策劃師市場研究培訓主講：朱開龍朱開龍QQ：945736719zhuklnjgp@126.com開講引言行業前景職業規劃關于培訓心態和感覺培訓內容市場調研概述市場調研方法調研數據的整理與分析房地產市場報告1、你們參與過市場調研嗎？2、今天這個課程最重要的不是方法，而是要努力培養一種做事情的習慣和心態市場調研概述市場調研目的市場調研數據收集及獲取方法房地產市場調研流程課外推薦讀物及網站一、市場調研目的1、了解區域房地產市場宏觀和微觀情況2、為策劃和銷售提供準確的市場定位和參考依據3、為公司決策服務二、市場調研數據收集及獲取方法A.房地產市場調研需要收集的數據B.房地產調研數據獲取方法

A.房地產市場調研需要收集如下數據

1.宏觀層面（知識積累）2.中觀層面（項目工作）3.微觀層面（項目工作）1.宏觀層面（知識積累）1）宏觀經濟背景2）核心城市房地產概況及典型個案3）國家宏觀調控政策1）宏觀經經濟背景1-1：國國民經濟發發展概況1-2：中中國房地產產行業發展展概況1-3：國國家宏觀經經濟政策1-4：國國家重大事事件對房地地產行業的的影響2）核心城城市房地產產概況及典典型個案南京上海廣州……3）國家宏宏觀調控政政策1、土地政政策2、金融政政策3、房地產產政策4、稅收政政策2.中觀層層面（項目目工作）1）城市概概況2）城市經經濟發展概概況3）城市規規劃4）城市房房地產市場場（土地市市場）5）城市房房地產相關關政策3）城市概概況3-1：城城市性質3-2：市市域行政劃劃分3-3：面面積及人口口情況3-4：歷歷史文化及及風俗習慣慣3-5：交交通運輸情情況3-6：城城市景觀特特色3-7：教教育4）城市經經濟發展概概況4-1：國國民生產總總值及人均均國民生產產總值4-2：財財政收入4-3：固固定資產投投資4-4：人人均可支配配收入4-5：社社會消費品品零售5）城市規規劃5-1：城城市總體規規劃5-2：城城市房地產產發展規劃劃5-3：城城市交通規規劃5-4：城城市規劃影影響分析6）城市房房地產市場場6-1：城城市近年房房地產投資資6-2：城城市土地出出讓和未來來供應計劃劃6-3：城城市商品房房供銷狀況況6-4：城城市商品房房供應量7）城市宏宏觀調控政政策7-1：城城市土地政政策7-2：城城市金融政政策7-3：城城市房地產產政策7-4：城城市稅收政政策1、你們覺覺得應該如如何獲取這這些宏觀數數據？2、如果數數據網站上上沒有，而而公司又很很需要這樣樣的數據該該怎么辦？？3、灌云案案例：做事事情要養成成一個好習習慣？及時時向你的領領導匯報你你的工作進進展，讓上上級放心3.微觀層層面（項目目工作）1、問卷調調研2、個案調調研3、商業調調研4、辦公物物業調研5、業內人人士訪談8）問卷調調研問卷調研一一般適用于于對購房者者的需求調調研展示問卷和和問卷分析析模板9）個案調調研什么是個案案調研？個案調研內內容：基礎礎數據、銷銷售狀況、、銷售價格格、客群狀狀況、營銷銷手段個案調研的的三個層次次明調？暗調調？我們會會遇到哪些些問題？案例（溧水水、馬鞍山山）10）商業業調研什么是商業業調研？調研內容：：1、在售售項目商業業（商業個個案調研））2、區域商商業調研調研指標：：商業分布布、業種、、各類商業業門店數量量和經營面面積、租金金水平、主主力店展示商業調調研案例（（天元吉第第、十里秦秦淮、新城城市廣場））11）辦公公物業調研研案例：昆山山項目調研研辦公物業調調研需要對對企業進行行研究12）業內內人士訪談談1、設計訪訪談問卷2、了解區區域市場行行情（銷售售狀況、總總體價格水水平、未來來供應量、、客群情況況）3、了解典典型個案4、關系的的建立，積積累人脈5、案例：：灌云B.房地產產調研數據據獲取方法法1.宏觀數數據從政府府各類網站站（統計局局、規劃局局、房產局局、國土局局和門戶網網站）及年年鑒獲得。。2.房地產產及土地市市場信息可可由當地房房地產信息息門戶網站站及土地交交易門戶網網站獲得，，具體城市市的房地產產狀況也可可由市調獲獲取3.個案及及購房者信信息，基礎礎數據從當當地房地產產門戶網站站獲得，詳詳細信息通通過現場調調研調獲得得。4.