目負責人財務部負責人：王馨銘物資設備部負責人：郭可安全部負責人：嚴潮技術部負責人：武少帥質檢部負責人：張勇施工部負責人：劉譯楠職責：負責安全管理體系在本部門有效運行及管理體系運行的經費足額及時到位。職責：負責安全管理計劃全過程運行、檢查、檢驗、整改防范及安全記錄；以及對員工的三級安全教育、操作規程的教育。職責：負責安全管理體系運行過程中技術措施，防范措施，整改措施的制定以及大型機械安裝拆除方案施工用電，施工方案的編制。職責：負責安全管理體系的運行及日常計劃、組織、檢查、驗收、協調工作。安裝組職責：負責安全管理體系中安裝班施工現場的控制、人員的管理，隱患的整改，按規定進行操作。木工班職責：負責安全管理體系中木工班施工現場的控制、人員的管理，隱患的整改，按規定進行操作。機電組職責：負責安全管理體系在本部門的有效運行，控制現場機械設備的管理工作和對機械人員的培訓教育。鋼筋班組職責：負責安全管理體系中鋼筋班施工現場的控制，人員的管理，隱患整改，按規定進行操作。職責：負責安全管理體系中合格供應商材料的檢查，驗收以及采購工作，監督、檢查。圖62/1/202314圖7責任分配情況圖任務名稱

