百度文庫-百度文庫-好好學習，天天向上三亞某五星級酒店融資計劃★內部材料2011年11月*目錄項目綜合分析項目融資計劃及方案項目背景分析*項目基本情況三亞房地產市場研究三亞酒店業市場研究項目背景分析*項目基本情況項目名稱：項目地址：該項目位于風景優美的三亞灣國際旅游度假區，地處三亞灣西端一線臨海地段闊達540米一線臨海界面酒店緊鄰規劃中的三亞新城，北鄰三亞市鳳凰國際機場約4公里，西距天涯海角風景度假區約8公里，南與三亞灣西島——玳瑁島隔海相望，并與三亞市機場、旅游區共同構成大會議旅游度假圈，彰顯物業的稀缺與珍貴。商業業態：共391套豪華酒店房（含頂級總統套，已于2011年10月試營業），83套族系公館，3套頂級獨棟別墅（在售）。占地面積：酒店占地約萬平米建筑面積：逾9萬平米年限：70年房產性質：商服用房+住宅產權證土地使用證：二證齊全1三亞財富海灣大酒店項目基本情況項目整體采用歐式建筑，借助“南低北高”地形特色，因勢設計V字形建筑格局，“鯤鵬展翅”造型凸顯王者九五尊嚴；V型規劃方案更可實現海景資源最大化，配合單面走廊的內部設計，達到戶戶面海的景觀效果。391套超五星級酒店式豪華公寓，戶型約80平米，房間設置獨立觀海陽臺及觀景浴缸，戶戶觀海均好型景觀設計，總統套1間，位于酒店建筑頂層面積約479平米，酒店更有2000平米酒店大堂、高級宴會廳、西餐廳、多功能會議廳、溫泉泡池、網球場等完備行政配置，滿足生活與生意的多重需求。83套財富族系公館，由55套大公館與28套空中別墅構成。55套族系大公館由四種戶型構成，戶型面積為210-335平米，戶型格局以三房兩廳為主。其中銷售部分共計公館49戶G1：m?14戶；G2：m?14戶；G3：234^14戶；G5：7戶；僅三棟的玖瓏別墅，單棟面積逾千平米，僅為同樣尊崇的三位貴賓量身定制，別墅擁私家庭院以及私屬泳池、溫泉按摩池等全私密配套設施，室內布局氣派豪華，收藏價值不言而喻。園林規劃以水景為主題，豐富的泳池、SPA按摩池、歐式噴泉及跌水瀑布等景觀為莊嚴的建筑更添神韻。無邊界泳池坐落于項目南側中心地帶，利用地形高差營造出一望無邊的視覺觀感，碧藍的池水與大海在視線盡頭自然相連。泳池向北可觀大堂疊水瀑布景觀，向南即是海天一色的無邊視線，特別配置的溫泉SPA按摩池更可令人全然放松身心，怡享悠然假期。*簽約情況：受限購令的影響，2011年二、三季度，三亞房產交易量出現下滑，但成交價格依然堅挺。據南海網-地產海南數據中心統計數據顯示，9、10月份海南省商品房共簽約3773套，其中，三亞簽約1232套位居成交首位，簽約均價為33022元/面?？蛻羧后w：根據相關部門調研發現，文昌，博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主，而三亞的主力客戶主要有東北、江浙及珠三角構成，北方客戶對氣候及海景資源的高需求2百度文庫-百度文庫-好好學習，天天向上百度文庫-百度文庫-好好學習，天天向上景資源，依托未來三亞新城區發展規劃，借助區域地產產業蓬勃發展勢頭，區域酒店業發展迅速，運營模式主要以“純酒店”為主，近幾年，基于地產發展形成的區域熱度，產權酒店、酒店式公寓運營模式基本成型。目前，三亞灣酒店業，一線海景準五星酒店產品價格基本維持在1600元以上，消費客戶群體偏向于商務會議型?？驮创篌w以北京、上海江浙等經濟發達區域為主。*在簽約的項目中，酒店式公寓成為三亞地區投資客投資的熱點。酒店式公寓有別于傳統公寓的諸多優勢，他的硬件配置高，服務品質優，配套功能突出，而且有酒店獨立產權，因此租金收益相當可觀，超過傳統公寓的30%-60%，銷售價格較之傳統住宅價格要高出280%。酒店式公寓市場三亞酒店式公寓市場研究酒店式公寓的目標客戶群租賃客戶投資客戶自用客戶*項目產品分析項目SWOT分析項目綜合分析項目綜合分析本項目位于三亞灣路臨海一線黃金海景地段，擁有7萬余平米的產權式酒店及萬平米的酒店公寓，結合三亞當地氣候和風俗，遵循財富聯合集團“高端精品”產品定位，同時擁有正規酒店配套管理，擁有巨大的商業價值和投資價值。該項目公寓部分可對外銷售，以市場同類項目價格信息分析為依據，公寓最終實現銷售均價為4萬元/平方米。因此，公寓價值約為：*4=億元。酒店方面，可采用凈現值NPV和內部收益率IRR以衡量項目的財務可行性。其中，以5市場平均價格信息為依據，酒店實際投資額為8億元（或其他），酒店經營現金流量約為億元以上。例如：391*1680*365*60%=億元（估）。*項目綜合分析S（優勢）：地理位置優越，稀缺一線海景；產權可分割；酒店管理品牌W（劣勢）：成本較高，水電運用是目前住宅的二倍O（機會）：土地稀缺，住宅市場低迷，投資客紛紛把重點轉向商業地產T（威脅）：國家政策和稅收政策的不確定性項目SWOT分析*項目融資計劃項目融資方案項目融資計劃及方案*項目融資計劃及方案鑒于本項目的可行性分析，近期將與銀行、信托、基金以及經紀公司等機構合作募集億元（未定），用于本項目的操作，具體情況如下：融資資金：萬元融資期限：三年（或其他）資金保障：房屋抵押、銷售回款、擔保資金退出：到期還本付息、股份分紅、公司清盤結算合作方式：根據合同執行，項目分成可洽談*項目融資計劃及方案分析：1、方案1中相對可操作性高，但考慮目前市場不穩定性，需加強推介，計劃一年內銷售完畢資金回籠；2、方案2公司不會損失未來房產增值收益，但需考慮資金成本，并承擔到期一次還本付息的壓力；3、方案3需配合酒店部分融資一起敘做。公寓方案1：整體打包出售途徑：產權交易所、經紀公司、房產代理公司、信托公司方案2：資產抵押，做債權融資途徑：產權交易所、經紀公司、房產代理公司、信托公司、銀行方案3：通過協同酒店部分聯合做股權出讓（可規避土增稅）實現部分銷售，或股權質押融資途徑：基金、信托公司、銀行、投行、產權交易所*項目融資計劃及方案分析：1、方案1利用股權一次性融資，有利于融資成本與資金使用成本的控制，同時，公司不會喪失對酒店物業的控制權；2、方案2可將現有物業重新評估，聯系銀行等金融機構探討融資條件及抵押成數，置換現有銀行貸款，并擴大融資額；也可考慮以酒店經營管理公司貸到部分流動資金貸款；3、方案3可通過股權質押，母公司擔保等形式來作為保障條件，通過信托等金融機構，協商可能融資方案。4、酒店需通過專業機構估值，同時結合公司戰略明確對投資人的要求及對投資人的回報方式等。并視與相關金融機構等各方的談判進展而定。酒店方案1：30%以上的股權轉讓途徑：產權交易所、經紀公司、信托公司7方案2：抵押貸款途徑：銀行、信托、基金公司方案3：30%以上的股權融資途徑：