目錄第一篇

物業的安全管理第一章

物業安全管理的概念§1、物業的安全需求§2、物業安全管理的目標和內容§3、物業安全管理的要素第二章

物業安全管理方案的制定§1、管理方案的策劃§2、組織機構和管理架構、崗位職責§3、物質和技術裝備§4、智能化安防系統簡介第三章

物業公共安全管理規定和制度§1、物業安全宣傳教育§2、物業公共安全管理規定§3、物業公共安全管理責任約定第四章

物業安全管理內部管理制度§1、物業安全管理崗位職責§2、保安員管理制度§3、保安員工作管理制度§4、消防管理制度第五章

物業安全管理的工作程序和技巧§1、保安工作程序§2、消防工作程序第六章

物業安全管理的考核和應急事件的處理§1、安全管理分類檢查項目、方法和標準§2、保安員的考核及管理§3、風險防范的基本原則和思路§4、各類應急事件的處理程序第二篇

保安員的基本知識和訓練第七章

保安人員應掌握的基本知識§1、法律的基本概念§2、刑事法律§3、民事法律§4、治安管理處罰條例和消防法第八章

消防的基本知識§1、防火的基本知識§2、消防組織、宣傳和檢查§3、物業消防設備設施的基本知識§4、滅火和救護的基本知識第九章

保安技能基本訓練§1、保安隊列訓練§2、保安拳術訓練第十章

消防技能基本訓練§1、消防培訓器材準備§2、義務消防隊技能訓練項目規則附錄一：實用記錄表格附錄二：實用法規匯編1、

消防法2、

刑法3、

治安管理條例4、

高層建筑防火條例第一篇物業的安全管理第一章

安全管理的概念§1、物業的安全需求1.1安全的含義：物業安全管理中的“安全”是一個抽象的概念,包括“安全狀態”和“安全概念”,其中“安全狀態”是指:

人的生命得到保障，人身免受傷害；

物質和財產沒有受到損失；

不發生違背人的意志的情況。“安全概念”是建立在“安全狀況”基礎之上的，是人們心理上對安全的“感覺”包括：

由“安全狀況”和安全防范措施的落實，使人們有安全感和信心；

公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態；

個人隱私和個人價值得到尊重，個人和家庭生活免受外界打擾；廣義上講,物業的安全應該包括房屋的安全和設備設施的安全，以及各類災害的防范和救護，但在物業管理行業內，將房屋的安全和設備設施的安全責任主要劃由工程部門負責，而對災害的防護則由各個部門相互協調完成，如對火災的防護就由工程部門負責較復雜消防工程設備的維護和正常運行，而由保安人員承擔滅火和救護的主要責任。因此，物業管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負責的內容，是具體直觀意義上的安全。物業安全管理的概念：物業的安全管理是指物業管理企業，在業主、使用人和相關部門的支持配合下，靈活運用企業、物業和社會資源，以達到安全為目標所采取的組織性、技術性措施。物業的安全管理是物業管理最基本的內容，幾乎所有的物業管理過程都包括安全管理，安全管理也是評價物業管理質量的最基本、最重要內容之一。同時，安全管理也是一項復雜的系統性工程，安全管理能否搞好，除了物業管理企業要有較高的安全管理水平以外，與業主的支持配合、物業的安防條件、以及社會的安全狀況等都有密切的關系。1.

2安全的需求1.2.1安全的市場需求“安全”是人們對居住和生活工作環境的最基本要求，無論多么原始的房屋，給人帶來的最直接好處就是安全，這里的“安全”是一個原始的概念，即房屋能給人提供一個防備外人、野獸、自然因素和災害影響的環境。從這個意義上講，安全是人們對建筑的最基本需求，同樣也是對物業管理的最基本要求。

隨著時代的進步，人們對安全的需求進一步提高，建筑物也在大量應用現代科技手段來增強安全設施的同時，在建筑布局和環境及配套設施的設計上充分考慮安全的需求。房屋的業主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長的趨勢。

與物業管理的有些服務內容不同，安全管理在基本需求的程度上表現不出明顯或較大的差異性，業主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉庫與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財產安全這一基本需求上，不同的業主和使用人的要求沒有差異。

但在現實工作中，將安全管理制定統一標準的做法是不可行的，不同物業的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業管理中又依據什么來鑒別物業安全管理的有效需求，從而制定物業安全管理的目標并具體設計物業安全管理方案？需要我們對物業的安全進行更細致的分析。

就物業的安全而言，安全的狀態即保障人們生命財產的安全是業主和使用人的基本需求；而良好的公共秩序，對個人的尊重和隱私權的保護等心理上的需求是業主和使用人對安全的進一步需求。前者在需求上是基本的、無差異的，而后者需求的程度則受到環境、習慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對訪客的管理采取登記和業主確認后放行的制度，有的樓宇的業主認為很有必要，而有的樓宇的業主則認為麻煩或有傷親友的自尊。對安全進一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們設計出效果更好且更受業主和使用人歡迎的安全管理方案。

對安全的基本需求既然是無差異性的，所以在確定安全管理目標和具體管理方案時主要不是從需求的不同來決定，而主要考慮以下因素：

安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價；

安全隱患以及安全管理的難度；

一旦發生安全問題，損失的大小；

業主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來的變化；

是否滿足國家和地方法律法規，以及行業規范的有關規定規范的要求（如消防要求）。1.2.2安全的社會需求物業安全是社會安全的重要組成部分，物業的安全管理既受社會安全狀況的影響和制約，又對社會的安全與穩定起到重要的作用。物業安全的社會需求主要是以社會對物業管理范圍內提出的安全要求方式來體現，以遵守國家相關法律法規為具體表現形式，以國家相關部門或機構進行檢查、監督和執行為保障手段。物業安全的社會需求具有強制性，無論業主或使用人是否愿意或承認，都應是物業管理安全管理必須達到的基本目標，如禁止賭博的規定或消防的有關規定等。物業管理的安全管理人員應該了解相關的規定，并在制定管理方案時制定滿足這一需求的措施。本書附錄列舉了部分的相關法規，供學習參考。

1.2.3安全管理的行業需求

物業安全管理的行業需求，是指物業管理行業的規范或標準對安全管理的要求，是物業管理行業樹立行業形象、規范行業行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業管理行業創優考評標準的形式出現，是物業管理企業努力達到的目標。

依據全國物業管理優秀示范小區（工業區、大廈）標準，物業管理行業對安全管理（保安、車輛管理、消防）的具體要求如下：一、

住宅小區：

小區基本實行封閉式管理。有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。

危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施。

消防設備設施完好無損，可隨時起用；消防通道暢通；制定消防應急方案。

機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出登記。

非機動車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序。二、

工業區：

工業區基本實行封閉式管理。有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業區的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。

結合工業區特點，制定安全防范措施，對貨物（產品、設備）出門實行憑證通行制度。

進出工業區各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

工業區停車場內有專人疏導，管理有序，排列整齊。

室內停車場管理嚴格，出入有登記。

非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，管理有序，停放整齊，場地清潔。

危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。

消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。

組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。訂有突發火災應急方案，在明顯處設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。工業廠房裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用。

區內無火災安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責任書。

集體宿舍消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規范，無安全隱患。三、

大廈；

大廈基本實行封閉式管理。有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有術，言語規范，認真負責。

結合大廈特點，制定安全防范措施。

進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。

室內停車場管理嚴格，出入登記。

非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地清潔。

危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。

消防管理人員掌握消防設備設施的使用方法并能及時處理各種問題。

組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。訂有突發火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻。

無火災安全隱患。§2、物業安全管理的目標和內容2.