項目辦

技術部物資設備部

質檢部財務部安全部

施工部

項目

經理

1100工程設計

○

○★1110勘察○

▲

◆

▲

1120方案設計

○

▲

1130初步設計

○

▲

1140施工圖設計

○

▲

1210基礎工程

○

★1211土方

○

◆

▲

▲

1212基礎○

◆

▲

1220主體工程

○○

◆

▲

▲★1221房屋建設

○○

◆

▲

▲

1222地下室工程○

◆

▲▲

1230安裝工程○

▲▲注：▲------負責，○------參與，◆------監督，★------批準2/1/202315任務名稱

項目辦

技術部物資設備部

質檢部財務部安全部

施工部

項目

經理

1231給排水工程○

○▲

○1232設備安裝○

◆

○

▲

1232供熱通氣○

◆

○

▲

1233強弱電○

◆

▲

1234污水處理○

◆

▲

1235空調○

◆

▲

1240裝修裝飾工程○

▲▲★1250室外工程○

▲▲★

1251停車場及道路○

▲▲1252室外照明○

○

▲▲

1253綠化○

▲

1260竣工驗收▲○○

○

○

★1300項目管理▲○○○

○★注：▲------負責，○------參與，◆------監督，★------批準2/1/202316各崗位主要職能1.項目經理（1）全面負責組織工程項目的施工，主要工程技術部、安全質量部、技術財務部、綜合辦公室、中心實驗室、對項目全權負責。（2）制定項目管理目標和創建規劃，建立完整的管理體系，保證既定目標的實現。（3）組建精干高效的項目管理班子和施工項目隊，搞好項目機構的設置、人員選調及職責分工。（4）建立嚴格的經濟責任制，強化管理、推動科技進步，搞好成本控制，提高綜合經濟效益。（5）溝通項目內外聯系渠道，及時妥善處理好內外關系。（6）接受建設單位、監管單位及上級業務部門的監督指導，及時向建設單位匯報工作。2/1/2023172、項目副經理（1）、配合項目經理，具體組織工程項目的施工，主管工程管理部、質量安全部、物資設備部、對項目經理負責。（2）、協助項目經理協調與建設、設計、監理的關系，保證工程進度、質量、安全、成本控制目標的實現。（3）、負責協調組織工程項目施工，保證施工正常進行。（4）、科學組織施工，及時組織編制進度計劃安排及資源調配方案，組織參與提出合理化建設與設計變更等重要決策。（5）、負責組織推廣應用新技術、新工藝、新設備、新材料，保證工程進度，節約工程成本。（6）、負責組織有關部門制定項目環保規劃、措施，第七環保工作檢查，確保環保工作落到實處。（7）、負責施工現場環境保護、文明施工、綜合治理等工作，嚴格執行當地建筑施工方面的有關規則制度。2/1/2023183、項目技術負責人（1）、負責項目技術支持，主管工程管理部、安全質量部，對工程項目進度、質量負責。（2）、負責有關施工技術規范和質量驗收標準及GB/I9001-2000標準的有效實施。（3）、支持編制實施性施工組織設計（含質量計劃），并隨時檢查、監督和落實。（4）協助項目經理協調與建設、設計、監理的關系，保證工程進度、質量、安全、成本控制目標的實現。（5）組織制定質量保證措施，掌握質量狀況，對施工中存在的質量問題組織有關人員攻關、分析原因，制定整改措施和處理方案，并責成有關人員限期改進。（6）組織定期工程質量檢查和質量評定，指導有關人員進行QC小組攻關活動和創優活動，搞好現場質量控制。（7）根據現場實際情況，優化施工方案，協助項目經理制定保證工程成本不突破報價的主要措施并組織落實。2/1/2023194、施工人員（1）、貫徹實施設計圖、施工組織設計及質量策劃的要求；（2）、編制作業指導書、施工技術交底文件，并認真實施；（3）、保證施工過程處于受控狀態，滿足規定與合同要求；5、質檢人員（1）、認真貫徹有關保證質量的制度和措施；（2）、嚴格按照國家質量政策、規范、標準、圖集和組織進行質量檢查監督；（3）、深入工地把好每道工序的質量關，把質量通病消滅在施工過程中，不合格的分項，不能進入下道工序。（4）、負責進行分部、分項工程質量評定；（5）、參加隱檢驗收、結構驗收、單位工程驗收和工程質量回訪。2/1/2023206.實驗員（1）對混凝土、砂漿配合比的可靠性實施負責。（2）按規定做好各項材料實驗及現場實驗，如達不到指定和設計要求，實驗員必須立即向技術負責人及項目經理報告，不得拖延。7.材料主管。材料員（1）對所采購的材料、產品、器材、構件的質量負責.（2）進貨時按合同及質量要求與產品對照驗收。（3）及時提供可靠的、齊全的材料證明和產品合格證，做到材質證明隨料進場。8.安全員根據頒布標準（安全管理、腳手架、施工用電、施工機具、文明施工、場容場貌、生活衛生、防火安全）規定逐步落實，定期檢查，立案備查。2/1/202321返回1.4項目進度計劃2/1/202322返回1.5項目資源計劃圖9人力資源負荷圖2/1/202323圖10人力資源累積圖2/1/202324返回1.6項目費用計劃項目名稱工期/天/天負責人員人力資源數目/人固定投入/萬元人力費用/萬元總費用/萬元1110勘察60工程師100201802001120方案10工程師100201802001130初步設計10工程師1001004005001140施工圖設計30工程師100504505001210基礎工程60工人50090010010001211土方30工人1003002005001212基礎工程30工人50080020010001220主體工程100工人2000470030050001221房屋建筑50工人1000235015025001222地下室50工人1000235015025001230安裝工程30工人50200100300圖11項目預算費用2/1/2023251231給排水工程30工人50180202001232設備10工人50570306001233通風供熱10工人20470305001234強弱電10工人3090101001235無動力污水處理40工人407015801236空調10工人10105201240裝飾裝修50

50270303001251停車場及道路30工人50290103001252室外照明30工人50100201201253綠化30工人100270102801260竣工驗收5管理人員101040501300項目管理20管理人員2050100150小計690

