謹呈：石家莊金谷房地產開發有限公司前言良醫生通過“望聞問切”對癥下藥，能夠使病人迅速恢復健康！一個優秀的房地產代理公司能夠深挖項目優勢，為熱銷奠定良好的基礎！頂級的房地產代理公司，深挖項目優勢同時更能將劣勢轉為優勢，實現項目收益最大化！目錄（contents）一、星湖國際花園問題探索——望聞問切四、階段整合營銷推廣思路——對癥下藥二、尋求項目問題解決之道——追本溯源三、項目現狀整體綜合判研——調理經絡一、星湖國際花園問題探索——望聞問切匯君城——田家莊改造項目一期、二期基本售罄，三期期房在售，現均價6800元/㎡陽光里——準現房在售，現銷售均價7000元/㎡天河悅城——準現房在售，現銷售均價7300元/㎡星湖國際花園，部分樓座封頂——國慶假日期間售樓部大門緊鎖——二手房價格4500—5800元/㎡星湖國際花園怎么了？1、項目所處外圍環境分析把脈問診2、項目自身問題剖析讓我們從表象來追尋項目的狀況，看一看市場上的聲音，由此把脈問診來尋找“病源”。1、項目所處外圍環境分析——（1）拆遷負面信息充斥坊間論壇、博客、報紙、電視等媒體相繼發表關于項目的負面新聞，有關項目的負面消息充斥坊間。石家莊電視臺《民生關注》特別報道：是拆遷讓石家莊小安舍村民陷入水深火熱之中！小安舍村民聚集在村口拉白條幅,抗議拆遷、詆毀開發商名譽，開發商及項目市場不良口碑迅速傳播。項目所處外圍環境分析——（2）開發商實力、誠信度等不良口碑迅速傳播小安舍村民因項目強拆、安置房、補償等問題，頻頻上訪，村民對于項目失去了原有的信心！項目所處外圍環境分析——（3）村民失去對項目信心小安舍村民對項目失去信心！小安舍村民雷大爺

拆遷改造本來是好事，可你看看出的這些事，哪件讓我們開心了！開發商現在是指望不上了，看政府管不管吧。項目所處處外圍環環境分析析——（（4）項項目業主主失去信信心業主李大大哥：自從2012年年年初買買房后，，工程一一直斷斷斷停停，，看著同同期買了了匯君城城的業主主現都已已經入住住，我心心里特別別著急，，今天去去售樓部部了，售售樓部關關著門呢呢，售樓樓員都找找不著了了，太著著急了，，我到村村委會問問問去！！部分業業主對對于項項目失失去信信心！！同行從從業人人士不不看好好本案案區域內內同行行業者者普遍遍反應應本案案“資資金短短缺，，工程程緩慢慢，項項目很很難發發展””，并并指出出本案案五大大問題題：證證件問問題、、工程程問題題、拆拆遷問問題、、補償償問題題、交交房問問題。。同行業業從業業人員員不看看好項項目未未來前前景！！項目所所處外外圍環環境分分析———（（5））同行行業從從業者者不看看好項項目匯君城城項目目某銷銷售人人員：：“我11年年來到到這邊邊，當當時小小安舍舍項目目與我我們項項目都都開始始了，，現在在我們們這邊邊一期期都交交房入入住了了，那那邊還還沒蓋蓋好呢呢！據據說是是開發發商早早就沒沒錢了了，那那個項項目只只能等等著政政府救救濟了了。””項目所所處外外圍環環境分分析———（（6））意向向客戶戶對項項目失失去興興趣意向客客戶小小李“我打打算明明年結結婚，，從網網上看看房子子，因因為這這邊價價格比比較合合適所所以過過來看看看，，剛去去售樓樓部那那邊關關著門門呢，，所以以來村村里看看看。。剛才才聽村村民說說了項項目的的情況況，還還好我我還沒沒買呢呢，這這要是是買了了可得得后悔悔死呢呢！““意向客客戶對對項目目失去去興趣趣！2、項項目自自身問問題剖剖析———（（1））工程程進度度緩慢慢，市市場口口碑差差2012年年2月月工程程進度度部分主主體2014年年10月工工程進進度部分外外裝2014年年10月工工程進進度部分開開槽工程進進度緩緩慢，，市場場口碑碑較差差！項目自自身問問題剖剖析———（（2））拆遷遷工作作遲遲遲無法法完成成，項項目形形象差差2014年年10月工工地現現場照照片從拆遷遷工作作啟動動至今今，項項目拆拆遷仍仍未完完成，，工地地現場場整體體形象象較差差！項目自自身問問題剖剖析———（（3））項目目相關關人員員輸出出口徑徑不統統一項目相相關人人員輸輸出口口徑不不統一一！缺缺乏底底氣！！工地相相關人人員甲甲DSH:"聽聽說這這邊要要成爛爛尾樓樓了啊啊？"“沒事事，項項目動動著呢呢，現現在有有幾十十人天天天干干活，，你看看做外外裝呢呢！““工地相相關人人員乙乙DSH:““聽說說這邊邊要成成爛尾尾樓了了啊？？”“是走走了一一批工工人，，國慶慶節之之后回回來一一批新新的，，不會會耽誤誤你們們房子子建設設的””工地相相關人人員丙丙DSH：““聽說說這邊邊要成成爛尾尾樓了了啊？？”