2015年全國經濟專業技術資格考試（中級）《房地產專業知識與實務》習題精講班第三章建設用地使用制度

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意）

【習題】關于國有建設用地租賃范圍的說法，正確的是（）。（2011年真題）

A.對土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，不可實行租賃

B.對使用者申請建設用地進行經營性房地產開發的，必須實行出讓，不實行租賃

C.對使用者申請建設用地進行非經營性開發、依法應當有償使用的，只能采用租賃

D.國有企業破產或出售時所涉及的劃撥建設用地使用權，既可采取出讓方式處置，也可實行租賃

【答案】B

【解析】本題考查國有建設用地租賃范圍。A選項可以實行租賃，C選項可以采用租賃，也可采用法律規定的其他有償使用方式，D不實行租賃。參見教材P47。

【習題】關于建設用地使用權出租的說法，正確的是（）。（2011年真題）

A.建設用地使用權出租的主體是國家

B.建設用地使用權出租的主體是建設用地使用權人

C.建設用地使用權出租時，建設用地使用權人發生改變

D.建設用地使用權出租期間，出租人的建設用地使用權消滅

【答案】B

【解析】本題考查建設用地使用權的出租。建設用地使用權出租的主體是通過出讓或轉讓方式獲得建設用地使用權的土地使用權人。參見教材P51。

【習題】關于建設用地使用權抵押的說法，正確的是（）。（2011年真題）

A.同一宗建設用地使用權可以設定兩個以上的抵押權

B.以兩宗建設用地使用權設定同一抵押權的，視為兩個抵押標的物

C.以建設用地使用權抵押的，該土地上的在建工程不一并抵押

D.以已出租的建設用地使用權抵押的，原租賃合同無效

【答案】A

【解析】本題考查設定建設用地使用權抵押應注意的問題。B選項應視為同一抵押標的物，C選項應是一并抵押，D選項原租賃合同繼續有效。參見教材P54。

【習題】已動工開發建設、但已投資額占總投資額不足（）且未經批準中止開發建設滿一年的土地，可以認定為閑置土地。（2011年真題）

A.25%

B.30%

C.33%

D.50%

【答案】A

【解析】已動工開發建設、但已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設滿一年的土地，可以認定為閑置土地。參見教材P57。

【習題】下列農民集體所有的土地中，不屬于集體建設用地的是（）。（2011年真題）

A.鄉鎮企業用地

B.宅基地

C.自留地

D.鄉（鎮）村公共設施用地

【答案】C

【解析】本題考查集體建設用地的使用范圍。集體建設用地包括：鄉鎮企業用地、農民宅基地、鄉（鎮）村公共設施和公益事業用地。C一般屬于農用地，不屬于建設用地。參見教材P59。

【習題】關于建設用地使用權贈與的說法，錯誤的是（）。（2010年真題）

A.建設用地使用權贈與是無償行為

B.贈與人與受贈人之間需要簽訂贈與合同

C.贈與人愿意贈與，且受贈人愿意接受，贈與合同才能成立

D.贈與的建設用地使用權無須辦理相關手續

【答案】D

【解析】本題考查建設用地使用權的贈與。雖然是贈與，也要辦理相關手續（過戶）。參見教材P49。

【習題】處分抵押的建設用地使用權所得金額，首先用于（）。（2010年真題）

A.償還抵押權人的債權本息

B.賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害

C.支付處分抵押建設用地使用權的費用

D.繳納相關稅費

【答案】C

【解析】本題考查抵押的建設用地使用權處分的受償。處分抵押的建設用地使用權所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押建設用地使用權的費用。②扣除抵押建設用地使用權應繳納的稅費。③償還抵押權人的債權本息及支付違約金。④賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害。⑤剩余金額交還抵押人。參見教材P54。

【習題】關于使用集體建設用地的說法，正確的是（）。（2010年真題）

A.使用集體建設用地不超過一定面積的，可不辦理審批手續

B.使用集體建設用地應按規劃用地，節約用地，保護耕地

C.使用集體建設用地應按計劃用地，突破計劃控制指標時應報當地土地管理部門備案

D.占用集體所有的農用地的，不用辦理農用地轉用審批手續

【答案】B

【解析】本題考查集體建設用地的使用原則五條。集體建設用地的使用原則包括：維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益；按規劃用地，節約用地，保護耕地；按計劃用地，不得突破計劃控制指標；依法辦理審批手續；涉及占用農用地，必須辦理農用地轉用審批手續。參見教材P59。