5050180007000250002/1/202326

圖12項目費用負荷圖

2/1/202327圖13項目費用累計曲線圖2/1/202328返回1.7項目質量計劃與質量保證1.項目的質量目標與計劃質量目標

整體工程創優良工程

備注

質量管理范圍及控制內容

1.功能、使用價值的實現程度

2.工程的安全性和可靠性

3.自然和社會環境的適應性

4.工程造價的控制狀態

5.施工進度的時間性

內容：勘查設計、基礎工程、主體工程、安裝工程、裝修工程和戶外工程全過程

質量管理的方法和手段

PDCA循環、計劃、實施、檢查、持續改進

管理的結果

質量管理報告

圖14質量目標與計劃2/1/2023292.項目質量控制

圖15質量控制系統過程時間階段

計

劃

內

容

事前控制

施工準備質量控制

質量控制系統組織

質量保證體系審查

機械設備質量控制

施工質量和施工方法的審查

材料及構件質量控制

現場管理環境檢查

圖樣會審及技術交底

事中控制

施工過程質量控制

工序控制

工序之間的交接檢查

隱蔽工程質量控制

中間產品質量控制

分項工程質量評定

設計變更審查

事后控制

竣工質量檢驗

聯動試車

驗收文件審核

竣工驗收

工程質量評定

質量文件的審核與建檔

2/1/202330項目部對質量管理采取的具體管理措施有：⑴建立品質管理體系。按照ISO9000、ISO14000建立品質保障體系。⑵樹立品質第一的思想，在關鍵會議上實行一票否決制。⑶按照業主要求，國家標準，行業標準制定項目質量標準并執行。⑷制定各階段驗收流程、施工規程，并按規程檢查。⑸明確項目的變更流程和變更事后管理。⑹配合業主，做好工程驗收工作。2/1/202331影

響

因

素

內

容

人

管理者資質

操作者資質

材料、器材

材料、構件質量

建筑設施、器材

機械設備

生產設備

施工機械設備

方案、工藝

施工組織設計

施工方案、施工計劃

工藝技術

環境

現場施工環境

自然環境條件

工程技術條件

項目管理條件

影響工程質量的因素:圖162/1/202332分項工程

質量控制點

控制方法

基礎工程

基坑

測量

基礎墊層的標高

測量

預留孔洞

測量

基礎尺寸

測量

主體工程

砌體

檢查、檢驗

鋼筋混凝土

檢查安裝工程

門窗安裝

檢查、調試

電器安裝

檢查、調試

水暖安裝

檢查、調試

設備安裝

檢查、調試

裝修工程

內粉

檢查、檢驗

外粉

檢查、檢驗

戶外工程

停車場及道路

檢查、檢驗

室外照明

檢查、調試

質量控制點的設置:圖172/1/2023333.項目質量報告項目質量報告

工程名稱：溫泉旅游度假村工程建設

施工單位：××建筑公司B項目部

開工日期：2016年8月1日

建筑面積：30000m2

結構類型：磚混結構

竣工日期：2018年6月30日

分項工程

質量等級標準

評定標準

基礎工程

保證項目符合相應質量檢驗評定標準的規定

優良基本項目每項抽檢處符合相應質量檢驗評定標準的規定，其中：合格率為70%允許偏差項目：80%抽查點在允許偏差范圍內

圖18項目質量報告

2/1/202334主體工程

保證項目符合相應質量檢驗評定標準的規定

優良基本項目每項抽檢處符合相應質量檢驗評定標準的規定，其中：合格率為85%允許偏差項目：85%抽查點在允許偏差范圍內

裝修工程

保證項目符合相應質量檢驗評定標準的規定

優良基本項目每項抽檢處符合相應質量檢驗評定標準的規定，其中：合格率為50%允許偏差項目：75%抽查點在允許偏差范圍內

安裝工程

保證項目符合相應質量檢驗評定標準的規定

優良

基本項目每項抽檢處符合相應質量檢驗評定標準的規定，其中：合格率為85%允許偏差項目：90%抽查點在允許偏差范圍內

結論：該工程為優良工程

項目經理：李毅

檢查員：張勇

日期：2018年6月30日2/1/202335返回1.8項目風險計劃1.項目風險估計

為了準確估計項目可能的風險，項目部編制了規范的表格，在項目檢查時，由過程控制小組成員填寫。項目部匯總整理后，經過研究討論，征詢專家意見，確定了項目可能的風險，如圖19所示。