代理項項目部分信信息從開發發商處獲得得。三、房地產產市場調研研流程1.調研準準備階段制定調研計計劃，相關關費用計劃劃及人員安安排，需求求數據重點點。制定出行路路線及時間間安排。印制調研表表格、準備備相關物品品2.正式調研研階段詳情見調研方方法講義3.數據處理理階段整理分析調研研數據，撰寫寫市場報告四、課外推薦薦讀物及網站站1.市場調研研類書籍2.網站類1.市場調研研書籍《市場調研報報告的寫作方方法》公司內部資料料庫2.網網站站類類市場調研方法法一、常用調研研方法介紹1.訪談法2.觀察法3.問卷法4.文獻法5.怎樣做好好市場研究？？1.訪談法1）定義：2）訪談對象象3）訪談要點點4）適用范圍圍1）定義這是最常用的的市場調研方方法。科學設設計訪談表，，有效地運用用個人訪問技技巧是此方法法成功的關鍵鍵。2）訪談對象象業內人士（銷銷售人員、策策劃人員、市市場人員等））、購房者（（住宅、商業業、辦公）、、公務員（相相關職能部門門：統計局、、規劃局、房房產局和統計計局等）3）訪談目的的針對不同的訪訪談對象我們們所要了解的的信息是不一一樣的，做訪訪談的目的就就是為了準確確了解區域市市場的宏觀和和微觀信息4）訪談問卷卷也可以是訪談談提綱，針對對不同的對象象要把需要了了解的問題列列出來5）訪談技巧巧時間控制、語語言技巧、心心理把握6）適用范圍圍個案調研2.觀察法1）定義2）觀察對象象3）觀察要點點4）適用范圍圍1）定義觀察法是指調調研人員不與與被調研者正正面接觸，而而是在旁邊觀觀察的調研方方法。這樣被被調研者無壓壓力，表現得得自然，因此此調研效果也也較理想。2）觀察對象象商業、住宅、、辦公、案場場和銷售人員員。在觀察的的過程中要注注意隨時拍照照，養成一個個拍照的好習習慣。3）觀察要點點針對不同項目目和不同物業業我們的觀察察要點是不一一樣的。商業業、住宅、辦辦公及周邊環環境4）適用范圍圍商業調研個案調研3.問卷法1）定義2）適用對象象3）問卷設計計4）分析方法法1）定義一份完整問題題表格，被調調研者根據問問卷的問題進進行回答2）適用對象象一般問卷法適適用于對購房房者調研3）問卷設計計展示問卷模板板4）分析方法法1、應用EXCEL對問問卷進行整體體的分析處理理，形成相應應的圖標2、應用SPSS軟件對對問卷進行分分析處理，形形成相應的圖圖標4.文獻法主要是針對統統計年鑒進行行的分析5.怎樣做好好市場研究？？銷售名言：我我能在任何時時候將任何產產品銷售給任任何人（我自自己的經歷））自信拼拼勁氣氣度案例：1、氣氣度左右格局局2、把姿態放放低調研數據的整整理與分析調研數據的整整理與分析目的內容一、目的通過對調研數數據種類和用用途相關基本本知識的學習習，掌握合理理的調研數據據整理分析的的方式方法，，對策劃工作作中項目的研研判起到支撐撐作用。二、內容1.市場調研研數據分類及及其用途2.市場調研研數據處理的的程序及方法法3.個案整理理的程序及方方法1.市場調研研數據分類及及其用途1）宏觀數據據2）中觀數據據3）微觀數據據1）宏觀數據據A.概念定義義B.具體包括括C.數據用途途A.概念定義義宏觀數據是指指那些對項目目的營銷活動動造成機會和和威脅的國家家宏觀數據政政策，及對當當地房產市場場會產生一定定影響的重大大事件等。B.具體包括括國民經濟發展展概況、中國國房地產行業業發展概況、、國家宏觀經經濟政策、對對房地產行業業有影響的國國家重大事件件。C.數據用途途通過分析宏觀觀數據，可以以掌握中國目目前房地產發發展狀況，了了解國家宏觀觀調控的力度度，進而預測測未來房產市市場的大勢。。2）中觀數據據A.概念定義義B.具體包括括C.數據用途途A.概念定義義中觀數據是指指目標項目所所在城市的基基礎信息和房房地產政策B.具體包括括詳情見第一章章市場調研概概述C.數據用途途立足于宏觀背背景的基礎上上，通過中觀觀數據的分析析，掌握該城城市近期房地地產市場的發發展狀況，如如相對于全國國大勢及國家家調控，該城城市房產市場場的反應，了了解該城市自自行出臺的政政策對房產市市場的影響，，進而預測該該城市房產市市場未來走勢勢。3））微微觀觀數數據據A.概概念念定定義義B.具具體體包包括括C.