【習題】關于國有建設用地使用權租賃的說法，錯誤的是（）。（2010年真題）

A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利

B.對于已出租的建設用地使用權，出租人不承擔對租賃標的物進行維護的義務

C.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受損的，應承擔損害賠償的義務

D.按照租賃合同的規定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權利

【答案】B

【解析】本題考查國有建設用地使用權租賃。在租賃關系存續期間，出租人有修繕義務。即出租人要對租賃標的物進行必要的維護。參見教材P51-52。

【習題】下列建設用地使用權中，不得設定抵押的是（）。（2009年真題）

A.通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權

B.通過協議出讓方式取得的建設用地使用權

C.通過轉讓方式取得的建設用地使用權

D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內的建設用地使用權

【答案】D

【解析】本題考查建設用地使用權不得設定抵押的情況。屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產。參見教材P53。

【習題】下列建設用地使用權處置方式中，不屬于建設用地使用權轉讓的是（）。（2009年真題）

A.抵押

B.出售

C.互換

D.贈與

【答案】A

【解析】本題考查國有建設用地使用權的轉讓方式。國有建設用地使用權轉讓的主要形式有出售、互換和贈與三種。抵押是和轉讓平行的概念。還要注意與出讓幾種方式的區別。參見教材P50。

【習題】建設用地使用權抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（）。（2009年真題）

A.新增建筑物屬于抵押財產

B.在建設用地使用權實現抵押權時，新增建筑物應與建設用地使用權一并處分

C.新增建筑物轉讓時，建設用地使用權不隨之轉讓

D.實現抵押權時處分所得的價款，抵押權人有權優先受償

【答案】B

【解析】建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。參見教材P55。

【習題】下列關于建設用地使用權互換的說法中，正確的是（）。（2009年真題）

A.互換的標的物必須都是建設用地使用權

B.互換的標的物之一必須是建設用地使用權

C.互換后的建設用地使用權人不發生變化

D.互換的建設用地使用權應當是等值的

【答案】A

【解析】雙方必須均是以建設用地使用權作為轉移對象，否則就是買賣。參見教材P50。

【習題】下列關于集體建設用地使用原則的說法中，錯誤的是（）。（2009年真題）

A.維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益

B.按規劃用地、節約用地、保護耕地

C.按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標

D.如果涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續

【答案】C

【解析】本題考查集體建設用地使用的原則。按計劃用地，不得突破計劃控制指標。參見教材P59。

【習題】辦理建設用地使用權抵押登記時，交驗的文件一般不包括（）。（2008年真題）

A.抵押合同

B.抵押登記申請書

C.國有建設用地使用權出讓合同

D.國有土地使用證

【答案】C

【解析】本題考查抵押登記交驗的文件。登記時必須擁有土地使用證，表明土地權屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無需出讓合同。參見教材P54。

【習題】下列各建設項目用地中，土地使用權出讓的年限不可能為50年的是（）。（2008年真題）

A.別墅用地

B.圖書館用地

C.汽車裝配廠用地

D.購物中心用地

【答案】D

【解析】本題考查土地使用權出讓最高年限的規定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業用地，最高出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。參見教材P41。

【習題】某地塊擬通過招標方式出讓，評標小組成員至少為（）人。（2008年真題）

A.3

B.5

C.7

D.9

【答案】B

【解析】本題考查土地使用權招標中評標小組的構成。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，人數為5人以上的單數，因此成員至少為5人。參見教材P42。

【習題】下列各項目的建設用地使用權，不屬于劃撥范圍的是（）。（2008年真題）

A.汽車加油站

B.地稅局機關

C.城市綠地

D.街心公園

【答案】A

【解析】本題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業性經營項目，不能以劃撥方式得到用地。參見教材P39。

【習題】甲公司獲得一宗工業用地的土地使用權，土地使用期限為法定最高出讓年限，經5年開發建設后，將其轉讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權最長期限為（）年。（2008年真題）