1物業安全管理的基本目標2.1.1物業安全管理目標的制定依據和方法進行物業安全管理的目的，是物業管理企業通過采取組織性、技術性的措施，滿足物業的安全需要，為物業業主和使用人提供一個安全、文明的生活和工作環境。物業安全管理的目標應依據物業安全管理的需求來制定，這是物業管理市場化運作的基本要求，只有建立在對客戶需求取得正確認識和了解的基礎上，制定并實現管理服務目標才能得到市場的認可。上一節我們已經對物業安全管理的需求進行了分析，在此基礎上制定安全管理目標應重點考慮以下幾個方面的內容：

應達到國家和地方相關法規對物業安全（包括消防）的基本要求；

應滿足客戶對安全的基本需求，即保障物業管理范圍內人們生命財產的安全；根據物業和業主及使用人的實際情況，提供文明的生活和工作環境，盡可能多的消除安全隱患；

以物業管理行業安全管理優秀標準為目標。在實際工作中制定具體項目的物業安全管理目標時，還應注意以下幾點：

安全管理目標應與項目物業管理總體目標相適應；目標應具體，方便考核、檢驗，并方便制定相應的管理措施，如對治安管理和消防管理，以治安案件發生率和火災事故發生率為表述；

目標應切合實際，并以現有的條件通過努力能夠實現；

在制定目標時應考慮成本因素。2.1.2物業安全管理的管理指標在物業安全管理方面，有以下幾個管理指標，其內容和含義如下：1、

名稱：治安案件發生率計算測定標準：∑治安案件發生次數÷∑物業總人數×1000‰推薦標準：治安案件發生率≤5‰2、

名稱：刑事案件發生率計算測定標準：∑刑事案件發生次數÷∑物業總人數×1000‰推薦標準：刑事案件發生率≤1‰3、名稱：火災發生生率計算測定標準：∑火災發生次數÷∑∑物業總戶數×1000‰推薦標準：火災發發生率≤1‰（不發生重重大火災事故故）4、名稱：安全管理理有效投訴率率計算測定標準：∑安全管理有效投訴訴次數÷∑物業總人數×100%%推薦標準：安全管管理有效投訴訴率≤2%5、名稱：安全管理理有效投訴處處理率計算測定標準：∑完成處理有效投訴訴次數÷∑有效投訴次次數×100%%推薦標準：安全管管理有效投訴訴處理率=100%%6、名稱：物業安全全管理客戶滿滿意度計算測定標準：∑調查中客戶滿意人人數÷∑調查總人數×100%%推薦標準：物業安安全管理客戶戶滿意度≥95%2.2物業安全管管理的基本內內容一般來講，物業的的安全管理在在客戶層面上上主要包括以以下幾方面的的內容：

物業治安安安全管理

物業消防安安全管理

物業交通和和車輛管理

物業公共設設施安全管理理

物業公共秩秩序綜合管理理

災害事故的的預防和處理理

安全和消防防知識宣傳教教育

2.2.1物物業治安安全全管理通常意義上的治安安安全管理，是是指對擾亂社社秩序，防礙礙公共安全，侵侵害公民人身身權利，侵害害公、私（他他人）財產，尚尚不構成刑事事處罰的行為為和事，進行行強行管理的的過程。而物業的治安安全全管理具有更更廣泛的內容容，除上述內內容以外，還還包括安全防防范和綜合服服務，即我們們不僅僅是在在發生治安事事件時進行管管理，而且要要采取各種措措施預防事件件的發生，同同時還應通過過熱情的服務務來營造良好好的氛圍，促促進鄰里和睦睦，化解矛盾盾和糾紛。事事實上，對具具體的物業安安全管理工作作，預防往往往更加重要，而而調解和服務務的需求和實實際數量往往往遠高于治安安事件的處理理。作為物業業的治安安全全管理，應正正確處理好防防范與處理、管管理與服務的的關系。治安安全管理主要要通過門衛、守守護、巡邏和和智能監控系系統等方式進進行。

2.2.2物物業消防安全全管理

物業消防安全管理理是物業安全全管理的基本本內容，其包包括防火和滅滅火（救護），具具體包括：

消防宣傳教教育；

消防演練；；

消防設備的的運行管理和和維護；

消防用具的的使用和管理理；

消防監控；；

消防檢查；；

消防檔案管管理等。有關消防管理的詳詳細內容和相相關知識將在在本書后面進進行介紹。

2.2.3物物業交通和車車輛管理

物業交通和車輛管管理包括交通通管理、車輛輛管理和停車車場管理三方方面的內容，其其各項工作的的主要內容介介紹如下。

1、交通管理理：交通管理理的主要任務務是正確處理理人、車（包包括機動車和和非機動車）、路和環境之間的關系，盡可能做到人、車分流，機動車和非機動車分道行駛保證區內交通安全、暢通，維護區內交通、環境和車輛停放秩序。交通管理的具體內容包括：

確定道路的的使用性質、行行駛方向，時時間或區間限限制等內容，并并確保使用人人知曉；

配備相應的的交通標識，包包括指示牌和和道路線；

制定并貫徹徹有關交通管管理制度；

根據實際情情況制定相應應的限速規定定，必要時鋪鋪設限速裝置置；

車輛疏導，確確保交通暢順順和安全；

盡可能減少少車輛尾氣和和噪音對環境境的破壞和對對人們生活工工作的影響。

2、車輛管理理：車輛管理理的對象包括括機動車和非非機動車，其其中機動車指指的是各種汽汽車、電動車車、摩托車、輪輪式專用機械械車；非機動動車指的是自自行車、三輪輪車、人力車車和殘疾人專專用車。車輛輛管理的主要要內容是：

根據具體情情況設定各類類車輛或具體體車輛的停放放區域或停放放位置，禁止止亂停亂放；；

采取各種手手段和措施，防防止車輛丟失失或損壞；3、停車場管理：停停車場有露天天停車場、室室內停車場、地地下停車場、機機械式立體車車庫、路邊停停車等類型，停停車場的產權權歸屬問題有有不同的情況況，應根據具具體停車場的的實際情況制制定管理辦法法，一般停車車場的管理包包括以下內容容：

停車場的標標識、停車線線、和倒車限限制保護裝置置；

建立停車場場管理制度和和規定，其中中公開制度應應明示；

建立并實施施停車登記發發卡制度；

停車時對車車輛駕駛的要要求和停車引引導；

停放車輛的的安全管理；；

室內停車場場照明、通風風、消防等設設備的運行管管理；

依據相關法法規和約定收收取相關的費費用。2.2.4物業公公共設施安全全管理

物業公共設設施安全管理理，主要是保保障物業公共共設施的安全全和正常使用用，包括：

物業管理基基礎設施，如如水泵房、配配電房、物業業管理財物和和倉庫等；

生活服務設設施，如超市市、會所、游游泳池、兒童童游樂場地等等；

物業配套設設施，如綠化化、路燈、雕雕塑、噴泉等等。2.2.5物業公公共秩序綜合合管理

物業公共秩序綜合合管理，是為為了維護物業業的公共環境境和秩序而采采取的相關措措施，以營建建文明、健康康的社區環境境。包括：

對亂擺賣、亂亂張貼、拾荒荒者和推銷人人員的管理；；

節假日、特特殊場所和環環境的疏導和和管理；

對污染、噪噪音和破壞環環境衛生事件件和行為的管管理；

對業主糾紛紛進行協調和和勸解；

對賭博、酒酒后鬧事、封封建迷信等不不文明事件的的管理等。

2.2.6災災害事故的預預防處理

好物業的安全管理理過程，不僅僅要搞好日常常的安全管理理服務，還要要具備應對和和處理緊急事事件的能力，兩兩者缺一不可可。災害事故故的預防處理理是指對事故故、自然災害害、氣候和環環境的急劇變變化、破壞等等突發事件的的預防和應急急處理。由于于這類事件具具有不可預見見、發生發展展迅速和后果果嚴重的特點點，常規的管管理方法難以以應對，需要要我們運用科科學的管理方方法，專項系系統的研究解解決，以提高高物業安全管管理的綜合水水平。具備這這樣的能力可可避免或減少少事故的發生生、控制事態態的發展、較較少事件的損損失。災害事事故的預防處處理主要包括括以下內容：：