數數據據用用途途A.概概念念定定義義微觀觀數數據據是是指指目目標標項項目目的的基基礎礎資資料料和和區區域域類類似似物物業業及及競競爭爭樓樓盤盤的的數數據據資資料料B.具具體體包包括括詳情情見見第第一一章章市市場場調調研研概概述述C.數數據據用用途途結合合宏宏觀觀和和中中觀觀數數據據，，在在把把握握好好未未來來總總體體走走勢勢的的基基礎礎上上，，就就項項目目所所在在區區域域市市場場進進行行研研究究分分析析，，通通過過重重點點競競爭爭項項目目的的比比對對和和目目標標客客群群信信息息的的采采集集，，從從而而得得出出適適合合本本項項目目的的營營銷銷策策劃劃方方案案2.市場調研研數據處理的的程序及方法法1）市場調研研數據處理的的程序2）市場調研研數據處理的的方法1）市場調研研數據處理的的程序數據分類將所采集到的的數據，按照照宏觀、中觀觀和微觀中的的具體內容進進行歸類數據整合將具體內容中中的各類數據據，進行時間間地域等順序序進行整理數據分析對整合好的數數據，結合其其具體數據背背景及相關數數據信息，針針對房產市場場乃至針對目目標項目，進進行分析概括括2）市場調研研數據處理的的方法文字信息展示示法將市場調研數數據中的基礎礎資料及相關關分析，按照照文字的形式式展示出來圖表說明法將市場調研數數據中的可以以特殊說明的的重要數據（（如國民經濟濟發展狀況等等），用圖表表的形式展示示出來圖片展示法將市場調研數數據中無法用用文字表述，，或文字表述述不清楚的信信息（如城市市總體規劃圖圖等），用圖圖片的方式展展示出來3.個案整理理的程序及方方法1）個案整理理的程序2）個案整理理的方法1）個案整理理的程序數據分類將實際采集數數據資料，按按照項目簡介介、推盤計劃劃、銷售狀況況及客群分類類等進行分類類個案分析通過以上數據據及實地調研研情況，針對對項目的特點點（優缺點等等）做項目分分析區域市場分析析通過若干個案案信息，對該該區域內的房房產市場及類類似物業的總總體狀況進行行總結和分析析2）個案整理理的方法基礎信息展示示法將個案的基礎礎信息按照文文字的形式展展示出來圖表說明法將個案中的可可以特殊說明明的重要數據據（如售價歷歷史變動、各各類面積所占占比重等），，用圖表的形形式展示出來來圖片展示法將個案中無法法用文字表述述，或文字表表述不清楚的的信息（如項項目外立面、、Logo等等），用圖片片的方式展示示出來房地產市場報報告房地產市場報報告目的內容一、目的通過對市場報報告的構成及及內容等基本本知識的教學學，結合專業業術語及信息息篩選的基礎礎訓練，培養養運用市場報報告的能力，，達到能夠準準確地根據現現有需求，在在市場報告中中找到所需信信息。二、內容1.市場報告告的分類及構構成2.數據來源源1.市場報告告的分類及構構成按用途分類，，市場報告分分為：競標報報告、可行性性報告、定價價報告、城市市房地產市場場簡報、月度度報告等（詳詳見公司標準準化模板）1）競標報告告定義用途：在在前期爭取項項目代理權時時所用的報告告組成部部分：：宏觀觀經濟濟背景景、核核心城城市房房地產產概況況、城城市概概況、、城市市經濟濟發展展概況況、城城市規規劃、、城市市房地地產市市場、、城市市宏觀觀調控控政策策、代代理項項目分分析、、問卷卷調研研、區區域市市場研研究、、物業業調研研、客客群調調研等等部分分案例：：無錫錫惠山山項目目2）可可行性性報告告定義用用途：：在當當地房房產市市場中中，就就項目目所在在區域域，通通過分分析項項目的的優劣劣勢，，來判判斷項項目運運營成成功的的可能能性組成部部分：：城市市概況況、城城市經經濟發發展概概況、、城市市規劃劃、城城市房房地產產市場場、城城市宏宏觀調調控政政策、、代理理項目目分析析、區區域市市場、、物業業調研研、客客群調調研等等部分分3）定定價報報告定義用用途：：在基基本了了解當當地房房地產產市場場現狀狀及發發展趨趨勢，，根據據代理理項目目信息息，預預測項項目在在推盤盤時的的價格格組成部部分：：城市市房地地產市市場、、城市市宏觀觀調控控政策策、代代理項項目分分析、、問卷卷調研研、區區域市市場、、物業業調研研、客客群調調研等等部分分十里秦秦淮住住宅