“房子子都蓋蓋這么么多了了，不不會的的，現現在天天天都都有工工人在在呢””我們以以買房房者的的口吻吻去工工地對對工人人進行行了隨隨機走走訪星湖國國際花花園癥癥狀表表現1、拆拆遷帶帶來的的負面面影響響，項項目口口碑較較差；；2、由由于安安置補補償等等問題題，開開發商商品牌牌形象象較差差；3、同同行業業從業業者、、回遷遷戶、、業主主、意意向客客群均均對項項目失失去了了原有有的信信心；；4、工工程進進度緩緩慢，，項目目市場場口碑碑差；；5、由由于拆拆遷工工作的的不到到位，，致使使項目目現場場形象象較差差；6、項項目相相關人人員，，口徑徑不統統一，，缺乏乏對于于項目目的底底氣與與肯定定支撐撐！二、尋求項目問題解決之道——追本溯源1、村村民回回遷問問題2、拆拆遷進進度問問題3、工工程進進度問問題4、業業主交交房問問題資金問問題！！項目現現階段段問題題匯總總資金問問題解解決之之道———房房屋抵抵賬、、民間間借貸貸、銷銷售回回款1、房房屋抵抵款項目市市場上上的負負面口口碑及及現有有工程程進度度，加加之二二手房房市場場本案案售價價從4500——4900元/㎡的的房源源仍滯滯銷的的狀況況，使使得各各類客客戶群群體缺缺乏對對于項項目的的信心心，房房屋抵抵款難難度較較大！！二手房房價格格數據據來源源：石石家莊莊搜房房網2、融融資3、銷銷售回回款資金問問題解解決之之道———房房源抵抵賬、、民間間借貸貸、銷銷售回回款就三種種資金金問題題解決決渠道道綜合合而言言，銷銷售回回款無無疑是是解決決項目目資金金問題題的最最好方方法！！若采用民間間借貸注入入資金項目目銷售均價價相當于4180元元/㎡，遠低于項目目以4500元/㎡㎡的均價銷銷售資金所所得！同時時4500元/㎡的的價格區間也也更容易令令市場所接接受！“凡事預則則立，不預預則廢”——《中庸庸》項目現階段段問題的解解決并不是是項目的全全部，階段段問題的解解決只是“萬里長征征走完的第第一步”我我們還需樹樹立遠大的的目標，將將項目推向向極致！資金問題的的解決是現現階段問題題的關鍵所所在實現資金的的快速回籠籠！短期目標———解決資資金問題———實現項項目的快速速去化與資資源回籠打造省會西西北區域第第一人居大大盤!長期目標NO.1理想是美好好的，但是是星湖國際際花園需要要腳踏實地地、一步一一個腳印的的邁向成功功之路！首先，讓我我們重新來來審視一下下自身、觀觀察競品項項目的利好好學其所長、、避其所短短將優勢放大大、將劣勢勢有效規避避甚至轉化化成優勢！！三、項目現狀整體綜合判研——調理經絡首先，我們們審視一下下項目所處處的周邊環環境以及項目自自身狀況從從中調理脈脈絡，尋找治愈之之法。項目借鑒點點：無證項目，，但其通過過相對合理理的面積段段控制、首首付分期等等銷售政策策，降低準準入門檻，，來吸引市市場關注！項目現狀整整體綜合判判研——競競品項目分分析項目借鑒點點：項目為改善善型客群為為主的項目目，但其面面積段控制仍然相相對到位，，項目通過過細節把控控提升整體調性，同同時以較大大的優惠力力度沖擊市市場。項目現狀整整體綜合判判研——競競品項目分分析項目借鑒點點：與本案類似似的工程進進度，市場場對其證件件的顧慮等等方面詬病病頗多，但但其戶型面面積區間控控制相對合合理，尤其其是三室戶戶型頗受喜喜愛！項目現狀整整體綜合判判研——競競品項目分分析項目借鑒點點：憑借二期的的工程進度度，宣傳與與銷售三期期，以一定定的支撐宣宣傳推廣，，以銷售說說辭的形式式打消客戶戶疑慮；戶戶型面積控控制較為合合理，突出出性價比！！項目現狀整整體綜合判判研——競競品項目分分析區域競品項項目啟示總總結1、項目以以整盤的形形式對外推推廣，以恢弘的體體量增強市市場信心；2、合理的的戶型面積積，突出戶型的的性價比是提升項目目競爭力的的關鍵之一；占地面積：：373333㎡建筑面積：：821333㎡數據來源：：搜房網項目分三期期開發，整整體體量較較大，現二二、三期處于規規劃之中，，項目可塑塑性強，具具備成為區域領袖大大盤的潛質質。項目現有銷銷售支撐：：項目現狀整整體綜合判判研——項項目自身情情況審視項目現階段段不具備但但后續可改改變的支撐撐。項目現有剩剩余房源情情況：區域競品項項目推售房房源情況：：本案現有剩剩余房源同同周邊競品品項目相比比，戶型面面積明顯偏偏大，市場場接受度相相對較低！！項目整體開開發體量較較大因此后期可可進行有效效的戶型調調整以更為實用用的面積段段進行區域域內產品面面積段的差異化競爭爭！！