A.35

B.40

C.45D.65

【答案】C

【解析】本題考查土地使用權出讓的最高年限。工業用地最高出讓年限為50年，開發期為5年，則剩余的土地使用年限為50－5＝45年。參見教材P41。

【習題】某公司3年前以法定最高出讓年限取得一宗商業用途土地的使用權，然后建成酒店轉讓?，F該酒店的土地使用權最高年限不高于（）年。（2007年真題）

A.37

B.40

C.47D.50

【答案】A

【解析】注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40－3＝37年。參見教材P41。

【習題】下列關于土地使用權轉讓的說法中，錯誤的是（）。（2007年真題）

A.成片開發土地使用權只能成片轉讓

B.土地使用權轉讓時.其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉移

C.土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權

D.成片開發土地轉讓的前提是必須形成工業用地或其他建設用地條件

【答案】A

【解析】本題可采用排除法。參見教材P50。

【習題】《物權法》規定的建設用地使用權出讓合同的內容不包括（）。（2007年真題）

A.土地使用期限

B.土地用途

C.動工開發建設期限

D.土地界址、面積

【答案】C

【解析】物權法中規定的少，而具體操作中規定的多，所以對備選項進行比較，排序其不重要性或具體性。參見教材P46。

【習題】土地使用權出讓招標公告的內容一般不包括（）。（2007年真題）

A.投標人的名稱和地址B.投標人的資格要求

C.投標保證金D.確定中標人的標準和方法

【答案】A

【解析】用常識即可判斷，發招標公告時并不知道誰會來投標。參見教材P41。

【習題】國有土地有償使用的方式有土地使用權出讓、作價出資或入股和（）。（2007年真題）

A.土地使用權轉讓

B.土地使用權出租

C.國有土地租賃

D.土地使用權抵押

【答案】C

【解析】如果備選項里面出現國有土地出租，也不能選，只能選租賃，國有土地出租是土地二級市場，即土地使用者與使用者之間流轉土地。參見教材P38。【習題】在出讓建設用地使用權年限為50年的土地上，不允許的建設項目是（

）。A.公寓

B.寫字樓C.工業廠房

D.酒店【答案】D【解析】D屬于商業，最高只能出讓40年。參見教材P41?！玖曨}】A公司將M地塊的使用權抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為（

）。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日【答案】C【解析】抵押合同自登記日生效。參見教材P54?！玖曨}】下列以出讓方式取得建設用地使用權進行房地產開發的情況中，政府可以無償收回建設用地使用權的是（

）。A.出讓合同約定2002年6月30日動工開發，中間曾受到“非典”的影響，規劃部門審批工作在一段時間內暫停，導致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工B.城市總體規劃變更，使得項目規劃設計變更，導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發C.開發商要求提高項目容積率，規劃部門不批準，導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發D.因發生自然災害，地塊的地質條件發生重大變化，導致超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發【答案】C【解析】以出讓方式取得建設用地使用權滿兩年未動工開發的，政府可以無償收回，但是因不可抗力或政府有關部門的行為或必需的前期工作造成的開發遲延除外。參見教材P56。【習題】下列關于建設用地使用權拍賣出讓的說法中，正確的是（

）。A.拍賣出讓須設定底價，且應該在拍賣前宣布B.若競買者不足兩人，應當中止拍賣C.競買人的最高應價未達到底價時，出讓人與出價最高的競買人協商確定是否成交D.拍賣主持人在拍賣中，應當始終以拍賣開始前宣布的增加幅度增加報價【答案】B【解析】參見教材P42?！玖曨}】M公司取得了某成片土地的國有建設用地使用權，并按合同約定進行成片土地開發，若M公司要轉讓該土地的建設用地使用權，應滿足的條件是（

）。A.取得建設用地使用權兩年以后B.完成開發投資總額的25%以上（不含建設用地使用權出讓金）C.完成開發投資總額的25%以上（含建設用地使用權出讓金）D.形成工業用地或者其他建設用地條件【答案】D【解析】參見教材P49?！玖曨}】土地使用者經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，（

）。A.其土地使用權出讓金隨之相應調整B.新用途的土地使用權出讓金大于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金可做相應調整C.新用途的土地使用權出讓金小于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金不做調整D.其土地使用權出讓金由出讓方和受讓方協商確定【答案】A【解析】參見教材P47?！玖曨}】建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權（

）。A.是否轉讓由雙方議定B.由轉讓方決定是否轉讓C.由受讓方決定是否轉讓D.隨之轉讓【答案】D【解析】房地不可分割，地隨房走，房隨地走。參見教材P50?！玖曨}】建設用地使用權出租方的妨害除去義務是指當承租方的正常使用受到妨害的危險時，（

），出租方負有除去或防止義務。A.若是由于出租方的原因所致的B.不論是出租方還是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的【答案】B【解析】參見教材P52。【習題】甲擁有一宗土地的使用權，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務問題，將該地塊抵押給丙，則（

）。A.甲乙之間的租賃合同中止，應由乙丙重新協商簽訂新的租賃合同B.原租合同是否有效，就由乙丙協商確定C.乙應將租金直接支付給丙D.甲仍有權收取乙的租金【答案】D【解析】買賣或抵押不破租賃，原租賃合同依然有效。參見教材P54。

【習題】已動工開工但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足（

）且未經批準中止開發建設連續滿一年的土地，可以認定為閑置土地.A.1/3B.1/2C.2/3D.1/4

【答案】A

【解析】參見教材P57。【習題】《土地管理法》規定，農民自有住宅的宅基地，屬（）所有。A.國家B.所在的村民小組C.農民個人D.農民集體【答案】D【解析】宅基地的所有權歸集體，使用權歸農民個人。參見教材P59?！纠}】下列用地中，可以進行建設用地使用權抵押的是（