災害事故的的鑒別；

災害事故的的預防（包括括措施和資源源）；

應急處理程程序或工作方方案；

培訓及演練練；

事件發生時時的應對；

事件發生后后的處理。

2.2.7安安全和消防知知識宣傳教育育

物業安全管理需要要業主和使用用人的理解、支支持、協助和和配合，宣傳傳和教育工作作可以使業主主及使用人了了解所在物業業安全管理的的具體內容和和相關規定，如如何自防自救救及與管理處處進行配合，尤尤其是業主對對有些知識相相對缺乏，宣宣傳教育往往往會達到良好好的效果，如如某大廈請消消防專家對業業主免費進行行消防知識的的講座，結果果使業主對消消防工作的重重要性和家庭庭防火知識有有了一定的了了解，有超過過六成的業主主主動購買了了滅火器，對對大廈消防工工作和措施也也給予了積極極的支持，該該大廈的消防防安全管理水水平明顯提高高。

2.3物業安安全管理的基基本方式目前我國物業安全全管理主要有有以下幾種分分類和基本方方式：

2.3.1自自己管理和外外委管理

大多數的物業管理理企業自己成成立物業安全全管理機構，進進行日常的安安全管理，也也有部分企業業將安全管理理委托給專業業保安公司進進行管理，也也有的物業將將保安工作部部分外包，包包括某些特定定的區域（如如倉庫）和某某些特定的內內容（如停車車場）。對一一些特殊用途途的物業，安安全保衛工作作甚至由部分分由武警負責責，如有的政政府機關由武武警負責安全全防范，由物物業管理企業業負責消防管管理等。

2.3.2集集約式管理和和分解式管理理

集約式管理理的管理人員員和管理內容容較為集中，保保安部門下一一般不再劃分分更細的部門門，保安員要要同時或輪崗崗承擔不同類類型的工作，這這類管理的特特點是成本較較低，管理過過程容易控制制，適合于中中小規模，安安全管理內容容相對較少的的物業。分解解式管理是將將安全管理工工作按照種類類和范圍進行行細化和分解解，使各項工工作更加專業業，保安部下下再設二級或或三級機構，保保安員工作相相對單一并較較為專業，如如對停車場、消消防檢查和宣宣傳、專業接接待和守護等等工作進行相相對獨立的劃劃分，這種方方式往往適用用于大規模和和安全管理內內容相對較多多的物業。此此時將安全管管理更加專業業化不僅可以以提高管理服服務水平，而而且有助于提提高管理效能能，從而降低低成本。細分分的方式要根根據實際情況況進行策劃分分析，如某小小區有40萬平方米的的建筑面積，可可將守衛（固固定崗）按地地理區域劃分分成幾個組團團，其保安員員和停車場的的管理人員相相對獨立，這這樣的好處是是使每一個保保安員都能對對守護的對象象和環境較為為熟悉，而巡巡邏可以組建建單獨的隊伍伍，配備自行行車或摩托車車（摩托車不不能在擾民的的情況下用），可可以提高巡邏邏的效率，并并提供了應付付緊急事件的的機動增援力力量。又如某某物業管理公公司在相互之之間距離不遠遠的范圍內有有多個管理處處，可以將保保安員的操練練、消防檢查查、安全宣傳傳教育等工作作從各個管理理處分解出來來，由相對專專業的人員負負責，在提高高或保障質量量的前提下，能能夠明顯降低低成本。

2.3.3敞敞開式管理和和封閉式管理理

敞開式管理理和封閉式管管理是將物業業安全管理按按照物業范圍圍與外界的隔隔離和控制程程度來進行劃劃分的，是物物業安全管理理重要的，也也是必須涉及及到的概念。這這里所說的隔隔離和控制是是指運用物質質和技術條件件及相應的管管理手段和方方法，將進出出物業范圍內內的人和物品品進行控制，其其中物質手段段主要有各種種圍墻、欄桿桿、綠籬、建建筑物外墻、水水體等，技術術條件主要有有安全防范和和報警的技術術裝備，如紅紅外線報警裝裝置、電纜報報警裝置、閉閉路電視監控控裝置、照明明措施等。

封閉式管理因為能能夠對進出物物業的人員、車車輛和物品進進行有效監管管，因而對保保障物業安全全具有非常重重要的作用，故故建議在條件件許可的情況況下，盡可能能的采用封閉閉式管理，尤尤其是對居住住物業，國家家物業管理主主管部門和行行業協會也大大力倡導這種種管理方式。但但封閉式管理理有時受到環環境和條件的的限制（如公公共場所象公公共寫字樓、超超市等較難實實行人員的登登記管理，又又如小區內包包含市政道路路，就難以對對車輛進行管管理等），而而且管理成本本相對較高，管管理難度相對對較大，有時時會引起業主主或使用人的的不便。因此此，我們在設設計封閉式管管理方案時，要要細致分析考考慮各種因素素，才能制定定出好的管理理辦法。

正是由于封封閉式管理的的上述特點，我我們在實際工工作中會采用用全封閉式管管理、半封閉閉式管理和局局部封閉式管管理幾種方式式：

1、全封閉閉式管理：全全封閉式管理理是對進出物物業的人、車車、物全部實實行查驗放行行的管理方法法，全封閉式式管理要求物物業具有物質質上的全部隔隔離裝置，而而且往往采用用先進技術來來防止翻越及及翻越報警，對對物業所有的的出入口都進進行管理，具具體管理內容容主要有：

人：訪客必必須得到業主主的許可，并并進行登記；；其他人員禁禁止入內。

車：所有機機動車輛進行行登記發卡，驗驗證后放行。物：禁止物業不允允許存放的物物品入內（如如危險品、劇劇毒物品等），大大件或具有一一定價值的物物品需由業主主本人同意方方可運出。全封閉式管理，安安防效果好，但但成本較高，較較高檔次的住住宅物業，尤尤其是高層住住宅樓宇較多多采用這種管管理方法。

2、半封閉閉式管理：半半封閉式管理理是對進出物物業的人、車車、物實行部部分查驗放行行的管理方法法，半封閉式式管理要求物物業具備對需需要進行驗放放內容進行限限制、隔離和和管理的物質質條件、技術術手段和管理理方法。當實實行全封閉式式管理條件不不足時，可考考慮進行半封封閉式管理，一一般較大型的的住宅小區、寫寫字樓、工業業區較多選用用半封閉式管管理。

半封閉式管管理同樣需要要根據物業的的實際情況進進行設計。通通常情況下有有下列幾種類類型：對大型住宅小區的的半封閉式管管理：對人和和物品進行選選擇性限制（選選擇性限制是是指保安員根根據目測、觀觀察和經驗，有有選擇性的對對可疑的人員員和物品進行行查驗放行），而而對全部機動動車輛進行登登記發卡和驗驗證放行。對寫字樓的半封閉閉式管理：對對人和進入物物品進行選擇擇性限制，對對大件的運出出物品進行驗驗證放行，對對全部機動車車輛進行登記記發卡和驗證證放行。對工業區的半封閉閉式管理：對對人和進入物物品進行選擇擇性限制，對對全部的運出出物品進行驗驗證放行，對對全部機動車車輛進行登記記發卡和驗證證放行。3、局部封閉式管理理：局部封閉式管理是是對物業進行行區塊上的劃劃分，對部分分區域進行封封閉式管理而而對其他區域域進行敞開式式管理，多數數運用于混合合型物業，如如對包含商業業街的住宅區區，可以對住住宅部分進行行封閉式管理理，而對商業業部分則進行行敞開式管理理。§3、物業安全管理的的要素3.1物業安全管管理的基本特特征3.1.1影響物物業安全管理理效果的因素素物業的安全管理是是一項復雜的的工作，影響響物業安全管管理效果的因因素很多，歸歸納起來大致致有以下幾個個方面：社會因素的影響：：包括社會綜綜合治安狀況況，法制建設設，政府相關關執法和管理理部門的工作作力度等；

物業因素的的影響：包括括物業的基本本狀況，安防防基礎設施，業業主的構成和和基本素質等等；物質資源因素的影影響：包括安安防設備（智智能化設備），安安防用具和工工具（包括交交通和通訊條條件），工作作環境和防護護用品等；