正確審視自自身情況將項目優勢勢進行充分分發揚、劣劣勢進行有有效規避、、揚長避短短西湖國際花花園如何走出自自己的傳奇奇之路？四、階段整合營銷推廣思路——對癥下藥資金問題銷售回款拆、回遷問問題項目銷售細節1直面問題——樹立項目信信心，打造造投資公司司入駐本案案信息項目缺乏資資金的問題題被大眾所所廣泛知曉曉，因此樹樹立項目信信心需大型型資金的引引入，并舉舉辦大型新聞發布布會，告知知市場及客客戶！方法一：引進投資公公司，邀其其對項目注注入資金！！方法二：建立公司另另行注冊投投資公司，，以投資公公司的名義義注資項目目，要求工工程部分進進行部分支支撐，以提提升市場對對于項目的的信心！拆、回遷問問題堡壘往往容容易從內部部攻破——攘外必先安安內細節2考慮到項目目工程進度度遲緩、客客戶情緒波波動較大等等現實情況況，為保證證項目相關關機密信息息不對外輸出出，避免對對項目銷售售產生負面面影響，我我們建議統統一各單位位對外輸出出口徑！一、各單位位統一口徑徑，嚴保項項目機密拆、回遷問問題二、充分發發揮項目體體量大的優優勢，利用用項目的縱縱深度拿出部分二二期房源作作為一期拆拆遷戶回遷遷房源，以以解決現有有現有工地地拆遷問題題！以投資公司司名義與拆拆遷戶進行行洽談展現現誠意，安安撫村民、、確定回遷遷交房時間間，給予村村民對于項項目的信心心！必要時時可做出適適當讓步，，但需與拆拆遷戶簽訂訂保密協議議。堡壘往往容容易從內部部攻破——攘外必先安安內細節2項目銷售一、重新包包裝定位，，打造差異異化競爭在上述問題題解決的同同時，推出出二期房源源，將項目目案名進行行重新包裝裝打造，升升級售樓部部等，以二二期全新的的案名、產產品等推向向市場，以以吸引意向向客群的關關注！小高層外立立面展示因項目地塊塊受限高因因素的影響響，因此建建議打造小小高層中外外立面風格格展示效果果較好的““托斯卡納納”風格，，區域于一一期建筑風風格，以全全新的視角角展現給市市場與客戶戶。二、二期產產品升級———托斯卡卡納外立面面二期產品升升級——有有效控制面面積，打造造實用性的的差異化產產品。A戶戶型型：：110㎡㎡B戶戶型型：：77㎡㎡C戶戶型型：：103㎡㎡D戶戶型型：：122㎡㎡主力力戶戶型型主力力戶戶型型兩室室，，面面積積70平米米—90平米米（（占占50%）緊湊湊型型小小三三室室，，平平層層，，面面積積95——120平米米左左右右（（占占30%）次主主力力戶戶型型舒適適型型三三室室，，平平層層，，面面積積125——140平米米左左右右（（占占15%）四室室，，面面積積140平米米以以上上（（占占5%）次主主力力戶戶型型戶型型亮亮點點建建議議———飄窗窗設設計計躍層拐角窗躍層閣樓后續續項項目目可可通通過過精精裝裝樣樣板板間間展展示示項項目目戶戶型型特特色色與與亮亮點點，，形形成成現現場場的的震震撼撼。。通過過精精裝裝樣樣板板間間，，實實現現戶戶型型亮亮點點的的直直觀觀呈呈現現直飲飲水水系系統統平板板太太陽陽能能熱熱水水器器通過過贈贈送送業業主主直直飲飲水水系系統統、、平平臺臺太太陽陽能能熱熱水水器器等等方方式式彰彰顯顯開開發發商商雄雄厚厚資資金金實實力力；；同時時，，增增加加項項目目附附加加價價值值，，提提升升品品質質感感及及客客戶戶的的心心理理價價格格預預期期。。三、公益性便便民設施建立立，提升口碑碑影響在項目周邊區區域做印有項項目標識的便便民設施、公公共健身設施施等，同時將將項目外圍環環境改善納入項目目環境改善區區域，增強村村民信心，形形成話題傳播播！四、營銷推廣廣策略1、集中廣告告爆破——媒體覆蓋、事事件營銷，為為項目造勢、、聚人氣，吸吸引全城關注注。短信差異化派單有限的廣告媒媒體，集中發發布，形成廣廣告爆發力網絡等《盛世豪庭》專刊《壹江城》專刊通過項目自身身印發專刊的的形式，對外外宣傳與炒作作項目理念及及項目所處區區域整體規劃劃，通過概念念的引導與區區域的炒作將將市場目光聚聚集于本案，，從而達到有有效傳達項目目形象高度的的目的。渠道精細化———專刊3個戰場售樓中心——售樓部裝裝修、物業等等樓盤現場——工地圍擋擋等交通動線——精神堡壘壘、道旗等2、體驗營銷銷——重視現場氛圍圍營造，形成成具有震撼力力的銷售氣場場，以示范區區展示品質生生活。重視三個戰場場，直接傳遞遞項目品質價價值，形成現現場震撼售樓部內部打打造建議雕塑以精美的雕塑塑展現項目的的品質3D樓書展示項目的科科技品質壁掛式區位展示項目的區區位亮點多重飲品選擇擇，給予客戶戶尊崇感售樓部提供咖咖啡、果汁、、水等不同飲飲品以供客戶戶選擇，讓客客戶得到充分分被尊重的感感覺，以此體體現項目的人人性化與品質質感。