）。A.教育、醫療建設用地B.文物保護建筑用地C.已依法公告列入征收范圍的用地D.通過有償轉讓方式取得的建設用地【答案】D【解析】本題考查國有建設用地使用權抵押權的設定。ABC都不能進行建設用地使用權抵押，只有D可以。二、多項選擇題（每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）。【習題】下列建設用地中，屬于按建設用地服務的產業類型分類的有（

）。（2011年真題）A.農業建設用地B.非農業建設用地C.工業建設用地D.民用建設用地E.軍事建設用地【答案】AB【解析】本題考查建設用地的分類。按建設用地服務的產業類型分類，分為農業建設用地和非農業建設用地。參見教材P37?！玖曨}】下列建設用地中，屬于按建設用地服務的產業類型分類的有（

）。（2011年真題）A.農業建設用地B.非農業建設用地C.工業建設用地D.民用建設用地E.軍事建設用地【答案】AB【解析】本題考查建設用地的分類。按建設用地服務的產業類型分類，分為農業建設用地和非農業建設用地。參見教材P37。

【習題】關于建設用地使用權出售和交換的說法，正確的有（）。（2011年真題）

A.兩者都是根據市場中的供求狀況決定成交價格的

B.市場經濟中兩者的性質是相同的

C.從法律性質看，兩者的合同均為雙務有償合同，雙方當事人的法律地位是相當的

D.兩者均可以以金錢為標的物

E.兩者均是建設用地使用權出讓的主要形式

【答案】ABC

【解析】本題考查建設用地使用權轉讓的方式。建設用地使用權交換當事人雙方必須以金錢以外的實物為標的物，所以D項錯誤；出售和交換是建設用地使用權轉讓的兩種基本形式，注意區分出讓和轉讓。建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。參見教材P50。

【習題】國有建設用地使用權的協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區別有（）。（2009年真題）

A.適用范圍不同

B.出讓金形成方式不同

C.最低價確定的原則不同

D.協議出讓無需公布出讓計劃

E.出讓主體不同

【答案】ABC

【解析】本題考查協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區別。協議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價確定的原則不同。參見教材P45。

【習題】國有建設用地使用權出租中，下列關于租賃雙方權利義務的說法中，正確的有（）。（2009年真題）

A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利

B.對于已出租的建設用地使用權，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要

C.國有建設用地使用權出租后，出租人可以終止履行出讓合同

D.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任

E.按照租賃合同的規定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利

【答案】ADE

【解析】本題考查國有建設用地使用權租賃雙方的權利和義務。對于已出租的建設用地使用權，出租人要對租賃標的物進行必要的維護，B錯；國有建設用地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同，C錯。參見教材P52。

【習題】建設用地使用權出租中，出租方的義務包括（）。（2008年真題）

A.保管義務

B.修繕義務

C.妨害去除義務

D.租賃標的物返還義務

E.按照合同規定的時間和標準交付土地及地上建筑物

【答案】BCE

【解析】本題考查建設用地使用權出租中，出租方、承租方的權利和義務。AD為承租方義務。參見教材P52。

【習題】下列關于國有建設用地使用權掛牌出讓的說法中，正確的有（）。（2008年真題）

A.旅游用途的經營性用地，只能采取掛牌方式出讓

B.掛牌公告需要在規定的土地交易場所公布

C.在掛牌期限內，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交

D.在掛牌期限內，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現場競價

E.出讓人須在掛牌活動結束后5個工作日內退還所有競買人的競買保證金

【答案】BC

【解析】本題考查國有建設用地使用權掛牌出讓的相關規定。A旅游用地可用招標、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓；D在掛牌期限內，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，則先提交報價單者為競得人；E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價款，其他投標人、競買人的競買保證金，在掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。參見教材P42。

【習題】下列關于國有土地租賃的說法中，正確的有（）。（2007年真題）

A.國有土地租賃，可以采取招標、拍賣或者雙方協議的方式

B.國有土地租賃，租賃期限六個月以上的，必須簽訂租賃合同

C.承租人將土地轉租給第三人的，承租土地使用權隨之轉讓

D.承租土地使用權期滿，承租人可申請續期

E.國家因社會公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權

【答案】ABD

【解析】C轉租不同于轉讓，第三人取得了土地他項權利，而不是土地的使用權；E應給承租人補償。參見教材P48。

【習題】下列情形中，國家可以無償收回國有土地使用權的有（）。（2007年真題）

A.因社會公共利益需要而提前收同土地使用權的

B.為實施城市規劃而提前收回土地使用權的

C.商業用地土地使用權屆滿的

D.以出讓方式取得土地使用權開發房地產，滿兩年未動工的

E.土地使用者因破產而停止使用土地的

【答案】CD

【解析】出讓土地收回是無償的，劃撥土地收回是有補償的，因此本題可以轉化為哪些屬于出讓土地的收回。另外注意兩種方式均可收回的情況。參見教材P56?！玖?/p>