人力資源因因素的影響：：包括保安員員的數量、素素質、經驗、培培訓等；

管理因素的的影響：包括括管理機構，管管理方案，工工作程序，檢檢查、考評和和獎懲措施等等；

其它因素的的影響：如自自然災害等。影響物業安全管理理效果的因素素中有許多是是物業管理企企業所難以把把握和控制的的，在這樣的的情況下，我我們一方面要要盡可能的改改善外部環境境，使之更有有利于物業的的安全管理，另另一方面要在在現有的條件件下，通過人人員素質和管管理水平的提提高，達到最最佳的管理效效果和最好的的管理效能。3.1.2物業安安全管理的基基本特征物業安全管理具有有以下基本特特點:

綜合性強，管管理難度大；；

服務性特點點突出，服務務標準較高；；

對人員的綜綜合素質要求求較高；而對市場化、企業業化的物業管管理來講，其其物業安全管管理具有以下下基本特征：：契約性：安全管理理工作是受業業主委托，依依據物業管理理合同來進行行的，其內容容、職責和權權限受到合同同限制。服務性：安全管理理的目的是為為業主服務，其其方式是寓管管理于服務之之中，具有較較強的服務特特征。特定性：物業安全全管理服務的的對象是特定定的，管理服服務的范圍和和內容也是特特定的，與社社會安全保衛衛有區別。

有償性：物物業安全管理理是有償服務務，是一種市市場化行為，必必須遵守市場場運行的規則則。3.2物業安全管管理的要點和和難點3.2.1要具備備與安全管理理目標相適應應的基本物質質裝備和條件件配備足夠的資源是是安全防范的的基礎，有時時甚至是必要要的條件，如如沒有滅火器器材和安全防防護用具，談談不上消防管管理。另一方方面，很多情情況下技術裝裝備的配備可可以大幅度的的提高管理效效率，在降低低管理成本的的同時提高安安防水平，如如配備無線對對講系統能提提高巡邏的效效能，使夜間間單人巡邏成成為可能，同同時快速反映映和增援使應應對緊急情況況的能力大大大提高。3.2.2要有切切合實際并行行之有效的管管理方案安全管理方案的制制定應該建立立在對具體物物業狀況、安安防條件等進進行深入分析析和正確認識識的基礎上，從從安全管理的的基本方式、到到保安巡邏間間隔和路線等等細節，都應應認真細致的的加以考慮，并并且根據實際際運行的情況況進行驗證，必必要時或環境境和條件發生生變化時要及及時進行調整整或修改，一一個好的安全全管理方案是是搞好物業安安全管理的基基礎。3.2.3建立并并維持一支高高素質的物業業安全管理隊隊伍在物業安全管理工工作中，建立立并維持一支支高素質的物物業安全管理理隊伍是關鍵鍵，可以說，在在各種影響安安全管理效果果的因素中，人人的因素是第第一位的。要要達到這一目目標，首先要要正確確定人人才構成和素素質要求，然然后是選好人人，在入職前前慎重挑選嚴嚴格把關，其其次是加強培培訓、訓練和和思想教育，還還要明確職責責并加強檢查查和考核，獎獎懲分明，同同時還要在實實際工作中發發現和培養人人才。物業安全管理人員員的主要構成成是保安員或或安全員，保保安員的素質質構成是關鍵鍵，保安員的的基本任職條條件主要包括括：

思想端正，作作風正派；

無犯罪記錄錄；

身體健康，五五官端正；

熱愛本職工工作，愿意為為業主服務；；

具有與任職職崗位相適應應的文化水平平和業務素質質。

保安人員的素質要要求主要包括括政治素質、業業務素質、心心理素質和身身體素質，其其主要內容包包括：

擁護社會主主義制度，熱熱愛祖國；

了解有關政政策和法律法法規，并能在在實際工作中中運用；

精通相關業業務，熟練掌掌握相關技能能；

提高辨別是是非的能力；；

具有服務意意識，善于溝溝通；

具有應變能能力，能夠處處理各種緊急急事件；

身體健康，無無疾病；

具有完成工工作所需要的的必要體能；；

具有與工作作崗位要求相相適應的儀容容、儀表和言言行規范。

3.2.4建建立并運行規規范化、易檢檢驗、操作性性強的安全管管理操作規程程和作業指導導

按標準化、規規范化的要求求進行物業安安全管理具體體運作，是搞搞好物業安全全管理的行之之有效的方法法，這種經營營管理思路甚甚至無法用其其它方法有效效替代，而我我國物業管理理目前還有相相當多的企業業管理人員對對此缺乏深刻刻的理解和有有效運用，使使保安人員在在具體工作中中缺乏指引，按按照自己的工工作方法、工工作習慣和判判斷行事，當當然無法保證證管理服務目目標的達到和和質量的穩定定性。作為物物業管理企業業的管理人員員應該引起重重視，將這一一方法有效實實施并運行，而而積極貫徹并并實施ISO90001質量管理和和質量保障標標準對此有很很大的幫助和和促進。