售樓部硬件建建議售樓部展示物物業形象，提提升客戶尊貴貴感與被尊重重感4.5米高的噴繪圍圍擋，同時具具備夜間照明明燈深挖地緣客、、拓展外圍客客戶——引入入其他區域客客戶，加強項項目受眾面項目深挖地緣緣客戶的同時時，應適度擴擴大外圍宣傳傳，在區域縣縣市區域如，，靈壽、平山山等縣區增加加宣傳，以有有效挖掘外圍圍客戶。縣城中心區域域的跨街廣告告周邊縣城進入入市區的高炮炮3、活動營銷銷——在推廣支撐的的基礎上，加加大活動造勢勢，制造傳播播話題。針對項目自身身，做針對性性的營銷活動動政府搭臺我唱唱戲借助政府公信信提升形象及影影響力政府主辦、我我方承辦全民馬拉松開工奠基儀式式，邀約政府府領導、合作作商等展示項項目實力，增增強市場信心心！維系老業主，，提升業主項項目信心節假日針對業業主進行節日日祝福短信群群發，增強項項目與業主之之間的互動，，讓業主切實實感受到關懷懷！業主生日之際際，贈送業主主生日蛋糕或或鮮花，增進進與業主之間間的感情，提提升項目信心心！省會各大房產產網絡平臺詳詳情頁及時更更新，將項目目動態第一時時間告知客戶戶。從搜房網項目目最新動態來來看，項目更更新頻率基本本為每月1次次，更新頻率率偏低。開通項目微信信、微博，并并及時更新第第一時間發布布項目最新進進展，保持客客戶持續關注注度。多手段、全渠渠道整合營銷銷，高調取得得市場話語權權！事件/體驗/媒體4、差異化房房源入市——引領差異化競競爭，不斷調調整銷售策略略，以熱銷領領跑市場，實實現資金快速速回籠。項目入市初期期選擇市場緊緊俏戶型產品品，打造高性性價比，以價價格優勢吸引引市場關注度度，快速銷售售以實現資金金的迅速回籠籠；項目優勢的深深度挖掘、階階段問題的解解決、差異化化的營銷思路路最終需要一個個好的營銷隊隊伍去執行！！“好的營銷隊隊伍能創造意意想不到的收收益”好的團隊有特殊殊的戰斗力好的團隊有超前前的意識及思思路好的團隊有與眾眾不同的營銷銷策略Tojoinhandsincreatingabetterfuturewithyou9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:26:4001:26:4001:261/6/20231:26:40AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:26:4001:26Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:26:4001:26:4001:26Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2301:26:4001:26:40January6,202314、他鄉生白發發，舊國見青青山。。06一月20231:26:40上午01:26:401月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:26上上午午1月-2301:26January6,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/61:26:4001:26:4006January202317、做前，，能夠環環視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。1:26:40上午午1:26上午午01:26:401月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。01:26:4001:26:4001:261/6/20231:26:40AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2301:26:4001:26Jan-2306-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。01:26:4001:26:4001:26Friday,January6,202313、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。1月-231月-2301:26:4001:26:40January6,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。06一月20231:26:40上午01:26:401月-2