2/1/202336項目名稱

龍泉溫泉旅游度假村工程項目方

溫泉旅游度假村項目部

項目經理

李毅

業主方項目進行階段

施工階段

編號填表日期2016年1月1日

方面

類型

風險

識別

措施

高

中

低

環境方面

氣象

可能不利的天氣

√

接受

公共服務

在進行建設施工時必須保持公共服務

√

減少

財產損失可能

是否有制度和措施

√

回避

施工

進度

目標是否清楚

√

預防

原材料供應情況

√

預防

人員配備情況

√

接受

2/1/202337施工

費用

是否定期進行成本結算

√

預防

成本與計劃和預算相比的情況

√

轉移

質量

目標是否清楚

√

預防

是否對照質量計劃檢查工作

√

接受

技術

功能

在項目設備、材料訂貨和施工前，對所有可能的設計方案是否進行了細致的分析和比較

√

回避

管理

管理

項目目標是否清晰

√

減少

項目業主是否積極

√

轉移

項目班子全體成員是否工作勤奮，對可能遇到的大風險是否都經過集體討論

√

預防

決策是是否征求各方面的意見

√

減少是否對經驗教訓進行分析

√

預防

圖192/1/2023382.風險應對計劃本項目針對風險所采取的應對措施主要有：⑴跟蹤識別風險。⑵識別剩余風險。⑶修改風險管理計劃。⑷保證風險計劃的實施。⑸評估削減風險的效果。2/1/202339項目風險應對計劃表項目名稱龍泉溫泉旅游度假村工程項目方

溫泉旅游度假村項目部業主方

項目進行階段

編號

方面類型風險風險的應對措施環境方面氣象可能不利的天氣每天檢查，及時安排，預防為主公共服務在進行建設施工時必須保持公共服務訂立制度，嚴格執行，預防為主財產損失可能

可以參加保險，轉移為主，預防為輔施工進度目標是否清楚可以進行看板式目標管理在項目的關鍵點采用掙值法進行分析，找出進度和費用偏差的原因，采取相應的措施在項目實施前，相應制定風險應對的備用措施如：預算應急費、技術后備措施、進度后備措施減少和接受損失原材料供應情況人員配備情況費用是否定期進行成本結算成本與計劃和預算相比情況質量目標是否清楚是否對照質量計劃進行檢查工作技術功能在項目設備、材料訂貨和施工前，對所有可能的設計方案是否進行了細致的分析和比較隱蔽工程嚴格檢查、記錄，簽署意見，辦理驗收手續預防和減少損失管理管理項目目標是否清晰

項目業主是否積極由項目經理負責，項目辦具體實施；制定各種規章制度，認真落實執行；同時加強信息的溝通、總結經驗，不斷改進預防和回避風險項目班子全體成員工作是否勤奮，對可能遇到的大風險是否都經過集體討論決策是否征求各方面的意見是否對經驗教訓進行分析

圖202/1/202340返回1.9項目控制過程1.項目控制方法按期望目標編制或更新進度計劃實施進度計劃技術措施管理措施技術措施技術措施動態監控對比分析與進度計劃一致與進度計劃不一致干擾分析干擾分析執行計劃對策2/1/202341項目執行狀態報告任務名稱主體工程任務編碼1220報告日期2018.01.30狀態報告份數2實際進度與計劃進度相比按期完成投入工作時間的計劃總時間相比0天提交物是否能滿足性能要求是任務能否按時完成按時完成任務現在人員配備狀況正常，不需增加人員現在技術狀況正常任務完成估測按時完成潛在的風險分析及建議設備、安裝任務負責人審核意見：執行狀態正常簽名：張勇日期：2018.02.01

圖212/1/2023422.項目掙值分析項目施工過程中，在月末將本月的BCWS、BCWP、ACWP值