3.2.5充充分發揮檢查查、監督和考考評的有效作作用大量的實踐證明，對對物業安全管管理進行制度度化、常規化化的檢查、監監督和考評，堅堅持客觀公正正的進行工作作評價，將保保安員的表現現與收入及升升職機會合理理聯系起來，獎獎罰分明，對對搞好物業安安全管理具有有重要的作用用。3.2.6加強與與業主和外部部的協調，調調動各種積極極因素為物業業安全管理服服務物業的安全管理既既然是一項復復雜的系統性性工作，各種種因素都將對對安全管理的的效果產生影影響，因此物物業管理企業業在提高內部部運作管理水水平的同時，還還應加強與外外部的聯系和和協調，包括括業主及社會會相關機構和和部門，如派派出所、街道道辦事處、消消防部門、城城市管理部門門等，形成業業主參與、齊齊抓共管、綜綜合治理的良良好安防氛圍圍，才能收到到較好的效果果。3.3物業安全管管理中易出現現的問題誤區一、管理目標標和管理方案案不切實際對于市場化運作的的物業管理企企業而言，管管理目標和管管理方案都應應建立在實際際需求和考慮慮成本因素基基礎之上，物物業安全管理理同樣要遵守守這樣的原則則，否則所提提供的產品就就不是客戶所所需要或接納納的。管理目目標和管理方方案的設計實實際上就是物物業安全服務務產品的設計計，如果設計計的產品不是是業主所需要要的，或者設設計的產品實實際性能達不不到，或達到到的代價遠遠遠超過客戶的的支付限度，這這樣的商品提提供者是沒有有前途的。這這本是非常簡簡單的道理，但但在現實工作作中，我們經經常看到不切切實際管理目目標和管理方方案，有的企企業將別人的的管理目標和和管理方案原原樣照般，不不考慮企業和和物業的實際際情況；有的的企業盲目追追求高標準，而而自身的資源源情況和管理理水平根本達達不到，眼高高手低等等，實實際工作中要要避免這種情情況的發生。誤區二、不能擺正正管理與服務務的關系有些安全管理人員員不能正確理理解和處理管管理與服務的的關系，受傳傳統觀念的影影響，將物業業的安全管理理當成一種執執法管理職能能，與社會執執法部門的管管理相混淆，致致使安全管理理方法簡單、手手段生硬，隨隨意罰款、亂亂收費、甚至至發生打罵業業主的惡劣現現象，給業主主帶來不便，引引發了不滿。由由于得不到業業主的理解、支支持和配合，安安全管理水平平也難以提高高。這種情況況發生的原因因是管理者對對物業管理的的理解和認識識膚淺，管理理水平低，應應該杜絕這種種現象，防止止其對企業本本身和對行業業的危害。要要正確理解和和處理管理與與服務的關系系，應該認識識到物業的安安全管理是一一種契約委托托服務，其職職能和權利的的基本來源是是業主的物業業管理委托合合同，不是國國家授權。在在實際工作中中，要貫徹“業主第一、服服務之上”和思路，將將管理寓于服服務之中，才才能取得好的的效果。誤區三、運作程序序生搬硬套很多物業管理企業業將別人的物物業安全管理理運作程序和和運作規程照照班移植使用用，不考慮企企業和物業的的實際情況，這這對企業是有有害的。一個個有效的管理理方法、運作作程序和規程程，應該根據據企業的情況況（包括企業業的管理機制制、基礎條件件和人員素質質等），和物物業的實際情情況（包括安安防基礎條件件、周邊環境境、業主狀況況和管理費用用等）量身定定做。我們這這樣說并不是是不提倡學習習和借鑒別人人先進的管理理方法（事實實上本書后面面提供了大量量這樣的示范范程序供學習習和參考），而而是學習的過過程應該進行行充分的理解解和消化，看看看是否適用用于自己的情情況，是否應應該進行修改改和調整等。誤區四、過分重視視制度體系的的建立，忽視視實際執行情情況的落實有制度和相關規定定而在實際工工作中不遵守守或不執行的的現象，目前前在物業管理理中非常普遍遍的存在，很很多管理者或或工作人員太太習慣于在日日常工作中通通過人的指令令傳達及請示示匯報這種落落后的管理模模式，對其危危害性認識不不清，致使相相關制度和規規定形同虛設設，有些公司司制度本身就就是用來應付付檢查和審核核的，有些公公司管理者帶帶頭違反相關關規定，有些些制度的規定定沒有檢查和和獎懲措施而而不能引起操操作人員的重重視，這一現現象對物業安安全管理質量量和水平有很很壞的影響，在在實際工作中中應盡量克服服。誤區五、過分強調調安防人員數數量，忽視質質量和管理效效率有些物業管理企業業認為有大量量的保安員就就能搞好物業業的安全管理理，過分強調調安防人員的的數量，而忽忽視人員和管管理效率，事事實上目前相相當多的物業業管理項目，其其保安員的數數量是偏多的的，但管理效效果并不十分分明顯。過多多的保安員數數量不僅會增增加成本和業業主的負擔，還還會造成職責責不清，工作作推委等問題題，在實際工工作中，在保保證必要人數數的同時，重重視提高保安安員的綜合素素質和管理效效能，以高效效率的工作換換取高質量的的服務，同時時有效降低管管理成本，才才市明智物業業管理的選擇擇。誤區六、不能將人人防、物防和和技防進行有有機結合在現代大多數的物物業管理項目目中，單純依依靠人的工作作而搞好物業業的安全管理理已經變的越越來越困難或或不經濟，物物防、技防手手段已成為安安全管理的必必要，而將人人防、物防和和技防進行有有機結合，發發揮綜合優勢勢，是搞好物物業安全管理理的有效方法法。這里物防防、技防是基基礎條件，且且只有當人的的操作和管理理水平與其相相適應時才能能真正發揮作作用，比如雖雖然設置了閉閉路電視監控控系統，但值值班人員不在在崗、對發生生的事件沒有有看到、或對對發生的事件件不知如何處處理，照樣不不能起到保安安的作用。誤區七、不能將常常規性管理與與突發性事件件的處理有機機結合常規性管理與突發發性事件的處處理，事故的的預防和事故故發生時的處處理，是物業業安全管理的的兩個重要的的組成部分，忽忽視任何一方方都是不可取取的。這兩方方面的工作又又是相互聯系系，相互影響響的，一定要要將兩方面的的工作有機結結合，才能保保障物業安全全管理的整體體水平。如大大廈的消防監監控中心，平平時是一個監監控和報警中中心，收集、匯匯總、分析、處處理和核實各各種火災報警警信息，起到到消防預警的的作用。但在在已經核實火火災的情況下下，其角色立立即轉變為通通訊中心、聯聯絡中心和指指揮中心，此此時的值班人人員，不論什什么級別和職職務，都是當當時的最高指指揮，獨立完完成對外報警警、調集義務務消防人員、引引導疏散、組組織滅火和救救護，操作消消防設備的運運行等，直到到更高級別的的領導到來為為止。而現實實的情況，有有的中心將電電話鎖起來，或或只能打進不不能打出，防防止值班人員員亂打電話；；有的中心的的值班人員只只知道在發生生火災時向領領導匯報、請請示，這樣的的監控中心不不論投資多大大，技術多先先進，都發揮揮不了應有的的作用。誤區八、忽視證據據的收集、保保存和事后總總結注意收集和妥善保保存證據，是是物業安全管管理人員應該該養成的良好好習慣，這樣樣做的好處一一方面可以降降低管理風險險，避免或減減少業主和物物業管理企業業的損失；另另一方面還有有利于事件和和糾紛的合理理解決，從而而提高管理水水平。事后的的總結更有利利于對管理進進行評價和反反思，從而預預防類似事件件的發生，不不斷提高管理理服務水平。第二章物業安全全管理方案的的制定§1、管理方案的策劃劃1.

1搞好物業安安全管理的基基本思路要制定好的物業安安全管理方案案，提供好的的物業安全管管理服務，首首先要掌握好好的方法，建建立清晰的思思路，了解其其中的要素和和步驟，抓住住重點，才能能避免工作時時的盲目性和和隨意性。大體上講，對一個個市場化運作作的物業管理理公司，其物物業安全管理理的運作應該該包括以下幾幾個步驟：1.

2物業安全管管理方案的內內容根據上面的思路，物物業安全管理理的方案應該該包括以下幾幾方面的內容容：

安全管理的的目標和內容容

安全管理的的資源配備

安全管理的的組織機構和和崗位職責

安全管理的的公共制度和和規定

安全管理的的方式、工作作流程、運作作程序和管理理規定

安全管理的的評價、考核核和客戶意見見征詢

安全管理人人員的培訓、教教育和管理

安全管理費費用的測算、核核算和控制

安全管理宣宣傳和檔案、資資料的管理1.3物業安全管管理工作流程程

物業安全管理工作作流程，是物物業安全管理理的工作程序序及要求，建建立并確保其其得到遵守和和有效執行，并并建立起這樣樣的體系或機機制，使工作作流程的有效效性和適用性性不斷得到驗驗證并持續改改進，可以使使物業的安全全管理達到程程序化、規范范化、制度化化的軌道，對對提高物業安安全管理水平平有很大的幫幫助。甚至可可以說，目前前幾乎沒有其其它更有效的的方法保證管管理服務水平平的穩定和提提高，而單純純依靠提高安安全管理人員員素質的辦法法，不能完全全解決問題。因因此，這項工工作應引起管管理者足夠的的重視，如果果物業管理企企業已經建立立基于ISO90001管理質量管管理和質量保保障體系標準準的管理體系系或通過了認認證，則這方方面的工作已已經進行。如如果還沒有，仍仍舊可以根據據相關的管理理思路和方法法建立并運用用這一管理方方法。

下面列舉了一個典典型的高層住住宅樓宇物業業管理保安工工作流程，供供學習參考：：物業管理保安工作作流程1．0

目的：制定定本流程，旨旨在對安全保保安服務的全全過程實行嚴嚴格控制，確確保責任區業業主/物業使用人人的人身財產產安全。2．0

范圍：本物物業安全保安安系統作業。3．0

內容：3．1

安全部3.1.1在公公司分管副總總經理的直接接領導下，對對全公司的安安全保安工作作進行督導。3.1.2制定定年度保安員員培訓計劃，并并對各管理處處落實培訓計計劃情況實施施檢查、指導導、監督、考考核。3.1.3對各各管理處的安安全保安工作作定期或不定定期地進行檢檢查考核。3．2

管理處3.2.1安全全保安主管具具體貫徹落實實公司安全部部制定的各項項安全保安規規章制度。3.2.2具體體組織實施本本管理處的安安全保安工作作。3.2.3處理理安全保安服服務過程中出出現的不合格格項。3．3保安班3.3.1分為保保安一、二、三三班。每班通通常分為四個個組，即：大大堂保安組、巡巡邏保安組、車車庫（場）保保安組、車輛輛入口保安組組。特殊情況況下，可增（減減）班、組設設置。3.3.2實行行三班輪流，二二十四小時全全天候值班制制：早班7時到15時；中班15時到23時；夜班23時到次日7時，特殊情情況可自行調調整。

3.3.3早、中中、晚三班每每十天依次輪輪換一次，即即：每月1日、11日、21日為輪換日日。特殊情況況可自行調整整。3．4大堂保安作業流程程3.4.1做好好作業前準備備工作。3.4.2來人人來訪登記。3.4.2.1對外來人員員一律實行憑憑有效身份證證件登記后進進出大廈的制制度。3.4.2.2認真填寫《來來訪登記表》。3.4.2.3按有關應急急規程妥善處處理不登記強強行進入大廈廈等意外情況況。3.4.3開啟啟電子門鎖3.4.3.1及時為本大大廈內的業主主/物業使用人人開啟門鎖。3.4.3.2電子門鎖由由微機控制的的應盡量讓其其使用磁卡開開啟門鎖。3.4.3.3當業主/物業使用人人搬運物品出出入大廈，或或遇火情必須須敞開電子門門時，應嚴密密監控出入人人員。3.4.3.4當發生刑事事案件等必須須封鎖人員外外出時，應對對電子門采取取封鎖措施。3.4.3.5嚴密監控大大堂和電梯，保保證大堂秩序序井然，電梯梯運行正常。3．5

車庫（場）保保安作業流程程3.5.1做好好作業前準備備工作。3.5.2車輛輛進出庫場，必必須認真履行行規定手續并并做好記錄（不不設車輛入口口崗的單位，車車輛進出庫時時按車輛入口口崗保安作業業流程執行）。3.5.3保管管3.5.3.1每班不定時時的巡查車況況，發現問題題，做好記錄錄，及時處理理。3.5.3.2每班對車庫庫（場）內防防盜、防火設設施檢查一次次。3.5.3.3保持車庫（場場）的清潔衛衛生。3．6

巡邏保安作作業流程3.6.1做好好作業前準備備工作。3.6.2每班班巡樓一至兩兩次。3.6.3巡查查車庫（場），發發現異常情況況及時處理并并報告。3．7

車輛入口保保安作業流程程3.7.1做好好作業前準備備工作。3.7.2車輛輛進場3.7.2.1凡進入責任任區車場的車車輛，都應進進行認真檢查查、登記，并并領取登記牌牌（出入卡）后后，方可放入入（公、檢、法法、軍、警等等執行公務的的車輛除外）。禁禁止大型客、貨貨車或載有易易燃、易爆、有有毒、有害物物品的車輛進進場。3.7.2.2在《登記表表》上按要求求準確填寫各各欄目。3.7.3車輛輛出場3.7.3.1須對出場車車輛的登記牌牌（出入卡）、行行駛證和司機機、車型等進進行核對，營營業性車場按按規定收費，確確認無誤后方方可放行（公公、檢、法、軍軍、警等執行行公務的車輛輛除外）。3.7.3.2在《登記表表》上作好記記錄。3.7.3.3無登記牌（出出入卡）或運運載物品的車車輛出場，須須按《車輛入入口崗工作規規程》相關規規定執行。§2、組織機構和管理理職責2.

1組織機構物業安全管理組織織機構的設置置，應該根據據物業和業主主的基本情況況、安全管理理的目標和安安全管理的成成本，本著實實用高效的基基本原則設計計。要保證物物業安全管理理的各項工作作（如宣傳工工作和消防檢檢查工作等）都都能在組織機機構上得到落落實，每項工工作都有責任任人，避免發發生無人負責責或多頭負責責相互推委情情況的發生。同同時要充分利利用各方面的的積極因素，包包括物質上、技技術上和環境境上等各個方方面的條件，實實現人防、物物防、技防的的有機結合。另另外，在機構構設置時應充充分關注管理理成本的有效效控制，好的的機構和職能能設計應該可可以充分調動動人的積極性性，做到物盡盡其用、人盡盡其才，提高高效率，過高高的或超出承承受能力的管管理成本會使使物業管理公公司在實際運運做時不堪負負重，只能在在執行時降低低標準來維持持，形成眼高高手低，期望望和承諾與現現實相背離的的局面，實際際上這種情況況目前大量的的存在，對物物業管理企業業本身是非常常有害的。一個標準的物業安安全管理組織織機構設計如如下圖，供參參考：2.2物業安全管管理人員的任任職條件

人員素質是搞好物物業安全管理理的重要因素素，物業安全全管理人員需需要一定的任任職條件，在在錄用和培訓訓考核時應嚴嚴格把關，才才能保障物業業安全管理目目標的順利實實現。通常情情況下，人員員的素質與管管理成本有密密切的關系，要要聘用、培養養并留住較高高素質的人員員，需要較優優厚的待遇。因因此，物業安安全管理人員員的任職條件件應該根據企企業和物業，以以及當地的就就業市場的實實際情況確定定，不應照搬搬其它地區和和企業的標準準。下面舉例例說明物業安安全管理人員員的基本任職職條件，供企企業制定標準準時參考：

保安員的任職條件件：（1）保安人員的思想想道德標準：：熱愛本職工工作，忠于職職守；作風正正派，品行端端正，無犯罪罪前科和違法法劣跡；具有有良好的情操操和修養，熱熱愛集體，團團結同志，聽聽從指揮，遵遵守各項規章章制度。（2）保安人員的心理理素質標準：：具有較強的的觀察、分析析和判斷能力力，并具有判判斷是非的能能力，思維敏敏捷，遇事冷冷靜，機智果果敢，反應迅迅速，意志堅堅強；具有高高度的社會責責任感和敬業業精神，既有有同犯罪分子子作斗爭的勇勇敢精神，又又有為業主服服務的積極熱熱情，還具備備控制自己情情緒的能力。（3）保安人員的文化化素質標準：：一般應具有有高中以上文文化程度，至至少應具備初初中或以上文文化程度，并并具備一定的的社會知識，還還應掌握或通通過培訓掌握握保安員基本本知識和基本本技能。（4）保安人員的身體體健康標準：：身體健壯，相相貌端正，反反映機敏，有有較強的吃苦苦耐老精神和和環境適應能能力，男隊員員身高1.70米以上，女女隊員身高1.60米以上。無無殘疾、無近近視、無色盲盲和色弱、無無口吃。（5）保安人員的年齡齡標準：保安安人員一般要要求年齡在18到25歲之間的未未婚青年，有有特殊技能的的或管理人員員可以根據實實際情況適當當放款。（6）其他方面的要求求，如地域要要求、擔保要要求、持證要要求、體檢要要求等。

對保安管理人員，除除對文化和健健康標準可適適當放寬外，對對其他方面的的要求應該更更高，尤其對對文化素質和和專業知識方方面的要求應應該更高。2.3保安人員的的招聘、培訓訓和管理

2.3.1保保安人員的招招聘程序和招招聘原則

招聘保安人員的工工作程序:

招聘保安人員的基基本原則：

確保質量的的原則；

統一標準的的原則；

綜合評定的的原則；

公開招聘的的原則；

平等競爭、擇擇優錄取的原原則；2.3.2保安人人員的培訓對保安人員的培訓訓，是提高保保安人員素質質的根本途徑徑，也是保障障安全管理服服務質量的基基本因素，應應該有目標、有有計劃、有制制度、有考核核的系統的進進行。關于保安人員培訓訓的種類，一一般依據保安安人員的培訓訓按照上崗時時間的先后分分為崗前培訓訓（或稱上崗崗培訓）和崗崗后培訓（或或稱在崗培訓訓）；按照培培訓時間的長長短分為短期期培訓、中期期培訓和長期期培訓；按照照培訓的內容容分為常規業業務培訓和特特殊技能培訓訓；按照培訓訓是否脫產分分為脫產培訓訓和不脫產培培訓；按照培培訓的組織和和管理方式的的不同又分為為管理處培訓訓、公司培訓訓、外派培訓訓和外請培訓訓等。各種培培訓方式具有有不同的優缺缺點和效果，物物業管理企業業應根據不同同的情況設計計由不同方式式組成的綜合合培訓方式，以以達到較好的的培訓效果。

保安員培訓的具體體形式，由于于保安員工作作和要求的特特殊性，決定定了保安人員員的培訓形式式與其它人員員不盡相同，歸歸納起來，主主要有以下幾幾種：

理論講授；；

經驗介紹；；

研討會；

參觀或實習習；

操練；

體能訓練；；

模擬演練或或演習。同樣地，物業保安安人員的考核核也有多種方方式，比如：：

理論考試（筆筆試）；

回答問題（口口試）；

心得體會；；

體能測試；；

操練測試；；

體能或技能能競賽；

匯報表演。2.4安全管理各各崗位崗位職職責2.4.1安全部部經理職責

一、對對本公司管理理的物業范圍圍內的安全負負有領導上的的具體責任。

二、制定定安全部的工工作計劃和目目標，并具體體組織實施。

三、主持持本部門例會會，傳達貫徹徹總經理及上上級主管部門門的指示。

四、參與與對重大案件件、事故的調調查處理。

五、督導導檢查各管理理處的安全保保安工作，發發現問題及時時處理或向公公司主管領導導匯報。

六、制定定年度保安員員教育、培訓訓和考核計劃劃，并抓好貫貫徹實施。

七、負責責制定新接物物業安全保安安工作方案，并并協助組織實實施。

八、負責責完成公司領領導交辦的其其他事項。

2.4.2安安全部經理助助理職責一、協助經理做好好防盜、防火火、防破壞、防防自然災害事事故等安全教教育。

二、按照照部門分工，負負責抓好保安安隊伍的思想想政治教育或或業務培訓、訓訓練工作。

三、協助助經理制定并并實施新接物物業的安全保保安工作方案案。

四、做好好日常安全保保安工作中的的檢查、指導導、監督、考考核等。五、協助經理參與與對重大案件件、事故的調調查處理。六、完成經理交辦辦的其他工作作。

2.4.3安安全部助理員員職責一、

協助經理做做好防盜、防防火、防破壞壞、防自然災災害事故等安安全教育工作作。二、協助經理做好好保安隊伍思思想政治教育育和業務培訓訓工作。三、協助經理做好好安全保安工工作的日常檢檢查、指導、監監督、考核等等工作。四、做好批量安全全保安用品的的購置、驗證證、發放、保保管和外修等等具體工作。五、做好部門的文文件收、發、歸歸檔、保存等等工作。六、負責部門的內內勤工作。

七、完成經經理交辦的其其他工作。

2.4.4管管理處安全保保安主管職責責

一、負責責本管理處物物業范圍內的的安全保安管管理工作。

二、負責責擬制安全保保安工作計劃劃，并組織具具體實施，對對管理區域內內發生的重大大火災事故和和治安、刑事事案件負責。

三、負責責主持召開保保安班長會議議，及時傳達達貫徹上級指指示。

四、對保保安各崗位執執勤人員的工工作進行巡查查、督導，并并負責處理保保安員執勤中中遇到的疑難難問題。

五、負責責保安員的業業務技能培訓訓和考核工作作。

六、負責責零星安全保保安用品的采采購、驗證、維維修工作。七、對保安員玩忽忽職守、違章章操作遭致業業主/物業使用人人投訴或造成成重大損失負負領導責任。

2.4.5保保安班長職責責

一、主持持本班工作，執執行管理處主主任和安全保保安主管的工工作指令，帶帶領和督導全全班人員履行行崗位職責，認認真做好安全全保安工作。

二、負責責主持召開班班務會，及時時傳達上級指指示和保安班班長例會精神神，研究提出出貫徹意見，并并具體組織落落實。

三、負責責本班人員的的考勤，如實實記載本班執執勤中遇到和和處理過的問問題，重大問問題要及時向向主管領導請請示報告。

四、負責責協調本班與與其他班組之之間的工作關關系和本班人人員之間的關關系。

五、愛崗崗敬業，遵紀紀守法，嚴于于律已，以身身作則，發揮揮模范帶頭作作用。

六、熟悉悉保安各崗位位工作職責、任任務和程序，掌掌握管理區域域內治安保安安工作的規律律及特點。

七、對因因管理不力而而造成本班在在執勤中發生生的重大失誤誤，或本班人人員出現嚴重重違法違紀的的情況負責。

八、負責責抓好全班的的教育訓練工工作。

九、負責責處理本班執執勤過程中遇遇到的一般性性問題。

2.4.6保保安員職責

一、保安安員上崗必須須穿著統一制制服，佩帶規規定裝備和工工作牌。

二、上崗崗時要認真檢檢查設備設施施，認真做好好“四防”（防火、防防盜、防破壞壞、防自然災災害）工作，發發現不安全因因素立即查明明情況，排除除險情，并及及時報告主管管領導，確保保小區安全。

三、熟悉悉本崗位任務務和工作程序序，執勤過程程中要以敏銳銳的目光，注注意發現可疑疑的人、事、物物，預防案件件、事故的發發生，力爭做做到萬無一失失。

四、愛護護設施設備和和公共財物，對對小區內的一一切設施、財財物不得隨便便移動及亂用用，熟悉小區區消防系統及及消防器材的的安裝位置，熟熟練掌握各種種滅火器材的的使用方法，遇遇到突發事件件能正確進行行處理。

五、堅守守崗位，提高高警惕，對崗崗位內發生的的各種情況要要認真處理，并并且做好記錄錄，發現違法法犯罪嫌疑人人要堅決設法法抓獲。

六、遇有有緊急突發性性重大事情，要要及時向班長長或主管領導導請示報告。

七、嚴格格執行交接班班制度。八、積極向業主//物業使用人人宣傳遵紀守守法和消防安安全等治安防防范知識。§3、物質和技術裝備備物業的安全管理，強強調人防、物物防和技防相相結合，必要要的物質和技技術條件可以以大大提高安安全防范的效效率，降低安安全防范的成成本，提升安安全防范的效效果。很多情情況下必要的的物質和技術術條件對物業業安全起到人人所不能替代代的作用，是是搞好物業安安全管理的基基礎和必要條條件。因此，人人的因素、物物質和技術條條件是搞好物物業安全管理理的雙刃劍，缺缺一不可。3.

1保安員的基基本裝備

保安制服；；

必要的通訊訊裝備：如電電話、對講機機、手機、BB機等；

必要的交通通裝備：如摩摩托車、自行行車等；

必要的個人人值班工具：：如警棍、手手電筒等；

個人生活和和休息的必要要用具。3.2管理單元的的基本裝備

值班、通信信、指揮中心心；

共用交通和和通信器材：：如汽車、摩摩托車等；

共用器具：：如滅火器、消消防鏟（斧）、放放毒面具等；；

生活和休息息的條件：如如宿舍、食堂堂、娛樂室等等；

基本的物質質圍合或封閉閉條件：如圍圍墻、欄桿、綠綠化隔離帶等等；

物業安全標標志：如交通通和停車指示示、車輛限速速和禁停標志志等；

保安工作設設施：如崗亭亭、道卡等；；

智能化安防防設施設備等等。§4、智能化安防系統統簡介

4.1智能能小區的概念念

智能小區是是指利用系統統集成方式，將將現代計算機機技術、現代代網絡通信技技術、現代智智能儀器儀表表技術、現代代控制技術與與建筑藝術、環環境設計藝術術有機地結合合在一起，通通過對環境和和設備的自動動監控、對各各種信息資源源的處理，對對使用者的各各種信息服務務的優化組合合，構成一個個安全、便利利、優雅的生生活環境。

真正的住宅智能化化系統是一個個多種網絡、多多種系統軟件件平臺和應用用軟件、各種種控制設備、各各種傳感器、各各種執行器綜綜合集成，從從而實現住宅宅綜合自動化化的系統。這這一綜合自動動化的系統中中包括若干個個子系統，而而且相互之間間需要良好地地協調聯動和和極高的實時時性，所以，住住宅智能化系系統是一個極極其龐大而復復雜的系統。其其運用的目的的是為現代人人類的居所創創造安全、高高效、舒適和和經濟的生活活環境及條件件。住宅智能化系統依依靠計算機和和網絡通訊技技術將各種智智能設備、控控制裝置、執執行裝置和傳傳感設備有機機地結合在一一起，并置于于中央計算機機的統一監控控和協調管理理之下，其基基本的系統結結構為集散型型控制系統，或或稱為分布式式控制系統。它它是以中央計計算機為核心心，包含各種種住宅設備控控制子系統的的綜合體系，是是在智能住宅宅結構化綜合合布線系統和和中央計算機機網絡的平臺臺上按照分散散與集中監控控和管理的模模式建立的。此此系統可以隨隨時根據智能能住宅發展的的需要任意地地增減功能和和擴展規模。4.2智能化住宅宅的發展趨勢勢：

高度的安全全性：防火、防防盜、防爆、防防范等；

舒適的生活活環境：清新新的空氣、優優美的環境；；現代化的通訊設施施和信息服務務設施：電話話、傳真、計計算機及其網網絡、有線電電視、交互式式電視、點播播電視、圖文文電視、網上上教育、網上上資訊、網上上購物、網上上醫療、網上上銀行、網上上服票交易、網網上娛樂等；；

公共設施、住住宅設備和家家用電器的自自動化、網絡絡化和遙控化化。智能化住宅的出現現，不但為現現代人類提供供了舒適方便便的居住環境境，也大大提提高了住宅的的安全性，目目前已被大量量采用。4.3常用智能化化安防系統的的典型構成和和功能1、管理中心

管理中心是整個小小區按防管理理系統的神經經中樞，負責責對小區內的的各個系統以以及各個區域域的安全狀況況進行統一的的調控和管理理，也可對物物業資料、業業主資料、租租賃資料、維維修記錄、各各種收費記錄錄進行統一的的電腦網絡管管理。因此必必須要保證高高可靠和高實實用性要求。

處理容錯：：能實現每天天24小時連續正正常運作。

數據容錯：：能實現在多多個子系統多多路數據并發發的情況下，不不丟失數據。2、門禁及門禁對講講系統該系統是整個小區區智能化的一一個重要系統統，方便住戶戶接待來客、避避免來歷不明明的陌生訪客客竄入家中，避避免住戶遭受受不必要的侵侵擾，增加家家居的安全系系數。可以達到的功能：：

整個小區能能集中管理；；

每個門棟能能獨立工作；；

住戶通過門門棟大門，可可用感應IC卡開鎖或密密碼開鎖。

系統配備后后備電源，確確保市電停供供時仍可正常常工作。

住戶與住戶戶可視對講，以以及與管理處處進行可視對對講。

系統具有自自動巡檢，防防盜自檢、夜夜光指示功能能。

住戶可通過過室內分機遙遙控開啟單元元防盜門

可實現門衛衛與住戶之間間的可視對講講通信

管理員機接接收室內分機機并顯示分機機號碼管理員機能接收各各分機發出的的報警信號，顯顯示并記錄報報警分機號碼碼，并能查詢詢每次報警記記錄

組合模塊集集成技術，功功能擴展靈活活，兼容性強強，可以混裝裝。

本系統由管管理員機，門門口機、室內內機，電源、短短路保護器五五大部分組成成。

另外，有的的物業還安裝裝了可視對講講系統，住戶戶和安防控制制中心能夠通通過系統看到到并錄下來訪訪者的影象，更更增強了安防防的效果。3、閉路電視監控系系統系統利用攝像機對對需要監視的的關鍵場合進進行監視，并并在控制中心心的監視器中中能看到相應應的實時圖像像，即閉路電電視監控工程程。其一般由由現場攝像部部分、信號傳傳輸、控制中中心監視部分分、控制部分分、錄像部分分等組成。閉閉路電視監控控系統是布防防于整個小區區之上的一張張無形監視網網，能實現：：

對整個小區區的實時監控控、實時報警警；

異常事件自自動報警并記記錄。4、居家報警系統系統采用智能報警警箱和各種探探測器，實現現家居安全，預預防入室盜竊竊、打劫、以以及特種情況況下的緊急求求助。中心為為住戶提供24小時的安全全保護、緊急急事故處理，保保護住戶的人人身財產安全全。在住宅中，根據室室內平面設計計及客戶要求求，室內報警警系統設置如如下：每套房均設置一個個門磁（在住住戶大門），一一個燃氣泄漏漏報警探頭（在在廚房），一一個緊急按鈕鈕及兩個遙控控器（在客廳廳），一個報報警控制主機機，在客廳或或陽臺安裝紅紅外線、微波波雙鑒探頭和和紅外控頭。居家報警系統是居居家安全的一一道有力防線線，可做到：：

對所有非法法入侵實時報報警；

緊急求助功功能。居家報警系統在安安防工作上具具有以下優點點：

快速：從發發現警情到報報警中心收到到警訊全過程程不超過5秒準確：報警全過程程均通過計算算機控制，不不需人工操作作，因而有效效避免了疏忽忽大意和誤操操作。容量大：主控電腦腦容量大，可可儲存大量住住戶資料，因因而能夠向聯聯網用戶提供供多種報警服服務，并可建建立小區居民民檔案。

雙工傳輸、自自檢：中心可可以通過控制制臺隨時檢測測各用戶報警警器性能，解解除誤報警。

防破壞性能能：系統任何何一根線路發發生斷路、短短路即可報警警。防斷電性能：當小小區停電或住住戶電路遭破破壞時，后備備電源可支持持系統繼續工工作（不少于于24小時）抗干擾：系統通過過雷擊、電磁磁輻射等試驗驗。無線傳輸輸采用軟件判判碼，防止不不同用戶之間間的操作誤報報，抗干擾強強。

系統具有“在家布防”和“外出布防”設置。

緊急按鈕可可隨時傳送到到指揮中心。系統具有良好的開開放性，每戶戶可有多路警警情（盜情、劫劫情、紅外、煤煤氣、陽臺、門門磁）傳輸到到中心。5、保安巡更系統電子巡更系統可防防止傳統巡更更簽名方式產產生的冒簽或或補簽等問題題。該系統通過巡更接接收機，把巡巡更接收機從從巡更遙控器器接收到的編編碼信息貯存存起來，即時時或定時上傳傳管理中心。

自動對巡邏邏信息進行分分類統計；

查看巡更路路線是否按預預定路線巡邏邏。6、停車場管理系統統系統匯集無線、有有線通訊、計計算機、機械械、電視監控控技術于一體體，將各種先先進的停車場場設備和工業業自動化技術術有機結合，并并根據城市住住宅小區的特特點而專門設設計、方便快快捷、安全可可靠、保密性性強。通過IC卡、車輛檢檢測器、PLC邏輯等微電電腦控制車輛輛、人員自動動分流。車主主遙控道閘起起落，完成出出入境登錄，實實現智能管理理自動化。系統由攝像機、控控制部分和圖圖像處理等組組成。車輛駛駛入工作區，出出示感應IC卡，攝像監監控系統開始始工作，攝下下有車牌號的的圖像，經計計算機處理，提提取號碼與車車主所持感應應IC卡的信息特特征碼一并存存入系統數據據內，出場接接收到遙控信信號時攝像系系統再次工作作，攝下出場場車輛號碼，并并與進場時信信息核對，同同一車輛則放放行，否則不不予出場。系統特點：停車場不僅對長期期住戶、月年年租住戶車輛輛收費管理，而而且允許外來來臨時車輛進進入并收費。停停車場設備入入口處設一套套入口控制設設備，出口處處設一套出口口控制設備。系系統采用一套套一進一出的的停車場收費費系統，在入入口設一個攝攝像機捕捉圖圖像，進行攝攝像和感應IC卡編碼比對對，實現停車車場防盜和智智能化管理。系統使用感應ICC卡編碼來分分辯此停車場